Хата с краю Европы

29 ноября 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены

Иностранцам в Португалии хорошо. Страна, далекая от водоворота событий центра Европы, сохранила доброжелательное отношение к гостям и неплохие условия для социализации в новом мире. Еще, в отличие от соседней Испании, здесь очень спокойно как в плане ритма жизни, так и в плане происшествий, в том числе криминальных.

Если изучать Португалию с точки зрения приобретения недвижимости, понимаешь, что поговорка «моя хата с краю» иногда звучит как явное преимущество.

Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании «Адрионика»:

Португальская недвижимость на 20% дешевле аналогичных предложений на испанском рынке, при том же качестве строительства. Кризис на рынке недвижимости приблизил португальскую недвижимость по цене к испанской, поскольку если в Испании на рынке произошло падение, то в Португалии – только стагнация. То, что соотношение сохраняется в пользу Португалии, объясняется головокружительными темпами роста рынка в Испании, на 20–25% в год в течение 5 лет, рынок был заметно перегрет. В Португалии рост был скромнее – до 10%, зато и серьезного падения цены не испытали.


Александр Жадько, директор компании Fantasivida, Lda:
Португалия даст фору многим странам, потому что здесь можно найти и уединение, и солнце с пляжем, и хорошую экологию. За преимущества страны принято считать более умеренный климат (здесь немного прохладнее, чем в Испании), недорогие и качественные продукты питания, обилие зелени и пляжи в обрамлении сосновых лесов. К практическим достоинствам Португалии относится достаточно мягкая налоговая политика, нацеленная на привлечение инвесторов. Иностранцы могут безо всяких ограничений покупать здесь как жилую, так и коммерческую недвижимость, а также открыть свой бизнес. Например, 90% недвижимости на Алгарве оформлено через офшорные компании. И, конечно, человек, который имеет в стране недвижимость или бизнес, имеет преимущество при получении вида на жительство.


Почем метр Ривьеры?

Кроме столицы Лиссабона, риэлторы говорят о привлекательности курортной зоны Алгарве на юге Португалии. «Алгарвийское побережье славится своими удивительными клифами и гротами, созданными водой и ветром в мягкой породе из отложений песка и ракушек, – рассказывает Александр Жадько. – Любители активного отдыха найдут для себя множество занятий: гольф, верховая езда, водные виды спорта, морские путешествия, во время которых можно заняться спортивной рыбалкой в открытом море. Любители более спокойного отдыха выбирают знаменитые пляжи Алвор, Трез-Ирмауш и Прайяда-­Роша с крепостью Санта-Катарина-де-Рибамар, а также собор XIV века, церковь Колежиу, римские руины виллы Абикада IV века, развалины древнего некрополя Алкалар 1600 года до н. э. и руины римских поселений. Отдохнуть можно и в многочисленных рыбных ресторанчиках и казино Алгарве».

Самое популярное жилье, конечно, в «столичном регионе», как сказали бы у нас на родине. Вокруг Лиссабона расположена так называемая «Лиссабонская Ривьера» с курортными местечками Эшторил, Кашкайш, Каркавелуш, Гиньшу.

Другой крупный известный город страны – Порту. В центре Португалии находится древний город Куимбра, в котором еще в 1290 году был основан один из первых европейских университетов. На границе с Испанией, на юге Португалии расположена элитная курортная зона Алгарве, где предпочитают селиться иностранцы.

Если иметь в виду апартаменты, то ориентироваться надо на цены €2500–3500 за метр, причем в престижных районах Кашкайша и Эшторила цена будет доходить до €4500–6000 за метр, – поясняет Елена Невская. Специалист констатирует, что стоимость коттеджа начинается от €250 000 и выше: «Разумеется, коттедж в шаговой доступности от пляжа и океана в районе Кашкайша дешевле 1 миллиона евро найти нереально!»


Русские требуют воды

Россияне стали покупать португальскую недвижимость около 6 лет назад. Однако страна до сих пор не до конца «открыта» российским покупателем, и массовый спрос на португальскую недвижимость пока отсутствует. Страна представляет интерес для перспективного вложения средств: рынок на протяжении многих лет демонстрирует абсолютную стабильность и плавный рост, без резких взлетов и падений, – отмечает Елена Невская. По данным «Адрионики», 10–15% покупателей рассматривают Португалию как страну для инвестирования, а 50–60% – как вариант для переезда на постоянное место жительства, подальше от московских и питерских пробок, пыли, гари, шума, нестабильности российской действительности и поближе к спокойной, размеренной и относительно дешевой жизни на чистых песках края Европы. Однако иммиграционный поток не носит массового характера, и поэтому отношение к россиянам здесь вполне дружелюбное.

Есть три категории жилья, которые пользуются у россиян особым спросом. Первая – апартаменты с 1–2 спальнями ценой до €150–190 тысяч, вторая – небольшие таунхаусы и коттеджи в кондоминиумах (до €350 тысяч) и третья – виллы с неограниченной стоимостью, от €1 миллиона и выше.

Спрос россиян концентрируется вдоль морского побережья, и в последние годы наши люди все больше хотят «ривьеру» – престижные районы Кашкайша, Ситры, Эшторила, – это недалеко и от Лиссабона, и от международного аэропорта. Российских покупателей операторы рынка называют избалованными. «Объекты дальше 1 километра от океана и без панорамного вида на морские просторы их практически не привлекают, – говорит Елена Невская. – В этом, кстати, и состоит их главное отличие от традиционного контингента покупателей португальской недвижимости – британцев, оценивающих привлекательность объектов по их близости к гольф-клубам (они могут быть расположены на расстоянии 5–10 км от побережья)».

Россияне отличаются от западноевропейских покупателей своей манерой общения, страхом в глазах и недоверчивостью. Приезжая сюда, думают, смотрят, «кто, где и когда их обманет?». Не доверяют никому, выслушают несколько мнений, а потом сделают посвоему, – добавляет Александр Жадько. – Больше всего интересуются новостройками, в равной степени как новыми квартирами, так и новыми домами. Кроме близости к океану, обращают внимание на высоту потолков, наличие бассейна, теннисного корта и гаража. В последнее время наши соотечественники стали интересоваться земельными участками, чтобы построить дом по собственному проекту.

Риэлторы констатируют, что 70% предложений на рынке – новостройки. Чуть дальше от побережья можно найти старинные виллы, поместья, сохранившиеся чуть ли не со времен средневековья, которые, в зависимости от состояния, места, метража, могут стоить от нескольких сотен до нескольких миллионов евро. Например, замок в районе города Фаро стоит €12 млн, поместье 700 метров квадратных – от €2 млн. Но наших покупателей они интересуют лишь как достопримечательности. «К сожалению, старинные дома совсем не пользуются спросом. Россияне предпочитают новостройки – будь то апартаменты, таунхаусы или коттеджи. Очень часто они отказываются даже рассматривать варианты на вторичном рынке жилья», – отмечает Елена Невская.


Самоокупающееся жилье

Сейчас наиболее популярные проекты – комбинированные поселки по типу закрытых кондоминиумов, с полной инфраструктурой: магазины, ресепшн, паркинги, гаражи, охрана, бассейны, фитнес и т. д. Они строятся в 500–1500 метрах от моря, пользуются стабильным спросом и сдаются летом в аренду как туристические объекты. Это очень удобное и перспективное сочетание набора услуг отеля и частной недвижимости, – рассказывает Елена Невская.

В Португалии популярна продажа апартаментов и в отельных комплексах, что очень удобно для сдачи в аренду. Есть несколько вариантов управления такой недвижимостью. Самый простой – сдать апартаменты управляющей компании, ни о чем не беспокоиться и получать фиксированный доход независимо от того, сдается квартира или нет. Однако при сдаче объекта в аренду следует учитывать такие расходы, как услуги управляющей компании, «коммуналку», амортизацию. «В этом случае сдача недвижимости в аренду поможет окупить ее годовое содержание, но не более того», – говорит Александр Жадько. «Не согласна. Покупка и сдача в аренду в Алгарве полностью перекрывает не только коммунальные затраты, но и банковский кредит, так как высокий сезон здесь длится до 20–24 недель», – говорит Лиза Скатт, директор компании OUR HOME (Португалия, Алгарве).

Александр Жадько поясняет, что квартира ценой в €160–200 тысяч при сдаче управляющей компании будет приносить €3500–4500 в год. Однако если сдавать апартаменты самостоятельно, то в сезон она будет приносить €100–150 в день, в межсезонье помесячно €400–600. Это, безусловно, более хлопотно, но более выгодно.

У обеспеченных россиян пользуется спросом аренда вилл. Доход от такой недвижимости несравнимо больший, чем от апартаментов. Например, аренда хорошей виллы в элитном поселке, со всеми удобствами и с видом на море, может стоить, в зависимости от сезона, от €3,5 до €12 тысяч в неделю.


Бизнес, кризис и Испания

Португалию все еще можно назвать «чистой страницей» – и не только для покупки недвижимости, но и с точки зрения инвестиций. Здесь «непаханое поле» для бизнеса, – считает Александр Жадько. – В России сейчас много людей, которые хотят диверсифицировать свой бизнес, и, желательно, гденибудь за рубежом. В данный момент Португалия – очень хороший вариант.

Поскольку в Португалию пока нет массового потока, нет чрезмерно доступного и возводящегося за счет покупателя жилья (когда объекты возводятся исключительно за счет покупающих offplan). Таким образом, спрос уравновешен предложением. Пока средства в недвижимость Португалии активнее всего вкладывают граждане Саудовской Аравии, Германии, Франции и Испании. В первом полугодии 2008 года иностранцы обеспечили 71% от общего инвестиционного оборота в стране, который составил €481 млн. Это на 13% меньше, чем за аналогичный период прошлого года – сказываются последствия мирового кризиса. Предполагается, что рынок недвижимости в ближайшие месяцы будет демонстрировать слабые показатели, многие инвесторы пока выжидают.

Эксперты подчеркивают, что в Португалии и в Испании ситуация на рынках недвижимости абсолютно разная. В Португалии цены ниже примерно на 30%, и если в Испании предложение на данный момент во много раз превышает спрос, то в Португалии местные власти пытаются не допускать переизбытка предложений. Последние годы цены на недвижимость здесь росли умеренно – не более 10% в год. Падения цен пока не прогнозируют. Александр Жадько считает, что в следующем году недвижимость в Португалии вырастет примерно на 3–7%.


Как купить?

Оформление сделки с недвижимостью в Португалии не сильно отличается от других европейских стран. Сначала необходимо подписать контракт о резервировании выбранного объекта за покупателем (Conrtacto Promesa), в котором указывается стоимость объекта и размер залоговой суммы. Вносится залог (примерно 10%), а также в ряде случаев оплачивается налог на передачу права собственности (1–8% от суммы сделки). Затем нотариус проверяет законность намечающейся сделки, и после этого подписывается окончательное, заключительное соглашение (Escritura), которое завершает сделку. После заключения контракта нужно регистрировать нового владельца в местном земельном регистре (Conservatoria do Registo Predial).

Если контракт срывается по вине покупателя, то продавец вправе оставить залог себе. Если же сделка сорвана по вине продавца, он возвращает залог в двойном размере. Но в практике нашей фирмы еще ни разу не срывалась сделка, и никто не терял залог, – отмечает Александр Жадько.

Однако для того, чтобы сделка состоялась, перед заключением предварительного соглашения нужно получить фискальный (налоговый) номер (Numero Fiscal de Contribuinte). Получение этого номера осуществляется в уполномоченном финансовом органе (Reparticao de Finansas). Для этого вам понадобится адрес в Португалии, на который уполномоченный орган сможет послать фискальную карточку (Cartao de Contribuinte). Если у вас нет адреса, то его в ряде случаев может предоставить компания, через которую вы приобретаете объект.

После регистрации сделки в уполномоченном финансовом органе вы получаете официальный налоговый документ, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей и подтверждает налоговый номер владельца, описание собственности (регион, количество комнат, площадь и тип участка, история и т. п.). В этом же документе указывается патримониальная (балансовая) стоимость недвижимости. «Реальная сумма сделки не должна отличаться от задекларированной даже с целью экономии на уплате налога, в противном случае спустя несколько лет при продаже недвижимости придется платить налог на разницу, то есть прибыль», – говорит Лиза Скатт.

Документ содержит уникальный налоговый номер собственности, а также информацию о размере ежегодных налогов. Этот сертификат необходим при продаже недвижимости.

В расходах при покупке недвижимости надо учитывать, что ежегодный налог на недвижимость в Португалии – от 0,2% до 0,5% (может быть выше, если недвижимость покупается на оффшорные компании), в зависимости от местности, обязательная страховка – €200–400 в год, коммунальные платежи – €25–100 за квартиру или апартаменты, €150–200 уйдет на содержание дома.

