Вы можете приобрести доходный дом в Германии. А можете стать владельцем ООО (точнее, GmbH) – компании, которой будет принадлежать это здание. В каком случае и почему второй вариант выгоднее. Разбираемся вместе с экспертом компании Investix Сергеем Кумековым.
Сергей Кумеков,эксперт компании Investix
1. Если объяснять на пальцах: в чём принципиальное отличие двух схем на стадии покупки?
Всё просто. В первом, «классическом» случае вы выбираете здание, оформляете сделку и становитесь собственником. Во втором вы приобретаете доли в немецком аналоге российского ООО (GmbH или UG). В результате получаете 100% владение активом.
2. Как происходит сам процесс сделки покупки GmbH или UG и что она собой представляет?
Имеется доходный дом, купленный частным лицом или конкретной компанией – в данном случае нашей. Наша компания под конкретный проект (в данный случае под доходный дом или несколько домов) создаёт SPV – фирму в форме общества с ограниченной ответственностью – GmbH или UG (различия между этими двумя формами чисто техническая).
Эта фирма является единственным собственником здания, она же настраивает все процессы: заключает контракты с арендаторами, с управляющей компанией, ведёт бухгалтерский и управленческий учёт.
Собственно эту организованную компанию вы и покупаете.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
3. В чём преимущества покупки GmbH или UG?
Во-первых, все стадии создания юридического лица, приобретения объекта и получения ипотеки при покупке ООО на 100% контролируются конкретной компанией – например, нашей, Investix. А немецкая компания имеет возможность добиться наилучших условий при первоначальной покупке объекта: получить максимальный дисконт от продавца, взять кредит под минимальную ставку на 65–75% от стоимости объекта. Иностранный инвестор – физическое лицо в большинстве случаев таких условий не получит.
Во-вторых, владение доходной недвижимостью через юридическое лицо позволяет существенно экономить на налогах в Германии, причём абсолютно законно.
В-третьих, подобная структура позволяет в перспективе продать актив без досрочного погашения ипотеки, что в ситуации растущего рынка очень привлекательно. При росте цены актива возможная цена продажи ООО растёт прямо пропорционально.
О преимуществах инвестиций в немецкие доходные дома, их ликвидности и доходности узнаете из видео. Есть даже пример доходного дома в цифрах...
4. Сколько людей работает в приобретаемой компании?
Поскольку цель общества – владение и управление доходной недвижимостью, а все сервисные функции в Германии принято отдавать специализированным компаниям, в организации достаточно только генерального директора – гешефтфюрера. Теоретически им может быть любой человек, но мы предлагаем схему, когда директором подобных SPV выступает наш сотрудник. Он гарантирует абсолютный порядок с отчётностью и налогами, так как, случись что, первым ответит именно гешефтфюрер. Одновременно инвестор избавляется от необходимости выполнять функции генерального директора без знания языка и законодательства.
Обратите внимание! Участник общества – в нашем случае инвестор – ни при каких обстоятельствах не несёт имущественных обязательств, связанных с объектом. В отличие от ситуации владения напрямую, этот риск исключается автоматически. То есть ваши остальные активы находятся в безопасности.
5. Какие параметры ООО можно и нужно проверить, чтобы убедиться в его перспективности?
Поскольку компания создаётся исключительно под владение конкретным объектом (объектами) недвижимости, проверять саму её смысла нет. Гораздо важнее посмотреть на денежные потоки, которые генерирует объект, на статистику доходов и расходов. Это сразу даст вам понимание реалистичности заявленных показателей.
6. Приобретая ООО, я покупаю только объект или что-то ещё? Контракты, обязательства и т. д.?
ООО – это готовый арендный бизнес, в котором уже всё отлажено: заключены контракты с арендаторами, управляющей компанией, ведётся бухгалтерский и управленческий учёт. Ваша задача – получать отчётность и контролировать показатели по объекту.
7. Насколько покупка ООО дороже покупки объекта?
С точки зрения инвестиционных затрат наличие юридического лица ничего не меняет. Расходы на учреждение GmbH инвестор компенсирует нам при покупке готового бизнеса, но сумма измеряется несколькими сотнями евро.
Дополнительные текущие расходы на содержание компании относительно владения непосредственно физлицом составляют 1000–1200 евро за год.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
2 380 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
5764 м2
Германия
Федеральная земля Нижняя Саксония
Бизнес- центр
Коммерческий объект: бизнес-центр, полностью сданный
в аренду Deutsche Post.
