10 вопросов: когда в Германии покупка готового ООО выгоднее, чем покупка отдельного объекта?

Сергей Кумеков,эксперт компании Investix

1. Если объяснять на пальцах: в чём принципиальное отличие двух схем на стадии покупки?

Всё просто. В первом, «классическом» случае вы выбираете здание, оформляете сделку и становитесь собственником. Во втором вы приобретаете доли в немецком аналоге российского ООО (GmbH или UG). В результате получаете 100% владение активом.

2. Как происходит сам процесс сделки покупки GmbH или UG и что она собой представляет?

Имеется доходный дом, купленный частным лицом или конкретной компанией – в данном случае нашей. Наша компания под конкретный проект (в данный случае под доходный дом или несколько домов) создаёт SPV – фирму в форме общества с ограниченной ответственностью – GmbH или UG (различия между этими двумя формами чисто техническая).

Эта фирма является единственным собственником здания, она же настраивает все процессы: заключает контракты с арендаторами, с управляющей компанией, ведёт бухгалтерский и управленческий учёт.

Собственно эту организованную компанию вы и покупаете. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

3. В чём преимущества покупки GmbH или UG?

Во-первых, все стадии создания юридического лица, приобретения объекта и получения ипотеки при покупке ООО на 100% контролируются конкретной компанией – например, нашей, Investix. А немецкая компания имеет возможность добиться наилучших условий при первоначальной покупке объекта: получить максимальный дисконт от продавца, взять кредит под минимальную ставку на 65–75% от стоимости объекта. Иностранный инвестор – физическое лицо в большинстве случаев таких условий не получит.

Во-вторых, владение доходной недвижимостью через юридическое лицо позволяет существенно экономить на налогах в Германии, причём абсолютно законно.

В-третьих, подобная структура позволяет в перспективе продать актив без досрочного погашения ипотеки, что в ситуации растущего рынка очень привлекательно. При росте цены актива возможная цена продажи ООО растёт прямо пропорционально.

О преимуществах инвестиций в немецкие доходные дома, их ликвидности и доходности узнаете из видео. Есть даже пример доходного дома в цифрах...

4. Сколько людей работает в приобретаемой компании?

Поскольку цель общества – владение и управление доходной недвижимостью, а все сервисные функции в Германии принято отдавать специализированным компаниям, в организации достаточно только генерального директора – гешефтфюрера. Теоретически им может быть любой человек, но мы предлагаем схему, когда директором подобных SPV выступает наш сотрудник. Он гарантирует абсолютный порядок с отчётностью и налогами, так как, случись что, первым ответит именно гешефтфюрер. Одновременно инвестор избавляется от необходимости выполнять функции генерального директора без знания языка и законодательства.

Обратите внимание! Участник общества – в нашем случае инвестор – ни при каких обстоятельствах не несёт имущественных обязательств, связанных с объектом. В отличие от ситуации владения напрямую, этот риск исключается автоматически. То есть ваши остальные активы находятся в безопасности.

5. Какие параметры ООО можно и нужно проверить, чтобы убедиться в его перспективности?

Поскольку компания создаётся исключительно под владение конкретным объектом (объектами) недвижимости, проверять саму её смысла нет. Гораздо важнее посмотреть на денежные потоки, которые генерирует объект, на статистику доходов и расходов. Это сразу даст вам понимание реалистичности заявленных показателей.

6. Приобретая ООО, я покупаю только объект или что-то ещё? Контракты, обязательства и т. д.?

ООО – это готовый арендный бизнес, в котором уже всё отлажено: заключены контракты с арендаторами, управляющей компанией, ведётся бухгалтерский и управленческий учёт. Ваша задача – получать отчётность и контролировать показатели по объекту.

7. Насколько покупка ООО дороже покупки объекта?

С точки зрения инвестиционных затрат наличие юридического лица ничего не меняет. Расходы на учреждение GmbH инвестор компенсирует нам при покупке готового бизнеса, но сумма измеряется несколькими сотнями евро.

