Версия
для печати
для печати
Сравнивать рынки недвижимости стран Центральной Америки – практически то же самое, что и сопоставлять Францию с Хорватией и Турцией, считает Гейл Гилинг, соучредитель компании Success In Central America и член совета директоров Grupo Del Sol. Однако некий общий знаменатель подвести можно. Развивающиеся экономики этих стран не только долгое время существовали, во многом благодаря инвестициям североамериканских соседей, но и в настоящее время «стараются подняться на новый уровень подобно странам Центарльной и Восточной Европы». Необходимо отметить, что региональные правительства работают над привлечением инвесторов в регион, упрощая и упорядочивая законы, что не может не отразиться на росте иностранных вложений.
Так, в Панаме государство инвестирует $6 млрд в развитие Панамского канала, агрессивно развивает туризм, сектор коммуникаций и недвижимости, планируется строительство нефтеперерабатывающего завода стоимостью $7 млрд. Продолжается рост инвестиций, и Панама сейчас становится одним из мировых финансовых центров, в котором за последнее время открыли свои представительства банки из Швейцарии и Люксембурга, говорит Вадим Комиссаров, управляющий партнер компании RCF Panama.
На сегодняшний день в стране возводятся более 35 высотных зданий, и еще более 300 дополнительных проектов только планируются к строительству. Планируется, что к 2010 году более 40 тыс. единиц недвижимости будут выпущены на рынок. Несомненно, в экономическом успехе страны сыграл роль и благоприятный налоговый режим: Панама – вторая самая крупная зона свободной торговли после Гонконга.
Мексика только начинает привлекать иностранные инвестиции. За последние три-пять лет там активизировались покупатели (инвесторы и пенсионеры) из США, Канады. «Такие покупатели ищут более дешевую альтернативу для жизни», – говорит Тим Мерфи из инвестиционной компании IP Global. Единственное, что может насторожить инвесторов в этой стране, это недостаточная ясность правил о владении недвижимости на правах полной собственности и банковских займов.
Коста-Рику часто называют «Швейцарией Центральной Америки» не в малой степени благодаря отсутствию армии, стабильному правительству и сильной зависимости экономики от туризма. Владение недвижимостью полностью гарантировано конституцией страны, а юристы обязаны проверять права собственности на объекты недвижимости. Помимо того, 30% всей площади Коста-Рики принадлежат национальным паркам. Со стабильностью приходят и высокие – особенно для стран ЦА – цены. Например, в столице страны городе Сан-Хосе квадратный метр жилья стоит $1250-1450. Для сравнения, в столице Сальвадора, городе Сан-Сальвадор, семейный дом с шестью спальнями можно приобрести за $100 тыс.
Основными покупателями в регионе является послевоенное поколение американцев. Стране – много недвижимости, и в будущем можно ожидать переизбытка предложения, говорит Мерфи. В Коста-Рике нельзя купить недвижимость менее чем за 50 м у воды, а самые привлекательные с точки зрения инвестиций находятся в Центральной Долине и на побережье Тихого океана. Несмотря на то, что долина занимает около 5% земельного массива страны, там проживает большая часть населения страны. Стоимость недвижимость в центральных районах – Сан-Хосе, Алахуэла, Эредия и Эсказу, где находятся крупнейшие компании страны, будут самыми высокими в стране, считает Бианка Мразова из Real City Group.
Инвесторы, которые успели вложиться в недвижимость Белиза пять лет назад, повезло. Заплатив $1000 за кв. м за недвижимость на этом небольшом, но очень стабильном рынке, выросла в четыре-пять раз.
Только в Гондурасе ситуация остается самой нестабильной. Экономику страны отличает высокий уровень коррупции, и пока инвестиции там остаются высоко рискованными.
Почему инвесторы выбирают страны ЦА? Как правило, рекламные кампании по привлечению туристов долгое время были в основном нацелены на соседей – жителей США и Канады, однако вовремя поняв, что карманы последних опустошил финансовый кризис, диверсифицировались и нацелились на страны Европы. Ожидается, что тенденция сохранится до тех пор, пока экономика США не оправится. За туристами следуют и доллары, и вложения в недвижимость. Так, в Никарагуа объем туризма только возрастает и растущее число туристов еще больше обострит нехватку гостиничных номеров. По данным Calvetand Asociados, нехватка гостиничных номеров может составить 150 тыс. к 2012 году. Посетив район Канкун и залив Байа в Мексики, любители активного отдыха (серфинга и дайвинга), возможно, захотят приобрести там дом. А туристы, путешествующие на круизных кораблях, могут остановить свой взор на заливах Гондураса.
