Версия
для печати
для печати
Согласно исследованию, результаты которого приводит Global Property Guide, при покупке недвижимости иностранцами самые большие операционные издержки, включающие в себя ряд статей расходов, которые несет покупатель помимо суммы, уплачиваемой за недвижимость продавцу, были зафиксированы в России и Болгарии. Приведенные в нем цифры подводят иностранных инвесторов к выводу о том, что якобы в цене объектов, представленных на российском рынке недвижимости, не учитывается еще 25% дополнительных издержек.
При этом стоимость оформления и государственной регистрации прав на объект зафиксирована в результатах исследований на уровне примерно 2% от его цены, комиссионные агентства – примерно 5% (что, в принципе, соответствует практике делового оборота – но комиссионные всегда уже учтены в стоимости объекта в рекламе), а вот все остальное – еще около 18% - это загадочные налоги и сборы, которые якобы сопровождают покупку недвижимости в России, но о которых в России никто не слышал.
Исследование проводилось в 37 европейских странах. В качестве предмета исследования рассматривалась покупка нерезидентом страны квартиры на вторичном рынке в одном из крупнейших городов стоимостью не менее 250 тыс. евро. При этом важным условием исследования явилась такая характеристика прав собственности, как «давность срока владения» - то есть рассматривалась покупка квартиры, в которой продавец прожил не менее 10 лет.
В результате было выявлено, что для зарубежного покупателя недвижимости операционные издержки в России якобы составили 25% от общей стоимости сделки, в Болгарии – 24,9%. Далее следуют Бельгия и Италия с показателями 17,88% и 17% соответственно. Последними в списке оказались Эстония, Словакия и Литва, где размер операционных расходов составляет менее 4% от стоимости покупки. Великобритания также близка к концу списка с показателем около 5%.
Выводы напрашиваются сами. Вот только можно ли доверять этим цифрам? Предоставим нашим иностранным коллегам самим высказаться по сути происходящего на самом деле в их странах.
В отношении России считаем своим долгом сообщить следующее:
Продажа недвижимости в России иностранцам обычно сопровождается нотариальным удостоверением (по закону это не является обязательным, но в сделках с иностранцами чаще на практике используется). Пошлина при нотариате обычно составляет не более 1% от суммы, которую по договору получает продавец (точнее - 1% с суммы до 1миллиона рублей и 0,75% от суммы, превышающей это значение). Регистрационный сбор не зависит от суммы сделки и составляет 1000 рублей (чуть более 28 евро). Так что даже эти 2% - сумма весьма округленная в сторону увеличения, а практически - удвоенная.
Комиссионные – вещь субъективная. Возможно, в той линейке сделок, которые якобы попали под упомянутое исследование, в среднем так и получилось (5%), хотя обычно, чем дороже объект, тем ниже % комиссионных.
18% налогов и сборов при продаже квартиры с 10-летним стажем владения предыдущим собственником – вещь в России неслыханная. Да, у нас существует закон, при котором собственник, владевший недвижимостью менее 3х лет, обязан выплатить налог 13% с разницы между ее стоимостью, указанной в договоре и одним миллионом рублей (налоговый вычет). Миллион рублей – это немногим более 28 тысяч евро. То есть даже в этом случае налогообложение все равно составит менее 13% (с учетом вычета). Но такие сделки нечасты, по крайней мере, в достаточно репрезентативной выборке их количество было бы незначительным.
Но тот, кто владел недвижимостью более трех, и, в том числе, 10 лет (важный параметр приведенного исследования) не платит при продаже НИКАКИХ налогов. Таким образом, в случае использования приведенных параметров мы имеем максимум 6% дополнительных издержек в России, что ненамного больше, чем в Великобритании.
Остается только гадать, на какие данные опирались «исследователи» и их каких источников черпали свои сведения. И, к сожалению, получается, что раз они так беспардоннно обошлись с анализом издержек на российском рынке недвижимости, то и остальным результатам фундаментального труда никоим образом доверять не приходится. И остается только гадать – являются ли результаты данного анализа затрат на сделки с недвижимостью в разных странах спланированной акцией по снижению инвестиционной привлекательности некоторых рынков (и, в первую очередь, российского) – или элементарной халтурой, когда цифры брались «с потолка», из «сарафанного радио» и прочих источников, не заслуживающих никакого доверия. Неприятно и обидно за Global Property Guide, с которого подобная «утка» разлетелась по всему миру.
