Как построить правильный дом на Кипре

Начнем с начала
С тех пор как в 2004 г. Республика Кипр вступила в Евросоюз, избавившись от несколько двусмысленного имиджа «оффшорного рая», были приняты серьезные меры для приведения законодательной базы страны и национальных стандартов в соответствие с европейскими требованиями. Сделано очень много для того, чтобы инвестиционный климат для нерезидентов страны стал благоприятным, процедура покупки недвижимости – безопасной, а качество строительства – высоким. Политика государства ставит застройщика в достаточно жесткие рамки, чтобы гарантировать разумное и эффективное использование экономического и природного потенциала острова.
Прежде всего, достаточно много ограничений налагается на выбор земельного участка. На Кипре четко выделены земли под застройку жилого, коммерческого и промышленного назначения.
Следует помнить, что остров Кипр расположен в сейсмически небезопасной зоне, поэтому, как отмечает глава московского представительства компании «Аристо Девелоперс» Евгений Пахомов, при проектировании и строительстве учитывается сейсмический фактор каждого региона. Постройки, как правило, малоэтажные, но это также зависит от конкретного участка. У каждого региона свой стандарт этажности зданий: в Пафосе высота жилых зданий не превышает 4 этажей, а в Никосии есть даже 12-этажные жилые дома. Если проект предусматривает возведение подземного или цокольного этажа (это не всегда допустимо именно по соображениям сейсмобезопасности), то этот уровень часто используется под парковку.
Кроме того, здания должны вписываться в окружающую среду и соответствовать общему архитектурному стилю, не загораживать вид соседям, а также находиться на определенном расстоянии от кромки моря. Кстати сказать, это самое лакомое местечко – государственная пляжная зона, в разных районах она разная, но, как правило, шириной не менее 50 м. Чтобы городская среда была гармоничной, наружные стены домов окрашиваются в один из утвержденных местными властями цветов.
Кто разрешает и как разрешают
Процесс проектирования любого здания и получения разрешительной документации устроен следующим образом. Как разъясняет Давид Элефтериадис (David Elefteriadis), директор по развитию компании Cosmopolite International Realty, сначала разрабатывается архитектурный проект – с учетом всех особенностей выбранного под застройку участка. Эти чертежи передаются в мэрию города на предмет получения архитектурного разрешения. Затем делается инженерный проект, и уже вместе с архитектурным разрешением чертежи и документы подаются в уполномоченные государственные органы на получение «добра» на строительство. Весь этот пакет документов проходит тщательную проверку в структурах местной администрации, отвечающих за водоснабжение, подачу электричества, проводку телефонных и прочих инженерных сетей, а также за пожаробезопасность. Процесс может занять до нескольких месяцев в зависимости от участка, проекта и т. д.
Основой основ государственного регулирования строительства на Кипре является система лицензирования специалистов – архитекторов, инженеров, электриков и других – и их персональная ответственность. Компания-застройщик обязана или иметь таких специалистов в штате, или привлекать их к проектным и строительным работам на договорной основе. Под всеми архитектурными и инженерными чертежами подписывается не организация, а конкретный человек, который и несет личную ответственность. Как минимум, он рискует потерять свою лицензию, то есть право заниматься профессиональной деятельностью. Поэтому ни за какие деньги он не захочет подставить себя под удар.
По ходу строительства эти же специалисты осуществляют архитектурный и инженерный надзор и подписывают акт о сдаче объекта. Свою подпись ставит и лицензированный электрик, который также несет индивидуальную ответственность за свою работу.
Завершенный объект принимается Государственной комиссией, которая состоит из уполномоченных представителей различных госструктур, включая инспекцию пожарного надзора. Соблюдение стандартов качества в период строительства строго контролируется. Все используемые материалы имеют сертификаты соответствия, они тестируются в надежных лабораториях, расположенных как на Кипре, так и в Европе.
Традиции и технологии
С архитектурной точки зрения Кипр – страна классических традиций, и большинство строений возводится в характерном средиземноморском стиле. Как правило, при строительстве используется либо камень, либо железобетонный каркас в сочетании с кирпичной кладкой внешних стен и внутренних перегородок. В прошлые годы также активно применялись стальные, деревянные или же блочные конструкции. На это следует обращать внимание, если присматриваетесь к объектам на вторичном рынке.
Сроки строительства соблюдаются достаточно строго. Прописанный в контракте день сдачи объекта – это тот день, когда покупатель может взять ключи и войти в свой новый дом. В противном случае компания должна заплатить покупателю существенный штраф за просрочку. А если он в это время находится на Кипре, то компания-застройщик должна будет также предоставить ему апартаменты за свой счет – до тех пор, пока объект не будет сдан. Но, как заверяет Татьяна Советова, Sales Executive в России и СНГ компании Quality Group, у серьезных компаний такие случаи практически исключены.