Согласно глобальному индексу лучших стран для пенсионеров, Мексика занимает первое место (из 29). В частности, более 1 млн пенсионеров из США и Канады живут в Мексике постоянно или проводят несколько месяцев в году. Например, подсчитано, что в районе крупнейшего в Мексике пресноводного озера Чапала, в 45 км на юго-восток от Гвадалахары, находится самая большая концентрация североамериканских пенсионеров за пределами США и Канады. Панама, где благоприятная налоговая ситуация и дешевая стоимость жизни привлекают седовласых владельцев недвижимости, тоже вошла в эту десятку.
По словам Бианки Мразовой, в Коста-Рике, как и в Мексике, пенсионеров привлекает низкая стоимость жизни. «Здравоохранение находится на высоком уровне и доступно по цене. Многие доктора прошли обучение в США», - говорит она.
Благодаря географическому расположению и природным особенностям Центральной Америки, экологические достоинства региона являются одной из самых привлекательных особенностей для искателей отдыха на природе и покупателей «вторых домов». Например, почти 90% всей территории Гондураса и более 25% Коста-Рики занимают лесные заповедники. Риелторы должны воспользоваться этими сведениями для продажи недвижимости.
В рейтинге портала The Ethical Traveller за 2008 год (в нем были названы самые этические международные направления для туристов и инвесторов) половина из десяти топ-направлений пришлась на страны Латинской Америки. Так, Коста-Рика заняла первое место, в в десятку вошла Никарагуа, а Белиз получил почетное упоминание – правительство страны не скрывает свою озабоченность вопросам экологии.
Предпочтения туристов имеют прямое отношение к их выбору недвижимости. По словам Гейл Гирлинг, покупатели из США и Канады, как правило, покупают для собственного использования, в то время, как европейцы приобретают недвижимость «в равной степени для инвестиций и для себя. Покупатель из Европы задается вопросом, может ли он сдать дом в аренду пока он не будет готов переехать туда. Их интересует то, насколько стоимость дома увеличится со временем. Но больше всего они заинтересованы в получении быстрого дохода от сдачи объекта в аренду».
Одной из основных тенденций в мире является приобретение объектов недвижимости для проведения отпуска или проживания на пенсии. Особый интерес представляют резиденции в теплых странах и рядом с морем, считает Вадим Комиссаров, управляющий партнер компании RCF Panama. «В сознании российских покупателей страны Карибского бассейна – рай с тенистыми пальмами, белым песком и чистым морем, – говорит он. – Отчасти популярность Карибского бассейна подтверждается популярностью среди российских туристов Доминиканской республики, куда россияне, невзирая на длительный перелет, направляются провести «отдых своей мечты». Однако во время отдыха туристы сталкиваются с тем, что в Доминикане и других странах, кроме как поплавать и позагорать делать больше нечего. Требовательный потребитель хочет посетить клуб, поужинать в изысканном ресторане, провести шопинг, что ни в Доминикане ни в других странах региона не предлагается».
Гейл Гирлинг подтверждает, что в Панаме и Никарагуа присутствует возросший интерес россиян, однако пока слишком рано говорить о том, что они стали заметными инвесторами на рынке. «Россияне действительно начинают покупать недвижимость по всему миру», – говорит она.
«Вложенный капитал возможно удвоить или утроить за три года, так как цены в Панаме за последние четыре года росли до 30% в год и до сих пор находятся на существенно более низком уровне, нежели в соседних государствах, например, таких как Коста-Рика», – говорит Вадим Комиссаров.
То, что в страны ЦА уходят на отдых американские и канадские пенсионеры, и покупают вторые дома – предоставляет возможность для европейских инвесторов. Пока в США кризис и американцы испытывают прежде невиданные трудности с получением ипотеки, европейские и в особенности российские инвесторы могут сейчас вложить деньги, через некоторое время продав собственность, когда американский рынок выправится.
Например, в Никарагуа льготы для пенсионеров заключены в Законе 628 (это значит, что все люди за 45 лет с ежемесячным доходом не менее $400 могут не платить налог на доходы, полученные за пределами Никарагуа). Несмотря на то, что местные риэлторы отмечают рост спроса со стороны инвесторов из Франции, Великобритании, Германии и Скандинавии, основной спрос о покупателей «второго дома» и пенсионеров.
