Обзор рынка зарубежной недвижимости

Помимо роста благосостояния и формирования так называемого «среднего» класса, безусловно, играет свою роль повышение цен на недвижимость в самой России, причем не только в крупных городах, а практически повсеместно, и соотношение цена-качество, согласно которому пока более привлекательным выглядит западный рынок. Какие же объекты предпочитают покупать россияне?

В структуре покупок преобладает жилье для отдыха и кратковременного, до месяца, проживания. Самый малый сегмент представлен людьми, цель которых переезд за границу на постоянное место жительства. 80% граждан предпочитают иметь дом или квартиру, что называется, на будущее, используя жилье как инструмент инвестирования, с целью получения прибыли. В связи с этим наибольшим спросом пользуются объекты, которые могут использоваться практически круглогодично и при этом сдаваться в аренду без особых проблем. Задача инвестора состоит в том, чтобы при минимальных вложениях получить максимальную прибыль от эксплуатации недвижимости. Исходя из этого, можно отметить стабильный спрос на испанскую недвижимость, особенно на побережьях Коста Дорадо, Коста Дель Соль, на дома в Финляндии, в районе посещаемых туристами горнолыжных и оздоровительных курортов Тахко, Леви, Иматра, недвижимость в ОАЭ, особенно в новых строящихся комплексах, квартиры в европейских столицах с круглогодичным туристическим потоком.

В последнее время активно предлагается на рынке болгарская недвижимость, самая недорогая в Европе, однако при кажущейся дешевизне (а предложения квартир и домов на побережье Черного моря в среднем на треть дешевле похожих вариантов в других странах), достоинства ее неоднозначны. С одной стороны, достаточно быстрая интеграция этой постсоциалистической страны в европейское сообщество, особенно на фоне планируемого к 2010 году вступления Болгарии в зону Шенгена и евро, обеспечит рост цен на недвижимость, превосходящий среднеевропейский.

Вместе с тем, уровень сервиса в этом государстве, особенно в удаленных от традиционных курортов районах, пока оставляет желать лучшего. Сдача в аренду приобретаемого жилья в зимний период затруднительна, предложение значительно превышает спрос. Учитывая и так невысокие арендные ставки, приобретение жилья в Болгарии оправдано либо с целью долгосрочных инвестиций, либо для личного проживания, если Вас устраивают такие бесспорные преимущества этой страны, как удобство транспортного сообщения с Россией, хороший климат, относительная дешевизна товаров потребления. Желающим же сделать инвестиции с целью извлечения дохода от сдачи жилья в аренду стоит сравнить возможную прибыль от такой деятельности в Болгарии с рентабельностью аналогичного бизнеса в других странах, после чего принять окончательное решение.

При покупке как жилой, так и нежилой недвижимости немаловажным фактором является транспортная досягаемость. В связи с этим основной акцент российских приобретателей направлен на европейские страны, а экзотические государства (Доминиканская Республика, Маврикий, страны Южной Америки) практически не вызывают интереса.

Все большее число наших сограждан (в среднем порядка 70%) стремятся приобрести жилье на первичном рынке с использованием ипотечных схем. Это безусловно выгодно, учитывая среднюю ставку 4-6% годовых, что вдвое ниже, чем в России, при сроке кредита от 10 до 25 лет. При этом условия предоставления кредитов сильно различаются в разных странах, и необходимо сказать откровенно, клиент из России пока не вызывает доверия в западных банках, поэтому получить кредит, скажем, в Финляндии, Италии и Германии, официально подтвердив свои высокие доходы, не могут порядка 80% обратившихся. В этом плане раем выглядит Кипр, где процент положительных решений приближается к 100. На данную ситуацию, безусловно, влияют и политико-экономические аспекты, желание правительства той или иной страны привлечь большее количество инвестиций в свою экономику, в том числе максимально упростив процедуру покупки для иностранных граждан.

