Новые горизонты: обзор рынков недвижимости Центральной Америки

24 ноября 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены

Мировой финансовый кризис негативно сказался на покупателях зарубежной недвижимости из США и Канады – традиционных покупателей недвижимости в Центральной Америки. Однако европейским инвесторам быстрой прибыли ожидать не стоит. Вложения сегодня могут обернуться доходом лишь через несколько лет.

Сравнивать рынки недвижимости стран Центральной Америки – практически то же самое, что и сопоставлять Францию с Хорватией и Турцией, считает Гейл Гилинг, соучредитель компании Success In Central America и член совета директоров Grupo Del Sol. Однако некий общий знаменатель подвести можно. Развивающиеся экономики этих стран не только долгое время существовали, во многом благодаря инвестициям североамериканских соседей, но и в настоящее время «стараются подняться на новый уровень подобно странам Центарльной и Восточной Европы». Необходимо отметить, что региональные правительства работают над привлечением инвесторов в регион, упрощая и упорядочивая законы, что не может не отразиться на росте иностранных вложений.  

Так, в Панаме государство инвестирует $6 млрд в развитие Панамского канала, агрессивно развивает туризм, сектор коммуникаций и недвижимости, планируется строительство нефтеперерабатывающего завода стоимостью $7млрд. Продолжается рост инвестиций, и Панама сейчас становится одним из мировых финансовых центров, в котором за последнее время открыли свои представительства банки из Швейцарии и Люксембурга, говорит Вадим Комиссаров, управляющий партнер компании RCF Panama.

На сегодняшний день в стране возводятся более 35 высотных зданий, и еще более 300 дополнительных проектов только планируются к строительству. Планируется, что к 2010 году более 40 тыс. единиц недвижимости будут выпущены на рынок. Несомненно, в экономическом успехе страны сыграл роль и благоприятный налоговый режим: Панама – вторая самая крупная зона свободной торговли после Гонконга.  

Мексика только начинает привлекать иностранные инвестиции. За последние три-пять лет там активизировались покупатели (инвесторы и пенсионеры) из США, Канады. «Такие покупатели ищут более дешевую альтернативу для жизни», - говорит Тим Мерфи из инвестиционной компании IP Global. Единственное, что может насторожить инвесторов в этой стране, это недостаточная ясность правил о владении недвижимости на правах полной собственности и банковских займов.  

Коста-Рику часто называют «Швейцарией Центральной Америки» не в малой степени благодаря отсутствию армии, стабильному правительству и сильной зависимости экономики от туризма. Владение недвижимостью полностью гарантировано конституцией страны, а юристы обязаны проверять права собственности на объекты недвижимости. Помимо того, 30% всей площади Коста-Рики принадлежат национальным паркам. Со стабильностью приходят и высокие – особенно для стран ЦА – цены. Например, в столице страны городе Сан-Хосе квадратный метр жилья стоит $1250-1450. Для сравнения, в столице Сальвадора, городе Сан-Сальвадор, семейный дом с шестью спальнями можно приобрести за $100 тыс. Основными покупателями в регионе является послевоенное поколение американцев. Стране – много недвижимости, и в будущем можно ожидать переизбытка предложения, говорит Мерфи. В Коста-Рике нельзя купить недвижимость менее чем за 50 м у воды, а самые привлекательные с точки зрения инвестиций находятся в Центральной Долине и на побережье Тихого океана. Несмотря на то, что долина занимает около 5% земельного массива страны, там проживает большая часть населения страны. Стоимость недвижимость в центральных районах – Сан-Хосе, Алахуэла, Эредия и Эсказу, где находятся крупнейшие компании страны, будут самыми высокими в стране, считает Бианка Мразова из Real City Group. 

Инвесторы, которые успели вложиться в недвижимость Белиза пять лет назад, повезло. Заплатив $1000 за кв.м. за недвижимость на этом небольшом, но очень стабильном рынке, выросла в четыре-пять раз.  

Только в Гондурасе ситуация остается самой нестабильной. Экономику страны отличает высокий уровень коррупции, и пока инвестиции там остаются высоко рискованными. 


Вопрос выбора  

Почему инвесторы выбирают страны ЦА? Как правило, рекламные кампании по привлечению туристов долгое время были в основном нацелены на соседей – жителей США и Канады, однако вовремя поняв, что карманы последних опустошил финансовый кризис, диверсифицировались и нацелились на страны Европы. Ожидается, что тенденция сохранится до тех пор, пока экономика США не оправится. За туристами следуют и доллары, и вложения в недвижимость. Так, в Никарагуа объем туризма только возрастает и растущее число туристов еще больше обострит нехватку гостиничных номеров. По данным Calvetand Asociados, нехватка гостиничных номеров может составить 150 тыс. к 2012 году. Посетив район Канкун и залив Байа в Мексики, любители активного отдыха (серфинга и дайвинга), возможно, захотят приобрести там дом. А туристы, путешествующие на круизных кораблях, могут остановить свой взор на заливах Гондураса. 

