Лос-Анджелес: рынок стабилизировался, но худшее впереди?

Рынок недвижимости американской столицы развлечений и ее окрестностей уже перенес несколько ударов. Так, в этом году местные отделения компаний Countrywide Financial Corp. и IndyMac Bancorp Inc., наряду с несколькими другими организациями, больше всех пострадали от кризиса. К тому же значительное снижение импорта через порты Лос-Анджелеса уменьшило спрос на складские помещения, вследствие чего цены на них упали.
Сейчас брокеры говорят о том, что рынок недвижимости Лос-Анджелеса готовится пережить еще более трудные времена, пока компании, которые заботятся о своем бюджете, ищут способ сэкономить на недвижимости. По словам Уитли Колинза (Whitley Collins), старшего управляющего директора лос-анджелесского брокерского отделения компании Jones Lang LaSalle Americas, спрос на офисное пространство в регионе (между прочим, это один из крупнейших в стране рынков офисной недвижимости) и так сейчас падает, ожидается, что он будет падать еще быстрее.
Уитли Коллинз предполагает, что худшим вариантом развития событий был бы тот, при котором компании города за следующие 12 месяцев отказались бы от целых 3 млн кв. м офисной площади. Арендная плата тогда упала бы примерно на 25%. «Мы видим, как ползут вниз ставки по аренде, но это только цветочки в сравнении с тем, что ожидает нас в будущем», – говорит г-н Коллинз.
Некоторые компании уже начинают избавляться от лишней площади, или по крайней мере собираются это сделать. Это приведет к и дальнейшему понижению спроса. «До сих пор неясно, что будет с арендуемым главным офисом Пасаденского отделения банка IndyMac Federal Bank FSB, так же как и с 33 отделениями этого банка, расположенными в Южной Калифорнии», – говорит Дэвид Барр, официальный представитель Федеральной Организации по Страхованию Вкладов (FDIC). В июле FDIC поглотила банковское подразделение IndyMac Bancorp, впоследствии переименованное в IndyMac Federal Bank, и выставила его на продажу, добавил г-н Барр.
Помимо всего этого, представитель филиала банка America Corp, расположенного в городе Шарлотт (Charlotte) в Cеверной Каролине (этим летом банк купил ипотечную корпорацию Countrywide Financial), сообщил, что в планы банка не входит продажа или сдача в субаренду 90 тыс. кв. м бывших офисов Countrywide, включая головной офис компании, расположенной в Калабасасе, Калифорния. Тем временем договор аренды бывшего офиса Countrywide в Калабасасе истекает в ближайшие месяцы. Идет подготовка к слиянию компаний, – заявил официальный представитель America Corp.
В «большом» Лос-Анджелесе, где живут 10,7 миллионов человек, находится своеобразный коктейль фирм-работодателей: СМИ, предприятия, работающие в сфере развлечений, компании по оказанию профессиональных услуг и аэрокосмические концерны. Согласно статистике организации Bureau of Labor Statistics, в сентябре показатель занятости населения Лос-Анджелеса снизился на 0,9% – в сравнении с тем же месяцем годом ранее.
Более того, элитные районы города были подвержены снижению потребительского спроса, поразившего страну. Как сообщает издание City of Beverly Hills, налоговые сборы в Беверли-Хиллс (Калифорния) выросли к июню этого года всего на 0,3% за прошедшие 12 месяцев, если сравнить, например, с повышением на 5,7% в течении 12 месяцев до июня 2007 года.
Появляются все новые признаки ослабления сектора недвижимости Лос-Анджелеса, рынок аренды коммерческой недвижимости которого, по некоторым оценкам, пока еще является одним из самых благополучных в США. Из 54 сегментов, которые были исследованы компанией Property & Portfolio Research Inc., Лос-Анджелес в третьем квартале оказался на последнем месте по уровню незанятой складской площади, а по показателю несданных офисов город оказался седьмым с конца.
Тем временем как растет количество не сданных в аренду офисных помещений, Лос-Анджелесу помогла относительно умеренная застройка под офисы. Это один из немногих рынков США, на котором арендная плата продолжила расти в третьем квартале, в то время как цены в других регионах цены сдерживались, сообщает Property & Portfolio Research Inc.
Кроме того, хотя цены на недвижимость и объем ее продаж подверглись негативному воздействию кредитных рынков Америки, которые находятся в плачевном состоянии, сектор городской коммерческой недвижимости оставался одним из самых ликвидных в стране. Нью-Йоркское отделение исследовательской фирмы Real Capital Analytics сообщает, что за третий квартал этого года было продано офисов, промышленных и жилых помещений (стоимостью от $5 млн и выше за объект) на сумму $9,6 млрд.
Международная компания Hines, занимающаяся недвижимостью, заявила, что их американское отделение в сентябре приобрело в центре Лос-Анджелеса у компании Broadway Partners 48-этажный небоскреб Citygroup Center. Broadway распродает свои активы, поскольку к январю им нужно погасить долг в размере $750 млн. Согласно компании Real Capital, только в сентябре на здание Citigroup было потрачено $280 млн. По желанию сторон сумма сделки не разглашается.
Пока все больше владельцев страдают от снижения ставки арендной платы и падения цен, брокеры смотрят вперед ожидая, что в сегменте офисной недвижимости отчуждение за долги наберет обороты, хотя подобная тенденция пока не замечена, говорит Джей Си Кассильяс, помощник вице-президента Лос-анджелесского филиала компании Grubb & Ellis Co. По словам г-на Кассильяса: «Мы боимся, что это произойдет, но пока все тихо».
Автор: Maura Webber Sadovi (Wall Street Journal)
Перевод: Андрей Бочаров