10 вопросов: когда в Германии покупка готового ООО выгоднее, чем покупка отдельного объекта?

Сергей Кумеков,эксперт компании Investix

1. Если объяснять на пальцах: в чём принципиальное отличие двух схем на стадии покупки?

Всё просто. В первом, «классическом» случае вы выбираете здание, оформляете сделку и становитесь собственником. Во втором вы приобретаете доли в немецком аналоге российского ООО (GmbH или UG). В результате получаете 100% владение активом.

2. Как происходит сам процесс сделки покупки GmbH или UG и что она собой представляет?

Имеется доходный дом, купленный частным лицом или конкретной компанией – в данном случае нашей. Наша компания под конкретный проект (в данный случае под доходный дом или несколько домов) создаёт SPV – фирму в форме общества с ограниченной ответственностью – GmbH или UG (различия между этими двумя формами чисто техническая).

Эта фирма является единственным собственником здания, она же настраивает все процессы: заключает контракты с арендаторами, с управляющей компанией, ведёт бухгалтерский и управленческий учёт.

Собственно эту организованную компанию вы и покупаете. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

3. В чём преимущества покупки GmbH или UG?

Во-первых, все стадии создания юридического лица, приобретения объекта и получения ипотеки при покупке ООО на 100% контролируются конкретной компанией – например, нашей, Investix. А немецкая компания имеет возможность добиться наилучших условий при первоначальной покупке объекта: получить максимальный дисконт от продавца, взять кредит под минимальную ставку на 65–75% от стоимости объекта. Иностранный инвестор – физическое лицо в большинстве случаев таких условий не получит.

Во-вторых, владение доходной недвижимостью через юридическое лицо позволяет существенно экономить на налогах в Германии, причём абсолютно законно.

В-третьих, подобная структура позволяет в перспективе продать актив без досрочного погашения ипотеки, что в ситуации растущего рынка очень привлекательно. При росте цены актива возможная цена продажи ООО растёт прямо пропорционально.

О преимуществах инвестиций в немецкие доходные дома, их ликвидности и доходности узнаете из видео. Есть даже пример доходного дома в цифрах...

4. Сколько людей работает в приобретаемой компании?

Поскольку цель общества – владение и управление доходной недвижимостью, а все сервисные функции в Германии принято отдавать специализированным компаниям, в организации достаточно только генерального директора – гешефтфюрера. Теоретически им может быть любой человек, но мы предлагаем схему, когда директором подобных SPV выступает наш сотрудник. Он гарантирует абсолютный порядок с отчётностью и налогами, так как, случись что, первым ответит именно гешефтфюрер. Одновременно инвестор избавляется от необходимости выполнять функции генерального директора без знания языка и законодательства.

Обратите внимание! Участник общества – в нашем случае инвестор – ни при каких обстоятельствах не несёт имущественных обязательств, связанных с объектом. В отличие от ситуации владения напрямую, этот риск исключается автоматически. То есть ваши остальные активы находятся в безопасности.

5. Какие параметры ООО можно и нужно проверить, чтобы убедиться в его перспективности?

Поскольку компания создаётся исключительно под владение конкретным объектом (объектами) недвижимости, проверять саму её смысла нет. Гораздо важнее посмотреть на денежные потоки, которые генерирует объект, на статистику доходов и расходов. Это сразу даст вам понимание реалистичности заявленных показателей.

6. Приобретая ООО, я покупаю только объект или что-то ещё? Контракты, обязательства и т. д.?

ООО – это готовый арендный бизнес, в котором уже всё отлажено: заключены контракты с арендаторами, управляющей компанией, ведётся бухгалтерский и управленческий учёт. Ваша задача – получать отчётность и контролировать показатели по объекту.

7. Насколько покупка ООО дороже покупки объекта?

С точки зрения инвестиционных затрат наличие юридического лица ничего не меняет. Расходы на учреждение GmbH инвестор компенсирует нам при покупке готового бизнеса, но сумма измеряется несколькими сотнями евро.

Дополнительные текущие расходы на содержание компании относительно владения непосредственно физлицом составляют 1000–1200 евро за год.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

397 000 €

Квартира в Берлине, Германия

50 м² 1 1

Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...

NF Group

1 625 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

219 м² 4 2 2

Вашему вниманию представлен 4 комнатный пентхаус площадью 133 квадратных метров с террасой на 86 кв.м. в самом центре Берлина (столица Германии). Дом построен в 2019 году. При его строительстве были использованы качественные немецкие строительные материалы и технологии строительства. Пентхаус расположен на 6-ом этаже. В нём установлены...

EW Real Estate

190 000 €

Земля в Берлине, Германия

497 м²

Угловой солнечный участок (5 соток) находится примерно в 30 км от Берлина, в сосновом бору, в спокойном месте Bindow-Süd, земля Бранденбург. На участке разрешено строительство частного дома с функцией постоянного проживания. Этот участок никогда не застраивался, нет необходимости демонтажных работ. На участке сохранена первозданная...

EW Real Estate

399 000 €

Квартира в Крефельде, Германия

110 м² 4

Вашему вниманию представлены 2 и 4 комнатные квартиры в новом доме, построенном в 2024 году в городе Крефельд, земля Северный Рейн-Вестфалия. Дом готов к заселению. Имеется закрытый гараж на 9 мест и автоматические ворота. Во дворе есть собственная детская площадка. Высококачественный лифт от OTIS. Газовое отопление Солнечные панели...

EW Real Estate

2 400 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

224 м² 5 4 3

Продается роскошная 5-конатная квартира в старинном доме на 3 этаже старинного дома в вильгельминском стиле, полностью отремонтированного в 2020 году. Квартира находится всего в 200-метрах от Курфюрстендамм, в районе Берлин — Шарлоттенбург. Просторная квартира была отремонтирована по самым высоким стандартам, с использованием...

EW Real Estate

1 574 900 €

Квартира в Берлине, Германия

132 м² 4 3 2

Кредит

Светлая и просторная угловая квартира на 3-м этаже полностью отреставрированного промышленного здания между Мауэр Парком и Арконаплац. В 1897 году это здание принадлежало пивоварне. В современности здание отреставрировали, и оно стало жилым. Дом удобно расположен между зелеными зонами Мауэр-парка и Арконплац. Менее 10 минут от Центрального...

EW Real Estate

4 000 000 €

Магазин в Нюрнберге, Германия

1200 м²

Супермаркет в центре города Собственный капитал: от 1,1 млн евро Кредитное плечо: согласовывается с немецким банком при поддержке BiG Property. Супермаркет с пекарней расположен в центре города в развитом регионе Германии. Дискаунтер построен в соответствии с современными строительными нормами и актуальной архитектурной концепцией...

BiG Property

5 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Саарбрюккене, Германия

4500 м² 9.4% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в земле Саар. Недвижимость находится между городами Саарбрюккен и Кайзерслаутерн, в нескольких минутах езды от автомагистралей A6 и А8. Недвижимость была построена в 2000 году на земельном участке площадью около 14 000 кв.м.. Помещение полностью сдано в аренду до 2026 года. Стоимость —...

EW Real Estate

35 000 000 €

Вилла в Берлине, Германия

1500 м²

По просьбе собственника минимальное количества данных. Более подробно после запроса и подписания NDA. Площадь участка — более 2 500 кв.м. Жилая площадь — более 1 500 кв.м. Стоимость — 35 000 000 евро Комиссия — 3,57% Не упустите возможность приобрести виллу в Берлине! В случае заинтересованности в этом и...

EW Real Estate

2 400 000 €

Земля в Берлине, Германия

1560 м²

Вашему вниманию представлен земельный участок с проектом строительства в г.Берлин, в районе Панков. Разрешение на строительство получено. Проектом предусмотрено строительство жилого дома общей площадью около 2 224 кв.м., на 20 жилых единиц и 20 подземных парковочных мест, на участке площадью около 1 560,00 кв.м. Стоимость — 2 400 000...

EW Real Estate

1 750 000 €

Магазин в Котбусе, Германия

5876 м² 7.44% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в городе Губен, Германия Гу́бен — город в Германии, в земле Бранденбург, расположен на границе с Польшей и польским городом Губин. Население города 20.000 человек. Площадь участка 5876 кв.м Площадь объекта 1829 кв.м Год постройки 2008 Доход от аренды в год текущий 130 268 € Доход от аренды в год...

Intermark Global

20 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

2800 м²

Отель с центральным расположением во Франкфурте на Майне! Отель с договором аренды с центральным расположением во Франкфурте на Майне - недалеко от набережной Майна и главного вокзала города. Кол-во номеров: 130 Кол-во парковочных мест: более 30 Арендуемая площадь: около 2800 м.кв. Расположение: Франкфурт на Майне - бизнес-столица...

Estate-Service24

350 000 €

Инвестиционный проект в Эссене, Германия

353 м² 55.86% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого жилого дома в городе Эссен Площадь участка 353 кв. м. Общая площадь квартир 413 кв. м. Количество квартир: 4 шт. Количество гаражей: 4 шт. Разрешение на строительство уже получено! Общие затраты по проекту 1.739.520 евро Планируемая стоимость реализации: 2.130.554 евро Общая расчетная...

DEM GROUP GmbH

480 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

950 м² 6.53% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом в Emmerich am Rhein Рядом, на площади расположен супермаркет NETTO. Состав дома: Квартиры: EG: ca. 70 m2 OG 1: ca 90 m2 OG 2: ca. 60 m2 OG 3: ca.100 m2 DG 1:ca. 50 m2 DG 2:ca. 30 m2 Коммерческие помещения: Gewerbe 1:ca 100m2 Gewerbe 2:ca 250m2 Gewerbe 3:ca 200m2 Инвестиция состоит из двух блоков...

DEM GROUP GmbH

1 300 000 €

Дом в Кёльне, Германия

245 м²

Объект под сдачу

Вашему вниманию представлен доходный дом, расположенный в г. Кёльн (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект 1895 года постройки состоит из 4 квартир, три из которых двухкомнатные с площадью по 55 кв.м. и одна многоуровневая трехкомнатная площадью около 80 кв.м. У каждой квартиры отдельный подвал и парковка. Дом является памятником...

EW Real Estate

579 000 €

Офис в Берлине, Германия

125 м²

Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году. Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...

EW Real Estate

475 000 €

Квартира в Кёльне, Германия

80 м² 3

Объект под сдачу

Вашему вниманию представлен доходный дом, расположенный в г. Кёльн (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект 1895 года постройки состоит из 4 квартир, три из которых двухкомнатные с площадью по 55 кв.м. и одна многоуровневая трехкомнатная площадью около 80 кв.м. У каждой квартиры отдельный подвал и парковка. Дом является памятником...

EW Real Estate

430 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

496 м² 8.9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Доходный дом в Duisburg Площадь дома 476 м2 5 квартир сданы в аренду 2 машиноместа сданы в аренду 4 этажа Объект сдан и приносит в год: 38 100 евро Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

596 900 €

Квартира в Берлине, Германия

50 м² 2

Заселение дома запланировано на 2027 год. Добро пожаловать в новый жилой район, сочетающий в себе роскошь, экологичность и уникальные концепции жизни. Откройте для себя свой новый дом в самом сердце старинного района вилл — оазис элегантности и эксклюзивности. Здесь, в берлинском районе Целендорф, строится 138 квартир, элегантно...

EW Real Estate

3 000 000 €

Магазин в Лейпциге, Германия

1000 м²

Кредит

Готовый бизнес Rossmann, гарантия, договор 15 лет Проект реализован BiG Property в партнерстве с проверенным застройщиком в соответствии с современными строительными нормами и новым концептом арендатора. После приобретения управление объектом и компанией осуществляет профессиональная команда. Инвестор получает две вещи: доход и отчетность....

BiG Property

8. За что я должен буду платить как владелец ООО?

Вы платите за ведение учёта и сдачу отчётности. Порядок этих цифр в масштабах объектов, которые предлагаются в рамках данной модели, невелик. При выручке от аренды, измеряемой десятками тысяч евро, он не является обременительным.

9. В каких случаях выгоднее всё-таки покупка дома, а не ООО?

Приобретение объекта на физическое лицо оправдано в рамках небольших проектов – до 150-200 тыс. евро, в некоторых случаях даже до 300 тыс. Но если вы планируете приобрести доходный дом за 700 тыс. и привлечь ипотеку на 450-500 тыс., то однозначно вам идеально подойдёт структура владения через компанию.

10. Можно ли купить не всё ООО, а его часть?

Да, и это ещё одно из преимуществ. Ведь очень часто инвесторы выступают не поодиночке, а объединяются по два-три партнёра. В этом случае ООО – идеальный способ инвестировать совместно, так как, помимо чисто технической возможности поделить актив на доли, есть ещё и возможность детально прописать на уровне корпоративных документов правила игры между партнёрами.

Компания Investix

Investix.de/ru

+7 977 164 93 34

sergey.kumekov@investix.de

elena.avdeeva@investix.de

Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: pxhere.com

Условия цитирования материалов Prian.ru