Согласно глобальному индексу лучших стран для пенсионеров, Мексика занимает первое место (из 29). В частности, более 1 млн пенсионеров из США и Канады живут в Мексике постоянно или проводят несколько месяцев в году. Например, подсчитано, что в районе крупнейшего в Мексике пресноводного озера Чапала, в 45 км на юго-восток от Гвадалахары, находится самая большая концентрация североамериканских пенсионеров за пределами США и Канады. Панама, где благоприятная налоговая ситуация и дешевая стоимость жизни привлекают седовласых владельцев недвижимости, тоже вошла в эту десятку.

По словам Бианки Мразовой, в Коста-Рике, как и в Мексике, пенсионеров привлекает низкая стоимость жизни. «Здравоохранение находится на высоком уровне и доступно по цене. Многие доктора прошли обучение в США», - говорит она.  


Экология

Благодаря географическому расположению и природным особенностям Центральной Америки, экологические достоинства региона являются одной из самых привлекательных особенностей для искателей отдыха на природе и покупателей «вторых домов». Например, почти 90% всей территории Гондураса и более 25% Коста-Рики занимают лесные заповедники. Риелторы должны воспользоваться этими сведениями для продажи недвижимости.  

В рейтинге портала The Ethical Traveller за 2008 год (в нем были названы самые этические международные направления для туристов и инвесторов) половина из десяти топ-направлений пришлась на страны Латинской Америки. Так, Коста-Рика заняла первое место, в в десятку вошла Никарагуа, а Белиз получил почетное упоминание – правительство страны не скрывает свою озабоченность вопросам экологии.  

Предпочтения туристов имеют прямое отношение к их выбору недвижимости. По словам Гейл Гирлинг, покупатели из США и Канады, как правило, покупают для собственного использования, в то время, как европейцы приобретают недвижимость «в равной степени для инвестиций и для себя. Покупатель из Европы задается вопросом, может ли он сдать дом в аренду пока он не будет готов переехать туда. Их интересует то, насколько стоимость дома увеличится со временем. Но больше всего они заинтересованы в получении быстрого дохода от сдачи объекта в аренду». 
 

Инвестиции

Одной из основных тенденций в мире является приобретение объектов недвижимости для проведения отпуска или проживания на пенсии. Особый интерес представляют резиденции в теплых странах и рядом с морем, считает Вадим Комиссаров, управляющий партнер компании RCF Panama. «В сознании российских покупателей страны Карибского бассейна – рай с тенистыми пальмами, белым песком и чистым морем, - говорит он. - Отчасти популярность Карибского бассейна подтверждается популярностью среди российских туристов Доминиканской республики, куда россияне, невзирая на длительный перелет, направляются провести «отдых своей мечты». Однако во время отдыха туристы сталкиваются с тем, что в Доминикане и других странах, кроме как поплавать и позагорать делать больше нечего. Требовательный потребитель хочет посетить клуб, поужинать в изысканном ресторане, провести шопинг, что ни в Доминикане ни в других странах региона не предлагается».

Гейл Гирлинг подтверждает, что в Панаме и Никарагуа присутствует возросший интерес россиян, однако пока слишком рано говорить о том, что они стали заметными инвесторами на рынке. «Россияне действительно начинают покупать недвижимость по всему миру», - говорит она.  

«Вложенный капитал возможно удвоить или утроить за три года, так как цены в Панаме за последние четыре года росли до 30% в год и до сих пор находятся на существенно более низком уровне, нежели в соседних государствах, например, таких как Коста-Рика», - говорит Вадим Комиссаров.

То, что в страны ЦА уходят на отдых американские и канадские пенсионеры, и покупают вторые дома- предоставляет возможность для европейских инвесторов. Пока в США кризис и американцы испытывают прежде невиданные трудности с получением ипотеки, европейские и в особенности российские инвесторы могут сейчас вложить деньги, через некоторое время продав собственность, когда американский рынок выправится.  

Например, в Никарагуа льготы для пенсионеров заключены в Законе 628 (это значит, что все люди за 45 лет с ежемесячным доходом не менее $400 могут не платить налог на доходы, полученные за пределами Никарагуа). Несмотря на то, что местные риэлторы отмечают рост спроса со стороны инвесторов из Франции, Великобритании, Германии и Скандинавии, основной спрос о покупателей «второго дома» и пенсионеров.  

По словами Кевина Флеминга, председателя совета директоров девелоперской компании Nicaragua Developments, для европейских покупателей сложилась уникальная ситуация для инвестиций: «Европейцы предпочитают инвестировать в недвижимость на стадии строительства, а американцам подавай уже построенное здание. Поэтому сейчас у инвесторов появилась возможность купить котлован, в результате выиграв от повышения цен на недвижимость».  

