10 вопросов: когда в Германии покупка готового ООО выгоднее, чем покупка отдельного объекта?

Сергей Кумеков,эксперт компании Investix

1. Если объяснять на пальцах: в чём принципиальное отличие двух схем на стадии покупки?

Всё просто. В первом, «классическом» случае вы выбираете здание, оформляете сделку и становитесь собственником. Во втором вы приобретаете доли в немецком аналоге российского ООО (GmbH или UG). В результате получаете 100% владение активом.

2. Как происходит сам процесс сделки покупки GmbH или UG и что она собой представляет?

Имеется доходный дом, купленный частным лицом или конкретной компанией – в данном случае нашей. Наша компания под конкретный проект (в данный случае под доходный дом или несколько домов) создаёт SPV – фирму в форме общества с ограниченной ответственностью – GmbH или UG (различия между этими двумя формами чисто техническая).

Эта фирма является единственным собственником здания, она же настраивает все процессы: заключает контракты с арендаторами, с управляющей компанией, ведёт бухгалтерский и управленческий учёт.

Собственно эту организованную компанию вы и покупаете. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

3. В чём преимущества покупки GmbH или UG?

Во-первых, все стадии создания юридического лица, приобретения объекта и получения ипотеки при покупке ООО на 100% контролируются конкретной компанией – например, нашей, Investix. А немецкая компания имеет возможность добиться наилучших условий при первоначальной покупке объекта: получить максимальный дисконт от продавца, взять кредит под минимальную ставку на 65–75% от стоимости объекта. Иностранный инвестор – физическое лицо в большинстве случаев таких условий не получит.

Во-вторых, владение доходной недвижимостью через юридическое лицо позволяет существенно экономить на налогах в Германии, причём абсолютно законно.

В-третьих, подобная структура позволяет в перспективе продать актив без досрочного погашения ипотеки, что в ситуации растущего рынка очень привлекательно. При росте цены актива возможная цена продажи ООО растёт прямо пропорционально.

О преимуществах инвестиций в немецкие доходные дома, их ликвидности и доходности узнаете из видео. Есть даже пример доходного дома в цифрах...

4. Сколько людей работает в приобретаемой компании?

Поскольку цель общества – владение и управление доходной недвижимостью, а все сервисные функции в Германии принято отдавать специализированным компаниям, в организации достаточно только генерального директора – гешефтфюрера. Теоретически им может быть любой человек, но мы предлагаем схему, когда директором подобных SPV выступает наш сотрудник. Он гарантирует абсолютный порядок с отчётностью и налогами, так как, случись что, первым ответит именно гешефтфюрер. Одновременно инвестор избавляется от необходимости выполнять функции генерального директора без знания языка и законодательства.

Обратите внимание! Участник общества – в нашем случае инвестор – ни при каких обстоятельствах не несёт имущественных обязательств, связанных с объектом. В отличие от ситуации владения напрямую, этот риск исключается автоматически. То есть ваши остальные активы находятся в безопасности.

5. Какие параметры ООО можно и нужно проверить, чтобы убедиться в его перспективности?

Поскольку компания создаётся исключительно под владение конкретным объектом (объектами) недвижимости, проверять саму её смысла нет. Гораздо важнее посмотреть на денежные потоки, которые генерирует объект, на статистику доходов и расходов. Это сразу даст вам понимание реалистичности заявленных показателей.

6. Приобретая ООО, я покупаю только объект или что-то ещё? Контракты, обязательства и т. д.?

ООО – это готовый арендный бизнес, в котором уже всё отлажено: заключены контракты с арендаторами, управляющей компанией, ведётся бухгалтерский и управленческий учёт. Ваша задача – получать отчётность и контролировать показатели по объекту.

7. Насколько покупка ООО дороже покупки объекта?

С точки зрения инвестиционных затрат наличие юридического лица ничего не меняет. Расходы на учреждение GmbH инвестор компенсирует нам при покупке готового бизнеса, но сумма измеряется несколькими сотнями евро.

