Южная Америка: реванш наследников Колумба

В краю антиподов
Очередной региональный семинар и ярмарка «Сити-Скейп» (CityScape Latin America) проходил в Сан-Паулу с 4-го по 6-е ноября и на целых три дня приковал к себе не только внимание латиноамериканских СМИ, но и взгляды обеспокоенных ситуацией на мировом рынке эмпрессарио из других широт.
Дело в том, что в формате “B2B” («бизнес к бизнесу») Сити-Скейп является самой важной на континенте инстанцией, которая даёт крупнейшим строительным, риэлторским и туристическим фирмам возможность обменяться опытом, проанализировать текущие процессы и просчитать возможные ходы на будущее. Так ли оптимистична ситуация с недвижимостью в регионе? Чтобы дать ответ на этот вопрос и собрались в Сан-Паулу 50 ведущих представителей сектора из Мексики, Чили, Панамы, Бразилии, Колумбии, Аргентины, - среди которых нельзя не упомянуть таких локальных «монстров», как бразильская риэлторская корпорация Grupo Brasilinvest и аргентинская DYPSA Internacional – девелоперская компания с сороколетним стажем.
В целом, баланс, сделанный участниками саммита Сити-Скейпа в Сан-Паулу, оказался обнадёживающими: «Перспективы развития латиноамериканского рынка недвижимости по-прежнему остаются положительными», - отмечает Мария Зораиде Старк, региональный деректор CityScape Latin America.
Трудности, которые переживает сегодня мировая экономика, накладывают определённый отпечаток на латиноамериканскую реальность. Так, по прогнозам МВФ, в 2009-м году ожидается снижение среднего показателя роста по континенту с 4,5% до 2,5%, и достойнее всего на общем фоне будут выглядеть Бразилия и Чили – страны, чьи правительства за годы интенсивного развития и роста успели создать и укрепить «буферные» фонды на случай кризиса.
Разумеется, лучше один раз увидеть, чем много раз услышать. Проезжая по Сан-Паулу, невольно поражаешься обилию «лесов» и затянутых рекламными плакатами стройплощадок. Впечатляет количество «готовых» небоскрёбов и постоянный шум вертолётов над ними... К слову сказать, по числу проживающих в Сан-Паулу мультимиллионеров (если быть точными – их там 21 человек) бразильский мегаполис занимает первое место в Латинской Америке и третье в мире. А ещё - второе (после Нью-Йорка) по объёму вертолётного парка. Действительно, не в пробках же мультимиллионерам стоять.
Согласно данным Бразильской Ассоциации Ипотеки и Кредитования (ABECIP), в первом триместре 2008 года общий объём транзакций в сфере недвижимости в стране составил 2 миллиарда 586 миллионов долларов. Относительно того же периода годичной давности, это означает прирост на 88,5%. Строительной индустрии соответствуют около 15% от ВВП, а сам внутренний валовой продукт Бразилии в 2007-м году исчислялся суммой в 1 биллион 838 миллионов долларов. В первом треместре текущего года данный показатель вырос ещё на 5,8%.
По сравнению с китайскими десятью процентами – это, конечно, не особенно много, но если учесть, что рост был стабильным на протяжении восьми лет, повернуть вспять экономику с подобной тенденцией и удельным весом – всё равно что попытаться остановить поезд на полном ходу. Ведь немалую роль играет к тому же качество сборки железнодорожного полотна... А политические и финансовые «рельсы» в странах Латинской Америки значительно улучшились и укрепились за последние десятилетия.
«Наш паровоз вперёд летит...»