Один фактор, который является препятствием для европейских покупателей – это долгий перелет и возможность добраться до своего дома. Это означает, что в некоторых регионах страны спрос зашкаливает, а другие получают намного меньший интерес.

«Европейцам легче сесть на самолет и добраться до Канкуна в Мексике, чем в другие регионы страны. Это влияет на некоторые области страны. Также в Гондурасе сейчас мало иностранных покупателей. Может, они и приезжают заниматься подводным нырянием, но в целом это уникальный рынок во всей Центральной Америке», - считает Гирлинг.  

В настоящей экономической ситуации, в особенности, когда у американских инвесторов сократились финансовые возможности, «рынки без хорошего внутреннего спроса замедлят свой рост», считает Мерфи, однако в таких странах, как Панама, недвижимость будет продолжать пользоваться спросом благодаря статусу «налоговой гавани», но число покупателей будет не таким высокие, как раньше. 

«В долгосрочной перспективе, вкладывать в рынки Центральной Америки, можно, но я думаю, им нужно немного передохнуть», - резюмирует риэлтор.  


Как вести бизнес в странах Центральной Америки  

Где агенту выплатят самые высокие комиссионные? В Панаме размер агентских выплат составляет 6-10%, как и в Белизе, где, по словам Питера Мартина из компании Remax Alliance, «условия сотрудничества обсуждаются, но, как правило, составляют 6-10%». 
Совет, который специалисты дают риэлторам, - торгуйтесь. Даже на территории одной страны комиссия может отличаться в разы. Например, в Панама-Сити размер комиссионных может на 5% превышать комиссию в сельских районах, говорит Гейл Гирлинг из Success In Central America.  

Как и на любом рынке, самая большая проблема для агентов – найти надежных партнеров и научиться вести бизнес согласно местным правилам и законам.

Начиная работать с новыми партнерами, необходимо проверить, владеют ли они официальной лицензией. Например, в Панаме лицензирования обязательно, а в Никарагуа, лицензирование необязательно. Возможно, первым шагом может стать посещения местной профессиональной организации риелторов, и даже в стране без лицензирования можно найти надежных партнеров.  

Например, в Коста-Рике, индустрия недвижимости не регулируется, но в стране работают брокеры, которые получили лицензию Палаты риелторов Коста-Рики. Вы как международный агент, сами можете стать позитивным влиянием. По словам Бианки Мразовой из Real City Group, «делать бизнес в соответствии с юридическими нормами и правилами, так вы поднимите профессиональную планку сектора недвижимости в этой стране».  

Помимо лицензирования, препятствием может стать и местные особенности ведения бизнеса. Например, широко известен факт, что в странах Карибского региона много бюрократии.  

Во-первых, помощь опытного юриста просто неоценима. Разница в законах может усложнить процесс покупки-продажи жилья. Важно уважать культуру страны, потому что она влияет на то, как делают бизнес в стране. Здесь – важно понять друг друга.  

Гиилинг объясняет: «В Панаме mañana не всегда означает «завтра». Возможно, это означает «никогда». Агент из Европы обязательно должен знать, как вести здесь бизнес. Например, в Великобритании, если кто-то показывает интерес в объекте, агент сразу перезванивает. Там агенты заинтересованы в деньгах и будут преследовать покупателя, пока тот не подпишет документ. В Панаме агенты действуют совсем по-другому. Дела заключаются лично, написав жителю Панамы письмо по электронной почте, возможно, вы не получите ответа. Они просто не любят общение по интернету. Поэтому если вас нет на месте, дело с места не сдвинется, надо не оставлять. Может, покупатель перевел $400 тыс девелоперу и не знает, пришли деньги или нет. В Панаме, агенту покупателя нужно проследить, прошел ли платеж, потому что застройщик не всегда сразу сообщит о получении денег».  

Если вы российский агент, вы должны говорить по-испански или по-английски и знать обычаи и законы страны, советует Бианка Мразова.

Журнал "OPP Russia"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Что несет мировому рынку недвижимости наступивший год: прогнозы 2017

Прогнозы профессионалов – хороший ориентир для инвесторов в недвижимость. Куда выгоднее вкладывать средства в 2017 году? В каких странах цены будут расти, а в каких – снижаться? Потенциал какой страны в наступившем году раскроется в наибольшей степени? На все эти вопросы отвечают участники рынка. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Личный опыт: двухкомнатная квартира в Льорет-де-Мар. Испания

Михаил из Московской области мечтал о недвижимости в Испании на протяжении 17 лет. А квартиру в этой стране в итоге нашел всего за неделю, подписав договор за несколько часов до отлета. Возможен ли торг при покупке "вторички"? Во сколько обходится содержание объекта? И что необходимо учесть тем, кто хочет жить в Испании зимой? Обо всем этом наш герой рассказал в интервью. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать