Версия
для печати
для печати
На грани нервного срыва
У представителей стороны продавца на рынке недвижимости есть даже специальный термин, обозначающий инвесторов, покупающих в период кризиса,— grave dancers, то есть "танцующие на могилах".
Понятно, что пока рынок практически везде в мире идет вниз, время танцевать еще не пришло. Но уже пришло время присматривать танцплощадку. Данный обзор посвящен ситуации на наиболее популярных у российских инвесторов рынках, упоминаются и наиболее перспективные рынки, не очень освоенные россиянами.
Акцент сделан на вторичный рынок жилой недвижимости, так как в условиях глобального кризиса покупать что-то на первичном рынке, а особенно на стадии строительства, чаще всего как минимум высокорисковое, как максимум — неразумное решение. Это, разумеется, не очень гуманно звучит по отношению к продавцу, но так уж сложилась ситуация. Дополнительную премию получит тот инвестор, который сможет купить не просто на "дне", а у продавца, у которого сдали нервы.
В общем и целом можно исходить из того, что практически на всех рынках недвижимости цены к концу 2009 года будут ниже нынешних, реже — неизменны. Рост на отдельных региональных рынках, даже в отдельных секторах, будет скорее исключением, противоречащим глобальной тенденции. Перейдем к отдельным рынкам.
Догнать Америку
Экономика Испании на протяжении десятилетия переживала бурный рост во многом благодаря строительному сектору. В конце 2007 года этот рост замедлился, в 2008 году "пузырь" недвижимости лопнул, что отразилось опять же на всей национальной экономике. Сейчас Испания является чемпионом ЕС по уровню безработицы (13,9% работоспособного населения с прогнозируемым ростом до 16% к концу года). По данным министерства жилищного строительства Испании, продажи жилья упали в 2008 году на 33% по сравнению с рекордным 2007 годом. На рынке сложилась патовая ситуация. Продавцы не хотят заметно снижать цены, покупатели явно ждут серьезных скидок. Особенно это заметно на вторичном рынке, где объемы продаж упали больше всего — на 46% к прошлому году. Наилучшей стратегией для потенциального инвестора по отношению к испанскому рынку будет дальнейшее ожидание. Некоторые аналитики прогнозируют, что падение цен на испанском рынке может достичь 40%.
Как нетрудно догадаться по агрессивной рекламе на московских улицах, болгарский рынок недвижимости находится в очень тяжелом состоянии. Цены на жилье упали на 10-20% по сравнению с пиком в начале 2008 года, спрос заметно снизился и продолжает падать, что приведет к дальнейшему обвалу цен. В особенно сложной ситуации оказались девелоперы, не успевшие закончить строительство до начала кризиса: чтобы хотя бы рассчитаться с банками-кредиторами, им по возможности надо продать жилье до завершения строительства, что не очень устраивает покупателя, не без оснований предполагающего, что в нынешних условиях строительство может не завершиться никогда. Банкротство строителей и девелоперов может привести лишь к ухудшению ситуации во всех связанных с рынком недвижимости секторах.
Хотя далеко не во всех странах Западной Европы национальная экономика столь же зависима от строительной отрасли, в последнее десятилетие национальные рынки недвижимости дружно росли и столь же дружно лопнули. Исключением является Германия, в которой цены на недвижимость практически не росли, когда у соседей росли, а потому практически и не упали, когда у соседей упали. Некоторые аналитики полагают, что западноевропейские рынки недвижимости движутся в унисон с рынком США, только с временным лагом примерно в два года. Если это правило верно, то из него следует, что об улучшении ситуации в Западной Европе в ближайшее время можно и не думать.
"Новые европейцы" опережают всех
В Центральной и Восточной Европе, впрочем, тоже немного предпосылок для улучшения ситуации. В Польше, где аналитики еще прошлым летом прогнозировали рост цен на жилую недвижимость в 2009 году на 44%, сегодня звучат скорректированные прогнозы — падение цен в диапазоне 12-35% (в придачу к уже отмеченным 10% падения за год к текущему февралю). Снижение цен на рынках недвижимости Словакии и Венгрии также прогнозируется в диапазоне до 35%. О том, что рынки "новых членов" ЕС достигли дна, говорить пока рано.
Рекордсменом по уже свершившемуся падению цен на недвижимость по итогам года в Европе сейчас считается Эстония (23% снижения за 2008 год). И хотя эксперты предполагают, что эстонский рынок, возможно, достиг дна, никто не гарантирует, что цены возобновят рост в ближайшем будущем. По некоторым прогнозам, стагнация может продлиться два-три года. Зато, если предположить, что ситуация на рынках Центральной и Восточной Европы будет развиваться по сходным сценариям, за Эстонией стоит внимательнее понаблюдать как за первой ласточкой, опередившей другие страны. Не исключено, что быстрее и сильнее других пострадавшая от кризиса страна первой и начнет из него выходить. Впрочем, в США новый подъем должен наметиться и того раньше.
Рвется, где тонко
В довольно популярных у россиян Объединенных Арабских Эмиратах недвижимость достигла своего пика в сентябре 2008 года. Сразу несколько факторов привели к обвалу рынка — с него ушли профессиональные спекулянты, а банки ужесточили свою кредитную политику. По оценкам инвестиционного банка Morgan Stanley, с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются вдвое дешевле, чем в сентябре. На ту же четверть в среднем подешевели объекты в эмирате Абу-Даби.
В Кувейте жилая недвижимость в феврале 2009 года стоила на 72,6% ниже, чем в феврале 2008 года. Опрос, проведенный ведущим региональным деловым сайтом Arabian Business, показал, что половина потенциальных инвесторов считает даже нынешние, с учетом снижения цены на недвижимость в странах Персидского залива (ОАЭ — наиболее популярный рынок данного региона) слишком высокими. 41% опрошенных находится в ожидании дальнейшего падения цен, которое может продлиться до будущего года, когда и можно будет попытаться поймать дно. Разумеется, с такой оценкой не согласны местные девелоперы, предсказывающие восстановление рынка уже в этом году. Определенную поддержку рынку готовятся оказать и власти ОАЭ, работающие над законом о предоставлении всем собственникам жилья в стране полугодовой визы с возможностью неограниченного продления.
В туристических районах Турции выставлено на продажу огромное количество домов, принадлежащих иностранцам. Основная часть продавцов — пострадавшие от финансового кризиса и падения курса фунта стерлингов англичане. Так, по сведениям местных властей Фетхийе, из 6,5 тыс. британцев, имеющих дома в этом районе, 2,5 тыс. выставили их на продажу. Аналогичная ситуация наблюдается в Мармарисе, Бодруме, других популярных у туристов районах.
Даже те, кто не планирует продать дом, пытаются как-то оправдать расходы на содержание жилья и намереваются сдать дом в аренду на туристический сезон. Однако с учетом того, что в мире в целом ожидается спад выездного туризма, домовладельцам будет нелегко найти клиентов и по окончании туристического сезона можно ожидать очередного прироста предложения и дальнейшего снижения цен. Прогнозы относительно того, когда будет достигнуто дно, делать пока рано.
Британия готовится к росту
Позитивная новость. Компания Knight Frank, занимающаяся глобальным консалтингом в сфере недвижимости, отмечает улучшение ситуации в секторе сверхдорогой жилой недвижимости в Лондоне. Сектор, переживающий снижение цен с апреля прошлого года, в нынешнем феврале показал самые низкие темы падения — 1,5%. На рынок вернулись отсутствовавшие на нем около полугода покупатели из России. С сентября по январь в Лондоне практически не продавались дома стоимостью от €10 млн, а в феврале дома этой ценовой категории стали продаваться чуть ли не по штуке в неделю. Аналитики полагают, что свою роль в этом сыграло падение курса фунта стерлингов, что сделало жилье доступнее для россиян, традиционно хранящих сбережения в долларах США и евро.
