Настало ли время покупать зарубежную недвижимость?

Не упустите момент…
В Мадриде пустуют целые кварталы. Недостроенные дома, обклеенные объявлениями о продаже недвижимости, – частое явление для испанской столицы. Ничего удивительного: ранее процветающий рынок недвижимости Испании сильнее всего в мире пострадал от глобальной рецессии. Только в первом квартале 2009 года цены на жилье в стране – повсюду, от Барселоны до Балеарских островов – упали на 6,5%. Эксперты ожидают, что к концу года цены снизятся на 35% или более по сравнению с пиковыми показателями 2007-го.
Экономический спад, наблюдаемый в Испании и десятках других государств, заставил многих ипотечных заемщиков стараться изо всех сил, для того чтобы справиться со своими кредитными обязательствами. Но для обеспеченных покупателей кризис буквально открыл «эльдорадо» выгодных сделок. В старые добрые времена дешевые кредиты питали ненасытный спрос на вторичное жилье и инвестиционные проекты. Теперь же кредит получить намного сложнее и девелоперы вынуждены снижать цены в попытке предотвратить переизбыток предложения недвижимости.
Изменение конъюнктуры постепенно приманивает инвесторов обратно на рынок. Популярные Хорватия и Черногория, экзотические Флорида и юго-западные штаты США – повсюду наступает время покупать. Экономика развивающихся стран, в особенности Бразилии и Индии, несмотря на кризис, обещает продолжительный рост, в то же время местная недвижимость стоит в восемь раз дешевле американской.
…и не ошибитесь с выбором рынка
Не стоит разъяснять, что покупка недвижимости на рынке, достигшем дна, сулит серьезную прибыль в долгосрочной перспективе. С краткосрочными все не так просто. Пакеты мер по стимулированию экономики начали оживлять кредитные рынки, но банки продолжают увеличивать процентные ставки и требовать крупных первых взносов, которые отпугнут любителей скидок. Аналитики также предупреждают, что падение цен на жилье может продолжиться и в 2010 году, и пока мировая экономика не восстановиться, инвесторы продолжат страдать от снижения цен.
Аналитики советуют подбирать объекты в странах с хорошими перспективами экономического роста, таких как Индия и Турция, чтобы ограничить риски связанные с падением стоимости недвижимости. Также они рекомендуют покупателям обращаться за финансированием к международным банкам, чтобы финансовые проблемы какого-то одного государства не смогли повлиять на заем. Что касается недвижимости, приобретенной в инвестиционных целях, приоритет стоит отдавать тем странам, где можно получить стабильный рентный доход от туристов.
На какие же рынки вам стоит обратить внимание? Адам Чаллис, заместитель директора лондонского отделения консалтингового агентства CB Richard Ellis, считает, что это Черногория. С 2001 года общегодовой рост туристической индустрии в Черногории составил 28%, а годовой прирост цен на недвижимость с 2005-го составляет 20%. До начала мирового экономического спада в 2008 году, покупатели ежегодно «вливали» в местный рынок недвижимости около $600 млн.
Сотрудники риэлторской компании Jones Lang LaSalle (JLL) также рекомендуют инвесторам обратить внимание на Восточную Европу, однако они говорят, что не нужно забывать и о некоторых рынках Западной Европы. Фальк Шёлленбергер, глава германского отделения JLL, начальник отдела инвестиций в международную жилую недвижимость, отмечает недвижимость Берлина, Мюнхена и Франкфурта. Он утверждает, что рынок Германии, который, в отличие от Испании и Ирландии, не пострадал от резкого падения цен на недвижимость, может предложить хорошую, низкорисковую прибыль.
Для того чтобы снизить балансовый риск, многие немецкие банки начали распродавать принадлежащую им недвижимость, зачастую со скидками до 50%. «Вынужденные продажи, скорее всего, станут обычным делом», – говорит г-н Шёлленбергер. – Цены на жилье продолжат снижаться, что приведет к тому, что на рынке появится большое количество выгодных предложений».
Если вы рисковый инвестор, а Европа не кажется вам привлекательной, то Ближний Восток и Азия наверняка подойдут. Многие инвесторы интересуются изрядно потрепанным кризисом Дубаем. Аналитики банка UBS считают, что – по сравнению с началом 2008 года – цены на жилье в крупнейшем городе ОАЭ снизились на 25%, а к концу года они могут упасть еще на 70%, что позволит инвесторам крайне выгодно приобрести объекты на элитных курортах эмирата.
Напряженная экономическая обстановка в мире может создать впечатление, что сейчас не самое подходящее время для покупки недвижимости. Однако для тех, кого интересуют инвестиции в долгосрочной перспективе, 2009 год может стать «годом приобретений зарубежной недвижимости». Резкое сокращение числа выдаваемых кредитов привело к тому, что у девелоперов на руках остались тысячи домов, квартир и шале. Для того чтобы сбыть весь этот дорогостоящий ассортимент, им пришлось значительно снижать цены (вплоть до 60%) и предлагать потенциальным покупателям наиболее выгодные условия приобретения объектов. Бесспорно, рецессия мировой экономики превращает любое инвестирование средств в рисковое мероприятие, но для «смелых» инвесторов всегда найдутся выгодные сделки.