Европейские консультанты по инвестициям предпочитают делить южно-американские государства на три группы: согласно параметрам роста и низкому уровню финансового риска, в первую Бразилию, Мексику и Чили. На втором месте - Аргентина, Коста-Рика, Колумбия, Эквадор и Панама. В третьей группе – перспективной, но с «умеренной» степенью риска - Багамы, Барбадос, Сальвадор, Доминиканская Республика и Тринидад-и-Тобаго. Баланс для рынков недвижимости всех трёх групп оказывается позитивным, поскольку рабочая сила и цены на землю в регионе значительно ниже по сравнению с Европой и Америкой. Исключительно важными аспектами для рентабельности вложений являются также усиление евро относительно доллара и быстрый рост социальной группы, именуемой «средним классом». Страны первой группы, к тому же, демонстрируют дополнительные плюсы: общий рост благосостояния населения и политическую стабильность, которая обеспечивается правительствами «левого центра». Все перечисленные факторы положительно влияют на рост ипотеки, а также увеличение спроса и предложения относительно первичного и вторичного жилья.
В цифрах Экономической комиссии по Латинской Америкe и Карибскому заливу (CEPAL) общая картина выглядит следующим образом:
•    За 2007 год усреднённый ВВП стран южноамериканского континента вырос на 5,6%. Наиболее высокими показателями роста отличаются Панама (9,5%), Аргентина (8,6%), Венесуэла (8,5%), Перу (8,2%), Уругвай (7,5%) и Колумбия (7%).
•    Безработица снизилась на 0,6%.
•    В июне 2008 года инфляция по континенту достигла отметки 8,9%.
•    Самый значительный дефицит жилья наблюдается в Мексике (6,7 млн. единиц) и Бразилии (больше 10 млн.).
•    Общий объём иностранных инвестиций на континенте сегодня составляет 105 миллиардов 925 миллионов долларов – на 46% больше, чем в прошлом году. Основными инвесторами являются Испания, Бельгия, Нидерланды и США.
А ведь в Южной Америке ещё имеется много-много диких обезьян, белых штанов, танго и кокосовых пальм! Климат и природные красоты несомненно привлекают иностранцев из северного полушария. И если к этой привлекательности прилагается налаженная туристическая инфраструктура – гость размягчается, оттаивает, им начинает овладевать мечтательность и желание «остаться тут навсегда». Именно поэтому местные власти не боятся вкладывать государственные средства в туризм и городскую инфраструктуру. К примеру, муниципалитет чилийского курортного города Винья-дель-Мар ежегодно тратит на маркетинг и позиционирование около 7 млн. долларов. Может быть, это и является одной из причин, по которой элитное жильё вдоль побережья раскупается, как свежий хлеб.
Кстати, о хлебе. В сравнении в Европой или США стоимость жизни в странах Латинской Америки намного ниже. Если, приехав в город Натал на северо-восточном побережье Бразилии, вы раздумываете, не приобрести ли вам за €80 тыс. семидесятиметровую квартиру у пляжа, то скорее всего на вашем решении благоприятно скажется цена кайпириньи, которую вы меж тем потягиваете (1 евро), возможность выпить поллитра пива за 0,75 евро или поужинать с компаньоном за 15-20 евро на двоих.
В результате операции с недвижимостью составляют в Бразилии 4% от общей суммы прямых иностранных вложений. В Панаме – 10%. В Мексике (там тоже пляжи, пальмы, недорогая текила и вкусные «такос») аналогичный показатель в текущем году достиг 3,9% – против прошлогоднего:1,7%.
Проекты и прожекты
Понятно, что полностью изолироваться от происходящих в мире финансовых потрясений невозможно, и паровоз латиноамериканской экономики так или иначе вынужден сбавить скорость. Особенно нелегко может прийтись странам, которые и до кризиса некрепко «держались на ногах», или же – подобно Аргентине – едва пришли в себя после кризиса внутреннего.
Луис Рамос (владелец риэлторской фирмы из Буэнос-Айреса – Inmobiliaria L.J.Ramos) поясняет: «Дома и квартиры начинают падать в цене, потому что в последние два месяца резко снизился спрос. Подскочил доллар (а сделки на недвижимость традиционно проводятся в долларах). Заморожена ипотечная система, от которой аргентинцам и в лучшие времена особенного толку не было: 30% годовых – это несерьёзно… Только что принят закон о переходе пенсионных фондов из частных рук к государству. Поэтому в 2009-м году ожидается снижение количества продаж на 10-25%».
