Рынок ожиданий

Эксперты уверяют, что кризис принесет пользу: прочистит рынок и нормализует цены после нескольких лет чрезмерной строительной активности, постоянного роста цен и быстрых продаж каждого нового проекта.
– Заметно снизилась активность зарубежных инвесторов. Увеличилось количество выставленных на продажу недавно купленных объектов. Появилось большое количество готовых объектов в прибрежных курортных районах по цене до €1000 за кв. м. В целом произошло снижение цен ориентировочно на 15%. В меньшей мере это коснулось районов, привлекательных для туристов в любое время года. Приостановлено развитие инвестиционных проектов, – кратко характеризует ситуацию Галина Гулий, директор департамента АН «Александр».
Операторы рынка подтверждают: по сравнению с весной прошлого года цены на недвижимость в Болгарии понизились на 10–15%. Это коснулось в первую очередь коммерческой недвижимости и объектов, удаленных от моря на 1 км и более. Продавцы недвижимости высокого класса пока пытаются держать позиции.
– Трудно говорить о средних ценах, так как объекты разные, но нижние границы назвать можно, – считает Александр Желев, глава петербургского представительства компании «Домика». – Южное побережье – от €650/кв. м, северное побережье – от €800/кв. м, горнолыжные объекты – от €800/кв. м, бальнеологические – от €750/кв. м. Центральные части крупных городов продаются от €1000/кв. м. В районах, недалеких от центра города, предложения начинаются от €700–800/кв. м. Естественно, ниже этих цен тоже есть ряд объектов, но я цитирую своеобразную нижнюю планку, от которой начинаются предложения в хороших комплексах, с необходимой инфраструктурой и являются в достаточной степени комфортными и безопасными для покупки.
– Для рынка недвижимости наступает год покупателя. В этом году покупатели будут иметь возможность больше чем когда-либо диктовать свои правила, – говорит Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма­тур».
Путь джентльменов
На первый взгляд, цены по сравнению с мартом-апрелем прошлого года практически не изменились. Однако сегодня стоимость объекта, указанная в прайс­листе, и цена реальной сделки – это, как говорят риэлторы, «две большие разницы».
По данным компаний, разброс цен на побережье – от €700 до €2200 за кв. метр. На деле болгарские застройщики предлагают скидки (в размере от 5% до 35% от начального прайса) либо многочисленные бонусы (мебель, техника, машиноместо в паркинге).
В духе времени звучит из уст Атанаса Динева, директора компании «Царский Залив», ответ на невинный вопрос о том, каковы средние размеры скидок: «Этого никто не может сказать. Сейчас это определяется индивидуально с каждым клиентом. Зависит еще и от этапа строительства. Если объект далек от завершения, можно получить большую скидку по сравнению с завершенным строительством».
По данным риэлторских компаний, стандартный размер скидки – 5% – действует практически для всех комплексов. Отдельные застройщики готовы двигаться гораздо серьезнее. Например, владельцы комплекса Сана (Св. Константин и Елена) предоставляют скидки до 15%, в Калиакрия Гарденс (Каварна) – мебель в подарок, гарантированный доход от сдачи в аренду – 5% от стоимости за первый год и 7% от стоимости жилья за второй год. Лайт Хаус Гольф (Балчик) – скидки до 35%. Райские сады (Созополь) – 10% скидка при 100% оплате, Коста Булгара (Черноморец) – до 9% скидка, Каса Галия (Св. Влас) – скидка €100 /кв. м. Роял Сан (Солнечный Берег) – гарантированный доход от аренды 8%. Марина Бей (Кранево) – скидки + возврат расходов по поездке для осмотра объекта до €500. Амфора (Золотые пески) – скидки до 10%, Гарден Палас (Балчик) – скидки до 7%, Марина Кейп (Ахелой) – скидки до 15% и мебель в подарок. Ирада Резорт (Бяла) – в подарок паркоместо, Райские дюны (Созополь), Солнце и любовь (Кранево) – скидки до 10%. Галерия (Обзор) – мебель в подарок. Сандански Парадайз (Сандански) – подвальное помещение в подарок, Трейшен Клиффс (Каварна) – 10% скидка для покупателей Гольф Вью Резиденс, БлекСиРама (Балчик) – бесплатное членство в гольф-клубе (стоимостью €15 000 в год).