Европа
Австрия и Швейцария
Только в прошлом году альпийские курорты Австрии и Швейцарии посетили более 1,2 миллиона туристов, такая популярность обеспечивает стабильный рентный доход инвесторам, владеющим местной собственностью. До того как совсем недавно были отменены ограничения на владение недвижимостью для иностранцев, эти центральноевропейские рынки оставались вне поля зрения внешних игроков. Во многих горных деревушках строгие строительные нормы ограничивают количество нового строительства, благодаря чему спрос со стороны отдыхающих и покупателей второго жилья стабильно превышает предложение.
Пример: шале с тремя спальнями, тремя ванными комнатами и прямым доступом на склон, расположенное в швейцарском курорте Виллар, обойдется вам в $590 тыс.

Хорватия и Черногория
Хотите иметь домик теплом побережье европейской страны, но вас смущают цены в той же Испании? Тогда подумайте о Хорватии и Черногории. Оба этих государства расположены на солнечных берегах Адриатического моря и могут похвастаться пляжами, древними портами и прибрежными городками, которые по своей красоте могут сравниться с испанскими. Широкомасштабное строительство недвижимости класса «люкс» привело к тому, что незадолго до начала кризиса цены в хорватском городе Дубровнике подскочили в три раза.
Пример: поместье с четырьмя спальнями, отдельным бассейном и домиком для гостей, расположенное в окрестностях Дубровника стоит около $1,2 млн.

Франция
Как и в большинстве европейских стран снижение покупательской активности и сокращение числа выдаваемых кредитов привело к падению цен на французскую недвижимость. Однако именно сейчас на местном рынке сложилась ситуация, благоприятная для инвесторов из-за рубежа. Париж привлекает множество туристов, что позволяет собственникам местного жилья взвинчивать стоимость аренды. Кроме Парижа инвесторам стоит обратить свое внимание на «раскрученное» Средиземноморское побережье Франции, которое знаменито благодаря практически круглогодичным курортам и близостью к великолепным французским виноградникам.
Пример: однокомнатные апартаменты в центре Парижа, на Монмартре, где некогда жил всемирно известный художник Пабло Пикассо, теперь можно приобрести всего за $620 тыс.
Италия
Рынок Италии предлагает покупателям лучшую недвижимость в совершенно разных сегментах рынка. С одной стороны здесь есть объекты, предназначенные для сдачи в аренду, расположенные в таких популярных среди туристов местах, как Венеция и Флоренция. С другой – шикарное вторичное жилье в северных регионах страны и на средиземноморском острове Сардиния. По сравнению с 2000 годом цены на итальянскую недвижимость увеличились на 150%. И даже неcмотря на рецессию ее стоимость не упала. Эти факторы делают Италию привлекательной для инвесторов, которые хотят снизить рискованность своих вложений, но не для любителей серьезных скидок.
Пример: расположенный в Тоскане трехсотлетний загородный дом на восемь спален, со своим бассейном и частной часовней, обойдется вам в $980 тыс.
Португалия
Экономические неприятности в Португалии стали ощущаться задолго до недавней рецессии, поэтому местная недвижимость стоит в два раза дешевле, чем в соседней Испании. Любителей гольфа может заинтересовать регион Альгарве, расположенный на юге Португалии, – там, неподалеку от гольф-полей мирового уровня, можно найти дома с прекрасным видом на море. Покупателям, нацеленным на выгодное вложение средств, стоит задуматься о приобретении объекта в Лиссабоне, ведь доход с аренды в португальской столице – стабилен и высок. Несмотря на кризис, спрос на аренду остается сильным, а местные девелоперы предлагают скидки до 35%, пытаясь избавиться от излишков предложения.
Пример: Вилла с тремя спальнями, видом на море, расположенная в Альгарве, поблизости от гольф-полей стоит $835 тыс.
Испания
Рынок недвижимости Испании буквально «завален» городскими апартаментами в популярных среди туристов городах – Барселоне и Валенсии, а также дешевыми объектами, расположенными рядом с пляжем. Даже недвижимость таких эксклюзивных направлений, как Балеарские острова и Средиземноморское побережье, сильно потеряла в цене. Но все же крупнейшие банки страны, к примеру BBVA и Banco Santander, продолжают предлагать ипотечные кредиты на достаточно выгодных условиях – соблазнительное предложения для тех, кто хочет приобрести местную недвижимость.
Пример: на окраинах Мадрида можно найти виллу с пятью спальнями, бассейном, джакузи и сауной всего за $695тыс.
Африка/Ближний Восток
Марокко
«Охотники» за средиземноморской недвижимостью зачастую забывают про Марокко. Что, по сути, неудивительно, ведь правительство страны только недавно начало привлекать иностранцев на местный рынок недвижимости. По решению властей к 2010 году в Марокко будет возведено шесть береговых курортных комплексов, включающих в себя гольф-поля и оздоровительные центры. Если вам не по душе проводить все свое время, загорая на пляже, в Марокко есть Марракеш и Фес – города, богатые культурным наследием, ежегодно привлекающие множество туристов, которые, соответственно, обеспечивают стабильный спрос на съемное жилье.
Пример: за $490 тыс. на мМарокканском побережье можно приобрести пентхаус с двумя спальнями, доступом к оздоровительному центру, находящийся всего в 15 минутах езды от первоклассных полей для гольфа.
ЮАР
Как совместить дегустацию вина и трехдневное сафари? Ответ прост – приезжайте в ЮАР. Мировая рецессия привела к 10%-ному снижению цен на местную недвижимость, а падение курса местной валюты, ранда, по отношению к доллару сделало покупку южноафриканских «квадратов» еще более выгодной для иностранного инвестора. Сможете ли вы подобрать себе нужный объект? Не беспокойтесь, побережье страны буквально усеяно виллами на любой вкус и цвет.
Пример: усадьба с видом на море, шестью спальнями, плавательным бассейном и гостевым домиком с двумя спальнями, расположенная на Северо-Восточном побережье Атлантики в ЮАР на данный момент стоит $790тыс.
ОАЭ
Дубай снискал мировую славу благодаря самым крупным в мире искусственным островам – Palm Islands. Однако снижение объемов выдаваемых кредитов привело к тому, что многие из подобных объектов простаивают без владельца. Пришло время скидок? О, да! За последние шесть месяцев цены на недвижимость в стране снизились примерно на 40%, и инвесторы могут рассчитывать на еще более серьезные скидки от девелоперов, желающих распродать свои объекты.
Пример: пентхаус с двумя спальнями и двумя ванными, расположенный в дубайском проекте Palm Golden Mile Residences, обойдется инвесторам в $995 тыс.
Азиатско-Тихоокеанский регион

Австралия
Солнечные пляжи и неторопливый стиль жизни – вот причина столь высокой популярности Австралии среди покупателей вторичного жилья. Если вы раздумываете над тем, стоит ли инвестировать свои средства в местный рынок недвижимости, примите во внимание такой факт: за период с января по март продажи жилья в Австралии достигли десятилетнего минимума. Инвесторы с наличными на руках могут претендовать на серьезные скидки, в особенности на Западном побережье.
Пример: квартира с тремя спальнями, с доступом к шикарному бассейну и оздоровительному центру, расположенная в пешей дистанции от порта Сиднея, на данный момент продается за $840 тыс.
Гонконг (Китай)
Гонконгу крепко «досталось» от кризиса. По сравнению с третьим кварталом 2008 года цены на местную недвижимость снизились на 20%. В долгосрочной перспективе инвестирование средств в гонконгскую недвижимость может принести неплохие плоды. Несмотря на падение цен, спрос продолжает превышать предложение, поэтому аренда быстро вернется на докризисный уровень.
Пример: апартаменты с двумя спальнями, удивительным видом на деловой квартал Гонконга, расположенные на 16-м этаже небоскреба, обойдутся в $850 тыс.
Индия
Быстроразвивающаяся индийская экономика создает сильнейший спрос на новые объекты недвижимости. Местный рынок ипотечного кредитования, пока что находящийся на стадии становления, растет на 60% в год. Множество жителей сельских районов переезжают в крупные города, такие как Мумбаи, Дели и Бангалор. Для иностранных инвесторов лучше всего подходят элитные проекты, расположенные в крупных индийских городах, которые привлекают быстрорастущие средний и высший класс.
Пример: Апартаменты (три спальни, три ванны) в центре бизнес-квартала Мумбаи будут стоить вам примерно $405 тыс.
Сингапур
Как и в случае с Гонконгом, спад объемов международной торговли навредил экономике Сингапура. Также пострадал и рынок недвижимости. Согласно данным, предоставленным сингапурским Комитетом по городскому планированию, в прошлом году уровень продаж снизился по сравнению с показателями 2007 года на две трети. Для инвесторов подобное снижение продаж – просто «манна небесная». По сравнению с показателями того же 2007-го цены на местную недвижимость снизились на 15%, и, пока экономика Сингапура не начала «приходить в себя», у зарубежных инвесторов есть неплохой шанс приобрести здесь объекты по крайне выгодным ценам.
Пример: квартира с двумя спальнями, доступом к бассейну, теннисному корту и тренажерному залу, всего в 15 минутах езды от финансового центра Сингапура продается за $450 тыс.

Южная и Северная Америка
Бразилия
Растущий спрос на элитное жилье и собственность, расположенную в высшем ценовом сегменте, свойственен всем развивающимся рынкам, и Бразилия не исключение. Даже в эти непростые времена девелоперы в таких мегаполисах, как Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу, продолжают вести новое строительство с целью обеспечения растущих потребностей среднего класса. Тем, кому не по душе жизнь в большом городе, Бразилия может предложить чистые и практически нетронутые пляжи, простирающиеся на тысячи километров.

Пример: вилла с четырьмя спальнями и частным пляжем, находящаяся всего в 45 минутах езды от Сан-Пауло, может стать вашей всего за $510 тыс.
Карибские острова
Летний домик в Барбадосе, на Багамах или на Виргинских островах для многих остается просто мечтой. Однако рецессия может наконец ее осуществить. За последний год цены на местную недвижимость снизились практически на 30%, эксперты рынка также ожидают, что девелоперы будут снижать запрашиваемые цены и далее. Прекрасный климат региона обеспечивает инвесторам стабильные доходы с аренды во время их отсутствия.

Пример: вилла с тремя спальнями, выполненная в испанском стиле, распложенная в барбадосском гольф-клубе, всего в 15 минутах езды от пляжа, обойдется покупателям в $550 тыс.
Куба
«Оттепель», которая наступила в отношениях между Кубой и США, должна привести к всплеску интереса к кубинской недвижимости. В 2009 году началось строительство первого гольф-курорта, в ближайшие три года планируется реализовать еще ряд подобных проектов. Инвесторы из США до сих пор встречают некоторое бюрократическое противодействие, но неповторимые песчаные пляжи Кубы делают ее одной из наиболее привлекательных для инвесторов стран в Западном полушарии.
Пример: когда закончится строительство первого на Кубе гольф-курорта (около 2011 года), цены на виллы будут начинаться от $100 тыс. за объект с одной спальней.
США
Не настало ли время покупать недвижимость в США? Процентные ставки по кредитам сейчас крайне малы, а цены на некоторых вторичных рынках, в особенности во Флориде и на Юго-Западе, «просели» из-за финансового кризиса. Это создало крайне выгодные условия для приобретения местной недвижимости, и после того как экономика страны восстановится, расторопные инвесторы получат солидную прибыль.
Пример: квартира с тремя спальнями, расположенная на курорте – с бассейном и тренажерным залом, в нескольких километрах к северу от Сент-Питерсбурга (штат Флорида), города, названного одним из основателей в честь нашего Петербурга, обойдется инвесторам в $640 тыс.
Автор: Марк Скотт (BusinessWeek)
Перевод: Николай Стрельников