10 вопросов: когда в Германии покупка готового ООО выгоднее, чем покупка отдельного объекта?

Сергей Кумеков,эксперт компании Investix

1. Если объяснять на пальцах: в чём принципиальное отличие двух схем на стадии покупки?

Всё просто. В первом, «классическом» случае вы выбираете здание, оформляете сделку и становитесь собственником. Во втором вы приобретаете доли в немецком аналоге российского ООО (GmbH или UG). В результате получаете 100% владение активом.

2. Как происходит сам процесс сделки покупки GmbH или UG и что она собой представляет?

Имеется доходный дом, купленный частным лицом или конкретной компанией – в данном случае нашей. Наша компания под конкретный проект (в данный случае под доходный дом или несколько домов) создаёт SPV – фирму в форме общества с ограниченной ответственностью – GmbH или UG (различия между этими двумя формами чисто техническая).

Эта фирма является единственным собственником здания, она же настраивает все процессы: заключает контракты с арендаторами, с управляющей компанией, ведёт бухгалтерский и управленческий учёт.

Собственно эту организованную компанию вы и покупаете. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

3. В чём преимущества покупки GmbH или UG?

Во-первых, все стадии создания юридического лица, приобретения объекта и получения ипотеки при покупке ООО на 100% контролируются конкретной компанией – например, нашей, Investix. А немецкая компания имеет возможность добиться наилучших условий при первоначальной покупке объекта: получить максимальный дисконт от продавца, взять кредит под минимальную ставку на 65–75% от стоимости объекта. Иностранный инвестор – физическое лицо в большинстве случаев таких условий не получит.

Во-вторых, владение доходной недвижимостью через юридическое лицо позволяет существенно экономить на налогах в Германии, причём абсолютно законно.

В-третьих, подобная структура позволяет в перспективе продать актив без досрочного погашения ипотеки, что в ситуации растущего рынка очень привлекательно. При росте цены актива возможная цена продажи ООО растёт прямо пропорционально.

О преимуществах инвестиций в немецкие доходные дома, их ликвидности и доходности узнаете из видео. Есть даже пример доходного дома в цифрах...

4. Сколько людей работает в приобретаемой компании?

Поскольку цель общества – владение и управление доходной недвижимостью, а все сервисные функции в Германии принято отдавать специализированным компаниям, в организации достаточно только генерального директора – гешефтфюрера. Теоретически им может быть любой человек, но мы предлагаем схему, когда директором подобных SPV выступает наш сотрудник. Он гарантирует абсолютный порядок с отчётностью и налогами, так как, случись что, первым ответит именно гешефтфюрер. Одновременно инвестор избавляется от необходимости выполнять функции генерального директора без знания языка и законодательства.

Обратите внимание! Участник общества – в нашем случае инвестор – ни при каких обстоятельствах не несёт имущественных обязательств, связанных с объектом. В отличие от ситуации владения напрямую, этот риск исключается автоматически. То есть ваши остальные активы находятся в безопасности.

5. Какие параметры ООО можно и нужно проверить, чтобы убедиться в его перспективности?

Поскольку компания создаётся исключительно под владение конкретным объектом (объектами) недвижимости, проверять саму её смысла нет. Гораздо важнее посмотреть на денежные потоки, которые генерирует объект, на статистику доходов и расходов. Это сразу даст вам понимание реалистичности заявленных показателей.

6. Приобретая ООО, я покупаю только объект или что-то ещё? Контракты, обязательства и т. д.?

ООО – это готовый арендный бизнес, в котором уже всё отлажено: заключены контракты с арендаторами, управляющей компанией, ведётся бухгалтерский и управленческий учёт. Ваша задача – получать отчётность и контролировать показатели по объекту.

7. Насколько покупка ООО дороже покупки объекта?

С точки зрения инвестиционных затрат наличие юридического лица ничего не меняет. Расходы на учреждение GmbH инвестор компенсирует нам при покупке готового бизнеса, но сумма измеряется несколькими сотнями евро.