Месторасположение: город (население более 100 000 чел.) в65 км от Ганновера.
Объект выгодно расположен в 2 мин от ж/д вокзала, в 5 мин от выезда на скоростную автотрассу, в 40 мин от...
ИНДОМ
1 246 051 €
Квартира в Берлине, Германия
110 м232
Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
2 450 000 €
Отель, гостиница в Бонне, Германия
770 м25% в год
Готовый бизнес
Отель - пансион, состоящий из двух старинных зданий - памятников архитектуры в центре Бонна.
Площадь участка: 800,00 м²
Кол-во комнат: 20
Комнаты выдержаны в одном стиле со вкусом и практичностью. В некоторых комнатах до сих пор сохранились элементы лепнины и кассетные двери. Все полы отделаны ламинатом или паркетом и застланы...
Estate-Service24
21 100 000 €
Отель, гостиница в Мюнхене, Германия
4500 м24.5% в год
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Новый 3* отель в пригороде Мюнхена с новым длительным договором аренды с известной отельной сетью!
Количество комнат: более 100
Доходность: 4, 3 %
Площадь участка: более 3500 м.кв.
Договор: новый индексированный договор на 25 лет с известной отельной сетью с опией продления
Количество парковочных мест: 50
Количество этажей: 4
Год...
Estate-Service24
2 750 000 €
Магазин в Дюссельдорфе, Германия
1700 м25.2% в год
Готовый бизнес
Интернациональный немецкий дискаунтер, специализирующийся на продуктах питания, имеющий филиалы в Германии и других европейских странах.
В здании расположены 5 квартир, супермаркет и частная врачебная клиника. Все помещения сданы в аренду.
Договор (индексированный) с сетевым супермаркетом действует еще до 2027 года с дальнейшей опцией...
Estate-Service24
1 030 000 €
Коммерческая недвижимость в Гамбурге, Германия
975 м2
Германия
г.Гамбург
Коммерческое здание в Гамбурге
Коммерческое здание в Гамбурге - втором по величине
(после Берлина) городе в Германии.
Здание состоит из производственных, складских
и административных помещений.
Площадь земельного участка: 2411м2
Арендуемая площадь: 975м2
Год постройки: 1992
Капитальный ремонт и...
ИНДОМ
7 050 000 €
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
1000 м2
Многоквартирный дом в престижном районе Франкфурта – Вестенде с 20 квартирами (в основном 1 – и 2-х комнатные).
Во дворе есть два парковочных места в гараже.
Расположение и окрестности: объект расположен в самом престижном районе города - Westend, недалеко от финансового района и делового центра Франкфурта на Майне.
Westend...
Estate-Service24
779 500 €
Квартира в Берлине, Германия
50 м2211
Кредит
Один из самых элегантных адресов города превращает жизнь в настоящее искусство.
Новый жилой проект премиум класса Fasanen Palace расположен в одной минуте ходьбы от Курфюрстендамм, в эксклюзивном районе с развитой инфраструктурой, где классический и современный стили создают необыкновенную атмосферу.
Жителей и гостей встречает...
Prestige Property
1 786 151 €
Квартира в Берлине, Германия
104 м2322
Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в центре западного Берлина, в районе Шарлоттенбург. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 4 квартале 2022 года.
Структурированный фасад с высококачественными поверхностями из штукатурки и кирпича придают зданию современный вид, который неподвластен времени....
EW Real Estate
2 095 000 €
Кафе, ресторан в Берлине, Германия
203 м2
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на 1-ом этаже нового дома в центре Берлина (столица Германии), в районе Шёнеберг. Дом был построен в 2019 году одним из известных застройщиков в Берлине. При его строительстве были использованы высококачественные строительные материалы и современные технологии строительства.
Дом...
EW Real Estate
2 500 000 €
Магазин в Липпштадте, Германия
1500 м25% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•На первом этаже жилого дома
•Полная реновация в 2018 г.
•Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 125 000 евро
•Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...
Intermark Global
4 150 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
3735 м2
Германия
Земля Гессен
г. Димельштадт (адм. округ Кассель)
Новый супермаркет REWE
Новое коммерческое здание (сдача в эксплуатацию - январь 2014г.), сданное в аренду сетевому супермаркету REWE.
Месторасположение: г.Димельштадт ( население 6 тыс. чел.)
Площадь земельного участка: 18936м2
Коммерческая площадь, сданная в аренду: 1905м2...