Дополнительные текущие расходы на содержание компании относительно владения непосредственно физлицом составляют 1000–1200 евро за год.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

3 500 000 €

Магазин в Беккуме, Германия

1950 м² 6.85% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

В Бекуме в центре города находится супермаркет. Земельный участок площадью 4700 м2 доступен = 1600 м2 арендованной площади = 350 м2 складской площади. итого общая площадь 1950 м2 Кроме того, этот объект имеет строительный резерв площадью около 1200 м2 со стоимостью около 600 000 eвро Нынешние арендаторы этого объекта - нетто и офис...

DEM GROUP GmbH

7 500 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

800 м²

Многоквартирный дом (новостройка - 7 квартир) в популярном центральном районе Франкфурта на Майне. Жилая площадь: около 600 м.кв. Общая площадь: около 800 м.кв. Этажность: 3 этажа В доме: квартиры на первом этаже с террасами и выходом в сад, квартиры на верхних этажах - с балконам и террасами. Современный жилой дом строится по...

Estate-Service24

4 500 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

3000 м² 8% в год

Готовый бизнес

Продается современный 4* отель во Франкфурте на Майне с рестораном и террасой в саду с интернациональной кухней. Общая площадь: около 3000 м.кв. Кол-во комнат: 62 2 Конференц – зала: вместимостью 150 человек Рендитность: более 8% Договор: возможно заключение нового длительного договора Парковка: около 40 мест Отель...

Estate-Service24

358 440 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

91 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Жилой комплекс на финишной стадии строительства близ Нидерландов. Он состоит из двух корпусов малой этажности. В окрестностях расположено большое озеро со всеми возможностями для спортивного отдыха на воде: прокат лодок, водные, лыжи, серфинг. Также доступны различные активности для туристов в виде пеших прогулок. Этот район является...

DEM GROUP GmbH

350 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

75 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт), Состав помещений: 3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор) в...

DEM GROUP GmbH

1 367 507 €

Квартира в Берлине, Германия

160 м² 5 4 3

Вашему вниманию представлены новые элитные 5-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

3 000 000 €

Магазин в Лейпциге, Германия

1000 м²

Кредит

Готовый бизнес Rossmann, гарантия, договор 15 лет Проект реализован BiG Property в партнерстве с проверенным застройщиком в соответствии с современными строительными нормами и новым концептом арендатора. После приобретения управление объектом и компанией осуществляет профессиональная команда. Инвестор получает две вещи: доход и отчетность....

BiG Property

4 100 000 €

Квартира в Берлине, Германия

196 м² 5 4 4

Это совершенно особенный объект экстракласса, полный роскоши, который расположен в парковой зоне на частном берегу озера Диана в Берлин – Груневальд. Квартира занимает весь первый этаж виллы и окружен собственным садом. Все это создает впечатление собственного дома. Уже в подъезде вас поражает свет и легкость помещения. В 5 просторных...

EW Real Estate

630 000 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

1 021 029 €

Квартира в Берлине, Германия

103 м² 4 3 2

Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

2 600 000 €

Магазин в Дармштадте, Германия

1100 м² 5% в год

Готовый бизнес

Супермаркет Edeka в хорошем состоянии с длительным договором аренды в федеральной земле Гессен - регионе Дармштадта. Арендуемая площадь: 1100 м² Договор аренды: на 10 лет + опция продления Об арендаторе: группа компаний Edeka Group была основана в Германии в 1898 году. В настоящее время это одно из крупнейших предприятий розничной...

Estate-Service24

12 500 000 €

Доходный дом в Баден-Бадене, Германия

2280 м²

Вашему вниманию представлен новый многоквартирный дом в пригороде Баден-Баден, в центре города Гаггенау (земля Баден-Вюртемберг). Жилой дом общей площадью 2 280 кв.м., состоит из 20-ти квартир и коммерческого помещения на первом этаже. Дом в настоящее время полностью реконструируется и перестраивается. Магазин с большой торговой площадью (468...