Дополнительные текущие расходы на содержание компании относительно владения непосредственно физлицом составляют 1000–1200 евро за год.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

862 342 €

Квартира в Берлине, Германия

87 м² 3 2 1

Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

969 000 €

Квартира в Берлине, Германия

136 м² 4

Очаровательное старинное здание было построено около 1900 года, состоит из 22 квартир и было полностью отремонтировано в 1985 году. Жилой ансамбль находится в очень хорошем и ухоженном состоянии. Доступно для немедленного заселения! Эксклюзивная квартира мечты с 4 комнатами, обеспечит особое качество жизни. В очень просторной квартире...

EW Real Estate

131 000 €

Квартира в Гельзенкирхене, Германия

85 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Просторная 4-комнатная квартира с отличной доходностью в Гельзенкирхене (Роттхаузен) Основные характеристики: Общая площадь: 85 м² Планировка: 3 спальни, 1 просторная гостиная, кухня, ванная, коридор, подвал Подвал: общая площадь ок. 87 м² Год постройки: 1910 Капитальная реновация: 2020 Цена покупки: 131.000 €...

Элемента

1 600 000 €

Земля в Мюнхене, Германия

420 м²

Вашему вниманию представлен земельный участок с проектом строительства в г.Мюнхен (земля — Бавария). Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 4 квартиры. Стоимость — 1 600 000 евро Площадь — 420 кв.м. Мюнхен — столица федеральной земли Бавария, расположен на юге Германии. Внерайонный город одновременно...

EW Real Estate

852 255 €

Квартира в Берлине, Германия

80 м² 3

Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м. Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...

EW Real Estate

1 617 714 €

Квартира в Берлине, Германия

146 м² 5

Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м. Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...

EW Real Estate

549 000 €

Доходный дом в Золингене, Германия

551 м² 5.71% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Solingen. В доме 6 квартир и 2 ком помещения Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме Есть два парковочных места на улице Фактический годовой доход: 33720 евро Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....

DEM GROUP GmbH

3 000 000 €

Магазин в Вуппертале, Германия

2265 м²

Кредит Готовый бизнес

Супермаркет расположен в процветающем городе c населением свыше 50 тысяч. С платежеспособным арендатором подписан договор аренды на 15 лет. Якорный арендатор Супермаркет Lidl— лидер рынка, входящий в ТОП-10 торговых компаний Германии. Помещения арендуют так же известный дискаунтер одежды, магазин напитков и булочная. Специализиорванный...

BiG Property

819 000 €

Квартира в Берлине, Германия

107 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

263 658 €

Квартира в Тёнисфорсте, Германия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-2, площадью 50,03 м2 Квартира находится на первом этаже (EG) rechts Состав помещений и их площадь: 2 комнаты 1 санузел 1 терраса W/E/K 23,71 m2 Bad 5,89...

DEM GROUP GmbH

14 300 000 €

Коммерческая недвижимость в Вуппертале, Германия

33900 м² 7% в год

ВНЖ при покупке Готовый бизнес

Логистический и складской центр с офисными помещениями в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия. Офисные помещения общей площадью около 9000 м.кв. сданы в аренду надежным арендаторам. Площадь участка: около 21 000 м.кв. Состояние объекта: хорошее, все текущие ремонтные работы проводились своевременно. Доходность: 7 % Расположение:...

Estate-Service24

670 000 €

Квартира в Берлине, Германия

93 м² 3 2 2

Предлагаем Вашему вниманию 3-комнатную квартиру в жилом комплексе «Парк Карре» прямо возле Фолькспарк Вильмерсдор. Окна от пола до потолка Паркет Echo в квартире Половое отопление Центральное отопление Оборудованная кухня Высококачественный интерьер В ванной комнате есть и ванна, и душ Окно в ванной Гостевой туалет...

EW Real Estate

100 000 €

Квартира в Эссене, Германия

52 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в Эссене, в районе Altendorf Адрес: Niederfeldstr.46, Essen, 1965 год постройки (качественные железобетонные перекрытия) Объект санирован в 2019 году. Квартира расположена на 2 этаже, площадь 52 кв.м. В квартире две комнаты. Hausgeld: 172 евро. Квартира сдана в аренду и приносит в год 5736 евро (6% годовых) Подробности...

