a
Версия
для печати

Недвижимость острова Бали: главные тренды 2023–2024 годов

Остров Бали одновременно признан самым желанным направлением в мире по версии Booking, лучшей туристической локацией по рейтингу Tripadvisor и одним из самых перспективных регионов для инвестиций по мнению аналитиков Forbes. Итак, чем же привлекателен рынок жилой недвижимости самого знаменитого курортного спота Индонезии?

Экономика Индонезии развивается

Индонезийская экономика – крупнейшая в Юго-Восточной Азии и одна из самых перспективных в мире.

Ключевые показатели

  • Ежегодный прирост ВВП составляет около 5%. В 2022 году рост экономики Индонезии ускорился до 5,31% – максимума с 2013 года.
  • В 2023 году восходящий тренд сохраняется: в первом квартале рост ВВП составил 5,03%.
  • Местная валюта – рупия – стабильна, максимальное колебание по отношению к доллару с 2016 года составило 13%.
  • Уровень инфляции в Индонезии колеблется в пределах 3–5,5%. Так, в 2022 году она составила около 5%, что заметно ниже, чем в странах Европы и США.
  • В Индонезии стабильная политическая ситуация. Государство сохраняет нейтралитет в мировых политических вопросах.
  • Индонезия – четвёртая по населению страна в мире. В 2023 году здесь проживает более 278 миллионов человек.
  • В среднем каждый месяц остров посещают 500 тыс. туристов. Большинство приезжают из Китая, Индии, Японии, Великобритании и Австралии. А будет больше: в 2023 году Бали занял второе место в мире среди самых популярных туристических направлений по результатам исследования Tripadvisor.
Ритуальный танец
Представление с ритуальным танцем мужчин для туристов

Инфраструктуру острова Бали улучшают

В остров вкладывают деньги с расчётом на долгосрочное развитие.

Главные проекты

  • В 2022 году завершился масштабный проект реконструкции порта Санур. Новый пассажирский терминал уже начал обслуживать скоростные туристические лодки (спидботы) до островов Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган.
  • В начале 2024 года власти планируют открыть международную больницу Bali International Hospital, которая предназначена для развития медицинского туризма.
  • В 2024 году будет построена новая скоростная автомагистраль Гилиманук – Менгви, которая пройдёт через весь остров.
  • А в 2025 году на Бали откроется тематический парк развлечений от бренда Paramount.
Порт Санур
Один из причалов нового порта Санур

Рынок недвижимости быстро оправился от пандемии

С 2009 по 2019 год рынок недвижимости острова Бали быстро рос на фоне увеличения туристического потока и иностранных инвестиций. Цены на жильё тоже повышались, особенно в таких популярных районах, как Семиньяк, Чангу и Убуд.

Пандемия Covid-19 серьёзно затормозила индустрию гостеприимства и привела к падению цен на недвижимость. Многие застройщики и инвесторы не решались запускать новые проекты, а некоторым даже пришлось приостановить реализацию текущих.

По мере отмены ограничений на поездки в 2021 году рынок недвижимости стал снова оживать, а покупатели, особенно из Азии, вернулись на остров. В 2022-м сектор полностью оправился от пандемии и стал расти ещё более динамично.

Цены на Бали растут быстрее, чем в целом по Индонезии

Исследование, проведённое Банком Индонезии во втором квартале 2023 года, показало, что индекс цен на жильё увеличился на 1,92% за год. Похожий тренд для всей страны сохраняется на протяжении последних нескольких лет.

А вот на популярном среди инвесторов острове цены растут заметно быстрее, особенно на объекты в новых проектах.

Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

Цены выросли. Сейчас они вернулись к доковидным значениям. В последнее время ускорился рост цен на off-plan-проекты и земли в отдельных районах. При этом цена off-plan-недвижимости почти сравнялась с ценой готового аналогичного объекта. Дисконт составляет в среднем 14%.

Спрос на недвижимость растёт

По наблюдениям риелторов, спрос на местные квадратные метры продолжает расти как со стороны иностранцев, так и местных жителей. При этом наблюдается сезонность: основной массив сделок проходит в горячий период, когда на остров приезжает большинство туристов.

Анастасия Горгиева
директор международных продаж

Как и иностранцы, местные жители приобретают недвижимость с разными целями: как второй дом и для арендного дохода. При этом внутренние покупатели предпочитают объекты во фрихолд. В то время как 95% сделок с иностранцами проходит в лизхолд.

