Версия
для печати
для печати
В этой статье мы коснемся опыта нашего ближайшего соседа — Финляндии.
Земли страны Суоми
Для начала следует внести некоторую ясность в определения. В Финляндии мало-этажное домостроение развивается десятки лет, и там существует четкое разделение земель для строительства по функциональному назначению. Земли поселений — зона застройки для постоянного проживания. Земли, предназначенные для строительства объектов для отдыха и проведения отпуска, то есть дач или туристических объектов (к ним относится «второй дом»). Каждая из этих зон может состоять как из индивидуальных участков с правом на строительство одного-двух объектов, так и предназначенных для девелоперских компаний участков с большим количеством объектов разрешенного строительства. Обе зоны определяются генеральным или региональным планом развития территорий, утверждаемым министерством окружающей среды.
Земли поселений, как правило, располагаются вблизи городов, в увязке с объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, социального и культурно-бытового назначения. При этом визуально далеко не всегда можно отличить коттеджный поселок как таковой от конгломерата индивидуальных коттеджей. Если в России поселки в подавляющем большинстве огорожены заборами, то в Финляндии заборы практически отсутствуют, они давно заменены живыми изгородями. «Железного занавеса» для посторонних в Финляндии не требуется, поэтому территорий, очерченных высокой оградой, и будок охранника не наблюдается. Поселки выделяются разве что общностью архитектурных решений, иногда весьма интересных, поскольку над созданием единого стиля работают высокопрофессиональные студии.
Земли же, предназначенные для отдыха, больше тяготеют к уникальным природным ландшафтам или к местам рекреации: горнолыжным курортам, гоночным трекам, конным или гольф-клубам и т. д. Поселки там строятся капитальные — для круглогодичного использования, по всем правилам деревянного финского зодчества, с современной инженерной инфраструктурой и внутренним наполнением класса «люкс». Покупатель коттеджа становится одновременно потенциальным участником арендного бизнеса, поскольку дома в таких поселках относятся к жилищным акционерным обществам, имеющим управляющую и эксплуатирующую структуру, способную распоряжаться вашим имуществом и для извлечения прибыли. Что для россиян, которые не могут в силу объективных причин жить в Финляндии круглогодично, зачастую бывает совсем не лишним.
Есть в Финляндии и небольшие туристические поселки, построенные в 1970–1980-х годах, как правило, рядом с фермерскими хозяйствами, для летнего использования. В них проводят летние каникулы семьи, не имеющие дачи. Однако к настоящему времени постройки в этих поселках сильно износились и спрос на отдых в них угасает. Зато растет спрос на дачные участки, расположенные на тихих уединенных берегах лесных озер (это мечта многих финнов). Этот всплеск активности на рынке в последние годы привел к многократному подорожанию таких участков, а в некоторых районах к их дефициту. Кроме того, увеличению стоимости загородных домов будут способствовать намерения финского государства повысить требования к охране окружающей среды и ужесточение норм энергосбережения. Изменения повлекут за собой обязательное строительство новых септиков и повышение теплоизоляции стен, а это значительно увеличит затраты на строительство и эксплуатацию дачных коттеджей.
Земля для поселка или участки с правом на строительство приобретаются инвестором на свободном рынке, а также на государственных аукционах, проводимых в районных или городских общинах, заинтересованных в развитии и привлечении налогоплательщиков. После приобретения земли инвестором, группой инвесторов или инициатором бизнеса учреждается жилищное акционерное общество (ЖАО), которое является заказчиком проектирования, строительства, а в дальнейшем станет эксплуатирующей организацией.
Строительство поселков
Любой девелопер, в том числе и финский, стремится получить максимальную отдачу от осваиваемого участка, а значит, заинтересован построить на нем побольше домов. Однако количество домов в таком поселке не определяется только желанием девелопера. Если участок новый и включен в план урбанизации, количество домовладений, схема подключения коммуникаций, план и задание по застройке (вплоть до указания цвета материалов и наклона кровли) регламентируются заранее. Поскольку население Финляндии невелико, для снижения коммерческих рисков на таких участках не разрешают строить очень много домов — обычно от одного до нескольких десятков.
Если девелоперская компания сама нашла участок и прочит его для реализации большого проекта, то начинает она с разработки идеи и предварительного согласования эскиза поселка. Далее идет смена назначения земельного участка, если требуется, внесение в кадастр и т. д. Вообще, процедура от создания эскиза до получения разрешения на строительство весьма долгая и требует терпения. Надо сказать, что на изменение проекта, вплоть до его отмены, могут повлиять местные жители, а также министерство окружающей среды и министерство по охране памятников. И если имеются веские доводы «против», преодолеть их представляется нереальным. Поэтому девелопер может приобрести интересный (с его точки зрения) и дорогой участок для поселка на 15–20 домов, а получить разрешение на строительство лишь трех-четырех домов.
Когда все эти вопросы решены, начинается строительство. В дальнейшем на рынок предлагаются не участки, а дома, готовые или строящиеся. Объектом сделки будет дом и долевая собственность в общем имуществе ЖАО, в том числе и в виде земли. Эта собственность выражена количеством акций соответственно приобретенной площади строящегося дома. Если дом покупается в процессе строительства, к договору прилагается четкий график производства работ и поэтапной оплаты. Каждый дом имеет приусадебный участок по договору с ЖАО «О разграничении ответственности».
