Хата с краю Европы

Если изучать Португалию с точки зрения приобретения недвижимости, понимаешь, что поговорка «моя хата с краю» иногда звучит как явное преимущество.
Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании «Адрионика»:
Португальская недвижимость на 20% дешевле аналогичных предложений на испанском рынке, при том же качестве строительства. Кризис на рынке недвижимости приблизил португальскую недвижимость по цене к испанской, поскольку если в Испании на рынке произошло падение, то в Португалии – только стагнация. То, что соотношение сохраняется в пользу Португалии, объясняется головокружительными темпами роста рынка в Испании, на 20–25% в год в течение 5 лет, рынок был заметно перегрет. В Португалии рост был скромнее – до 10%, зато и серьезного падения цены не испытали.

Александр Жадько, директор компании Fantasivida, Lda:
Португалия даст фору многим странам, потому что здесь можно найти и уединение, и солнце с пляжем, и хорошую экологию. За преимущества страны принято считать более умеренный климат (здесь немного прохладнее, чем в Испании), недорогие и качественные продукты питания, обилие зелени и пляжи в обрамлении сосновых лесов. К практическим достоинствам Португалии относится достаточно мягкая налоговая политика, нацеленная на привлечение инвесторов. Иностранцы могут безо всяких ограничений покупать здесь как жилую, так и коммерческую недвижимость, а также открыть свой бизнес. Например, 90% недвижимости на Алгарве оформлено через офшорные компании. И, конечно, человек, который имеет в стране недвижимость или бизнес, имеет преимущество при получении вида на жительство.

Почем метр Ривьеры?
Кроме столицы Лиссабона, риэлторы говорят о привлекательности курортной зоны Алгарве на юге Португалии. «Алгарвийское побережье славится своими удивительными клифами и гротами, созданными водой и ветром в мягкой породе из отложений песка и ракушек, – рассказывает Александр Жадько. – Любители активного отдыха найдут для себя множество занятий: гольф, верховая езда, водные виды спорта, морские путешествия, во время которых можно заняться спортивной рыбалкой в открытом море. Любители более спокойного отдыха выбирают знаменитые пляжи Алвор, Трез-Ирмауш и Прайяда-Роша с крепостью Санта-Катарина-де-Рибамар, а также собор XIV века, церковь Колежиу, римские руины виллы Абикада IV века, развалины древнего некрополя Алкалар 1600 года до н. э. и руины римских поселений. Отдохнуть можно и в многочисленных рыбных ресторанчиках и казино Алгарве».
Самое популярное жилье, конечно, в «столичном регионе», как сказали бы у нас на родине. Вокруг Лиссабона расположена так называемая «Лиссабонская Ривьера» с курортными местечками Эшторил, Кашкайш, Каркавелуш, Гиньшу.
Другой крупный известный город страны – Порту. В центре Португалии находится древний город Куимбра, в котором еще в 1290 году был основан один из первых европейских университетов. На границе с Испанией, на юге Португалии расположена элитная курортная зона Алгарве, где предпочитают селиться иностранцы.
Если иметь в виду апартаменты, то ориентироваться надо на цены €2500–3500 за метр, причем в престижных районах Кашкайша и Эшторила цена будет доходить до €4500–6000 за метр, – поясняет Елена Невская. Специалист констатирует, что стоимость коттеджа начинается от €250 000 и выше: «Разумеется, коттедж в шаговой доступности от пляжа и океана в районе Кашкайша дешевле 1 миллиона евро найти нереально!»
Русские требуют воды
Россияне стали покупать португальскую недвижимость около 6 лет назад. Однако страна до сих пор не до конца «открыта» российским покупателем, и массовый спрос на португальскую недвижимость пока отсутствует. Страна представляет интерес для перспективного вложения средств: рынок на протяжении многих лет демонстрирует абсолютную стабильность и плавный рост, без резких взлетов и падений, – отмечает Елена Невская. По данным «Адрионики», 10–15% покупателей рассматривают Португалию как страну для инвестирования, а 50–60% – как вариант для переезда на постоянное место жительства, подальше от московских и питерских пробок, пыли, гари, шума, нестабильности российской действительности и поближе к спокойной, размеренной и относительно дешевой жизни на чистых песках края Европы. Однако иммиграционный поток не носит массового характера, и поэтому отношение к россиянам здесь вполне дружелюбное.
Есть три категории жилья, которые пользуются у россиян особым спросом. Первая – апартаменты с 1–2 спальнями ценой до €150–190 тысяч, вторая – небольшие таунхаусы и коттеджи в кондоминиумах (до €350 тысяч) и третья – виллы с неограниченной стоимостью, от €1 миллиона и выше.
Спрос россиян концентрируется вдоль морского побережья, и в последние годы наши люди все больше хотят «ривьеру» – престижные районы Кашкайша, Ситры, Эшторила, – это недалеко и от Лиссабона, и от международного аэропорта. Российских покупателей операторы рынка называют избалованными. «Объекты дальше 1 километра от океана и без панорамного вида на морские просторы их практически не привлекают, – говорит Елена Невская. – В этом, кстати, и состоит их главное отличие от традиционного контингента покупателей португальской недвижимости – британцев, оценивающих привлекательность объектов по их близости к гольф-клубам (они могут быть расположены на расстоянии 5–10 км от побережья)».
Россияне отличаются от западноевропейских покупателей своей манерой общения, страхом в глазах и недоверчивостью. Приезжая сюда, думают, смотрят, «кто, где и когда их обманет?». Не доверяют никому, выслушают несколько мнений, а потом сделают посвоему, – добавляет Александр Жадько. – Больше всего интересуются новостройками, в равной степени как новыми квартирами, так и новыми домами. Кроме близости к океану, обращают внимание на высоту потолков, наличие бассейна, теннисного корта и гаража. В последнее время наши соотечественники стали интересоваться земельными участками, чтобы построить дом по собственному проекту.
Риэлторы констатируют, что 70% предложений на рынке – новостройки. Чуть дальше от побережья можно найти старинные виллы, поместья, сохранившиеся чуть ли не со времен средневековья, которые, в зависимости от состояния, места, метража, могут стоить от нескольких сотен до нескольких миллионов евро. Например, замок в районе города Фаро стоит €12 млн, поместье 700 метров квадратных – от €2 млн. Но наших покупателей они интересуют лишь как достопримечательности. «К сожалению, старинные дома совсем не пользуются спросом. Россияне предпочитают новостройки – будь то апартаменты, таунхаусы или коттеджи. Очень часто они отказываются даже рассматривать варианты на вторичном рынке жилья», – отмечает Елена Невская.
Самоокупающееся жилье
Сейчас наиболее популярные проекты – комбинированные поселки по типу закрытых кондоминиумов, с полной инфраструктурой: магазины, ресепшн, паркинги, гаражи, охрана, бассейны, фитнес и т. д. Они строятся в 500–1500 метрах от моря, пользуются стабильным спросом и сдаются летом в аренду как туристические объекты. Это очень удобное и перспективное сочетание набора услуг отеля и частной недвижимости, – рассказывает Елена Невская.
В Португалии популярна продажа апартаментов и в отельных комплексах, что очень удобно для сдачи в аренду. Есть несколько вариантов управления такой недвижимостью. Самый простой – сдать апартаменты управляющей компании, ни о чем не беспокоиться и получать фиксированный доход независимо от того, сдается квартира или нет. Однако при сдаче объекта в аренду следует учитывать такие расходы, как услуги управляющей компании, «коммуналку», амортизацию. «В этом случае сдача недвижимости в аренду поможет окупить ее годовое содержание, но не более того», – говорит Александр Жадько. «Не согласна. Покупка и сдача в аренду в Алгарве полностью перекрывает не только коммунальные затраты, но и банковский кредит, так как высокий сезон здесь длится до 20–24 недель», – говорит Лиза Скатт, директор компании OUR HOME (Португалия, Алгарве).
