Версия
для печати
для печати
Сегодня люди получили возможность увидеть зарубежную недвижимость своими глазами, самостоятельно познакомиться с дорогими виллами и апартаментами. Вдвойне приятно, что часто интерес этот является не праздным — россияне едут не только поглазеть, но и купить что-то для себя. Впрочем, и в нашей стране нынче строится немало элитной недвижимости. Поэтому резонным становится вопрос: как наши дорогие квартиры смотрятся на фоне иностранных?
Цена и качество
Итак, попробуем сравнить московскую элитку с аналогичным по классу жильем в других странах. У опрошенных экспертов нет единого мнения по этому вопросу. Однако даже те, кого можно назвать пессимистами, считают, что Москва проигрывает только ведущим мировым столицам. Тех, кто полагал бы, что мы находимся на уровне Лагоса или Джакарты, просто не нашлось.
Одним из наиболее оптимистично настроенных аналитиков можно назвать Ольгу Побединскую, директора департамента зарубежной недвижимости агентства «Доки». По ее мнению, сегодня уровень элитного жилья в Москве и в других ведущих мировых городах полностью сопоставим. «Я считаю, что элитная недвижимость в российской столице не уступает зарубежной ни по одному из параметров. Локация, дизайн, материалы, парковка, охрана, инфраструктура, придомовая территория — все на мировом уровне, — отмечает эксперт. — Единственное серьезное отличие — это то, что у них все сдается под ключ и в таком виде продается, а у нас — бетонная коробка, даже в элитном секторе». По оценке О. Побединской, российская столица серьезно проигрывает многим странам в соотношении «цена — качество» в других классах — бизнес и эконом, где за меньшие деньги можно получить более качественные объекты. Что же касается элиты, то у нас с ней все в порядке.
Управляющий партнер компании MAYFAIR Properties Марина Маркарова в целом соглашается с вышеуказанным тезисом и приводит конкретные цифры. Так, в Париже на Елисейских полях четырехкомнатная квартира площадью 220 кв. м стоит 4,5 млн евро, недвижимость в Нью-Йорке (Манхэттен, возле Центрального парка, 320 кв. м) — 4,5 млн долл. (до кризиса цена была 6 млн). У нас на Остоженке квартиры в старых домах площадью около 150 кв. м оценивают в 3,5–5 млн, а 247-метровые апартаменты в новом строении — почти в 8,5 млн долл. Получается, что цены в Москве даже выше западных. При этом, отмечает эксперт, существуют определенные различия в предпочтениях: так, в Париже самыми дорогими оказываются старинные дома после реконструкции. В нашем же городе максимальных значений цены достигают в современной элитной новостройке.
Имеется, правда, у столицы — с точки зрения состоятельного человека — достаточно существенный дефект. «На Западе существуют элитные кварталы, предназначенные для миллионеров и миллиардеров, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». — Попадаешь в него — и не возникает никаких сомнений в том, где ты находишься. В Москве ничего подобного нет, даже в районе Остоженки еще много нерасселенных коммуналок».
Комфортное бремя собственности
Квартиру мало купить — ее нужно еще и содержать. В этом смысле ведущие западные государства держат своих состоятельных граждан в ежовых рукавицах. «Ежемесячные платежи за эксплуатацию элитной квартиры площадью 220 кв. м на Манхэттене в Нью-Йорке составят 5 тыс. долл., — говорит М. Маркарова. — В Москве затраты на содержание жилья подобного класса не превышают в среднем 2–5 долл. За 1 кв. м, то есть квартира того же метража будет обходиться примерно в 1 тыс. долл. Это, конечно, совершенно другой уровень — у нас коммунальные услуги гораздо дешевле. Пока».