По словами Кевина Флеминга, председателя совета директоров девелоперской компании Nicaragua Developments, для европейских покупателей сложилась уникальная ситуация для инвестиций: «Европейцы предпочитают инвестировать в недвижимость на стадии строительства, а американцам подавай уже построенное здание. Поэтому сейчас у инвесторов появилась возможность купить котлован, в результате выиграв от повышения цен на недвижимость».
Один фактор, который является препятствием для европейских покупателей – это долгий перелет и возможность добраться до своего дома. Это означает, что в некоторых регионах страны спрос зашкаливает, а другие получают намного меньший интерес.
«Европейцам легче сесть на самолет и добраться до Канкуна в Мексике, чем в другие регионы страны. Это влияет на некоторые области страны. Также в Гондурасе сейчас мало иностранных покупателей. Может, они и приезжают заниматься подводным нырянием, но в целом это уникальный рынок во всей Центральной Америке», – считает Гирлинг.
В настоящей экономической ситуации, в особенности, когда у американских инвесторов сократились финансовые возможности, «рынки без хорошего внутреннего спроса замедлят свой рост», считает Мерфи, однако в таких странах, как Панама, недвижимость будет продолжать пользоваться спросом благодаря статусу «налоговой гавани», но число покупателей будет не таким высокие, как раньше.
«В долгосрочной перспективе, вкладывать в рынки Центральной Америки, можно, но я думаю, им нужно немного передохнуть», – резюмирует риэлтор.
Где агенту выплатят самые высокие комиссионные? В Панаме размер агентских выплат составляет 6-10%, как и в Белизе, где, по словам Питера Мартина из компании Remax Alliance, «условия сотрудничества обсуждаются, но, как правило, составляют 6-10%».
Совет, который специалисты дают риэлторам, – торгуйтесь. Даже на территории одной страны комиссия может отличаться в разы. Например, в Панама-Сити размер комиссионных может на 5% превышать комиссию в сельских районах, говорит Гейл Гирлинг из Success In Central America.
Как и на любом рынке, самая большая проблема для агентов – найти надежных партнеров и научиться вести бизнес согласно местным правилам и законам.
Начиная работать с новыми партнерами, необходимо проверить, владеют ли они официальной лицензией. Например, в Панаме лицензирования обязательно, а в Никарагуа, лицензирование необязательно. Возможно, первым шагом может стать посещения местной профессиональной организации риелторов, и даже в стране без лицензирования можно найти надежных партнеров.
Например, в Коста-Рике, индустрия недвижимости не регулируется, но в стране работают брокеры, которые получили лицензию Палаты риелторов Коста-Рики. Вы как международный агент, сами можете стать позитивным влиянием. По словам Бианки Мразовой из Real City Group, «делать бизнес в соответствии с юридическими нормами и правилами, так вы поднимите профессиональную планку сектора недвижимости в этой стране».
Помимо лицензирования, препятствием может стать и местные особенности ведения бизнеса. Например, широко известен факт, что в странах Карибского региона много бюрократии.
Во-первых, помощь опытного юриста просто неоценима. Разница в законах может усложнить процесс покупки-продажи жилья. Важно уважать культуру страны, потому что она влияет на то, как делают бизнес в стране. Здесь – важно понять друг друга.
Гиилинг объясняет: «В Панаме mañana не всегда означает «завтра». Возможно, это означает «никогда». Агент из Европы обязательно должен знать, как вести здесь бизнес. Например, в Великобритании, если кто-то показывает интерес в объекте, агент сразу перезванивает. Там агенты заинтересованы в деньгах и будут преследовать покупателя, пока тот не подпишет документ. В Панаме агенты действуют совсем по-другому. Дела заключаются лично, написав жителю Панамы письмо по электронной почте, возможно, вы не получите ответа. Они просто не любят общение по интернету. Поэтому если вас нет на месте, дело с места не сдвинется, надо не оставлять. Может, покупатель перевел $400 тыс девелоперу и не знает, пришли деньги или нет. В Панаме, агенту покупателя нужно проследить, прошел ли платеж, потому что застройщик не всегда сразу сообщит о получении денег».
Если вы российский агент, вы должны говорить по-испански или по-английски и знать обычаи и законы страны, советует Бианка Мразова.