Александр Жадько поясняет, что квартира ценой в €160–200 тысяч при сдаче управляющей компании будет приносить €3500–4500 в год. Однако если сдавать апартаменты самостоятельно, то в сезон она будет приносить €100–150 в день, в межсезонье помесячно €400–600. Это, безусловно, более хлопотно, но более выгодно.
У обеспеченных россиян пользуется спросом аренда вилл. Доход от такой недвижимости несравнимо больший, чем от апартаментов. Например, аренда хорошей виллы в элитном поселке, со всеми удобствами и с видом на море, может стоить, в зависимости от сезона, от €3,5 до €12 тысяч в неделю.
Бизнес, кризис и Испания
Португалию все еще можно назвать «чистой страницей» – и не только для покупки недвижимости, но и с точки зрения инвестиций. Здесь «непаханое поле» для бизнеса, – считает Александр Жадько. – В России сейчас много людей, которые хотят диверсифицировать свой бизнес, и, желательно, гденибудь за рубежом. В данный момент Португалия – очень хороший вариант.
Поскольку в Португалию пока нет массового потока, нет чрезмерно доступного и возводящегося за счет покупателя жилья (когда объекты возводятся исключительно за счет покупающих offplan). Таким образом, спрос уравновешен предложением. Пока средства в недвижимость Португалии активнее всего вкладывают граждане Саудовской Аравии, Германии, Франции и Испании. В первом полугодии 2008 года иностранцы обеспечили 71% от общего инвестиционного оборота в стране, который составил €481 млн. Это на 13% меньше, чем за аналогичный период прошлого года – сказываются последствия мирового кризиса. Предполагается, что рынок недвижимости в ближайшие месяцы будет демонстрировать слабые показатели, многие инвесторы пока выжидают.
Эксперты подчеркивают, что в Португалии и в Испании ситуация на рынках недвижимости абсолютно разная. В Португалии цены ниже примерно на 30%, и если в Испании предложение на данный момент во много раз превышает спрос, то в Португалии местные власти пытаются не допускать переизбытка предложений. Последние годы цены на недвижимость здесь росли умеренно – не более 10% в год. Падения цен пока не прогнозируют. Александр Жадько считает, что в следующем году недвижимость в Португалии вырастет примерно на 3–7%.
Как купить?
Оформление сделки с недвижимостью в Португалии не сильно отличается от других европейских стран. Сначала необходимо подписать контракт о резервировании выбранного объекта за покупателем (Conrtacto Promesa), в котором указывается стоимость объекта и размер залоговой суммы. Вносится залог (примерно 10%), а также в ряде случаев оплачивается налог на передачу права собственности (1–8% от суммы сделки). Затем нотариус проверяет законность намечающейся сделки, и после этого подписывается окончательное, заключительное соглашение (Escritura), которое завершает сделку. После заключения контракта нужно регистрировать нового владельца в местном земельном регистре (Conservatoria do Registo Predial).
Если контракт срывается по вине покупателя, то продавец вправе оставить залог себе. Если же сделка сорвана по вине продавца, он возвращает залог в двойном размере. Но в практике нашей фирмы еще ни разу не срывалась сделка, и никто не терял залог, – отмечает Александр Жадько.
Однако для того, чтобы сделка состоялась, перед заключением предварительного соглашения нужно получить фискальный (налоговый) номер (Numero Fiscal de Contribuinte). Получение этого номера осуществляется в уполномоченном финансовом органе (Reparticao de Finansas). Для этого вам понадобится адрес в Португалии, на который уполномоченный орган сможет послать фискальную карточку (Cartao de Contribuinte). Если у вас нет адреса, то его в ряде случаев может предоставить компания, через которую вы приобретаете объект.
