10 вопросов: когда в Германии покупка готового ООО выгоднее, чем покупка отдельного объекта?

Сергей Кумеков,эксперт компании Investix

1. Если объяснять на пальцах: в чём принципиальное отличие двух схем на стадии покупки?

Всё просто. В первом, «классическом» случае вы выбираете здание, оформляете сделку и становитесь собственником. Во втором вы приобретаете доли в немецком аналоге российского ООО (GmbH или UG). В результате получаете 100% владение активом.

2. Как происходит сам процесс сделки покупки GmbH или UG и что она собой представляет?

Имеется доходный дом, купленный частным лицом или конкретной компанией – в данном случае нашей. Наша компания под конкретный проект (в данный случае под доходный дом или несколько домов) создаёт SPV – фирму в форме общества с ограниченной ответственностью – GmbH или UG (различия между этими двумя формами чисто техническая).

Эта фирма является единственным собственником здания, она же настраивает все процессы: заключает контракты с арендаторами, с управляющей компанией, ведёт бухгалтерский и управленческий учёт.

Собственно эту организованную компанию вы и покупаете. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

3. В чём преимущества покупки GmbH или UG?

Во-первых, все стадии создания юридического лица, приобретения объекта и получения ипотеки при покупке ООО на 100% контролируются конкретной компанией – например, нашей, Investix. А немецкая компания имеет возможность добиться наилучших условий при первоначальной покупке объекта: получить максимальный дисконт от продавца, взять кредит под минимальную ставку на 65–75% от стоимости объекта. Иностранный инвестор – физическое лицо в большинстве случаев таких условий не получит.

Во-вторых, владение доходной недвижимостью через юридическое лицо позволяет существенно экономить на налогах в Германии, причём абсолютно законно.

В-третьих, подобная структура позволяет в перспективе продать актив без досрочного погашения ипотеки, что в ситуации растущего рынка очень привлекательно. При росте цены актива возможная цена продажи ООО растёт прямо пропорционально.

О преимуществах инвестиций в немецкие доходные дома, их ликвидности и доходности узнаете из видео. Есть даже пример доходного дома в цифрах...

4. Сколько людей работает в приобретаемой компании?

Поскольку цель общества – владение и управление доходной недвижимостью, а все сервисные функции в Германии принято отдавать специализированным компаниям, в организации достаточно только генерального директора – гешефтфюрера. Теоретически им может быть любой человек, но мы предлагаем схему, когда директором подобных SPV выступает наш сотрудник. Он гарантирует абсолютный порядок с отчётностью и налогами, так как, случись что, первым ответит именно гешефтфюрер. Одновременно инвестор избавляется от необходимости выполнять функции генерального директора без знания языка и законодательства.

Обратите внимание! Участник общества – в нашем случае инвестор – ни при каких обстоятельствах не несёт имущественных обязательств, связанных с объектом. В отличие от ситуации владения напрямую, этот риск исключается автоматически. То есть ваши остальные активы находятся в безопасности.

5. Какие параметры ООО можно и нужно проверить, чтобы убедиться в его перспективности?

Поскольку компания создаётся исключительно под владение конкретным объектом (объектами) недвижимости, проверять саму её смысла нет. Гораздо важнее посмотреть на денежные потоки, которые генерирует объект, на статистику доходов и расходов. Это сразу даст вам понимание реалистичности заявленных показателей.

6. Приобретая ООО, я покупаю только объект или что-то ещё? Контракты, обязательства и т. д.?

ООО – это готовый арендный бизнес, в котором уже всё отлажено: заключены контракты с арендаторами, управляющей компанией, ведётся бухгалтерский и управленческий учёт. Ваша задача – получать отчётность и контролировать показатели по объекту.

7. Насколько покупка ООО дороже покупки объекта?

С точки зрения инвестиционных затрат наличие юридического лица ничего не меняет. Расходы на учреждение GmbH инвестор компенсирует нам при покупке готового бизнеса, но сумма измеряется несколькими сотнями евро.

Дополнительные текущие расходы на содержание компании относительно владения непосредственно физлицом составляют 1000–1200 евро за год.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

8 755 000 €

Доходный дом в Германии

4874 м²

Германия Земля Северный Рейн-Вестфалия г.Дортмунд Доходный дом с супермаркетом Edeka Коммерческое здание (торговый центр +квартиры), полностью сданное в аренду. Месторасположение: торговая улица в центре восточного района Браккель, рядом с выездом на скоростную трассу А1, в 4,5 км от исторического центра Дортмунда (население 575 тыс.)...

ИНДОМ

1 800 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1420 м²

Германия Федеральная Земля Северный Рейн-Вестфалия Супермаркет Netto и булочная Коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду сетевому супермаркету Netto (группа Edeka - крупнейший поставщик пищевых продуктов в Германии). Netto - надёжный арендатор: один из крупнейших ритейлеров в Германии, 4000 филиалов. Договор...

ИНДОМ

475 000 €

Квартира в Берлине, Германия

64 м² 2 1 1

Квартира на высоком этаже в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу...

NF Group

3 800 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1653 м²

Кредит

Готовый арендный бизнес! Новый комплекс включает в себя: Супермаркет, АЗС, автомойку, игорный зал. После приобретения компания BiG Property обеспечивает комплексное административно-коммерческое управление. Внимание: с арендатором уже заключен долгосрочный договор аренды. Основные параметры проекта: Выгодное расположение в новом жилом...

BiG Property

2 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия

2220 м²

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...

NF Group

750 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

158 м² 3

Апартаменты расположены в резиденции неподалеку от реки Шпрее в Берлине. Резиденция была построена в 2012 году.Апартаменты площадью 158 кв. м включают 3 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оснащенную кухню. Высота потолков в апартаментах – 2,90 м. Техническое оснащение включает подогрев полов и эко-отопительную систему на солнечной...

NF Group

3 250 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1124 м²

Германия Федеральная земля Северный Рейн -Вестфалия г.Дюссельдорф Медицинский центр (4,5%) Красивое историческое здание - памятник архитектуры, сданное в аренду под медицинский центр. Очень удачное месторасположение: элитный пригород Дюссельдорфа, отличная транспортная доступность, рядом расположены все необходимые объекты...

ИНДОМ

1 350 000 €

Магазин в Берлине, Германия

420 м² 4.8% в год

Торговое помещение в жилом доме на хорошо проходимой оживленной улице. Площадь магазина составляет около 420 м² и включает в себя: жилое помещение, офисное помещение, холл для персонала с кухней и магазин с витриной. В 2020 году была проведена обширная модернизация: реновация фасада, лестничной клетки, входных дверей, звонка и почтовых...

Estate-Service24

689 500 €

Квартира в Берлине, Германия

45 м² 1 1

Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...

NF Group

16 000 000 €

Отель, гостиница в Шварцвальде, Германия

5000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Баден-Вюртемберг. Гостиница имеет 70 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 16 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только по запросу с...

EW Real Estate

7 200 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

6400 м² 5.15% в год

Вашему вниманию представлен доходный дом в г.Гельзенкирхен (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект построен в 1965 году. Состояние дома очень хорошее. Многоквартирный дом состоит из 87 квартир. Общая площадь составляет 6 400 кв.м. Стоимость — 7 200 000 Евро Площадь — 6 400 кв.м. Доход — 370 800 Евро/год...

EW Real Estate

4 800 000 €

Замок в Германии

1223 м²

Германия Саксония-Анхальт Замок-усадьба Великолепный замок с большими возможностями по использованию. Расположен в центральной Германии, в курортной зоне, в 15-30 минутах езды от Лейпцига, Галле, Лютерштадт-Айслебен. Год постройки основного здания-усадьбы: 1895 Полная реновация: 1995 год Площадь земельного участка: 11...

ИНДОМ

348 000 €

Квартира в Эссене, Германия

91 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Жилой комплекс на финишной стадии строительства близ Нидерландов. Он состоит из двух корпусов малой этажности. В окрестностях расположено большое озеро со всеми возможностями для спортивного отдыха на воде: прокат лодок, водные, лыжи, серфинг. Также доступны различные активности для туристов в виде пеших прогулок. Этот район является...

DEM GROUP GmbH

480 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

562 м² 7.2% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом в Дуйсбурге Площадь дома 562 м2 В доме 7 квартир и 10 машиномест Возможен расчет в рублях Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

4 150 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

1050 м² 7% в год

Готовый бизнес

3* отель с высокой доходностью в районе аэропорта Франкфурта-на-Майне. Кол-во комнат: 45 Доходность: 7 % Отель был недавно отремонтирован и имеет договор аренды на 5 лет с опцией продления. Перед зданием имеются места для парковки. Отель находится всего в нескольких минутах езды от аэропорта Франкфурта на Майне. Расстояния: до...

Estate-Service24

852 255 €

Квартира в Берлине, Германия

80 м² 3

Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м. Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...

EW Real Estate

145 800 €

Инвестиционный проект в Трире, Германия

334 м² 27.73% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях. Площадь участка 883 м2 Общая жилая площадь: 334 м2 Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро Доход инвестора составит 60.706 евро,...

DEM GROUP GmbH

3 500 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

235 м² 4% в год

Предлагаем Вашему вниманию коммерческое помещение, на главной улице западного Берлина, Курфюрстендамм. Все здание впечатляет своим современным дизайном и высококачественными материалами. Помещение сдано в аренду. Площадь недвижимости — 235 кв.м. Год постройки — 2015 Аренда — 140 000 евро в год Стоимость — 3 500...

EW Real Estate

1 690 000 €

Шале на Боденском озере, Германия

252 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Это поместье — настоящая находка для любителей природы и тех, кто ценит тишину и красоту сельской жизни. Расположенный между Альгой и Боденским озером, в живописной деревушке Молленберг, деревянный дом с исключительным видом на австрийские и швейцарские горы дарит уникальное ощущение уюта. Трёхэтажный дом не только просторный и залитый...

Частное лицо

420 000 €

Отель, гостиница в Кобурге, Германия

1100 м²

Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается отель в Тюрингском лесу, Германия Площадь здания: 1100 м² Площадь участка: 1656 м² Дополнительный прилегающий участок: 1670 м² Этот отель находится в живописном Тюрингском лесу, поблизости от двух водохранилищ с дорожками для пеших и велопрогулок. Он расположен на знаменитой немецкой дороге для путешествий...

Частное лицо

8. За что я должен буду платить как владелец ООО?

Вы платите за ведение учёта и сдачу отчётности. Порядок этих цифр в масштабах объектов, которые предлагаются в рамках данной модели, невелик. При выручке от аренды, измеряемой десятками тысяч евро, он не является обременительным.

9. В каких случаях выгоднее всё-таки покупка дома, а не ООО?

Приобретение объекта на физическое лицо оправдано в рамках небольших проектов – до 150-200 тыс. евро, в некоторых случаях даже до 300 тыс. Но если вы планируете приобрести доходный дом за 700 тыс. и привлечь ипотеку на 450-500 тыс., то однозначно вам идеально подойдёт структура владения через компанию.

10. Можно ли купить не всё ООО, а его часть?

Да, и это ещё одно из преимуществ. Ведь очень часто инвесторы выступают не поодиночке, а объединяются по два-три партнёра. В этом случае ООО – идеальный способ инвестировать совместно, так как, помимо чисто технической возможности поделить актив на доли, есть ещё и возможность детально прописать на уровне корпоративных документов правила игры между партнёрами.

Компания Investix

Investix.de/ru

+7 977 164 93 34

[email protected]

[email protected]

Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: pxhere.com

Условия цитирования материалов Prian.ru