ИНДОМ
3 000 000 €
Офис в Берлине, Германия
659 м24.5% в год
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на юге Берлина (столица Германии). Объект представляет собой офисное помещение, которое занимает часть 4-этажного здания. Арендатором является стомотологическая клиника. Помещение оборудовано новейшим оборудованием в сфере стомотологии.
Коммерческая недвижимость состоит из 5 единиц...
EW Real Estate
2 000 000 €
Производство в Дюссельдорфе, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области борьбы с вредителями в западной части Германии. Компания имеет более чем 30-летний опыт работы в области профессиональной борьбы с вредителями, с концепцией полного обслуживания как для частных, так и для и коммерческих клиентов. Консультационные услуги, профилактика и срочные вызовы также...
EW Real Estate
11 000 000 €
Отель, гостиница в Мюнхене, Германия
2500 м24.5% в год
КредитГотовый бизнес
Здание сервисных апартаментов в Мюнхене
Мини-квартиры сдаются в среднесрочную аренду
70+ апартаментов с кухнями
Договор фиксированной аренды с арендатором на 10 лет + опции продления.
Имеется кредитная линия от немецкого банка на 3,3 млн. евро
Доходность 4.5%
Intermark Global
11 500 000 €
Доходный дом в Германии
4750 м2
Германия
Северный Рейн-Вестфалия
Пансионат для пожилых
Пансионат с медицинским обслуживанием для пожилых людей
в пригороде Кёльна.
Площадь земельного участка: 14000м2 (1,4 га)
Жилая площадь здания: 4750м2
Год постройки: 1900
Реконструкция и реновация: 1974г., 2010г.
Здание сдано в аренду на длительный срок...
ИНДОМ
3 300 000 €
Земля в Берлине, Германия
3205 м2
Кредит
Уникальный шанс приобрести огромный участок с видом на воду в лучшем районе Западного Берлина. План строительства разработала знаменитая компания Bonanni Architects в 2019 году. План готов к реализации. Тихое место с доступом к столичным районам Потсдам, Западный Берлин и Шпандау.
EW Real Estate
984 000 €
Квартира в Берлине, Германия
77 м2211
Кредит
Представляем вашему вниманию современную светлую 2-комнатную квартиру в престижном районе западной части Берлина, Шарлоттенбург. Квартира расположена на 3-ем этаже. Дом новый 6-7 этажей, есть подземный паркинг. Красивый дизайн напоминает дворец с двумя башнями и частными садами. Несмотря на большую общую площадь здания, гармонично вписывается в...
EW Real Estate
640 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
507 м25.62% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продатеся доходный дом в Дуйсбурге. Он построен в 1959 году и полностью санирован в 2019 году. В ближайшие годы не будет нуждаться в ремонте. В доме 8 квартир. Обновлены:
- фасады
- новые окна
- новые трубы
- новое отопление
Хорошая перспектива поднятия аренды при смене собственника!
Состояние: очень ухожен.
Площадь участка: 333...
DEM GROUP GmbH
398 855 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м22
Вашему вниманию представлены новые 2-4-комнатные квартиры в Берлине, в районе Кёпеник. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 1-м квартале 2025 года.
Дом строится в тихом переулке, используя пробел между зданиями, включая строительство двух боковых крыльев, с квартирами-мезонетами.
В каждой квартире полы с...
EW Real Estate
8. За что я должен буду платить как владелец ООО?
Вы платите за ведение учёта и сдачу отчётности. Порядок этих цифр в масштабах объектов, которые предлагаются в рамках данной модели, невелик. При выручке от аренды, измеряемой десятками тысяч евро, он не является обременительным.
9. В каких случаях выгоднее всё-таки покупка дома, а не ООО?
Приобретение объекта на физическое лицо оправдано в рамках небольших проектов – до 150-200 тыс. евро, в некоторых случаях даже до 300 тыс. Но если вы планируете приобрести доходный дом за 700 тыс. и привлечь ипотеку на 450-500 тыс., то однозначно вам идеально подойдёт структура владения через компанию.
10. Можно ли купить не всё ООО, а его часть?
Да, и это ещё одно из преимуществ. Ведь очень часто инвесторы выступают не поодиночке, а объединяются по два-три партнёра. В этом случае ООО – идеальный способ инвестировать совместно, так как, помимо чисто технической возможности поделить актив на доли, есть ещё и возможность детально прописать на уровне корпоративных документов правила игры между партнёрами.