Аналогично и с налогообложением. По словам В. Родионовой, в США владелец дома стоимостью 1 млн долл. не удивляется ежегодной сумме налога в 25 тыс. долл. — это 2,5%, причем рассчитанные от подлинной рыночной стоимости. В наших краях, конечно, все иначе…
Директор департамента зарубежной недвижимости агентства «Доки» О. Побединская приводит на первый взгляд противоречащие вышеназванным данные. По ее словам, в Москве стоимость коммунальных услуг за квартиру площадью 100 кв. м составляет сегодня около 3 тыс. руб. в месяц, тогда как в Испании или США за соизмеримую сумму обслуживают отдельно стоящий дом. Однако названные цифры — отнюдь не уровень элитного жилья. Получается, что в классе эконом услуги российских коммунальщиков обходятся дороже, чем у заграничных коллег. В элите — наоборот. Российский ЖКХ выглядит своеобразным «Робин Гудом наоборот»: отбирает деньги у бедных, чтобы подарить их богатым…
Чем рискует покупатель?
Московский покупатель недвижимости — даже очень дорогой — довольно сильно рискует. Более всего это касается старых домов: никто не может гарантировать, что власти завтра не объявят их ветхими и не начнут сносить. Практика показывает, что решающим здесь оказывается вовсе не состояние здания, а наличие инвестора, готового возвести нечто на данной площадке. С новыми домами ситуация, конечно, получше, но совсем уж безоблачной ее не назовешь. Строительство может начаться на соседнем участке. Еще вчера у вас за окном был скверик, а сегодня там уже вырыли котлован, а через год-полтора глаз будет «радовать» только серая стена соседнего дома. А как же обстоит дело за границей?
«Точечная застройка, естественно, есть в каждой стране, — категорично заявляет Игорь Шубин, руководитель отдела городской недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEЕD. — И везде жильцы соседних домов недовольны».
Другие эксперты, однако, не соглашаются. «В историческом центре Парижа, на Елисейских полях, строить уже давно не разрешается, — говорит М. Маркарова. — А у нас застройка Остоженки еще продолжается».
«Ситуация в Москве сложная, — считает О. Побединская. — Дело не в том, что в столицах других стран ничего старого не сносят и ничего нового не строят — такое в принципе невозможно. Но в цивилизованных государствах имеется возможность отследить весь процесс по документам: они есть, и на десятилетия вперед. Их вполне официально можно получить у муниципальных властей, что грамотные риэлторы и делают…»
А что же кризис?
В любом разговоре о недвижимости сегодня затрагивают тему кризиса. Где сейчас состоятельные россияне покупают недвижимость: здесь или там? Или, может быть, не покупают нигде?
«В настоящее время ни один аналитик не сможет дать обоснованный прогноз развития рынка. Кто-то говорит о падении, кто-то о росте, — убежден И. Шубин. — При этом элитка вообще особый сектор, наименее подверженный паническим настроениям и массовым движениям. Сделки на российском рынке происходят и сейчас, и даже с большим энтузиазмом, чем, например, весной. Не изменился и достаточно сдержанный интерес к зарубежному жилью».
«Все очень по-разному, зависит от конкретных жизненных обстоятельств, — отмечает В. Родионова. — Определенная стагнация есть, но говорить, что продажи встали, было бы некорректно».
Одна из отличительных особенностей состоятельных людей заключается в том, что они, являясь «гражданами мира», имеют возможность много ездить, сравнивать, выбирать. «В Москве налицо определенный спад продаж, но при этом собственники не готовы снижать цены даже на 10%, — говорит М. Маркарова. — Если ситуация сохранится или ухудшится, многие покупатели захотят вложить средства в недвижимость других государств — тех, где квартиры и дома сейчас недооценены. Например, в США или в Болгарии».
Подобный прогноз делает и О. Побединская: «У нас есть клиент, обеспеченный человек, у которого в собственности квартира в Москве, дача в Подмосковье, домик в Испании. Сейчас он обратился в агентство, чтобы купить «квартирку на море: в Европе, в развитой стране».
Автор: Владимир Абгафоров
Журнал "Недвижимость и цены"