EW Real Estate

590 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия

232 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается частный дом в земле Нижняя Саксония. Год постройки 2018 Участок земли 702 м2 Площадь дома 232,8 м2 Объект в прекрасном состоянии и ухожен! Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

9 500 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

3706 м² 5.22% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет REWE в г.Даме (земля — Бранденбург). Объект расположен на земельном участке площадью 11 400 кв.м. В настоящий момент завершается его строительство, открытие состоится в декабре 2019 года. Имеется собственная парковка на 120 авто. Супермаркет полностью сдан в аренду REWE — германскому и...

EW Real Estate

595 900 €

Квартира в Берлине, Германия

63 м² 3

Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни. По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей. Первое впечатление...

EW Real Estate

410 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

475 м² 8.09% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом на границе с Голландией. Город Эммерих на Рейне. Общая площадь дома 475 м2 Участок площадью 469 м2 В доме семь квартир и 1 гараж Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017 Дом сдан в аренду. Фактический годовой доход: 34 308 евро в год (8,36% годовых). Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.

DEM GROUP GmbH

360 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

66 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженная 2-х комнатная квартира, расположенная на 4 этаже В доме есть лифт. Площадь квартиры 66 м2. Центральное газовое отопление. Конечное потребление электроэнергии: 114 kWh/(m2*a) Класс энергоэффективности: D Дом был построен в 1976 году и состоит из 32 квартир, имеет лифт и бесплатные парковочные места для жителей...

DEM GROUP GmbH

647 900 €

Квартира в Берлине, Германия

58 м² 3

Заселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г. Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...

EW Real Estate

6 650 000 €

Магазин в Регенсбурге, Германия

2080 м²

Просторный участок площадью 8 088 м² расположен в месте с отличной проходимостью, прямо на трассе B8, в непосредственной близости от съезда в коммуну Пфаттер. На территории будет создано в общей сложности около 2 080 м² полезной площади, которая будет разделена между брендовым дискаунтером, современным центром физиотерапии и известной...

Campus Property

11 100 000 €

Коммерческая недвижимость в Саарлуисе, Германия

9700 м² 5.5% в год

Готовый бизнес

Сетевой гипермаркет с филиалом KFC / + филиалы 2 других известных сетевых предприятий с длительными договорами аренды. Арендная площадь: около 9700 м.кв. Договор: более 10 лет Доходность: более 5 % Парковка: более 200 мест Расположение: федеральная земля Заарланд Заарланд, расположенный в западной части Германии, является...

Estate-Service24

8. За что я должен буду платить как владелец ООО?

Вы платите за ведение учёта и сдачу отчётности. Порядок этих цифр в масштабах объектов, которые предлагаются в рамках данной модели, невелик. При выручке от аренды, измеряемой десятками тысяч евро, он не является обременительным.

9. В каких случаях выгоднее всё-таки покупка дома, а не ООО?

Приобретение объекта на физическое лицо оправдано в рамках небольших проектов – до 150-200 тыс. евро, в некоторых случаях даже до 300 тыс. Но если вы планируете приобрести доходный дом за 700 тыс. и привлечь ипотеку на 450-500 тыс., то однозначно вам идеально подойдёт структура владения через компанию.

10. Можно ли купить не всё ООО, а его часть?

Да, и это ещё одно из преимуществ. Ведь очень часто инвесторы выступают не поодиночке, а объединяются по два-три партнёра. В этом случае ООО – идеальный способ инвестировать совместно, так как, помимо чисто технической возможности поделить актив на доли, есть ещё и возможность детально прописать на уровне корпоративных документов правила игры между партнёрами.

Компания Investix

Investix.de/ru

+7 977 164 93 34

sergey.kumekov@investix.de

elena.avdeeva@investix.de

Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: pxhere.com

Условия цитирования материалов Prian.ru