Тем не менее, сеньор Рамос делает оговорку: вышесказанное касается только аргентинцев. Очень возможно, что среди иностранцев, озабоченных необходимостью обезопасить свои деньги, снижение цен на буэнос-айресскую недвижимость окажется стимулом для покупки. «Прецеденты уже были в конце 80-х и середине 90-х, - объясняет владелец Inmobiliaria L.J.Ramos, - В первом случае причиной стала гиперинфляция, и цены в долларах снизились приблизительно на 20%. А во втором – небезызвестный «эффект текилы» спровоцировал падение на 15%. Однако, и от первого, и от второго кризиса аргентинский рынок недвижимости быстро излечился благодаря спросу зарубежных капиталистов на элитное жильё».
Элитное жильё в Буэнос-Айресе сконцнтрировано в основном на севере и северо-востоке мегаполиса. Реколета, Баррио-дель-Норте, Пуэрто-Мадеро, набережная Костанера-Сур, где сейчас возводятся многоэтажные жилищные комплексы, похожие на устремлённые в небо стеллы из стекла и бетона... До кризиса квадратный метр здесь стоил от $2500 до $3000. По мнению Луиса Рамоса, понижение цен в этом сегменте будет незначительным. Обычно колебаниям более подвержено жильё для простых смертных...
Рестриктивная тенденция в том, что касается кредитования, характерна в данный момент для всего региона. Поэтому интерес потенциальных инвесторов всё больше смещается с жилищных комплексов на офисные здания и коммерческие центры. Несколько изменился и профиль инвестора: теперь это в основном уже не частные лица, а фирмы и крупные риэлторские фонды. Так, например, в Сантьяго-де-Чили наибольшую активность последние два года развила немецкая риэлторская корпорация Union Investment Real State (бывшая DIFA). В дополнение к эксклюзивным торговым павельонам и двум офисным зданиям в «статусных» районах ($1500-2000/кв.м.), этим летом фирма «по случаю» приобрела два старых здания в центре чилийской столицы. В отличие, к примеру, от европейских городов, исторический центр Сантьяго выглядит достаточно запущено и не является престижной зоной. Цены на землю ($800-1000/кв.м.) там гораздо ниже, чем, скажем, на восточной периферии с её инфраструктурой в стиле «хай-тек».
Португальская компания Grupo Hilario тоже считает центр перспективной зоной – в середине года она посчитала необходимым приобрести там старое здание площадью в 5000 кв.м. Очень возможно, что в скором времени отреставрированные и приведённые в порядок дома изменят «лицо» этой части столицы и... кто знает, себестоимость центральной зоны тоже может повыситься. Пока же немецкие и португальские риэлторы рассчитывают на 10-14% годового дохода, которые до сих пор приносила чилийская городская недвижимость.
Нельзя не отметить тот факт, что ряды иностранных инвесторов в Чили (по традиции – это в основном испанцы, американцы, канадцы и австралийцы) пополнились реальными и потенциальными покупателями из других широт. Газета «Эль Меркурио» (El Mercurio) за 11/08.2008 пишет о гонг-конгском фонде Маршалла (Marshall), который выступил с проектом делового центра в восточной части Сантьяго: помимо офисного комплекса там планируется возведение отеля престижной сети Donald Trump. В той же статье упоминается российская риэлторская фирма “Vitch”, с которой ведутся переговоры на предмет покупки нескольких зданий в престижном районе чилийской столицы на скромную сумму в 75 млн. долл. Определённо, политическая и экономическая стабильность Чили оказывается весьма привлекательной для капиталистов из других стран.
А вот Мексику в специализированной прессе нередко называют «пенсионным раем». Приток постаревших и отошедших от дел американских «бэби-бумеров» повлиял на снятие многих бюрократических препон в процессе получения виз и проведения связанных с недвижимостью транзакций. Экономический кризис в США не обошёл стороной пенсионные фонды, но, как утверждает Хорхе Уртадо - региональный директор консальтинговой компании CB Richard Ellis – «количество заказчиков и заинтересованных лиц из Соединённых Штатов не уменьшится... при покупке жилья или офисных помещений они просто будут более избирательны в выборе девелоперов и гарантий качества».
Мексиканская Ассоциация Жилищно-Эксплуатационных Фондов утверждает, что в ближайшие три года инвестиции в офисную застройку составят больше $4-х млрд., а в столице появятся 54 новых корпоративных здания общей площадью 1 миллион 56 тысяч 484 кв.м. Из них уже сегодня 34 находятся в процессе строительства. Кроме того, к 2011-ому году планируется 90 новых торговых центров, ориентированных на средний класс. Откуда столько оптимизма? В сентябре текущего года частные вложения в отрасль были озвучены Ассоциацией в сумму $2,638 млрд. Среди инвесторов – такие всемирно известные строительные и риэлторские бренды, как Black Creek Group/Equity International Properties; GE Real Estate; AIG Investments; LaSalle Investment Management; Goldman Sachs; Rockwood; Hines; O´Connor Capital Partners y Simon. Кризис – кризисом, а серьёзные люди принимают серьёзные меры. И поэтому многие из них параллельно работают на рынке бразильской недвижимости.
Земля грез
Несмотря на высокий уровень преступности и переполненные пляжи, Рио-де-Жанейро по-прежнему притягивает к себе туристов, бизнесменов и тех, кто бóльшую часть года желает, проснувшись утром, видеть из окна океан. Ракель Агилера, директор отдела маркетинга риэлторской фирмы «Групо Санчес», отмечает, что в прошлом году 35% транзакций, связанных с покупкой домов и квартир в самых престижных районах Рио, были совершены иностранными инвесторами.
Что это за районы? «В основном, конечно, те, что находятся на береговой линии. Ипанема с её легенадарным пляжем, гипер-шоппингцентрами и бутиками на улице Висконде-де-Пиража; Леблон, Лагоа, Копакабана, Апроадор – для любителей серфинга... Если вы собираетесь сдавать квартиру в этих районах, то месячная прибыль может составить от 0,5 до 0,7 процентов. В год это означает 8,4%. Аппартаменты типа «ливинг-рум плюс одна спальня» в этих районах стоят от $80 до $200 тыс.».
Немалой популярностью среди зарубежных инвесторов и просто отдыхающих пользуется последние несколько лет Натал – столица штата Рио-Гранде-ду-Норте. Это курортная зона, расположенная на самой восточной точке южно-американского континента (всего в семи часах перелёта из Европы) и сочетающая в своей географии буйную тропическую сельву, лагуны с пресной водой и роскошные пляжи у лазурных атлантических вод. В городе постоянно проживают 800.000 человек, и правительство прекрасно осознаёт необходимость создания в Натале качественной городской инфраструктуры, которая способствовала бы превращению провинциальной столицы в международный туристический брэнд. С этой целью в Рио-Гранде ведётся строительство самого крупного в Латинской Америке международного аэропорта - Сан-Горсалу-ду-Альмиранте. А новый многополосный мост через реку Потенги уже закончен.
Триста солнечных дней в году, провинциальный ритм жизни и менее заметная нищета (особенно в сравнении с Рио-де-Жанейро или Сан-Паулу) наводят отдыхающих на мысль о том, чтобы поменять статус туриста на статус собственника... Ведь тогда в этот райский уголок можно приезжать, когда вздумается. А когда не вздумывается – опять же, сдавать с аренду, получая в среденем 400 евро в месяц. При том, что небольшую квартиру можно приобрести всего за 35 тысяч. Но, может быть вам хочется строить самим или спроектировать собственный курортный коплекс? Это реально. В связи со строительным бумом цены на стройматериалы значительно снизились, а месячное жалование рабочих и мелких служащих не превышет сто евро. Да и сама земля пока недорогая: в зависимости от близости коммуникаций гектар незастроенной территории у пляжа стоит от 160 до 165 тыс. евро.