С какими же суммами имеет смысл выходить на западный рынок? Ответ на этот вопрос зависит от потребностей покупателя. Если Вы хотите приобрести небольшую до 30 метров однокомнатную квартиру или дачу не более 50 квадратных метров площади, готовьте не менее 50 000 евро. При этом нужно очень четко понимать, что при таких вложениях мы не рассматриваем высокоразвитые европейские страны (Швейцария, Италия, Франция, Германия, Австрия, Бельгия) и государства-карлики (Люксембург, Лихтенштейн, Сан-Марино, Монако). Там стоимость жилья сравнима или превышает цены Москвы и Петербурга.

Продав, скажем, комнату в одном из российских мегаполисов, Вы можете рассчитывать на приобретение квартиры-студии или небольшого дома в Финляндии, Болгарии, Турции, на Кипре, в Таиланде и ряде других стран. Причем это не будут столичные регионы и большие города, где априори все дороже. Жилье большей площади и лучшего качества начинается со 100 000 евро, что сравнимо по цене со стоимостью двухкомнатной «хрущевки» в Санкт-Петербурге. Всегда есть и эксклюзивные предложения, где стоимость метра может достигать 40 000 долларов (Бомбей) и превышать эту планку. Любой рынок имеет свои подъемы и спады, и неизбежно инвестор стремится туда, где можно купить дешевле в данный момент. Отсюда и постоянная смена приоритетов, появление новых направлений. Многоплановость факторов (политическая составляющая, уровень преступности, «раскрученность» страны, отношение к иностранцам, включая и религиозный аспект, и, конечно, уровень цен) влияет на привлекательность того или иного государства.

Отдельным направлением следует признать приобретение помещений для ведения бизнеса. Оно сопряжено с покупкой недвижимости для проживания, но зачастую эти вещи не взаимосвязаны. В некоторых странах, например в Чехии, невозможно купить квартиру, не открыв первоначально фирму, которая в дальнейшем должна реально работать и сдавать отчетность. В противном случае возможно закрытие фирмы по решению суда. В этом случае логичным выглядит приобретение параллельно с квартирой офисного помещения для ведения бизнеса. А в Финляндии, напротив, возможна регистрация фирмы по адресу вашей недвижимости, и для ведения непроизводственной деятельности не нужно присваивать помещению статус нежилого. Зачастую нашим предпринимателям выгоднее купить уже налаженный бизнес (бар, пиццерию, транспортную компанию), чем создавать предприятие с «нуля», хотя условия дальнейшего функционирования фирмы и налогообложение сильно различаются в разных странах.

Тенденцией рынка зарубежной недвижимости можно признать поступательный рост. Европа и мир постепенно привыкают к клиентам из России, наши покупатели тоже осваивают правила игры в других странах. Образ россиянина, как человека из криминальной среды, приехавшего с чемоданом наличных для того, чтобы их легализовать, постепенно уходит в прошлое. Мы учимся цивилизованно покупать, используя современные банковские технологии. Качественно меняется состав приобретателей недвижимости, все больше среди них представителей «среднего» класса, уже имеющих жилье в России и мечтающих о втором доме для себя и своей семьи. Учитывая продолжающееся повышение стоимости квадратного метра у нас в стране, очевидно, что капиталы будут перетекать на более дешевые в этом сегменте западные рынки. Это касается как жилого, так и нежилого сектора. При этом по-прежнему в лидерах будут наиболее дешевые направления: Болгария, Испания, Греция, Финляндия, если кризис в какой-либо из европейских стран не повлечет за собой значительного снижения цен на недвижимость. В связи с падением курса доллара станут еще привлекательнее «долларовые» страны, прежде всего США, где качественное жилье можно купить дешевле, чем раньше. Общемировой тенденцией также является повышение стоимости жилья, поэтому если Вы в состоянии сделать приобретение сейчас, лучше не откладывать его в долгий ящик, и тогда Ваши желания совпадут с Вашими возможностями и одним счастливым человеком на Земле станет больше.

Виктор Щёлоков,
Председатель совета директоров Центра
юридической поддержки землепользователей