DEM GROUP GmbH

730 000 €

Квартира в Берлине, Германия

85 м² 3

Вашему вниманию представлена новая 3-комнатная квартира в жилом комплексе в Берлине, район Вильмерсдорф. На земельном участке площадью 1843 кв.м. в 2020 году были построены два современных жилых здания. При строительстве дома использовались исключительно высококачественные немецкие материалы и современные технологии строительства. Комплекс...

EW Real Estate

360 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

66 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженная 2-х комнатная квартира, расположенная на 4 этаже В доме есть лифт. Площадь квартиры 66 м2. Центральное газовое отопление. Конечное потребление электроэнергии: 114 kWh/(m2*a) Класс энергоэффективности: D Дом был построен в 1976 году и состоит из 32 квартир, имеет лифт и бесплатные парковочные места для жителей...

DEM GROUP GmbH

501 287 €

Квартира в Берлине, Германия

84 м² 3 2 1

Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в г. Берлин (столица Германии), в районе Темпельхоф. Дома построены в 2021 году. Для строительства использовались высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства. Квартиры расположены на мансардном этаже 4-этажного дома. Каждая из них имеет...

EW Real Estate

2 873 000 €

Магазин в Верхней Баварии, Германия

1601 м²

Новый супермаркет с гарантией, кредит до 76 % Один из последних проектов BiG Property — ALDI. Собственный капитал инвестора — от 1 млн евро. Средний годовой доход от 210 тысяч евро в год Рентабельность инвестиций с учетом финансирования 10,2% годовых в евро Долгосрочный договор 16 лет с опцией продления 6*3 Защита...

BiG Property

449 000 €

Доходный дом в Эссене, Германия

257 м² 4.78% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...

DEM GROUP GmbH

2 800 000 €

Инвестиционный проект в Гельзенкирхене, Германия

1500 м² 5.9% в год

Вашему вниманию представлен супермаркет в земле Северный Рейн-Вестфалия. Объект был построен в 2017 году и сдан в долгосрочную аренду одному из крупнейших ритейлеров Германии. Стоимость — 2 800 000 евро Площадь — 1 500 кв.м. Площадь участка — 3 200 кв.м. Доход от аренды — 165 000 евро/год Рентабельность...

EW Real Estate

Цена по запросу

Земля в Баден-Бадене, Германия

4100 м²

Предлагаем Вам различные земельные участки, каждый из которых находится под застройкой в ​​Баден-Вюртемберге. В зависимости от проекта на этих участках можно построить многоквартирные дома от 6 до 68 квартир. Проекты либо все еще находятся на стадии планирования, либо имеется предварительный запрос на строительство, либо разрешение на...

EW Real Estate

8. За что я должен буду платить как владелец ООО?

Вы платите за ведение учёта и сдачу отчётности. Порядок этих цифр в масштабах объектов, которые предлагаются в рамках данной модели, невелик. При выручке от аренды, измеряемой десятками тысяч евро, он не является обременительным.

9. В каких случаях выгоднее всё-таки покупка дома, а не ООО?

Приобретение объекта на физическое лицо оправдано в рамках небольших проектов – до 150-200 тыс. евро, в некоторых случаях даже до 300 тыс. Но если вы планируете приобрести доходный дом за 700 тыс. и привлечь ипотеку на 450-500 тыс., то однозначно вам идеально подойдёт структура владения через компанию.

10. Можно ли купить не всё ООО, а его часть?

Да, и это ещё одно из преимуществ. Ведь очень часто инвесторы выступают не поодиночке, а объединяются по два-три партнёра. В этом случае ООО – идеальный способ инвестировать совместно, так как, помимо чисто технической возможности поделить актив на доли, есть ещё и возможность детально прописать на уровне корпоративных документов правила игры между партнёрами.

Компания Investix

Investix.de/ru

+7 977 164 93 34

sergey.kumekov@investix.de

elena.avdeeva@investix.de

Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: pxhere.com

Условия цитирования материалов Prian.ru