Версия
для печати
для печати
Британский рынок недвижимости эксперты называют индикатором мировых экономических процессов. С весны прошлого года жилье здесь от месяца к месяцу становилось лишь дешевле. С начала 2009 года появились признаки стабилизации. Число сделок по всей стране стало расти. Но эксперты в раздумье: первый месяц года – еще не показатель.
Британцы нажали на тормоза?
В феврале вышел очередной отчет от Halifax, в котором эта крупнейшая риэлторская компания, насчитывающая 323 своих представительства во всем Соединенном Королевстве, неожиданно объявила, что за январь 2009 года цены на жилье в стране впервые за десять месяцев выросли, увеличившись на 1,9%, а средняя цена объекта жилой недвижимости в Великобритании составила на январь 2009 года Ј163 966. Этому предшествовало декабрьское оживление на рынке ипотеки, спровоцированное рекордно низкими ставками по кредитам. Доля платежей по ипотеке в ежемесячных доходах снизилась с 31% в начале прошлого года до 21%, чему в немалой степени способствовало падение не только ставок, но и цен на жилье. За год недвижимость подешевела на 17%.
Выпускаемый Halifax индекс цен считается весьма авторитетным источником, поэтому в Англии едва ли найдется хоть одно средство массовой информации, которое не подхватило бы радостную новость. Тем временем не менее солидная компания Nationwide, также собирающая информацию по рынку на основе данных по ипотечным кредитам, привела свои данные, настаивая на том, что хоть и с меньшей интенсивностью, но падение продолжалось и в январе, составив 1,3%. Сумма расхождений, на первый взгляд, невелика – всего 3%, но когда требуется понять, идет ли речь о смене тренда или, напротив, о его углублении, цена вопроса оказывается выше абстрактных цифр. Так или иначе, картина, по-видимому, прояснится в ближайшие месяцы, но один осторожный вывод можно сделать уже сейчас: рынок, похоже, стабилизируется.
Наиболее оптимистичный сценарий развития представила National Housing Federation – организация, объединяющая около 1300 жилищных ассоциаций по всей Англии. По мнению представителей Федерации, средняя цена дома в Англии, несмотря на текущие показатели, должна вырасти в следующие пять лет на 25%, достигнув Ј274 700. При этом предполагается, что в 2009 году цены все же упадут на 2,1%, но уже в следующем 2010 году последует подъем на 1,3%, а в 2011–2013 годах рынок вырастет на 5,2%, 9,2% и 9,3% соответственно. Будут ли события развиваться именно по этой схеме или нет – неизвестно. National Housing Federation – далеко не единственная организация, занимающаяся прогнозированием. Но одно можно сказать точно: едва ли цены поднимутся до того, как Великобритания начнет выбираться из рецессии.
Выгодный момент
Интересно, что если разные экономические неурядицы негативно влияют на местного покупателя, то у иностранных инвесторов имеются свои, специфические плюсы. Падение фунта стерлингов к большинству мировых валют и одновременное снижение стоимости жилья в Великобритании сделало его покупку гораздо более доступной, и если бы не мировой финансовый кризис, то один этот фактор, наверное, смог бы увеличить количество жилищных сделок на Британских островах даже не на проценты, а в разы. Действительно, если в январе 2008 года средняя цена на жилье составляла $362 300 за объект, то в феврале, с учетом понижения базовой цены в британской валюте, она была в районе $235 000, потеряв в цене около 35%. По отношению к японской иене курс фунта упал до 23¬летнего минимума, и цена британского жилья, номинированная в иенах с марта 2008 года, сократилась примерно наполовину, а для евро – на треть.
Риэлторы, работающие с иностранцами, настроены спокойно. Если в ноябре-декабре появлялось ощущение, что рынок рушится, то в январе вновь «пошел покупатель», и мир вновь начинает обретать свои привычные контуры. Русские олигархи, американские промышленники из списка Forbes и арабские шейхи британской недвижимостью интересоваться не перестали, но сверхобеспеченных иностранцев в большей степени привлекает элитная лондонская недвижимость, которую риэлторы относят к классу Super Prime.
По данным Law Firm Limited, покупательская способность россиян и людей из других стран бывшего сегодня СССР не уменьшилась, а напротив, наблюдается переориентировка на более комфортное и дорогое жилье. Это связано, в первую очередь, с возможностью кредитоваться под покупку недвижимости под 2,6–5% годовых, при первоначальном внесении от 35% до 40% от стоимости недвижимости. Также существенную роль играет соотношение фунта к евро, многие люди имеют активы в евро, и соответственно сейчас покупка за фунт более выгодна, чем раньше. После снижения до 1% ставки Банка Англии один из ведущих ипотечных банков сообщил, что с начала года цены на недвижимость увеличились на 1,9%.
Эксперты старейшей риэлторской компании Knight Frank утверждают, что количество обращений интересующихся жильем этого класса с начала года выросло более чем на 50%, притом что основная масса покупателей – с Ближнего Востока, из Индии, России и Казахстана. Больше всего их интересуют престижные вестминстерские кварталы, такие как Найтсбридж, Мэйфэр и Белгравия.
Синусоиды с видом на Биг-Бен
До позапрошлого года в Британии все было благополучно, и жилье только прибавляло в цене, дойдя до пика в июле 2007 года, когда средняя цена продаж в Англии составила Ј222 621. Но если в период с 1998 по 2007 год, по отчету National Housing Federation, стоимость жилья выросла на 179%, а в Лондоне почти удвоилась (190%), дойдя до Ј354 757, то, начиная с мая 2008 года, тенденция переменилась, и цены стали снижаться, потеряв в итоге за год, прошедший с января 2008¬го более 16% (–16,6% по данным Национального строительного общества Nationwide Building Society и –17,2% по данным компании Halifax и Bank of Scotland, крупнейшего ипотечного кредитора Великобритании). От пиковых значений рынок откатился на 22–25%, что стало самым большим падением с тех пор, когда произошел обвал жилищного рынка 1992 года.
При этом если обратиться к истории вопроса, начиная с 1996 года, то нетрудно заметить, что цены в разных областях Великобритании, следуя общему тренду, тем не менее вели себя все же по-разному. В Северной Ирландии, исходя из Индекса цен на жилье, составленном Halifax, цена покупки в период до 2007 года увеличилась в 4,12 раза, а, например, в Шотландии – в 2,38 раза. В районе Большого Лондона цены выросли на 365%, а в целом по стране – на 305%. Прошлогодние падения индекса также показали разные величины: Северная Ирландия «подешевела» на 19,6%, Лондон – на 9,3%, среднее значение индекса Британии упало на 7,9%, а Шотландия потеряла в цене своей недвижимости всего 2,1%.
Жилищным индексом, впрочем, дело не ограничилось – другие экономические показатели также оптимизма не внушали – впервые за шестнадцать лет перестал расти валовой внутренний продукт страны (ВВП), вначале упав в III квартале 2008 года на 0,6%, а затем еще на 1,5% – до конца декабря – последний раз такое происходило в далеком 1980 году. Уменьшились объемы строительства жилья, а лидер этой отрасли компания Taylor Wimpey в июле 2008 года буквально рухнула, опубликовав полугодовой отчет и сразу потеряв на бирже 58% стоимости своих акций. Глава Taylor Wimpey в июле объявил о сокращении 900 рабочих мест в результате худшего за последние 30 лет жилищного кризиса и падении продаж компании во втором квартале на 60% при долговых обязательствах в Ј1,9 млрд. Второй по величине британский застройщик – строительный концерн Barratt сократил 1200 рабочих и договорился с кредиторами о реструктуризации кредитов на сумму Ј400 млн. Нечем, прямо сказать, похвастаться и другим девелоперам, особенно тем, которые работали на кредитах (а таких, кстати, большинство). Наступивший банковский кризис практически полностью парализовал их деятельность. Строительство новых зданий сегодня почти не ведется. Специфика этой отрасли такова, что даже оживление на рынке недвижимости далеко не сразу принесет сюда ощутимый эффект.
Подсчитано, что стоимость недвижимых активов основных британских холдингов снизилась на 13,3%. Безработица в стране достигла своего десятилетнего максимума и составила 6,1%, что лучше, чем в среднем по Европе (7,7%), но скорость роста числа безработных в Великобритании достаточно высока, в сравнении с другими европейскими странами, худшие показатели – только в Испании и Ирландии.
Спасение – дело правительства
Правительство пытается исправить ситуацию, начав с финансовой системы. Премьер-министр Великобритании Гордон Браун недавно представил план, который должен стимулировать банки к выдаче кредитов. Речь идет о государственном страховании кредитов, имеющих высокий риск невозврата. В рамках нового пакета антикризисных мер Министерство финансов Великобритании потратит около Ј50 млрд на покупку активов, включая долги по ипотечным кредитам, притом что еще в октябре 2008 года был запущен крупномасштабный проект спасения финансового рынка, который оценивается в Ј500 млрд.
Некоторые меры направлены на стимулирование жилищных продаж напрямую – впервые с 1991 года отменен налог на покупку жилья стоимостью менее Ј175 тысяч. Еще один проект с «говорящим» названием Home Buy Direct был открыт в конце прошлого года для поддержки покупателей своего первого жилья. На эти цели выделяется Ј400 млн, которые будут направлены строительным компаниям для постройки 18 000 объектов жилой недвижимости.
Возможно, комплекс всех этих мер, в конце концов, и привел к какимто зримым результатам, во всяком случае, на рынке недвижимости с начала года проявились некоторые индикаторы, позволяющие смотреть на будущее этого сектора британской экономики с некоторой долей оптимизма. Например, по информации Банка Англии, в декабре 2008 года на 15% увеличилось количество выданных ипотечных кредитов. Это все еще меньше, чем в благополучные времена, но рост очевиден. Дело еще и в том, что условия для получателя ипотечного кредита вряд ли когданибудь были настолько привлекательными. В начале февраля Банк Англии снизил учетную ставку до 1%, что не происходило ни разу за всю его 315¬летнюю историю. Пятое подряд понижение с октября 2008 года, когда ставка равнялась 4,5%, привело к тому, что процент по ипотеке оказался ниже 3%, что еще какихто полгода назад казалось просто невозможным. Если принять во внимание, что местные банки часто согласны выдавать кредит под 70% от стоимости покупки, то нужно признать, что мало где в мире удастся профинансировать покупку жилья на таких либеральных условиях. Многие британцы, ранее взявшие ипотечный кредит под плавающий процент, уже ощутили существенное снижение ежемесячных выплат: ипотечные платежи снизились с 31% от среднего совокупного дохода заемщика в первой половине 2008 года до 21% в январе 2009 года.
Лондонград News
Русские, как всегда, больше интересуются предложениями в верхнем ценовом диапазоне, но времена, когда все покупалось без торга по цене предложения, кажется, уходят в прошлое: все чаще риэлторы слышат жалобы на то, что цены еще недостаточно «кризисные». Тем не менее в начале года увеличилось количество просмотров, а с середины января пошли и покупки. Причем русские покупают дома и в Эдинбурге (столице Шотландии и крупном финансовом центре), и в Брайтоне, лежащем на берегу пролива ЛаМанш в графстве Сассекс, что в Южной Англии. Количество русскоязычных жителей Великобритании, как говорят, превышает 300 тысяч. Но наибольший интерес у соотечественников продолжает вызывать Лондон, именно поэтому успевший получить ироническое название «Лондонград», ставшее настолько расхожим, что его уже можно услышать и от коренных англичан.
Известно, что лондонский рынок жилья периодически переживает спады. Этот – уже четвертый с 1994 года. К такому положению вещей все уже, кажется, привыкли и оценивают текущую ситуацию как «временные трудности». Ассоциация международных инвесторов в недвижимость AFIRE, созданная в 1988 году и объединяющая около 200 инвестиционных институтов из 21 страны, опубликовала список городов, наиболее привлекательных с точки зрения приобретения недвижимости в 2009 году, поставив Лондон на второе место после Вашингтона, как город, перспективный для долгосрочных инвестиций.
Многие аналитики и в самом деле считают, что рынок отыграет свои позиции и цены как минимум вернутся на прежний уровень, тем более что о некоторых позитивных моментах говорит статистика Rightmove.co.uk – крупного онлайнового ресурса, через который выставляется на продажу 90% всей британской недвижимости. В его отчете за январь отмечается, что в таких районах, как Кенсингтон и Челси, а также расположенном в северной части Лондона Хэрингее цены в январе выросли довольно прилично – на 7,3% и 6,2%, составив, в среднем, $1 770 243 за дом в Кенсингтоне и $454 153 в районе Хэрингрей. Сильнее всего потеряла в стоимости, как следует из отчета Rightmove, недвижимость в примыкающем к Сити с северовостока Хакни и расположенном на северо¬западе Бренте. Там падения составили соответственно 8,7% и 6,6%.
Самым развивающимся городским районом на ближайшие годы, несомненно, станет Стратфорд Сити в восточной части Лондона. Не особо престижный городской район планируется полностью модернизировать к ХХХ летним Олимпийским играм, которые пройдут в Лондоне с 27 июля по 12 августа 2012 года. Предполагается, что Олимпийский парк будет крупнейшим парком, созданным в Европе за последние 150 лет. Управление по строительству олимпийских объектов (Olympic Delivery Authority, ODA) предполагает потратить Ј3,1 млрд на строительство парка и Ј1,7 млрд на объекты сопутствующей инфраструктуры. В бюджете также заложены Ј1 млрд на Олимпийскую деревню и Ј400 млн на медиацентр. После проведения Олимпиады-2012 городу будут переданы 9 тысяч единиц нового жилья и других объектов, в том числе станция высокоскоростной железной дороги, более 13 гектаров садов, парков, аллей, площадок и различных водных сооружений, включая каскады (сеть озер с комплексом водопадов общей площадью 13 500 кв. м).
Автор: Константин Криницкий
Журнал "Ваш дом за рубежом"