Ведение строительства определяется маркетинговой стратегией инвестора, его возможностями по финансированию, потребностями рынка, а также требованиями администрации района по началу и завершению стройки. Кто из купивших дом на ранней стадии захочет слушать строительный шум и месить грязь перед домом? Поэтому инвесторы стараются заранее продумать финансирование так, чтобы соблюсти установленные сроки строительства и завершить работы независимо от того, проданы дома или нет. Кроме того, на ранней стадии строительства они стремятся максимально быстро подготовить демонстрационный коттедж и сформировать ландшафт для более полного восприятия клиентом картины поселка.
Дома в коттеджных поселках Финляндии всегда продаются с завершенной внутренней отделкой, кухонной мебелью, оснащенные бытовой техникой, готовой электроустановкой, с подключенными системами отопления и вентиляции, иногда с камином. Если планом предусмотрена сауна, она тоже должна быть полностью оборудована; в противном случае дом просто не удастся сдать государственному инспектору в эксплуатацию. Кроме того, если дом приобретается в процессе строительства, есть возможность выбора материалов.
В поселках могут предлагаться как отдельно стоящие коттеджи, так и сблокированные коттеджи, именуемые у нас таунхаусами. Технологии строительства могут быть при этом разными, то есть применяются и ячеистые бетоны, и клееный брус, и другие стеновые материалы. Хотя, конечно, фирменный стиль финских строителей — качественные, долговечные и очень уютные деревянные дома.
Проблемы эксплуатации
Еще до сдачи в эксплуатацию поселок существует юридически как жилищное акционерное общество. По сути, это некоммерческое предприятие по эксплуатации объекта, как и любой многоквартирный дом в Финляндии. В подавляющем большинстве таких поселков ведется совместное хозяйство по обслуживанию, может быть обслуживающий персонал и малая техника. Высший орган — собрание акционеров, которое утверждает директора, устав, бюджет, принимает решения по развитию и ремонту и т. п.
Расходы на содержание при этом вполне по карману любому собственнику. Рекомендуемый уровень ежемесячных затрат на эксплуатацию, принимаемый на общем собрании акционеров, составляет примерно один евро с квадратного метра площади дома. В рассчитанную сумму входят расходы на поддержание дорог, элементов инфраструктуры и имущества поселка; уход за лесом; утилизацию мусора из пункта сбора; присмотр за домами, контроль инженерных систем и уровня обогрева; сортировку почты; оказание телефонных и консультационных услуг, а также сдачу коттеджа в аренду. Подчеркнем еще раз: в Финляндии довольно легко сдать загородную недвижимость внаем, что значительно облегчает и без того нетяжелое бремя эксплуатационных расходов.
Кроме общих расходов на содержание дома, есть также индивидуальные. К ним относятся: затраты на обязательное страхование, оплата налога на имущество, плата за электро- и водоснабжение, ежегодный осмотр камина и чистку дымохода. Если суммировать, то, к примеру, содержание коттеджа площадью 100 кв. м обойдется примерно в 2800 евро в год. Для трудоустроенного жителя Финляндии это вполне посильно.
Выгоды приобретателя
Приобретение недвижимости в коттеджном поселке может быть выгодно с разных точек зрения. К примеру, если индивидуальный участок не по средствам, то дом в поселке дешевле. При этом в большинстве случаев покупатель приобретает нечто большее, чем может себе позволить владелец-индивидуал. Например, жители поселка нередко получают в распоряжение оборудованный причал для яхт и катеров, в то время как строить такое сооружение в одиночку — слишком накладно. Согласитесь: коллективный доступ к благам лучше, чем полное их отсутствие.
Каких-то специальных государственных программ для приобретения жилья в Финляндии нет. Чаще всего инвесторами нового строительства в Финляндии выступают банки, они и готовят совместно с застройщиком интересные предложения для покупателей. При этом устанавливаются размер аванса (25–30% стоимости) и оставшаяся сумма с учетом банковского процента (около 5%) с рассрочкой на 20–30 лет. В предложении по продаже принято рассчитывать расходы на содержание дома и ежемесячную сумму на погашение кредита. Тогда покупатель сразу может соотнести затраты на приобретение со своим ежемесячным доходом. К кредитованию граждан других стран и лиц, не имеющих доходов в ЕС, у финских банков другой подход — в каждом случае условия обсуждаются на переговорах, а решение принимается в соответствии с политикой банка на данный момент.
Если сравнить условия купли-продажи в Финляндии и России, то становится понятно, что у наших соседей условия сделок более ра-зумные и прозрачные. Так, если у нас договорах купли-продажи недвижимости зачастую фигурирует инвентаризационная стоимость объектов, весьма далекая от реальной цены сделки, то в Финляндии (как и в других европейских странах) такие «хитрости» просто не приняты по причине их очевидной невыгодности для обеих сторон. Зачастую вся сумма сделки оплачивается покупателем сразу после подписания сторонами договора купли-продажи, а не после регистрации сделки, как в России. Финны менее трепетно относятся и к оформлению документов. Например, в напечатанный текст договора купли-продажи можно внести исправления шариковой ручкой, и документ будет без проблем зарегистрирован. Кроме того, в Финляндии покупатели лояльнее относятся к ситуации, когда интересы собственника или покупателя недвижимости представляет доверенное лицо.
Текст: Михаил СКВОРЦОВ