Правила продажи недвижимости иностранцам

По законам Индонезии, иностранцы не имеют права купить землю в полную собственность, это могут сделать только граждане или местная компания. Существует несколько способов оформить объект: Hak Pakai («право на использование»); Hak Guna («право на строительство») и Hak Sewa («аренда» или leasehold). Подробнее о процедуре сделки читайте здесь.

Строительство на острове набирает обороты

По мере выхода из ковидного кризиса сфера строительства на Бали начала оживать.

Анастасия Горгиева
директор международных продаж

За год, по официальным данным, на Бали появилось около 240 новых компаний-застройщиков. Более 85% из них созданы иностранцами. В 2023–2025 годах планируют сдать около 500 тыс. кв. м площадей, это порядка 4800 юнитов. Около 42% всех объектов введут в эксплуатацию в 2025 году, 27% – в 2024 году и 31% – в 2023 году.

Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

Наблюдается сильный рост стартов новых строительных объектов, пик сдачи которых приходится на вторую половину 2024 – начало 2025 года.

На рынке дефицит востребованных предложений

Несмотря на активное строительство, количество вводимых в эксплуатацию объектов не способно удовлетворить спрос на самые востребованные варианты.

Анастасия Горгиева
директор международных продаж

Сейчас дефицит ощутим в сегменте апартаментов. А ещё нехватка предложений заметна в сегменте вилл для семей и собственного проживания с двумя и более спальнями. Здесь количество предложений в два раза отстаёт от спроса.

Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

Сейчас наблюдается сезонный дефицит туристической недвижимости в районах Чангу и Букит. Впрочем, судя по планам строительства вилл, к 2025 году объём предложения домов с одной-двумя спальнями в Чангу увеличится на 40–60%. Это, скорее всего, снизит заполняемость и цены. А в Буките вилл с одной-двумя спальнями станет на 10–30% больше, но этот рост будет сконцентрирован в нескольких районах, где сейчас заполняемость достигает 90%. Таким образом, в Буките мы ожидаем в первую очередь закрытия дефицита, на доходность эти новые проекты существенно не повлияют.

Предпочтения инвесторов меняются

Если раньше основной интерес иностранцев был сосредоточен на курортном жилье для краткосрочной сдачи в аренду, то сейчас приоритеты изменились. Покупатели стали искать более просторное и комфортное жильё, которое может подойти для долгосрочной аренды или собственного проживания в случае «зимовки» на острове или релокации.

Анастасия Горгиева
директор международных продаж

Мы чувствуем, что появился интерес к более дорогим сегментам жилья. В этом году средний чек увеличился примерно на 15%. Самый частый запрос – инвестиционная недвижимость до $300 тыс. При этом сейчас мы наблюдаем повышение интереса к виллам с тремя спальнями, которые расположены не дальше 500 метров от океана.

Вилла на Бали
Вилла с террасой на Бали
Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

В 2023 году средний чек сделки снизился, поэтому девелоперы адаптируют предложение: увеличивается число апартаментов. Средняя площадь уменьшается, качество растёт. В новых проектах отделка гораздо лучше, чем в старых, – это новое требование аудитории.