Дополнительные текущие расходы на содержание компании относительно владения непосредственно физлицом составляют 1000–1200 евро за год.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

3 950 000 €

Замок в Штутгарте, Германия

545 м² 11

Уникальная возможность приобретения шикарного замка, раньше принадлежащего русским монархам, в городке Esslingen - пригороде г.Штутгартномер объекта::8336Предлагаемый исторический замок находится на паркообразном земельном участке размером около 4798м2. Жилая площадь замка составляет ок. 545м2, 11 комнат, отдельный дом для персонала (или...

L&B Immobiliya

3 459 437 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1483 м²

Германия Северный Рейн-Вестфалия г.Варендорф Супермаркет, заправка, автомойка Коммерческий объект: супермаркет - филиал одной из крупнейших торговых сетей Германии, заправочная станция с автомойкой, игровой центр. Всего 2 здания. Площадь земельного участка: 6378м2 Год строительства: 1980 Капитальный ремонт был произведён в 2000...

ИНДОМ

4 000 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

12000 м²

Проект предполагает строительство 12 тыс кв. м жилья, участок площадью 1,5 Га расположен на юго-востоке Берлина, недалеко от аэропорта Шёнефельд.Проект уже согласован с коммуной, сделка по покупке участка сейчас в процессе. Инвестору предлагается участие в получение B-plan на строительство и последующей продаже проекта немецкому застройщику....

Knight Frank

174 000 €

Квартира в Берлине, Германия

36 м² 1

Полностью отремонтированная квартира в старинном здании в районе Tiergarten!номер объекта::1812Вашему вниманию предлагается однокомнатная квартира в микрорайоне Moabit центрального района Tiergarten. Квартира находится на 3-м этаже старинного дома, построенном в начале прошлого века. В доме 5 этажей и мансардная крыша, есть передний, задний...

L&B Immobiliya

2 450 000 €

Отель, гостиница в Бонне, Германия

770 м² 5% в год

Готовый бизнес

Отель - пансион, состоящий из двух старинных зданий - памятников архитектуры в центре Бонна. Площадь участка: 800,00 м² Кол-во комнат: 20 Комнаты выдержаны в одном стиле со вкусом и практичностью. В некоторых комнатах до сих пор сохранились элементы лепнины и кассетные двери. Все полы отделаны ламинатом или паркетом и застланы...

Estate-Service24

5 800 000 €

Коммерческая недвижимость в Ганновере, Германия

10827 м² 7.2% в год

Вашему вниманию представлен логистический комплекс в пригороде Ганновера (земля — Нижняя Саксония). Объект был построен в 1972 году на земельном участке площадью около 35 000 кв.м. Комплекс состоит из 6 корпусов. В 2017-2020 гг. была проведена модернизация помещений, заменены полы и окна, установлены новые секционные двери и загрузочные...

EW Real Estate

5 000 000 €

Квартира в Берлине, Германия

319 м² 5 4 2

Вашему вниманию представлены новые 5-комнатные квартиры класса люкс в г. Берлин (столица Германии), в районе Груневальд. Этот жилой дом премиум-класса предлагает представительские апартаменты с большой площадью и индивидуальной планировкой. Архитектура дома выходит за рамки современных представлений о дизайне и излучает вневременную красоту...

EW Real Estate

25 000 000 €

Отель, гостиница в Германии

15000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, расположенная на горнолыжном курорте в земле Бавария. Объект включает в себя около 150 номеров, ресторан и большую зону велнес и СПА. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 25 000 000 евро В целях...

EW Real Estate

1 400 000 €

Производство в Ганновере, Германия

1000 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес на западе земли Нижняя Саксония. Компания специализируется на классическом дорожном строительстве. Кроме того, она также занимается строительством дренажных и канализационных систем, а так же подключает к ним коммерческие и жилые проекты. Компания была создана более 50 лет назад и успешно работает...

EW Real Estate

2 300 000 €

Производство в Берлине, Германия

900 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области садоводства и ландшафтного дизайна в пригороде Берлина. Предлагаемая компания представляет собой холдинговую и операционную компании. Операционная компания является надежным поставщиком качественных услуг в области садоводства и ландшафтного дизайна, и специализируется на реализации...

EW Real Estate

254 074 €

Квартира в Потсдаме, Германия

34 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в г.Потсдам (земля — Бранденбург), в одном из самых популярных и востребованных районов города — Сити-Вест. Квартиры находятся в жилом комплексе «Am Park», который состоит из 5 домов расположенных на земельном участке площадью 6 905 кв.м. Комплекс включает в себя 80...