Как утверждает Ракель Агилера, только в июле текущего года было продано 40 квартир в районе Понта Негра, у самого пляжа. Метраж – от 50 до 75 кв. м., цена – 80 тыс. евро. Сама фирма существует всего четыре года и принадлежит гражданину Испании Хосе Антонио Санчесу-Сантамария. О размахе предприятия (далеко не единственного в этой обетованной земле) говорят имена персонажей, задействованных в рекламной компании «Групо Санчес»: актёр Антонио Бандерас и футболист Рональдо. Ни больше, ни меньше.
Так или иначе, кризисную ситуацию за пределами этого рая скидывать со счетов нельзя. По мнению международной консалтинговой фирмы Serasa, специализирующейся по теме недвижимости, кризис, безусловно, затронет бразильский рынок, но – в «смягчённом» варианте. Лаэрцио де Оливейра Фильо – начальник подразделения по работе с юридическими лицами – утверждает, что темп экономического роста в будущем году снизится с 5,8% до 3,8%. Всвязи с сокращением рабочих мест в мировом масштабе, понизится и покупательная способность людей, а банки ужесточат условия ипотеки и доступ к ней... Впрочем, для зарубежных капиталистов, желающих обзавестись в Бразилии кусочком рая – это не так уж и важно. Доступа к ипотеке для иностранцев здесь всё-равно никогда не было.
«...На волю, на волю – в пампасы!»
Итак, мнения аналитиков совпадают в том, что многие жители глобальной деревни сделают попытку обезопасить свои капиталы посредством инвестиций в латиноамериканскую недвижимость. Не следует забывать также, что в перспективе грядёт ещё и продовольственный кризис, и уже сейчас немало людей подумывают о том, чтобы покинуть свои перенаселённые страны и перебраться куда-нибудь, где в будущем должно быть потише и посытнее... Южная Америка с её природными ресурсами, мягким климатом и не особенно жёстким миграционным режимом опять же оказывается местом весьма привлекательным.
В Аргентине для реализации транзакций, связанных с куплей-продажей, вам потребуется на основе паспорта с визой оформить временный ИНН (CUIT). Для этого нужно обратиться в Федеральное Управление Государственных Фондов (AFIP), а в дальнейшем капиталовложения в размере от $30 тыс. автоматически обеспечивают инвестору аргентинское ПМЖ и постоянный регистрационный номер. По закону иностранец может на общих условиях получить доступ к ипотеке, но сами аргентинцы жалуются на коррупцию и то, что меньше 30% годовых могут «выбить» для себя только «приближенные к императору» граждане.
В Чили необходимый для иностранца ИНН именуется “RUT”, и чтобы получить его, следует сделать ксерокопию с паспотра и обратиться во Внутреннюю Налоговую службу (SII). Получение ИНН – мероприятие бесплатное. Потратиться вам придётся только на риэлтора (около 2% от стоимости дома или квартиры), нотариуса (от $100) и последующее оформление ПМЖ. Оформить его имеет смысл хотя бы из-за того, что, благодаря этому документу вы, не меняя российского гражданства, получаете возможность безвизового проезда практически по всей Латинской Америке.
Бразилия на сегодняшний день занимает седьмое место в мире по показателю безопасности иностранных инвестиций. Поэтому неудивительно, что процесс купли-продажи для иностранцев уже достаточно «обкатан». Обходится он приблизительно в 7,5% от общей стоимости вашей покупки и состоит из налога на передачу в собственность (3%), нотариальных расходов (2%), административных трат (например, оформление бразильского ИНН) и платы за услуги юриста (приблизительно 1,5%). Если вы уже присмотрели себе что-нибудь, то до начала оформления документов хозяину или агенству нужно будет заплатить 3000 евро. Этот задаток гарантирует вам тот факт, что зарезервированный коттедж или участок будет удалён из рекламных реестров и прочих «витрин».
В целом латиноамериканцы – народ улыбчивый, доброжелательный, и это сторицей компенсирует их знаменитую непунктуальность и забывчивость. Если у девушки из налоговой службы потерялась какая-нибудь ваша бумага или документ не готов в срок – расслабьтесь и получайте удовольствие. «Не надо плакать! Жизнь – это сплошной карнавал», - как пела неунывающая Селия Крус.
Текст: Анна НОВИКОВА