Примеры объектов недвижимости на Бали
Апартаменты за 166 528 евро в Чангу, Индонезия
166 528 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
45 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Высокодоходные 1-кoмнaтныe апартaмeнты на Бали, Чангу без пoсpедникoв. Получайте 18,9% годовых в USD! Окупаемость 5-6 лет. Современный 4х этажный комплекс премиум апартаментов в 300м до пляжа Берава. На территории: - Собственный ресторан - Коворкинг центр
Вилла за 564 344 евро в Чангу, Индонезия
564 344 €
Вилла в Чангу, Индонезия
201 м2 4 3 2
3-этажная вилла с видом на бассейн.
Вилла за 245 166 евро в Чангу, Индонезия
245 166 €
Вилла в Чангу, Индонезия
90 м2 2 1 1
2-этажная вилла с видом на бассейн.
Апартаменты за 187 806 евро в Чангу, Индонезия
187 806 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
55 м2 1 1 1
спальная зона с кроватью king size и плазменным телевизором место для хранения вещей гостиная кухня и обеденная зона на 4 персоны ванная комната с душевой кабиной зелёная зона отдыха с ванной на террасе система “умный дом
Студия за 180 405 евро в Чангу, Индонезия
180 405 €
Студия в Чангу, Индонезия
47 м2 1 1 1
спальная зона с кроватью king size ванная комната с душевой кабиной рабочая зона на 2 персоны и место для хранения вещей зона отдыха с выходом в приватный бассейн система “умный дом”
Пентхаус за 425 571 евро в Чангу, Индонезия
425 571 €
Пентхаус в Чангу, Индонезия
153 м2 2 1 1
просторная спальня с кроватью king-size большая ванная комната с душевой и ванной гостевой туалет место для хранения вещей гостиная с плазменным телевизором кухня и обеденная зона на 2-х человек зона отдыха на террасе Мини-бассейн на крыше зона отдыха с проектором на крыше система “умный дом”
Вилла за 360 810 евро в Улувату, Индонезия
360 810 €
Вилла в Улувату, Индонезия
100 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
РАССРОЧКА 0%, ПЕРВЫЙ ВЗНОС ОТ 30% Площадь 100 м2, с просторной гостиной, спальней, личным бассейном и террасой. Общая площадь участка - 3 сотки! В стоимость включено: отделка, мебель, бытовая техника, все налоговые платежи. Citadel by Parq - город-крепость с собственной элитной инфраструктурой и персонализированого сервиса. Комплекс...
Апартаменты за 83 264 евро в Убуде, Индонезия
83 264 €
Апартаменты в Убуде, Индонезия
36 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Рассрочка 0% ,Первый взнос от 50%. Дизайнерские апартаменты по доступной цене в комплексе Parq Family! Площадь 36 м2 c террасой и отдельным входом.Высота потолка 4 метра!!! В стоимость включено: отделка, мебель, бытовая техника, все налоговые платежи. Идеальный вариант для инвестирования или сдачи в краткосрочную аренду! Parq Family -...
Вилла за 129 522 евро в Чандидасе, Индонезия
129 522 €
Вилла в Чандидасе, Индонезия
40 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
РАССРОЧКА 0%, Первый платеж от 40% Компактная вилла с просторной гостиной,спальней, личным бассейнои и террасой, расположена в известном районе Чанди-Даса. В стоимость включено: отделка, мебель, бытовая техника, все налоговые платежи. ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД ОТ 10% ГОДОВЫХ В ТЕЧЕНИИ 3-Х ЛЕТ! В Ocean City учтены все ключевые потребности...
Вилла за 208 160 евро в Чандидасе, Индонезия
208 160 €
Вилла в Чандидасе, Индонезия
75 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
РАССРОЧКА 0%, Первый платеж от 40% Вилла в городе будущего Ocean City, который расположен на самом берегу, между рассветным Индийским океаном и священной горой Агунг. Самая популярная планировка 75 м2, состоит из спальни, кухни-гостиной и ванной комнаты. Личный бассейн и две террасы обеспечивают полное погружение в атмосферу тропического...
Квартира за 76 140 евро в Буките, Индонезия
76 140 €
Квартира в Буките, Индонезия
35 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты с удобствами на Бали. Современные апартаменты с полной отделкой и мебелью. Варианты оплаты: - Рассрочка возможна от 6 до 18 месяцев, в зависимости от выбранной очереди. - Фиксированный депозит при заключении Договора - 25-30% - После внесения депозита, оставшаяся сумма разбивается на несколько частей и выплачивается в...
Квартира за 91 590 евро в Сануре, Индонезия
91 590 €
Квартира в Сануре, Индонезия
36 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты премиум-класса на берегу океана. Меблированные апартаменты с идеальной локацией для отдыха, деловых встреч и семейного досуга. Данные апартаменты являются высокодоходным инвестиционным вариантом. Первоначальный взнос 70% далее 30%. Современный жилой комплекс расположен в районе Санур. Санур является единственной локацией в...
Вилла за 270 608 евро в Буките, Индонезия
270 608 €
Вилла в Буките, Индонезия
75 м2 1 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Рассрочка под о%,доходность от 20% годовых! Полностью меблированная вилла Soho в новом проекте Parq Blue! Cовременная Вилла 75 м2 в 500 метров от самого “инстаграмного” пляжа на Бали, Меласти. Одноэтажная вилла с личным бассейном и террасой, гостиной и спальней. В стоимость включено: отделка, мебель, бытовая техника, все...
Вилла за 222 037 евро в Умаласе, Индонезия
222 037 €
Вилла в Умаласе, Индонезия
100 м2 3 2 4
Уникальная вилла в 7-ми минутах от океана для инвесторов от надежного застройщика с удобствами. 20% средний рост стоимости на аренду. Вилла в элитном районе, с высокой доходностью. Полностью меблированная и совмещает в себе современность и гармонию Бали. Данный проект создан для счастливой жизни в уютном месте и вблизи от развитой...
Студия за 178 826 евро в Чангу, Индонезия
178 826 €
Студия в Чангу, Индонезия
51 м2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Мы поможем Вам подобрать БЕСПЛАТНО объект, организуем безопасную сделку с застройщиком! THE TAMORA — это многофункциональный комплекс, расположен в самом сердце Чангу, всего в 500 метрах от пляжного клуба Finns. Объект будет работать как бутик-отель премиум-класса и будет управляться Tamora Group Management. Квартиры в комплексе...
Апартаменты за 128 809 евро в Улувату, Индонезия
128 809 €
Апартаменты в Улувату, Индонезия
34 м2
SOMOSHOTELS - яркий и неповторимый бренд, разработанный c фокусом на современных миллениалов. Станьте владельцем недвижимости в SOMOSHOTELS в Улувату и получайте пассивный доход. SOMOSHOTELS Uluwatu — это отель на 250 номеров. На территории гости найдут: ◦ Дневной клуб у бассейна ◦ Рестораны ◦ Бутики ◦ Фитнес центр ◦...
Вилла за 249 792 евро в Чангу, Индонезия
249 792 €
Вилла в Чангу, Индонезия
120 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Мы поможем Вам подобрать БЕСПЛАТНО объект, организуем безопасную сделку с застройщиком! Уютная и современная вилла для всей семьи и инвестиций. Вилла с полной дизайнерской отделкой, внутри ощущается вся атмосфера Бали. Вилла сразу готова для заселения. На террритории собственный бассейн, озелененная территория. Также закрытая территория, в...
Вилла за 767 939 евро в Чангу, Индонезия
767 939 €
Вилла в Чангу, Индонезия
368 м2 3
Виллы De Vello расположены в нескольких шагах от пляжа в районе Берава, самом желанном месте на Бали. Мы создали шедевр архитектуры, сочетающий современный дизайн с неподвластным времени очарованием. Большие окна, светлые комнаты, собственный сад — здесь вы найдете всё, о чем когда-либо мечтали. - Фрихолд или Лизхолд на 100 лет - 9...
Вилла за 184 106 евро в Убуде, Индонезия
184 106 €
Вилла в Убуде, Индонезия
100 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем вам высокодоходную виллу в живописном Убуде! Площадь 100 квадратных метров, открытая гостинная, натуральные материалы. Функции умного дома и видовые характеристики! На вилле есть приватный бассейн, который станет вашим личным уголком релаксации с видом на рисовые поля! Выгода приобретения виллы в Убуде очевидна, и застройщик...
Апартаменты за 83 264 евро в Убуде, Индонезия
83 264 €
Апартаменты в Убуде, Индонезия
36 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Эксклюзивный инвестиционный проект семейных апартаментов с развитой инфраструктурой в живописном районе Убуд на острове Бали открывает продажи! Это уникальный шанс открыть для себя мир инвестиций на острове с минимальным порогом входа. Комплекс разработан специально для семейных пар, тут есть всё необходимое для комфортной жизни родителей и...

