«Креативное кредитование»: новые способы покупки жилья в США

В данной статье мы предлагаем вашему рассмотрению способы альтернативного ипотечного кредитования, недавно получившие распространение в Соединенных Штатах Америки. Подобные методы возникают, когда в рыночной системе становится меньше капитала, но прежде чем их использовать, следует ознакомиться с преимуществами и недостатками каждого из них.
Изобретательно, но не ново
Если разобраться, то все «новые» способы покупки жилья на самом деле – хорошо забытые старые. По большому счету, домовладельцы и займодавцы просто обращаются к опыту, вынесенному из предыдущих экономических кризисов.
«Многие из существующих ныне способов ипотечного кредитования являются вариациями на тему ипотечных займов, популярных в периоды большой инфляции и высоких кредитных ставок конца 70-х начала 80-х годов прошлого века», – говорит Энтони Сандерс, профессор Государственного Университета Аризоны.
Возьмем, к примеру, двухшаговую ипотеку (two-step mortgages). Это ипотечный заем с фиксированной ставкой и сроком погашения более 40 лет, однако по истечении пяти-десяти лет он становится кредитом с плавающей ставкой. Классический вариант ипотечного кредита, выдаваемого на сорокалетний срок, предполагает меньший размер ежемесячных выплат и более высокие процентные ставки, нежели двухшаговая ипотека. Для того чтобы выяснить, какой тип займа обойдется дешевле в вашей ситуации, потребуются дополнительные расчеты.
Также стоит отметить ипотечный кредит с постоянной амортизацией (constant amortization mortgage). Кредит, выплаты по которому являются номинально одинаковыми на протяжении всего срока амортизации. В связи с этим основная сумма кредита сокращается гораздо быстрее, чем при стандартном ипотечном кредите. Однако сумма первоначальных выплат при таком кредите выше, чем при стандартном, и уменьшается с течением времени. Оба типа займов – двухшаговая ипотека и ипотечный кредит с постоянной амортизацией – предоставляют заемщикам удобные способы управления процентными ставками в жестких условиях кредитования.
Контрольный пакет недвижимости
По условиям ипотечного кредита, обеспеченного ценными бумагами (securities-backed loans), клиент обязан передать пакет ценных бумаг, находящихся в его владении, альтернативному финансовому учреждению на срок от трех до десяти лет. За это он получает 80% стоимости ценных бумаг в качестве кредита, а кредитор получает контроль над ценными бумагами.
По истечении трех-десяти лет, в течение которых заемщик обязан выплачивать 3–5% в год, ему (по желанию) возвращают пакет ценных бумаг – если он выплатил сумму предоставленного кредита. Стоит отметить, что пакет акций заемщика является неликвидным на время хранения в финансовом учреждении.
«Обе стороны выигрывают, если акции за время нахождения у кредитора вырастают в цене», – говорит Джэйсон Джэпсон, представитель калифорнийской фирмы Grander Financial предоставляющей альтернативные финансовые услуги.
В обход банков
Серьезный недостаток вышеперечисленных типов ипотеки заключается в том, что кредит предоставляют банки, а в надежности этих финансовых учреждений на данный момент можно сомневаться. Полный отказ от банковских услуг имеет свои преимущества.
Одним из способов избегнуть необходимости обращения к помощи банка является семейный займ (family loan). Родители могут одалживать детям средства на приобретение собственного жилья, например, с помощью займа под залог своего дома, прибегнув к обратной ипотеке (при заключении договора по обратной ипотеке недвижимость служит залогом, а кредит погашается через последующую продажу собственности) или просто ссудив детям свои сбережения. При этом необходимо составить схему выплат по кредиту и определить размер процентной ставки – иначе Служба внутренних доходов США будет расценивать подобный заем как подарок, облагаемый высокими налогами.
Однако у этого способа также есть недостаток – всегда есть возможность того, что одной из сторон придется отчуждать недвижимость другой стороны, что, безусловно, разрушит семейные отношения. К тому же лишь у немногих наших сограждан родители владеют недвижимостью в США. Этот способ выручит скорее американских покупателей.
В то время как большинство кредиторов требуют первоначальный взнос в размере10–25% от суммы займа, условия ипотеки предлагаемой Федеральным Управлением Жилищного Строительства (Federal Housing Administration loans) предполагают первоначальный взнос в размере лишь 3,5%. Но заемщики должны отвечать определенным критериям: ежемесячные выплаты не могут превышать 31% от зарплаты заемщика и приобретаемая собственность должна быть первичным жильем или первым домом, купленным за два года. Также этот тип ипотеки не удастся оформить тем, чье жилье было отчуждено по причине невыплаты ипотечного займа в течение трех последних лет. Есть определенные сомнения, что подобный кредит дадут иностранному покупателю.
Зато нашим соотечественникам стоит рассмотреть возможность приобретения жилья в совместное владение (shared-ownership houses). Такая форма собственности получила наибольшее распространение в сегменте недвижимости для отдыха. Суть данной схемы заключается в том, что некоторое множество людей образует кооператив для приобретения одного объекта недвижимости или группы объектов. Также данный тип покупки жилья, в зависимости от условий контракта, предполагает последующий выкуп объекта недвижимости и переведение его в пользование одного владельца.

Принятие долговых обязательств
Это достаточно сложный процесс и может озадачить неподготовленного человека. После того как собственность прошла через процедуру отчуждения, все просроченные выплаты по ипотеке снимаются с объекта недвижимости. Если покупатель приобретает недвижимость до того, как она была отчуждена за невыплаты, то он также берет на себя обязательство погасить задолженность по ипотечному займу.
Если покупателю удастся договориться с банком о предоставлении скидки на приобретение «дома с долгами», то можно заключить достаточно выгодную сделку. Однако если сумма долга будет оценена не точно, покупатель рискует оказаться в такой же затруднительной ситуации, что и продавец.
Взгляд в будущее
В скором времени банки начнут предлагать покупателям жилья ипотечные займы с автоматически уменьшаемой суммой основного кредита (Automatic principle reduction mortgages). Принцип действия этого займа заключается в том, что сумма основного кредита «завязана» на рыночной стоимости недвижимости, и если цена дома упадет, то снизится и эта сумма. Цель введения такого типа ипотеки – уменьшить число людей, которые по причине невозможности выплатить ипотечный заем остаются должны банкам сумму, превышающую стоимость их жилья. Также планируется, что эта мера увеличит спрос на жилую недвижимость. Однако банки вряд ли станут охотно предлагать этот тип займа без серьезного стимулирования со стороны государства.
Несмотря на все уже применяемые и пока еще не используемые ухищрения, все же не стоит думать, что классическая тридцатилетняя ипотека канула в Лету – она до сих пор является стандартным банковским предложением. Альтернативы встречаются достаточно редко, так как банки с предубеждением относятся к нестандартному кредитованию, а покупатели жилья не хотят начинать играть на бирже или соглашаться на виды кредитования, которые не имеют хорошей репутации и долгой истории.
Автор: Matt Woolsey (Forbes)
Перевод и адаптация: Николай Стрельников