После регистрации сделки в уполномоченном финансовом органе вы получаете официальный налоговый документ, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей и подтверждает налоговый номер владельца, описание собственности (регион, количество комнат, площадь и тип участка, история и т. п.). В этом же документе указывается патримониальная (балансовая) стоимость недвижимости. «Реальная сумма сделки не должна отличаться от задекларированной даже с целью экономии на уплате налога, в противном случае спустя несколько лет при продаже недвижимости придется платить налог на разницу, то есть прибыль», – говорит Лиза Скатт.
Документ содержит уникальный налоговый номер собственности, а также информацию о размере ежегодных налогов. Этот сертификат необходим при продаже недвижимости.
В расходах при покупке недвижимости надо учитывать, что ежегодный налог на недвижимость в Португалии – от 0,2% до 0,5% (может быть выше, если недвижимость покупается на оффшорные компании), в зависимости от местности, обязательная страховка – €200–400 в год, коммунальные платежи – €25–100 за квартиру или апартаменты, €150–200 уйдет на содержание дома.
Что касается коммуникаций во время сделки, то языкового барьера не будет. «Долгие годы ставки делались на британских и ирландских покупателей недвижимости, практически все юристы и риэлторы свободно владеют английским языком», – говорит Елена Невская.
Риэлторская деятельность в Португалии подлежит обязательному лицензированию, и обезопасить себя достаточно просто – обращаться в агентства и проверять наличие лицензии.
Александр Жадько, директор компании Fantasivida, Lda:
Испания по экономическому развитию пока опережает Португалию. Но это сказывается только на уровне жизни резидентов, а не приезжающих сюда отдыхать собственников недвижимости или туристов. Для этой категории, наоборот, только преимущества и плюсы с точки зрения качества отдыха. А в Португалии отдых, действительно, недорогой и качественный! Это и сервис, это и инфраструктура, и достопримечательности, и дружелюбие местных жителей. Сами испанцы любят проводить здесь свои holiday и играть в гольф, неспроста, наверно.
Отвечает Мартин Верлооп, менеджер по продажам компании Pestana (Португалия, Алгарве):
Мартин, как вы считаете, отразится ли мировой финансовый кризис на рынке недвижимости Португалии?
Мы так не думаем. На рынке Португалии почти нет кредитных средств. Сегодня мы отмечаем тенденцию: люди продают свою недвижимость в Испании, чтобы купить на южном берегу Португалии, сделав вложение в более стабильный рынок.
Какова разница в цене при покупке объекта off plan и после завершения строительства?
Цена завершенного объекта процентов на 10 выше. К моменту сдачи комплекса 90% объектов в нем, как правило, уже продано. Здесь не так давно начали строить: 35 лет назад в Алгарве не было ни туризма, ни промышленности, а были только рыбацкие поселки и фруктовые сады. Промышленности нет и сейчас, зато появились комплексы вилл, и 5звездочные отели, и гольфполя.
Вы не боитесь, что со временем привлекательное для туристов Алгарвийское побережье превратится в большую стройку?
Нет. Рынок в Португалии никогда не станет таким, как в Испании, потому что застройка побережья жестко сдерживается правительством страны. Регламентировано назначение территорий и этажность, множество территорий отведено только под поля для гольфа, ограничен высотный регламент на побережье.

Кто покупает недвижимость?
Много покупателей из стран Северной Европы. В Скандинавии играть в гольф можно всего несколько месяцев в году, а у нас – круглогодично. В наших комплексах реализовано уже больше тысячи объектов. Мы строим виллы и апартаменты, а также владеем 10 отелями на побережье. Нашими силами отреставрировано около 50 старинных замков и дворцов. Они принадлежали государству, мы выступили как инвесторы, превратив их в отели, и теперь владеем этими объектами в равных долях с государством. Среди туристов такие объекты очень популярны.
Как вы оцениваете долю российских покупателей?
Они пока что единичны. Русские меньше анализируют экономическую сторону, они более эмоциональны: сначала приезжают сюда отдыхать, а затем возвращаются, чтобы купить недвижимость.
Автор: Анна Андрушевич

Журнал "Ваш Дом за Рубежом"