Оживление наблюдается и на британском рынке недвижимости в целом. Падение цен пока отразилось в росте с начала года числа потенциальных покупателей, просматривающих объекты недвижимости, но еще не привело к увеличению продаж.
Некоторые аналитики ожидают, что цены на жилую недвижимость на британском рынке достигнут дна в самом ближайшем будущем.
Потенциальный интерес
Определенный интерес у отечественных инвесторов может вызвать Хорватия, которая, готовясь к вступлению в Евросоюз, пошла в феврале на либерализацию рынка недвижимости, разрешив покупать недвижимость иностранцам. По сообщению местного информационного агентства DPA, наплыва покупателей пока не произошло, изменения в ценах на недвижимость — тоже. На общемировом фоне стагнация — уже неплохо. Не исключено, что это хорошая новость для индивидуального инвестора, желающего рискнуть с вложением средств: вдруг подъем все-таки произойдет в скором будущем?
Уже в мае подобный закон по либерализации рынка может начать действовать и в Чехии (сейчас иностранец может купить чешскую недвижимость только на юридическое лицо, нередко на специально для этой покупки зарегистрированную фирму). Уже только снижение курса чешской кроны к доллару (с 17-18 крон за доллар в прошлом феврале и 14,5 кроны в июле до 22,5 кроны за доллар в начале марта 2009 года) снизило цены на чешские квартиры и дома в долларовом эквиваленте. Спад на рынке ипотечного кредитования, резкий рост безработицы — все это должно вылиться в дальнейшее падение цен.
Надо отметить, что чешский рынок недвижимости, особенно в Праге, был очень перегрет к тому моменту, когда "пузырь" лопнул, так что у цен в принципе есть большой резерв для снижения. Пока этот резерв не исчерпан, можно подождать и понаблюдать за развитием событий. Интересно, например, будет ли приобретенная частным лицом из России недвижимость давать ему право претендовать на получение права на жительство в Чехии (как сейчас обстоят дела с Испанией). Возможно, решение будет зависеть от того, какие мысли возобладают в умах местных политиков — антироссийские или прагматические. В итоге приходим к выводу, что пока Чехия потенциально интересна для российских инвесторов.
По ту сторону Атлантики
Потенциальный инвестор может также приглядеться к Мексике — еще одной стране, где сейчас также рассматривается возможность изменения законодательства с тем, чтобы позволить иностранцам покупать местную недвижимость без ограничений. Местные эксперты прогнозируют, что за либерализацией рынка последует наплыв покупателей (прежде всего из США).
В качестве наиболее безопасного и перспективного рынка для инвестиций в недвижимость в настоящее время можно рассматривать отдельные районы США. Проблема состоит лишь в том, что американский рынок очень непрост. Многие дома, продающиеся сейчас по нереально низким ценам, имеют какие-то скрытые недостатки, что может привести к высоким расходам на ремонт, другие домовладения будет непросто не только реализовать в будущем, но хотя бы сдать в аренду в настоящем.
Нелишним будет напомнить и о том, что владение недвижимостью на территории США не гарантирует ее владельцу права на получение американской въездной визы (хотя не для всех угроза не получить американскую визу актуальна).
Но все эти оговорки блекнут по сравнению с ценами. В Детройте — одном из наиболее пострадавших от ипотечного кризиса городе — рынок сейчас перенасыщен домами, отобранными за невозврат ипотечного кредита. Затоваренность рынка привела к падению цен на порядок — менее чем за $10 тыс. продаются дома, еще недавно стоившие около $100 тыс. Некоторые инвесторы скупают такие дома буквально оптом — по 10, 50, 100 штук. Правда, эти инвестиции они сами оценивают как долгосрочные и готовы ждать восстановления рынка лет через десять. Пока же дом в Детройте и пригородах проще сдать в аренду, чем продать. Россиян среди подобных инвесторов пока замечено не было, хотя с израильтянами местным риэлтерам уже приходилось работать.
Автор: Алексей Алексеев