Востребованные локации не изменились

Основная туристическая инфраструктура Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Первыми активно застраивались известные районы Кута и Семиньяк и в целом полуостров Букит, который находится рядом с международным аэропортом в Денпасаре.

Затем девелоперы обратили внимание на район Чангу, который находится в 10 километрах к северу от Куты. Сейчас и он застроен на 97%, свободных участков на первой линии океана уже нет. Точечные проекты встречаются и в пафосном районе Нуса-Дуа, где недавно проходил международный саммит G20.

Всё чаще девелоперы выбирают новые локации для своих проектов в глубине острова и предлагают жильё для комфортного проживания вдали от шумных тусовок, в полной гармонии с природой.

Одним из них стал район Убуд в нагорной центральной части Бали, который изначально был центром народных ремёсел. Сейчас здесь активно развивается индустрия здорового образа жизни. В Убуде открылись многочисленные центры йоги и медитации, кафе здорового питания.

Читайте также: Путеводитель по острову Бали для потенциальных покупателей недвижимости 
Анастасия Горгиева
директор международных продаж

Сейчас я бы выделила три самых востребованных района среди покупателей: Чангу, несколько районов на юге Бали – Букит (Улувату и Нуса-Дуа), Убуд. 35% всех предложений приходится именно на Чангу, 18% – на Улувату и только 6% на Убуд.

Чангу
Пляжный клуб в Чангу
Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

Самые горячие локации среди покупателей – Чангу, потом идет Букит и Убуд.

Местная недвижимость приносит высокий доход

Недвижимость на Бали считается одной из самых доходных в мире. По оценкам местных экспертов, объём чистой прибыли от продажи квартир, купленных на этапе строительства, через три года составит 44%. При сдаче жилья в аренду вернуть вложения получится в среднем через пять-шесть лет.

Анастасия Горгиева
директор международных продаж

Для объектов на первичном рынке рост цен сильно зависит от цикла реализации. Обычно за полтора года цена вырастает на 30–40%. На вторичном рынке прирост стоимости составляет около 6-7% в год. Аренда жилья на острове очень востребована. По нашим наблюдениям, средний годовой чистый доход составляет 13–15% в зависимости от типа объектов. Для примера, в случае если клиент приобретает объект за $200 тыс., то чистый годовой доход составит $30 тыс.

Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

Аренда на острове Бали очень востребована и имеет сезонность, которая коррелирует с туристической. Сдавать объект можно только через УК с соответствующей лицензией. Доходность от аренды сильно зависит от класса объекта, компактности, локации и прочих факторов.

Согласно расчётам компании Balines Property, арендная доходность объектов разного класса в популярных регионах Бали может принести следующую годовую выручку.

Доходность от аренды на Бали
Доходность объектов разного класса за год в популярных регионах Бали. Источник: Balines Property
Читайте также: Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Правительство Индонезии привлекает инвесторов новыми долгосрочными визами

В 2023 году Индонезия запустила программу ВНЖ в обмен за инвестиции. Визы будут выдаваться иностранцам в качестве основания для получения разрешения на пребывание сроком от пяти до десяти лет. Порог входа для частных лиц $350 тыс. – на эти деньги можно купить гособлигации, акции публичных компаний или открыть депозит в банке.

В октябре 2022 года появилась новая визовая программа «Второй дом», которая позволяет иностранцам оставаться и работать в стране от пяти до десяти лет, при условии что они смогут доказать наличие финансовых активов на сумму не менее 2 млрд индонезийских рупий (около $130 тыс.).

Так что инвесторам доступно множество способов получать финансовую выгоду от своих вложений, при этом делать это можно дистанционно или переехав сюда жить.

Рисовые плантации на Бали
Рисовые плантации рядом с Убудом

Иностранцы могут свободно открывать счета и переводить деньги

Иностранцы могут свободно пользоваться банковскими услугами в Индонезии, даже не имея ВНЖ. У них есть право открывать счета в банках. Россияне могут сделать SWIFT-перевод из банка, не попавшего под санкции.

Оплатить недвижимость в Индонезии можно несколькими способами:

  • SWIFT-перевод на счёт девелопера из банков РФ, которые не находятся под санкциями;
  • через криптовалюту – девелоперы принимают платежи на свои криптокошельки;
  • оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте и последующую конвертацию;
  • иностранцы могут открыть счёт в местном банке и оплатить недвижимость с него.
Анастасия Горгиева
директор международных продаж

Счёт открыть по-прежнему можно, как с ВНЖ, так и без него. Расчёты, как и ранее, осуществляются с помощью международных SWIFT-переводов, оплату в нашей компании можно также сделать наличными в Москве или криптовалютой.

Евгений Жуйков
эксперт по аналитике Бали

Сейчас покупатели осуществляют платежи как с помощью прямого перевода, так и с помощью криптовалюты. Открыть счёт в местном банке не составляет никаких сложностей.

Читайте также: Таиланд, Индонезия... а может, Камбоджа. Чем интересно новое направление в Юго-Восточной Азии

Фото: wikimedia (MahmasahatovaGulmira), Unsplash (Radoslav Bali, Mauro-Fabio Cilurzo, Alfonso giostanov, Josef Holz, Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Индонезия, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Где проще получить второе гражданство
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали
Чёртова дюжина фактов с вебинара Prian
Недвижимость Индонезии и Таиланда – самых популярных стран Юго-Восточной Азии. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Иностранные инвестиции ждут везде
Есть ли риски для российских покупателей?
Таиланд, Индонезия... а может, Камбоджа. Чем интересно новое направление в Юго-Восточной Азии
Внутри есть ещё и видео
Путеводитель по острову Бали для потенциальных покупателей недвижимости
Деньги, визы, районы…

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Индонезии Апартаменты (квартиры) в Индонезии Земельные участки в Индонезии Коммерческая недвижимость в Индонезии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Индонезия»

Где проще получить второе гражданство

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.03.2024
  • 81
  • 29.12.2023
  • 384