Французы уже месяц сидят по домам, но до Праздника окончания карантина пока далеко. Президент Макрон обещал поддержку людям и бизнесу, однако понятно, что для большинства отраслей наступают тяжёлые времена. В первые дни рынок недвижимости замер, но сейчас при большом желании можно совершить сделку. Как будут меняться приоритеты, снизятся ли цены в Париже и почему инвесторам стоит действовать не дожидаясь снятия ограничений?
Во Франции сейчас действуют строгие ограничения, и пока их количество только увеличивается. В Париже для выхода на улицу нужен пропуск, в котором указана причина. И если ты хочешь просто прогуляться, то у тебя один час и один километр, так что в пропуске кроме своего адреса придётся ставить не только дату, но и время. А недавно в столице запретили заниматься спортом на улице с десяти утра до семи вечера. Это странное решение, и его причина, возможно, не в санитарных правилах.
Дело в том, что, объявляя карантин, президент Макрон сразу же сказал, что будет поддерживать компании, по которым ударят запреты. Важно понимать, что малый бизнес во Франции даёт 75% всех рабочих мест. И все они получили поддержку. Уже назначены выплаты в размере €14 млрд – частным лицам и €27 млрд – предприятиям. В поддержке нуждаются 130 тыс. компаний. Сейчас появилось огромное количество безработных, но временно потерявшим работу выплачивают 84% зарплаты.
Вот и получается, что большая часть Франции сидит по домам, а работают немногие, в том числе врачи. И часть ограничений направлена на то, чтобы сгладить это неравенство. Например, на побережье запрещают гулять по пляжу или выходить к морю, хотя это никому не мешает.
Перед введением карантина многие парижане решили уехать из столицы. Причины понятны: в густонаселённом городе проще и получить инфекцию, и случайно заразить кого-нибудь. По статистике, около 17% парижан отправились в провинцию. И владельцы дач оказались в выигрышном положении.
Мне повезло, точнее, это был мой сознательный выбор. Я нахожусь у себя на даче – на Атлантическом побережье, в 40 метрах от океана. Это Аркашон, французская столица устриц и здорового образа жизни. Здесь велодорожка соперничает по ширине с автотрассой.
Проблемы, возникшие на вторичном рынке, лежат на поверхности. Обычно покупатель заранее тщательно изучает свою будущую собственность – а сейчас приехать куда-то нет возможности. В определённой степени это заменяют виртуальные визиты, но есть ещё одна сложность – на этот раз законодательная.
Заключение сделки должно происходить у нотариуса, при личном присутствии обеих сторон. Однако сразу после введения карантина нотариусы заперли конторы и отказались подвергать риску своё здоровье, несмотря на то что прямого запрета продолжать работу у них не было. Правда, несколько недель спустя, видя, как тают их доходы, они передумали. И совсем недавно вышел указ, позволяющий заверять сделки по видеоконференции, с помощью специального защищённого программного обеспечения.
Ещё до появления этого указа мы провели одну сделку по доверенностям от продавца и покупателя, лежавшим у нотариуса в кабинете. Сейчас некоторые нотариусы уже поставили себе систему, поэтому мы возобновили дела и на этой неделе рассчитываем закрыть две сделки с новыми объектами.
На первичном рынке ситуация проще. Посещение объекта не так важно, и его можно заменить осмотром местности через Google Maps и изучением планов, а у людей появилось достаточно времени для выбора и принятия решения.
Однако здесь возникла неожиданная проблема, о которой говорят застройщики. Хотя государство не запрещало строительные работы, они практически остановлены. Дело в том, что у строителей есть право отказаться от работы из соображений безопасности. И сейчас все строительные рабочие воспользовались этой возможностью: они сидят дома и получают зарплату, и работодатель не может их заставить.
Средний цикл строительства во Франции занимает пять лет, из которых три года уходят на документацию процесса и только два – на работы на стройплощадке. Сейчас начинается разрыв этой цепочки. Скорее всего, он составит не менее шести месяцев, соответственно сроки сдачи объектов могут затянуться.
Это усилит нехватку качественных объектов и может стать причиной повышения цен.
Финансовые факторы также не дают надежды на снижение цен после выхода из карантина.
Государственный банк уже заказал у застройщиков 1500 единиц жилья – больше, чем они могут сейчас предложить. А если банки бросились скупать непрофильные активы, значит, они готовятся к инфляции.
И это сигнал для всех инвесторов: неразумно оставлять деньги на депозите, они в ближайшее время обесценятся. Надо их вкладывать, но во что? Очевидно, не в акции: промышленность ждут трудные времена. Поэтому банки и обратились к недвижимости. Но для рынка такая массовая закупка означает существенное ограничение предложения, в то время как спрос со стороны частных инвесторов будет расти. А значит, вырастет и цена.
Ещё одна опасность: государство щедро раздаёт обещания финансовой помощи, однако в бюджете уже наблюдается дефицит, а значит, оно будет конкурировать на рынке кредитов, причём его рейтинг будет выше, чем у частных заёмщиков. Как следствие, ставки пойдут вверх.
Вероятнее всего, сильно они не поднимутся, так как существует потолок – значительное превышение рассматривается как «ростовщическая ставка», которая находится вне закона. И с нынешних 0,8–1,0% ипотека может подорожать до 2%. Вряд ли покупателей это остановит.
Скорее в этой ситуации есть риск того сценария, который мы видели на Кипре. Государство может попытаться заткнуть дыру в бюджете за счёт сбережений граждан. Уже внесён в парламент законопроект о том, чтобы с депозитов, превышающих €100 тыс., 10% шло на погашение госдолга. Правда, голосования по нему пока не было.
И это ещё один повод не оставлять деньги на банковском счету.
Узнайте, что происходит в других странах:
С наступлением карантина жизнь французов кардинально изменилась, и эти перемены скажутся на рынке жилья.
С одной стороны, все со смехом говорят, что через девять месяцев будет демографический взрыв. С другой – уже есть статистика, насколько от сидения дома участились случаи домашнего насилия. Не дожидаясь окончания карантина, который затормозил все юридические действия, люди уже делают запросы адвокатам по поводу разводов. И то, и другое ведёт к увеличению спроса на жильё.
Другая тенденция: все, кто мог, сейчас перешли на удалённую работу. И при всех её плюсах осознали, как сложно это делать в небольшой квартирке в пригороде Парижа. А значит, многие предпочтут и дальше работать дистанционно, но поменяют жильё на равное по цене, но в сотне километров от столицы, где метраж будет намного больше.
Соответственно, повысится привлекательность таких городов, как Тур, Орлеан, Шартр, Эврё. У такого варианта есть дополнительные плюсы: если вы используете часть своей недвижимости для работы, то получаете за неё соответствующий налоговый вычет.
Относительно «вторых домов» тенденция внезапно поменяла вектор. В последние годы французы стремились избавляться от дач, особенно расположенных в глуши. Если дача используется меньше двух месяцев в году, она не окупается. Поэтому люди оптимизировали расходы – продавали дома или покупали взамен новые в тех местах, где можно сдавать. Это привело к тому, что целые регионы стояли полупустыми. В некоторых нормандских деревушках продавался каждый третий дом. Появились практически заброшенные города в Центральном массиве, в районе Клермон-Феррана – это красивейшие места с термальными источниками.
И тут вдруг выяснилось, что дача в глуши – это счастье, потому что пережидать карантин лучше на природе.
После возвращения жизни в нормальное русло многие захотят иметь «убежище» в далёкой провинции, и такие объекты могут подняться в цене. Соответственно, прямо сейчас, пока люди ещё думают, здесь открывается окно возможностей.
Сейчас четверть населения Франции живёт в регионе Парижа. Если мы считаем, что тенденция к удалённой работе будет сохраняться, люди начнут массово переезжать в другие районы.
За счёт высокоскоростных поездов центр всё равно будет близко. Из таких городов, как Бордо, Монпелье, Ницца, Рен, Нант, можно за два часа добраться до Парижа. В крупных городах, в том же Бордо, прекрасные региональные международные аэропорты. То есть, если нужно раз в неделю на мероприятие за границей, час-полтора – и ты в аэропорту.
В местах, где приятно жить и хорошая транспортная доступность, цены будут расти.
В последние годы во Франции изменились строительные стандарты, и жильё стали строить по-новому. Вокруг домов в обязательном порядке делаются зелёные зоны, жильё становится более экологичным. Сейчас люди осознают, как важны здоровые условия жизни, так что такие объекты будут пользоваться повышенным спросом.
Президент, объявляя карантин, обещал отсрочку по платежам и беспроцентные кредиты малому и среднему бизнесу, но не частным съёмщикам. Поэтому они могут только договариваться в индивидуальном порядке, если у них упали доходы. На арендодателях часто тоже висят кредиты, так что они не могут просто взять и простить неуплату. Однако системный кризис неплатежей вряд ли возникнет, так как некоторая подушка безопасности есть у многих.
А вот с сезонной арендой ситуация интереснее. Во Франции сезон традиционно начинается после Пасхи, но уже ясно, что он будет потерян как минимум частично.
В моём регионе аренда запрещена до конца карантина. Но наше государство если что-то запрещает, то должно это компенсировать. Я являюсь сезонным арендодателем: дом, в котором нахожусь, я летом сдаю. У него хорошее расположение – рядом с морем. И я знаю, что мне компенсируют потери на уровне средних доходов по прошлому году в пределах 4,5 минимальной зарплаты.
Делать прогнозы в этой ситуации – совсем неблагодарное дело, тем более что правительство играет в игру: сначала карантин объявили на неделю, потом продлили до 15 апреля, потом – до 11 мая. При этом развлекательные мероприятия уже отменены на всё лето. Люди теряют источники доходов и не могут строить планы. Поэтому надо быть готовыми ко всему.
Посмотреть ещё 3912 похожих объектов
Теги: Франция, Жизнь за рубежом, Анализ рынков, Недвижимость