Боровец хиллс (Боровец) – скидки до 15%, Долина Белой Ели (Разлог) – индивидуальные схемы оплаты + бесплатный ознакомительный тур. Сенатор (Разлог) – индивидуальные схемы оплаты, Эвридика Хиллс (Пампорово) – скидки до 15%, Замок (Пампорово) – гарантированный доход от сдачи в аренду 5% или мебель в подарок, Росица (Пампорово) – индивидуальные схемы оплаты, мебель в подарок, Долина Орфея (Пампорово) – скидки до 15%.
– Строитель научился быть вежливым, понятным и сговорчивым, поэтому на каждый отдельный случай есть свой индивидуальный подход, и четкие рамки предельной скидки определить трудно, – резюмирует Андрюс Буткус, директор DRJ Real Estate.
Деньги и время
Максимальные скидки можно получить, если выплатить стоимость объекта сразу в полном размере. Есть и другие варианты.
Ипотека для россиян в Болгарии до кризиса просто не успела начаться, поэтому схлопывание кредитных программ не коснулось наших покупателей. Зато сегодня как никогда буйным цветом расцвели программы рассрочек, предоставляемых застройщиками – в том числе и на готовые объекты. Сроки достигают 15 лет. До одного года, как правило, дается беспроцентная рассрочка платежа, при предоставлении ссуды на более долгий срок процентные ставки – от 6,3%. На таких условиях сегодня предлагаются объекты в комплексах Марина, Панорама, Ривиера, Краун, Империал, Привиледж (Св. Влас), а также Холидей гольф и Несебр клуб (Солнечный Берег). В комплексе Реджина Маре (Царево) трехлетнюю рассрочку дают под 10% годовых.
Тем не менее большинство риэлторов в нынешнем году почувствовали уменьшение спроса со стороны россиян. «Это видно, но не по количеству запросов от потенциальных покупателей, а по уменьшению бюджета покупки, – говорит Атанас Динев. – Люди испуганы тем, что происходит в России – инфляцией, падением рубля. Покупатель ощущает неуверенность в завтрашнем дне, это и есть основное, что заставляет сокращать бюджет покупки до €30–60 тысяч. Многие потенциальные покупатели надеются, что цены еще больше упадут, но у нас нет ни возможности, ни желания продавать ниже себестоимости строительства. Многие просто пропускают уникальную возможность купить себе недвижимость по строительной себестоимости».
– Спад спроса со стороны россиян болгарские застройщики почувствовали особенно со стороны тех потенциальных покупателей, которые имели твердую сумму в рублях и в валютном эквиваленте на данный момент уже не могут позволить себе приобрести данную недвижимость, – отмечает Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса Alisa estate.
– Да, есть некоторое уменьшение, – подтверждает Александр Желев. – Однако главное явление сезона – стихийность спроса. Например, до кризиса все было размеренно, можно было прогнозировать динамику роста цен и объема продаж. Теперь все зависит от качества социально-экономической ситуации в России. Чем хуже обстоят дела в России, тем лучше продажи зарубежной недвижимости. Вот такая нерадостная реальность.
– А мы, напротив, в последние два месяца отмечаем усиленный интерес со стороны российских клиентов к болгарской недвижимости, по крайней мере, по сравнению с концом прошлого года, – уверяет Николай Пехливанов, исполнительный директор компании Green Life. – Видимо, меры, принимаемые застройщиками для стимулирования продаж, делают свое дело.