EW Real Estate

750 000 €

Магазин в Оберхаузене, Германия

1161 м² 9.28% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

площадь магазина 1161 м2 объект генерирует 69660 евро (9,25% годовых) подробности по запросу

DEM GROUP GmbH

3 600 000 €

Магазин в Хемнице, Германия

1500 м² 5.2% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•Построено в 2020 г. •Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м •Площадь земли: 7 000 кв.м •Доход от аренды в год – 187 200 евро •Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов продуктовой розницы Германии,...

Savills

545 000 €

Доходный дом в Германии

360 м²

Германия Земля Северный Рейн-Вестфалия адм. округ Мюнстер район Реклингхаузен г. Гладбек (Gladbeck) Доходный  дом в г. Гладбек   Многоквартирный  жилой дом в городе Гладбек  (население города 75 253 чел.). 3-этажное здание расположено в тихом, очень зелёном районе города, в 2 мин ходьбы от автобусной остановки и в...

ИНДОМ

1 270 000 €

Апартаменты в Гамбурге, Германия

131 м² 3 2 2

JLL Residential Development GmbH

80 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

20000 м² 4.4% в год

Вашему вниманию представлена новая 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Северный Рейн-Вестфалия. Гостиница сдана в долгосрочную аренду известному оператору. Стоимость — 80 000 000 евроДоход от аренды — 3 500 000 евро/годРентабельность — 4,4% В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только по...

EW Real Estate

501 287 €

Квартира в Берлине, Германия

84 м² 3 2 1

Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в г. Берлин (столица Германии), в районе Темпельхоф. Дома построены в 2021 году. Для строительства использовались высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства. Квартиры расположены на мансардном этаже 4-этажного дома. Каждая из них имеет...

EW Real Estate

2 450 000 €

Пентхаус в Мюнхене, Германия

110 м² 2 1 1

Квартира с террасой на крыше в топовой локации Мюнхена! Эта красивая двухкомнатная квартира в Изарауэне на высоком берегу Изара очаровывает своим уникальным расположением и просторной террасой с восхитительными видами. Залитые светом комнаты и массивный деревянный пол, а также зимний сад создает приятную атмосферу. В спальне просторно. В...

Аталанта

400 000 €

Инвестиционный проект в Трире, Германия

1310 м² 31.08% в год

Проектом предусмотрено строительство жилых домов в городе Zemmer Площадь участка 1800 кв. м. Общая площадь жилая квартир 1310 кв. м. Проект уже согласован и можно сразу приступать к строительству. Есть разрешение на строительство! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере –...

DEM GROUP GmbH

1 062 500 €

Доходный дом в Германии

654 м² 10% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в земле Передняя Померания. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!С населением около 30 000 человек, Гюстров является крупнейшим районным городом в непосредственной близости от ганзейского города Росток, который находится примерно в 44 км. В частности, старый...

CM Real Estate

8. За что я должен буду платить как владелец ООО?

Вы платите за ведение учёта и сдачу отчётности. Порядок этих цифр в масштабах объектов, которые предлагаются в рамках данной модели, невелик. При выручке от аренды, измеряемой десятками тысяч евро, он не является обременительным.

9. В каких случаях выгоднее всё-таки покупка дома, а не ООО?

Приобретение объекта на физическое лицо оправдано в рамках небольших проектов – до 150-200 тыс. евро, в некоторых случаях даже до 300 тыс. Но если вы планируете приобрести доходный дом за 700 тыс. и привлечь ипотеку на 450-500 тыс., то однозначно вам идеально подойдёт структура владения через компанию.

10. Можно ли купить не всё ООО, а его часть?

Да, и это ещё одно из преимуществ. Ведь очень часто инвесторы выступают не поодиночке, а объединяются по два-три партнёра. В этом случае ООО – идеальный способ инвестировать совместно, так как, помимо чисто технической возможности поделить актив на доли, есть ещё и возможность детально прописать на уровне корпоративных документов правила игры между партнёрами.

Компания Investix

Investix.de/ru

+7 977 164 93 34

[email protected]

[email protected]

Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: pxhere.com

Условия цитирования материалов Prian.ru