Что касается коммуникаций во время сделки, то языкового барьера не будет. «Долгие годы ставки делались на британских и ирландских покупателей недвижимости, практически все юристы и риэлторы свободно владеют английским языком», – говорит Елена Невская.

Риэлторская деятельность в Португалии подлежит обязательному лицензированию, и обезопасить себя достаточно просто – обращаться в агентства и проверять наличие лицензии.


Александр Жадько, директор компании Fantasivida, Lda:
Испания по экономическому развитию пока опережает Португалию. Но это сказывается только на уровне жизни резидентов, а не приезжающих сюда отдыхать собственников недвижимости или туристов. Для этой категории, наоборот, только преимущества и плюсы с точки зрения качества отдыха. А в Португалии отдых, действительно, недорогой и качественный! Это и сервис, это и инфраструктура, и достопримечательности, и дружелюбие местных жителей. Сами испанцы любят проводить здесь свои holiday и играть в гольф, неспроста, наверно.


Отвечает Мартин Верлооп, менеджер по продажам компании Pestana (Португалия, Алгарве):

Мартин, как вы считаете, отразится ли мировой финансовый кризис на рынке недвижимости Португалии?
Мы так не думаем. На рынке Португалии почти нет кредитных средств. Сегодня мы отмечаем тенденцию: люди продают свою недвижимость в Испании, чтобы купить на южном берегу Португалии, сделав вложение в более стабильный рынок.

Какова разница в цене при покупке объекта off plan и после завершения строительства?
Цена завершенного объекта процентов на 10 выше. К моменту сдачи комплекса 90% объектов в нем, как правило, уже продано. Здесь не так давно начали строить: 35 лет назад в Алгарве не было ни туризма, ни промышленности, а были только рыбацкие поселки и фруктовые сады. Промышленности нет и сейчас, зато появились комплексы вилл, и 5звездочные отели, и гольфполя.

Вы не боитесь, что со временем привлекательное для туристов Алгарвийское побережье превратится в большую стройку?
Нет. Рынок в Португалии никогда не станет таким, как в Испании, потому что застройка побережья жестко сдерживается правительством страны. Регламентировано назначение территорий и этажность, множество территорий отведено только под поля для гольфа, ограничен высотный регламент на побережье.

Кто покупает недвижимость?
Много покупателей из стран Северной Европы. В Скандинавии играть в гольф можно всего несколько месяцев в году, а у нас – круглогодично. В наших комплексах реализовано уже больше тысячи объектов. Мы строим виллы и апартаменты, а также владеем 10 отелями на побережье. Нашими силами отреставрировано около 50 старинных замков и дворцов. Они принадлежали государству, мы выступили как инвесторы, превратив их в отели, и теперь владеем этими объектами в равных долях с государством. Среди туристов такие объекты очень популярны.

Как вы оцениваете долю российских покупателей?
Они пока что единичны. Русские меньше анализируют экономическую сторону, они более эмоциональны: сначала приезжают сюда отдыхать, а затем возвращаются, чтобы купить недвижимость.

Автор: Анна Андрушевич

Журнал "Ваш Дом за Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Информационный партнер по Португалии компания PORTUGAL PROPERTY

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Португалия»:

Статьи

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Недвижимость Лиссабона: неожиданный поворот

Покупатели, которые ищут недвижимость в Европе, обращают внимание на Лиссабон точно не в первую очередь. И не во вторую. Столица Португалии еще не успела завоевать всемирную славу среди инвесторов. Впрочем, уже сейчас этот небольшой уютный город даст фору многим мегаполисам – как по качеству жизни, так и по перспективам для вложения средств. Что же будет дальше… Читать

Португальская «золотая виза» во всем великолепии: условия и результаты

Португальская программа «золотой визы» действует без малого четыре года, но уже успела снискать звание одной из самых удачных в Европе. С каждым годом интерес со стороны иностранных инвесторов, в том числе и российских, только нарастает. В чем же секрет ее популярности? Читать

Летим на отдых: как отмечают майские праздники в разных странах. Часть 2

Хочется на выходных не просто набраться новых впечатлений, но и немного поплескаться в море или хотя бы позагорать? Тогда вторая часть нашего обзора специально для вас! Смотрим морские курорты Европы - как там отмечают майские праздники и сколько будет стоить поездка. Читать

Содержание недвижимости в Португалии

Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, бизнес в Португалии. Последнее обновление 29 марта 2016 года. Читать