Покупателей ждут
Болгарские риэлторы сегодня любят поговорить о том, что рынок их страны не похож на российский, американский, английский или испанский, «где цена в 3–5–10 раз могла превышать себестоимость стройки». (На самом деле, ни один российский риэлтор или застройщик не согласится с подобным утверждением). «Сейчас некоторые болгарские застройщики уже продают и по себестоимости строительства. Это €800–900 за кв. м. Есть и предложения по €250–300 за кв. м, но объекты далеки от полного завершения строительства, и никто не знает, сколько надо еще будет заплатить, чтобы их завершить», – говорит Атанас Динев.
– Покупатели стали еще более требовательными. В данный момент спрос направлен в сторону более качественных проектов. Ключевыми оказываются такие детали, как местоположение, инфраструктура, предлагаемые удобства, чистота и спокойная среда, – отмечает Любомир Христов. По данным компании «Алма-тур», сегодня основные продажи сосредоточены в самом низком (до €50 тысяч) и в самом высоком ценовом сегменте (недвижимость в уникальных зданиях с уникальным местоположением, имеющих иммунитет от падения цен). Курортный рынок замер в ожидании весенне-летнего сезона.
Комментарии Экспертов
Атанас Динев, директор компании «Царский Залив»:
Все очень просто – клиентов почти нет. То есть клиенты есть, но они сейчас не покупают, а только ждут падения цен. Что получается? Застройщики, у которых нет банковского финансирования, рассчитывают только на средства, поступившие от продаж. Они вынуждены приостанавливать строительство на неопределенный период или вообще замораживать проекты. Те, у кого есть финансирование строительных расходов, спокойно заканчивают проекты, продолжая продавать свободные апартаменты. Есть и третий вариант: застройщик заканчивает стройку и, при отсутствии продаж, просто открывает гостиницу. Конечно, если комплекс выгодно расположен.
Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса Alisa estate:
Риск остановки строительства, которого опасаются многие покупатели, существует. Прежде всего, самыми рисковыми являются те объекты, продажи которых начались, а строительство – еще нет. Для уменьшения таких рисков самое важное для покупателя – выбор правильного агентства недвижимости, в идеале – с офисом в Болгарии. Такое агентство проверит надежность застройщика, а также выяснит, есть ли у него ресурсы для строительства.
Калина Вергиева, менеджер Dari An Ltd:
На рынке останутся те фирмы, которые имеют стратегию, включающую гибкость рыночного поведения. Спрос со стороны россиян определенно уменьшается, кризис, очевидно, сказывается и на тех, кто рассчитывал на кредиты, но, с другой стороны, Болгария остается привлекательной для русских не только своим географическим положением, климатом и близостью культур, но еще и членством в Евросоюзе. Так что россияне все равно продолжат инвестировать в болгарскую недвижимость.
Александр Желев, глава петербургского представительства ООО «Домика»:
Кризис добрался и до солнечной Болгарии. Он отражается на рынке недвижимости, на мой взгляд, очень позитивно. Продавцы начали объявлять адекватные рыночные цены. Появились программы кредитования без участия банков. Строители и инвесторы начали пересматривать свои планы на дальнейшее осваивание новых территорий, т. е. завершается этап хаотичного строительства, который работал под предлогом, что деньги есть и покупатели все равно найдутся. Теперь покупатели тщательно подбирают объекты, требуют скидки, торгуются, обращают внимание на детали. 2009¬й – год покупателя.
Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма­тур»:
После резкого падения спроса в ноябре месяце прошлого года в результате первого шока от кризиса сейчас снова наблюдается интерес со стороны российских граждан. Побережье Черного моря является самым популярным направлением среди россиян, покупающих недвижимость за рубежом, а с приближением лета интерес усиливается. Разница по сравнению с прошлым годом в том, что в 2008 году большинство апартаментов были куплены со спекулятивной целью, а сейчас недвижимость покупают для отдыха или в качестве долгосрочной инвестиции.
Автор: Юлия Лозовская

Журнал "Ваш дом за рубежом"

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru