Остров Бали одновременно признан самым желанным направлением в мире по версии Booking, лучшей туристической локацией по рейтингу Tripadvisor и одним из самых перспективных регионов для инвестиций по мнению аналитиков Forbes. Итак, чем же привлекателен рынок жилой недвижимости самого знаменитого курортного спота Индонезии?
Экономика Индонезии развивается
Индонезийская экономика – крупнейшая в Юго-Восточной Азии и одна из самых перспективных в мире.
Ключевые показатели
Ежегодный прирост ВВП составляет около 5%. В 2022 году рост экономики Индонезии ускорился до 5,31% – максимума с 2013 года.
В 2023 году восходящий тренд сохраняется: в первом квартале рост ВВП составил 5,03%.
Местная валюта – рупия – стабильна, максимальное колебание по отношению к доллару с 2016 года составило 13%.
Уровень инфляции в Индонезии колеблется в пределах 3–5,5%. Так, в 2022 году она составила около 5%, что заметно ниже, чем в странах Европы и США.
В Индонезии стабильная политическая ситуация. Государство сохраняет нейтралитет в мировых политических вопросах.
Индонезия – четвёртая по населению страна в мире. В 2023 году здесь проживает более 278 миллионов человек.
В среднем каждый месяц остров посещают 500 тыс. туристов. Большинство приезжают из Китая, Индии, Японии, Великобритании и Австралии. А будет больше: в 2023 году Бали занял второе место в мире среди самых популярных туристических направлений по результатам исследования Tripadvisor.
Представление с ритуальным танцем мужчин для туристов
Инфраструктуру острова Бали улучшают
В остров вкладывают деньги с расчётом на долгосрочное развитие.
Главные проекты
В 2022 году завершился масштабный проект реконструкции порта Санур. Новый пассажирский терминал уже начал обслуживать скоростные туристические лодки (спидботы) до островов Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган.
В начале 2024 года власти планируют открыть международную больницу Bali International Hospital, которая предназначена для развития медицинского туризма.
А в 2025 году на Бали откроется тематический парк развлечений от бренда Paramount.
Один из причалов нового порта Санур
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Рынок недвижимости быстро оправился от пандемии
С 2009 по 2019 год рынок недвижимости острова Бали быстро рос на фоне увеличения туристического потока и иностранных инвестиций. Цены на жильё тоже повышались, особенно в таких популярных районах, как Семиньяк, Чангу и Убуд.
Пандемия Covid-19 серьёзно затормозила индустрию гостеприимства и привела к падению цен на недвижимость. Многие застройщики и инвесторы не решались запускать новые проекты, а некоторым даже пришлось приостановить реализацию текущих.
По мере отмены ограничений на поездки в 2021 году рынок недвижимости стал снова оживать, а покупатели, особенно из Азии, вернулись на остров. В 2022-м сектор полностью оправился от пандемии и стал расти ещё более динамично.
Цены на Бали растут быстрее, чем в целом по Индонезии
Исследование, проведённое Банком Индонезии во втором квартале 2023 года, показало, что индекс цен на жильё увеличился на 1,92% за год. Похожий тренд для всей страны сохраняется на протяжении последних нескольких лет.
А вот на популярном среди инвесторов острове цены растут заметно быстрее, особенно на объекты в новых проектах.
Цены выросли. Сейчас они вернулись к доковидным значениям. В последнее время ускорился рост цен на off-plan-проекты и земли в отдельных районах. При этом цена off-plan-недвижимости почти сравнялась с ценой готового аналогичного объекта. Дисконт составляет в среднем 14%.
Спрос на недвижимость растёт
По наблюдениям риелторов, спрос на местные квадратные метры продолжает расти как со стороны иностранцев, так и местных жителей. При этом наблюдается сезонность: основной массив сделок проходит в горячий период, когда на остров приезжает большинство туристов.
Как и иностранцы, местные жители приобретают недвижимость с разными целями: как второй дом и для арендного дохода. При этом внутренние покупатели предпочитают объекты во фрихолд. В то время как 95% сделок с иностранцами проходит в лизхолд.
Правила продажи недвижимости иностранцам
По законам Индонезии, иностранцы не имеют права купить землю в полную собственность, это могут сделать только граждане или местная компания. Существует несколько способов оформить объект: Hak Pakai («право на использование»); Hak Guna («право на строительство») и Hak Sewa («аренда» или leasehold). Подробнее о процедуре сделки читайте здесь.
Строительство на острове набирает обороты
По мере выхода из ковидного кризиса сфера строительства на Бали начала оживать.
За год, по официальным данным, на Бали появилось около 240 новых компаний-застройщиков. Более 85% из них созданы иностранцами. В 2023–2025 годах планируют сдать около 500 тыс. кв. м площадей, это порядка 4800 юнитов. Около 42% всех объектов введут в эксплуатацию в 2025 году, 27% – в 2024 году и 31% – в 2023 году.
Сейчас дефицит ощутим в сегменте апартаментов. А ещё нехватка предложений заметна в сегменте вилл для семей и собственного проживания с двумя и более спальнями. Здесь количество предложений в два раза отстаёт от спроса.
Сейчас наблюдается сезонный дефицит туристической недвижимости в районах Чангу и Букит. Впрочем, судя по планам строительства вилл, к 2025 году объём предложения домов с одной-двумя спальнями в Чангу увеличится на 40–60%. Это, скорее всего, снизит заполняемость и цены. А в Буките вилл с одной-двумя спальнями станет на 10–30% больше, но этот рост будет сконцентрирован в нескольких районах, где сейчас заполняемость достигает 90%. Таким образом, в Буките мы ожидаем в первую очередь закрытия дефицита, на доходность эти новые проекты существенно не повлияют.
Предпочтения инвесторов меняются
Если раньше основной интерес иностранцев был сосредоточен на курортном жилье для краткосрочной сдачи в аренду, то сейчас приоритеты изменились. Покупатели стали искать более просторное и комфортное жильё, которое может подойти для долгосрочной аренды или собственного проживания в случае «зимовки» на острове или релокации.
Мы чувствуем, что появился интерес к более дорогим сегментам жилья. В этом году средний чек увеличился примерно на 15%. Самый частый запрос – инвестиционная недвижимость до $300 тыс. При этом сейчас мы наблюдаем повышение интереса к виллам с тремя спальнями, которые расположены не дальше 500 метров от океана.
В 2023 году средний чек сделки снизился, поэтому девелоперы адаптируют предложение: увеличивается число апартаментов. Средняя площадь уменьшается, качество растёт. В новых проектах отделка гораздо лучше, чем в старых, – это новое требование аудитории.
Примеры объектов недвижимости на Бали
90 549 €
Апартаменты в Буките, Индонезия
38 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Комплекс апартаментов в 4х минутах от пляжа Меласти. Апартаменты в стиле лофт. В комплексе закрытая инфраструктура. Уникальная модель для инвестиций. В комплексе предусмотрен отдельный бассейн только для женщин и детей, что привлечет дополнительную аудиторию, т к аналогов такой концепции на Бали еще не было.
Комплекс располагается в районе с...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новый комплекс роскошных вилл в марокканском стиле рядом с океаном, всего в 4 минутах ходьбы от прекрасного пляжа Пандава. Каждая вилла площадью не менее 500 м2 и включает 2 варианта интерьера: Бизнес и Люкс.
Удобства:
Удобства будут расположены у главного входа в 100 метрах пешком.
На главной дороге напротив главного входа в Пандаву будет...
110 вилл, апартаментов расположенных на 8 000 квадратных метров семейной инфраструктуры в Убуде.
Для детей: детский сад, творческие студии и развивающие занятия; детские площадки.
*Для родителей: рестораны, кофейня, спортивный зал, спа и рабочее пространство. *Для всей семьи: олимпийский бассейн и спортивные площадки
Новый проект комплекс вилл - это виллы прямо на берегу с потрясающим видом на океан и вулкан Агунг. Комплекс распологантся в районе Чандидаса на востоке острова. Это целый город с эпичной инфраструктурой. Не нужно никуда ездить - здесь есть абсолютно все , от ресторана и СПА до школы детского сада.
Вилла на 1 спальню с личным бассейном и...
Новый проект комплекс вилл - это виллы прямо на берегу с потрясающим видом на океан и вулкан Агунг. Комплекс распологантся в районе Чандидаса на востоке острова. Это целый город с эпичной инфраструктурой. Не нужно никуда ездить - здесь есть абсолютно все , от ресторана и СПА до школы детского сада.
Вилла на 3 спальни, на первой береговой...
Комплекс дизайнерских вилл в стиле Mid-Century с панорамным остеклением рядом со статуей GWK.
Открытая тропическая зона ванной и душевой, собственная терраса у каждой виллы с приватным бассейном.
Вилла включает в себя:
-2 спальни
- гардеробная комната
- ванная комната
- кухня
- большая обеденная группа
- просторная гостиная с...
Уникальная вилла в лучшем районе у океана.
Для жизини инвестиций!
Каждая вилла оборудована всем необходимым для комфортного проживания: удобной мебелью, бытовой техникой, кондиционерами и просторными террасами или балконами.
Вы сможете наслаждаться прекрасным видом на море или горы, а также тишиной и спокойствием, которые так важны для...
Уникальная возможность инвестировать в полностью меблированную виллу премиум-класса на Бали с высоким потенциалом дохода от аренды — Вилла Smart!
Полностью меблированная вилла "под ключ"!
Условия оплаты: первоначальный взнос 10%, рассрочка на 2 года.
Откройте для себя идеальное сочетание роскоши и практичности на вилле...
Уникальная возможность инвестировать в премиум-виллу на Бали с высокими доходами от аренды — двухспальная вилла Passion!
Полностью меблированная вилла "под ключ"!
Условия оплаты: первоначальный взнос 10%, беспроцентная рассрочка на 2 года.
Passion — часть жилого комплекса ESCAPE, самого престижного на Бали...
Вилла в современном уютном районе.
ROI - 25%. Почему стоит инвестировать в недвижимость на Бали?
Бали очень славится для посещения у туристов. Гарантированная окупаемость от сдачи в аренду.
Вилла в тихом районе Семиньяк. Полностью меблирована, с удобной планировкой и собственным бассейном.
Вблизи расположена необходимая инфраструктура,...
Красивая вилла в популярном районе.
Оплата 100%. Срок аренды 25 лет.
Вилла с большой территорией 302 кв.м. Полностью меблирована, с красивым дизайном.
VILLA ORION в окружении природы, тишины и уюта. С доступом к социальной инфраструктуре, в пяти минутах езды от центра Убуд.
Звоните или пишите, ответим на все Ваши вопросы!
Вилла в лучшем районе острова Умалас.
Просторная вилла создана с дизайном интерьера и полностью меблирована. Личный бассейн на территории.
Roi 22.07%. Leasehold гарантированного продления. 30 лет + 25 лет.
Жилой комплекс состоит из 4-х роскошных таунхаусов и одной виллы. Здесь можно жить с комфортом и спокойствием. Также вблизи от...
Инвестируйте в уникальный проект Palermo на Бали, который сочетает в себе премиальный сервис и гармонию с природой!
5 минут до центра Убуда!
Средний рост стоимости недвижимости в год 8-12%!
Арендная доходность в проекте 12-18%!
Все апартаменты сдаются полностью под ключ!
Удобства: бассейн, лобби, терраса, рабочее пространство,...
Уникальные и стильные виллы UNIT SPACE CITY по цене апартаментов.
Реалистичный ROI: 15-16% при сдаче в аренду.
Условия оплаты: 20% первый взнос, рассрочка на 1,5 года (5 платежей по 20%)
Полная отделка под ключ.
Лизхолд: 25 лет с возможностью продления
Расстояние до пляжа: 3 минуты
Мебель: полная отделка под ключ
Удобства:...
Уникальный инвестиционный проект на Бали с высококачественной отделкой и продуманной инфраструктурой - идеальные апартаменты для вашего доходного портфолио!
Высокий спрос на аренду в Чангу, ожидаемая доходность до 8% годовых!
Доступна рассрочка!
Полная отделка под ключ!
Испытайте устойчивую роскошную жизнь с хорошим настроением в White...
Уникальные виллыKAN в популярном туристическом месте Чангу!
Доходность от аренды: до 30% при посуточной сдаче, до 20% при помесячной сдаче!
Полная отделка "под ключ"!
В этом месте вы сможете почувствовать себя как дома и в полной мере насладиться всеми прелестями пребывания на чудесном острове.
Удобства: сад с открытым...
Инвестируйте в роскошные виллы с панорамным видом на живописную природу Бали!
Полная отделка "под ключ"!
Дом сдан! Готов к заселению!
Погрузитесь в атмосферу роскоши в Sunny Cuddles - эксклюзивной концепции для взрослых, ищущих идеальное сочетание изысканности и релаксации.
Удобства: 22х3,6м бассейн, опен эйр кинотеатр,...
Инвестируйте в уникальный проект на Бали, который сочетает в себе премиальный сервис и гармонию с природой!
Доходность до 12% в год!
Полная отделка под ключ!
Современные технологии строительства Villa Garuda гарантируют вам не только безопасность, но и долговечность. Владея этой виллой, вы получаете не только доходную недвижимость, но и...
Инвестируйте в уникальный проект на Бали, который сочетает в себе премиальный сервис и гармонию с природой!
Не упустите шанс стать владельцем уникальной виллы в одном из самых привлекательных мест на Бали!
Прогнозируемая доходность до 14% годовых!
Доступна рассрочка!
Полная отделка под ключ!
Hey Yolo - уникальный проект для жизни и...
Инвестируйте в уникальный проект на Бали, который сочетает в себе премиальный сервис и гармонию с природой!
Не упустите шанс стать владельцем уникальной виллы в одном из самых привлекательных мест на Бали!
Прогнозируемая доходность до 14% годовых!
Доступна рассрочка!
Полная отделка под ключ!
Hey Yolo - уникальный проект для жизни и...
Основная туристическая инфраструктура Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Первыми активно застраивались известные районы Кута и Семиньяк и в целом полуостров Букит, который находится рядом с международным аэропортом в Денпасаре.
Затем девелоперы обратили внимание на район Чангу, который находится в 10 километрах к северу от Куты. Сейчас и он застроен на 97%, свободных участков на первой линии океана уже нет. Точечные проекты встречаются и в пафосном районе Нуса-Дуа, где недавно проходил международный саммит G20.
Всё чаще девелоперы выбирают новые локации для своих проектов в глубине острова и предлагают жильё для комфортного проживания вдали от шумных тусовок, в полной гармонии с природой.
Одним из них стал район Убуд в нагорной центральной части Бали, который изначально был центром народных ремёсел. Сейчас здесь активно развивается индустрия здорового образа жизни. В Убуде открылись многочисленные центры йоги и медитации, кафе здорового питания.
Сейчас я бы выделила три самых востребованных района среди покупателей: Чангу, несколько районов на юге Бали – Букит (Улувату и Нуса-Дуа), Убуд. 35% всех предложений приходится именно на Чангу, 18% – на Улувату и только 6% на Убуд.
Самые горячие локации среди покупателей – Чангу, потом идет Букит и Убуд.
Местная недвижимость приносит высокий доход
Недвижимость на Бали считается одной из самых доходных в мире. По оценкам местных экспертов, объём чистой прибыли от продажи квартир, купленных на этапе строительства, через три года составит 44%. При сдаче жилья в аренду вернуть вложения получится в среднем через пять-шесть лет.
Для объектов на первичном рынке рост цен сильно зависит от цикла реализации. Обычно за полтора года цена вырастает на 30–40%. На вторичном рынке прирост стоимости составляет около 6-7% в год. Аренда жилья на острове очень востребована. По нашим наблюдениям, средний годовой чистый доход составляет 13–15% в зависимости от типа объектов. Для примера, в случае если клиент приобретает объект за $200 тыс., то чистый годовой доход составит $30 тыс.
Аренда на острове Бали очень востребована и имеет сезонность, которая коррелирует с туристической. Сдавать объект можно только через УК с соответствующей лицензией. Доходность от аренды сильно зависит от класса объекта, компактности, локации и прочих факторов.
Согласно расчётам компании Balines Property, арендная доходность объектов разного класса в популярных регионах Бали может принести следующую годовую выручку.
Доходность объектов разного класса за год в популярных регионах Бали. Источник: Balines Property
Правительство Индонезии привлекает инвесторов новыми долгосрочными визами
В 2023 году Индонезия запустила программу ВНЖ в обмен за инвестиции. Визы будут выдаваться иностранцам в качестве основания для получения разрешения на пребывание сроком от пяти до десяти лет. Порог входа для частных лиц $350 тыс. – на эти деньги можно купить гособлигации, акции публичных компаний или открыть депозит в банке.
В октябре 2022 года появилась новая визовая программа «Второй дом», которая позволяет иностранцам оставаться и работать в стране от пяти до десяти лет, при условии что они смогут доказать наличие финансовых активов на сумму не менее 2 млрд индонезийских рупий (около $130 тыс.).
Так что инвесторам доступно множество способов получать финансовую выгоду от своих вложений, при этом делать это можно дистанционно или переехав сюда жить.
Рисовые плантации рядом с Убудом
Иностранцы могут свободно открывать счета и переводить деньги
Иностранцы могут свободно пользоваться банковскими услугами в Индонезии, даже не имея ВНЖ. У них есть право открывать счета в банках. Россияне могут сделать SWIFT-перевод из банка, не попавшего под санкции.
Оплатить недвижимость в Индонезии можно несколькими способами:
SWIFT-перевод на счёт девелопера из банков РФ, которые не находятся под санкциями;
через криптовалюту – девелоперы принимают платежи на свои криптокошельки;
оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте и последующую конвертацию;
иностранцы могут открыть счёт в местном банке и оплатить недвижимость с него.
Счёт открыть по-прежнему можно, как с ВНЖ, так и без него. Расчёты, как и ранее, осуществляются с помощью международных SWIFT-переводов, оплату в нашей компании можно также сделать наличными в Москве или криптовалютой.
Сейчас покупатели осуществляют платежи как с помощью прямого перевода, так и с помощью криптовалюты. Открыть счёт в местном банке не составляет никаких сложностей.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