С тех пор как на Кипре вступили в силу европейские стандарты строительства, ужесточились и требования к шумоизоляции и теплоизоляции зданий. Теперь стены и крыша должны быть изолированы плотно прессованным пенопластом толщиной не менее 5 см. В связи с этим увеличивается толщина стен. По новым правилам, для внешних стен необходимо использовать кирпич толщиной 25 см, а не 20 см, как это было ранее. Или же стены должны быть выложены в два кирпича, между которыми будет проложен изолирующий слой пенопласта.
Электропроводка проходит по полу в специальных пластиковых трубках, которые заливаются пенобетоном, поверх которого уже делается стяжка и укладывается декоративное напольное покрытие. По новым нормативам, принятым в 2007 г. (за их основу были взяты британские строительные стандарты), электрики используют провода сечением в 2,5 мм, а все металлические элементы интерьера, включая широко распространенные на Кипре оконные и дверные рамы из алюминия, в обязательном порядке заземляются. Также часто устанавливаются высокочувствительные автоматические устройства защитного отключения, что гарантирует высокий уровень пожаробезопасности.
Чуть ли не единственной сферой, в которой не требуется участие лицензированного специалиста, является водоснабжение. Ответственные застройщики используют трубы типа pipe in pipe («труба в трубе»). Лучшими считаются трубы японского производства. Так как по нормативам водопроводчик за свою работу не несет индивидуальной ответственности, именно здесь следует быть особенно внимательными при покупке, предупреждает Давид Элефтериадис.
Климат и планировки
Поговорим о планировке зданий. Обычно предлагаемые к продаже объекты не очень велики по площади. На Кипре принято в первую очередь указывать количество спален, а уж затем общую квадратуру. Прихожая и кухня, как правило, не отделены. При входе сразу же попадаешь в единое пространство, не перегороженное никакими внутренними стенами, которое объединяет в себе функции холла, кухни, столовой и гостиной. Изолированы только спальни, часто каждая из них имеет отдельный санузел.
Особое внимание уделено балконам и верандам. Климат Кипра столь хорош, что жителям и гостям острова хочется как можно больше времени проводить на свежем воздухе. Застройщики это учитывают и закладывают в проекты просторные веранды, во многих случаях балкон или терраса предусмотрены при каждой спальне. Веранды могут быть открытыми и крытыми, площадью от 8–10 до 20–30 кв. м. Если у объекта есть прилегающая территория (а она, как правило, есть), на ней возводятся деревянные беседки. Они дают возможность наслаждаться прекрасной погодой девять месяцев в году.
На территории часто оборудуется бассейн: или индивидуального пользования, или общий для жителей жилого комплекса.
С особенностями климата связаны и другие обстоятельства. Во-первых, строение по возможности располагается на участке так, чтобы учитывать режим солнечной освещенности и за счет этого минимизировать использование систем нагревания и охлаждения в течение почти всего года. По той же причине фасады зданий красятся в светлый цвет, отражающий яркие солнечные лучи и препятствующий избыточному нагреванию поверхности.
Все шире в последние годы применяется солнечная энергия. На крышах зданий устанавливаются панели солнечных батарей, а вырабатываемое ими электричество направляется на подогрев воды. Количество солнечных дней на Кипре делает это весьма эффективным. Правительство страны из экологических соображений поощряет использование возобновляемых источников энергии, а также систем экономии ресурсов, субсидируя большинство подобных систем.
В строительстве и отделке применяются материалы как местного производства, так и привозные – из Греции, Италии, Испании, Африки, с Ближнего Востока, из Китая и т. д. «На Кипре поставщики всегда хотят произвести на закупщиков впечатление и стараются продемонстрировать что-то новое, имеющее какие-то особые свойства», – комментирует Татьяна Советова. Если договор заключается на одной из ранних стадий строительства, застройщик обычно предлагает покупателю самому поучаствовать в выборе отделочных материалов для своего будущего жилья.
Для наружной отделки используется природный камень. Лестницы и полы в холлах часто делаются из мрамора – это дает столь ценимое в жаркие дни ощущение прохлады. Полы в жилых помещениях выполняются из керамики, иногда в спальнях кладут паркет или ламинат. Стены преимущественно штукатурятся и красятся. А вот обои в довольно влажном островном климате не так практичны.
Особенности климата и национальные традиции накладывают свой отпечаток и на жилые интерьеры. Используется минимальное количество ковров и паласов. Очень популярна плетеная мебель, а также мебель с большим количеством стекла. Предпочтение отдается натуральному текстилю. Чтобы сохранить прохладу в жаркие дни, на окна вешают плотные занавеси.
Разумеется, интерьер – дело индивидуальное. Рынок строительных услуг на Кипре развит достаточно, чтобы удовлетворить практически любые запросы. Однако Давид Элефтериадис предупреждает: «До момента получения Титула (то есть документа о праве собственности) на недвижимость собственник не имеет права кардинально менять и перестраивать свой дом. Потому что непосредственно перед получением Титула снова придет проверяющий и, если что-то будет изменено в недопустимых рамках, то могут задержать выдачу Титула – до тех пор, пока опять не будет все на своих местах. Так что, если вы захотите переделать свой дом, необходимо обратиться к услугам компетентных в этом вопросе людей, чтобы не понести необдуманные расходы».
Автор: Лина Селезнева