Коммерческая недвижимость Словении – 2021. Что востребовано, что можно купить и сколько заработать

18 января 2021 года
Автор: Марите Любинайте Просмотров: 1344

Что показал 2020 год? Торговая недвижимость стабильна, но хорошие объекты стоят дорого. Выбирая помещение под ресторан, лучше ориентироваться на сетевого арендатора, вкладывающегося в ремонт. Апартаменты в отелях интереснее квартир. Руководитель Future Real Estate и Century 21 Slovenia Александр Тонко на вебинаре Prian.ru дал практические советы инвесторам. Предлагаем прочитать отчёт или посмотреть видео.

– Рынок недвижимости в Словении не просел – во многом благодаря внутреннему спросу. Интерес словенцев определило поведение банков. Они пошли по пути своих коллег из Германии, Австрии, Швейцарии, введя отрицательные ставки на депозиты и остатки на счетах – ещё год назад такого не было. Теперь 0,5% от суммы нужно будет ежегодно отдавать банку – это касается накоплений более €100 тыс. для физических и юридических лиц.

Эти меры стали лучшей мотивацией для инвестиций в недвижимость. Лучше заработать от сдачи в аренду, чем терять «просто так». Плюс к этому банки предоставляют финансирование по ставке 2,5–3,0% годовых.

– Для сохранения средств словенцы стараются выбрать коммерческие объекты с долгосрочным договором найма. Но число таких предложений на рынке недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Отчасти это связано с тем, что собственники передумали выставлять свой актив на продажу до лучших времён.

Рестораны

– Сегмент испытал значительные трудности, особенно в первый локдаун. Часть рестораторов адаптировали бизнес-процессы, например, стали активно развивать доставку. Поэтому тем, кто заинтересован в покупке помещений под кафе или ресторан, рекомендую искать таковые в крупных городах, где та же доставка более востребована.

– Активно расширяют бизнес в основном сетевые компании – и арендатора стоит искать именно среди таких.

– Специфика ресторанного бизнеса: первые два-три года расторгнуть договор аренды вообще невозможно, в дальнейшем предупреждать собственника надо за 12 месяцев.

– Многие риски для арендодателя застрахованы, если арендатор вкладывает большую сумму в отделку помещения. В приведённом ниже примере собственник доводит помещение до четвёртой строительной фазы: делает отопление и охлаждение, стяжку пола, проводит базовую электрику. А вот дальше инвестирует арендатор…

Подробнее в видео с 00:11:33

Пример. Ресторан в Любляне

Помещение с собственной открытой террасой находится на первом этаже здания, капитальный ремонт которого проведён в 2020 году. Финальную отделку помещения делает будущий арендатор, её ориентировочная стоимость составит не менее €50 тыс. Следовательно, риск, что арендатор съедет через полгода-год, минимизируется.

Гостиницы

– Сектора туризма приносит в ВВП Словении почти 20%, и правительство в 2020-м существенно поддержало отрасль. Каждый словенец получил ваучер на €200, использовать который можно было до 31 декабря на курортах страны. Меры поддержки позволили отельерам сохранить свою недвижимость. По моим прогнозам, власти будут и дальше поддерживать этот сегмент наиболее активно.

– Я вижу три возможных варианта инвестирования в отельный бизнес. Первый – покупка апартаментов под управлением отельной сети. Это сфера более рискованная, чем покупка квартиры, но и доход может быть выше – до 7%.

Второй (но это для профессиональных инвесторов) – покупка больших отелей с номерным фондом от 50 единиц. Третий – покупка небольших гостиниц, когда покупатель готов самостоятельно заниматься управлением. Правда, такие объекты редко находятся в популярных локациях, а потому не слишком интересны сетевикам, заинтересованным в объёмах туристов...

– Что предпочесть: квартиру для самостоятельной сдачи в аренду через Airbnb и Booking или апартаменты в комплексе с управляющей компанией? Я отдам предпочтение последней. Сейчас в Евросоюзе ограничивают деятельность сервисов краткосрочной аренды на законодательном уровне. Есть большая вероятность, что их постепенно вытеснят с арендного рынка жилой недвижимости Европы. В Словении собственник, который хочет сдавать квартиру в аренду на короткий срок через эти сервисы, должен получить согласие большинства жителей своего дома. То есть доходность от сдачи через Airbnb или при помощи УК сопоставимы, но в последнем случае головной боли меньше.

Подробнее в видео с 00:25:15

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Словении

Пример. Владение «Херк» в области Нижняя Штирия

Вариант для самостоятельного управления. Поместье – отель и апартаменты, оздоровительный центр, помещения для агротуризма, исторические постройки и несколько гектаров пахотной земли. Находясь рядом с австрийской границей, а также в небольшом удалении от больших городов, владение имеет потенциал для развития полноценного туристического кластера.

Пример. Квартира в Гольте

Предложение для тех, кто заниматься операционной работой не планирует. Это апартаменты на популярном горнолыжном курорте в Гольте. Построены рядом с действующим отелем, который будет заниматься управлением.

Читайте также: Как заработать сегодня на гостинице в Словении

Девелопмент

– Наше девелоперское направление традиционно работает с торговой недвижимостью. Но строящихся проектов в хороших локациях становится меньше, поэтому мы обратили внимание на строительство жилых объектов.

– Проект можно приобрести целиком или частично. Занимает строительство от 12 до 15 месяцев. Окупаемость на вложенные средства – до 20%. Но, конечно, это относительно рискованная инвестиция, успех которой определяется результатами продаж.

Подробнее в видео с 00:48:13

Пример. Девелоперский проект в Мариборе

В районе Брезье продаётся участок, на котором будет построен жилой дом на 16 квартир. Разрешение на строительство и необходимая проектная документация имеются. От инвестора дополнительно потребуются средства на строительство комплекса.

Офисная недвижимость

– Спрос на офисную недвижимость в пандемию упал, но не критично. У арендаторов востребованы небольшие помещения – от 100 до 500 кв. м – в крупных городах. Привлекательность офисной недвижимости относительно других коммерческих объектов заключается в невысоком пороге входа – от €200 тыс. За эти деньги в Любляне можно купить объект в хорошем состоянии и с действующим арендатором. В ритейле, например, инвестиционный порог входа выше – от €300 тыс., а самые привлекательные предложения стоят не менее €500 тыс.

– Мой совет: покупайте те офисные объекты, где арендуемую площадь можно разделить на две-три части. Чем больше арендаторов, тем меньше вероятность, что все они закроют свои офисы.

Подробнее в видео с 00:56:05

Торговая недвижимость

Текущий кризис показал, что торговая недвижимость (ТЦ, дроггери, аптеки и продуктовые магазины) с якорным арендатором – самый стабильный сегмент. Несмотря на пандемию, арендаторы, а именно крупные сетевые магазины, искали новые точки, расширяя своё присутствие в регионе. Предложения реализуются быстро, за один-два месяца. Минус – высокий порог входа.

Подробнее в видео с 01:09:01

Пример. Магазин с арендатором Tuš в Логатеце

Продаётся помещение в торговом центре с якорным арендатором – продуктовым ритейлером Tuš. С ним в 2019 году перезаключён договор аренды на 15 лет. ТЦ находится в центре города в небольшой торговой зоне, обладает собственным открытым паркингом.

Складские помещения

Сегмент, интересный инвесторам, но порог входа высокий. Стоимость квадрата может варьироваться от €200 до €700 в зависимости от локации. Но у арендаторов востребованы помещения площадью не менее 500 кв. м, а число таких предложений на рынке крайне ограничено. Поэтому основной объём продаж – помещения площадью 20–30 тыс. кв. м.

Подробнее в видео с 01:18:55

Дома престарелых

Бизнес сложный, так как успех определяет локация. Зачастую апартаменты строят рядом с уже действующими домами для престарелых, которые имеют всю инфраструктуру. Важно понимать: это не медицинские учреждения, а жилые дома, правда, со своей спецификой. Доходность в такого рода проектах сопоставима с доходом, получаемым от сдачи квартиры в Мариборе или Любляне в долгосрочную аренду. А вот спрос более высокий и стабильный, да и арендаторы надёжны.

Подробнее в видео с 01:21:45

Читайте и смотрите: Инвестиции в дома для пожилых людей. Опыт Словении

Если вас заинтересовали предложения – вас с удовольствием проконсультирует Виктория Савченко.

Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна

https://www.futu-re.com/ru/

victoria@futu-re.com

+386 64 275 188

Связаться с компанией

Теги: Словения, Анализ рынков, Коммерческая недвижимость, Инвестиции, Вебинар

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Что происходит на рынке недвижимости Словении прямо сейчас Июньские надежды. Как выходят из карантина ключевые рынки недвижимости Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне Инвестиции в дома для пожилых людей. Опыт Словении Реклама Словенские кейсы. Инвестиции в строительство торгового центра в провинции Недвижимость в эпоху карантина: одни замерли, другие расслабились