Остров Бали одновременно признан самым желанным направлением в мире по версии Booking, лучшей туристической локацией по рейтингу Tripadvisor и одним из самых перспективных регионов для инвестиций по мнению аналитиков Forbes. Итак, чем же привлекателен рынок жилой недвижимости самого знаменитого курортного спота Индонезии?
Экономика Индонезии развивается
Индонезийская экономика – крупнейшая в Юго-Восточной Азии и одна из самых перспективных в мире.
Ключевые показатели
Ежегодный прирост ВВП составляет около 5%. В 2022 году рост экономики Индонезии ускорился до 5,31% – максимума с 2013 года.
В 2023 году восходящий тренд сохраняется: в первом квартале рост ВВП составил 5,03%.
Местная валюта – рупия – стабильна, максимальное колебание по отношению к доллару с 2016 года составило 13%.
Уровень инфляции в Индонезии колеблется в пределах 3–5,5%. Так, в 2022 году она составила около 5%, что заметно ниже, чем в странах Европы и США.
В Индонезии стабильная политическая ситуация. Государство сохраняет нейтралитет в мировых политических вопросах.
Индонезия – четвёртая по населению страна в мире. В 2023 году здесь проживает более 278 миллионов человек.
В среднем каждый месяц остров посещают 500 тыс. туристов. Большинство приезжают из Китая, Индии, Японии, Великобритании и Австралии. А будет больше: в 2023 году Бали занял второе место в мире среди самых популярных туристических направлений по результатам исследования Tripadvisor.
Представление с ритуальным танцем мужчин для туристов
Инфраструктуру острова Бали улучшают
В остров вкладывают деньги с расчётом на долгосрочное развитие.
Главные проекты
В 2022 году завершился масштабный проект реконструкции порта Санур. Новый пассажирский терминал уже начал обслуживать скоростные туристические лодки (спидботы) до островов Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган.
В начале 2024 года власти планируют открыть международную больницу Bali International Hospital, которая предназначена для развития медицинского туризма.
А в 2025 году на Бали откроется тематический парк развлечений от бренда Paramount.
Один из причалов нового порта Санур
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Рынок недвижимости быстро оправился от пандемии
С 2009 по 2019 год рынок недвижимости острова Бали быстро рос на фоне увеличения туристического потока и иностранных инвестиций. Цены на жильё тоже повышались, особенно в таких популярных районах, как Семиньяк, Чангу и Убуд.
Пандемия Covid-19 серьёзно затормозила индустрию гостеприимства и привела к падению цен на недвижимость. Многие застройщики и инвесторы не решались запускать новые проекты, а некоторым даже пришлось приостановить реализацию текущих.
По мере отмены ограничений на поездки в 2021 году рынок недвижимости стал снова оживать, а покупатели, особенно из Азии, вернулись на остров. В 2022-м сектор полностью оправился от пандемии и стал расти ещё более динамично.
Цены на Бали растут быстрее, чем в целом по Индонезии
Исследование, проведённое Банком Индонезии во втором квартале 2023 года, показало, что индекс цен на жильё увеличился на 1,92% за год. Похожий тренд для всей страны сохраняется на протяжении последних нескольких лет.
А вот на популярном среди инвесторов острове цены растут заметно быстрее, особенно на объекты в новых проектах.
Цены выросли. Сейчас они вернулись к доковидным значениям. В последнее время ускорился рост цен на off-plan-проекты и земли в отдельных районах. При этом цена off-plan-недвижимости почти сравнялась с ценой готового аналогичного объекта. Дисконт составляет в среднем 14%.
Спрос на недвижимость растёт
По наблюдениям риелторов, спрос на местные квадратные метры продолжает расти как со стороны иностранцев, так и местных жителей. При этом наблюдается сезонность: основной массив сделок проходит в горячий период, когда на остров приезжает большинство туристов.
Как и иностранцы, местные жители приобретают недвижимость с разными целями: как второй дом и для арендного дохода. При этом внутренние покупатели предпочитают объекты во фрихолд. В то время как 95% сделок с иностранцами проходит в лизхолд.
Правила продажи недвижимости иностранцам
По законам Индонезии, иностранцы не имеют права купить землю в полную собственность, это могут сделать только граждане или местная компания. Существует несколько способов оформить объект: Hak Pakai («право на использование»); Hak Guna («право на строительство») и Hak Sewa («аренда» или leasehold). Подробнее о процедуре сделки читайте здесь.
Строительство на острове набирает обороты
По мере выхода из ковидного кризиса сфера строительства на Бали начала оживать.
За год, по официальным данным, на Бали появилось около 240 новых компаний-застройщиков. Более 85% из них созданы иностранцами. В 2023–2025 годах планируют сдать около 500 тыс. кв. м площадей, это порядка 4800 юнитов. Около 42% всех объектов введут в эксплуатацию в 2025 году, 27% – в 2024 году и 31% – в 2023 году.
Сейчас дефицит ощутим в сегменте апартаментов. А ещё нехватка предложений заметна в сегменте вилл для семей и собственного проживания с двумя и более спальнями. Здесь количество предложений в два раза отстаёт от спроса.
Сейчас наблюдается сезонный дефицит туристической недвижимости в районах Чангу и Букит. Впрочем, судя по планам строительства вилл, к 2025 году объём предложения домов с одной-двумя спальнями в Чангу увеличится на 40–60%. Это, скорее всего, снизит заполняемость и цены. А в Буките вилл с одной-двумя спальнями станет на 10–30% больше, но этот рост будет сконцентрирован в нескольких районах, где сейчас заполняемость достигает 90%. Таким образом, в Буките мы ожидаем в первую очередь закрытия дефицита, на доходность эти новые проекты существенно не повлияют.
Предпочтения инвесторов меняются
Если раньше основной интерес иностранцев был сосредоточен на курортном жилье для краткосрочной сдачи в аренду, то сейчас приоритеты изменились. Покупатели стали искать более просторное и комфортное жильё, которое может подойти для долгосрочной аренды или собственного проживания в случае «зимовки» на острове или релокации.
Мы чувствуем, что появился интерес к более дорогим сегментам жилья. В этом году средний чек увеличился примерно на 15%. Самый частый запрос – инвестиционная недвижимость до $300 тыс. При этом сейчас мы наблюдаем повышение интереса к виллам с тремя спальнями, которые расположены не дальше 500 метров от океана.
В 2023 году средний чек сделки снизился, поэтому девелоперы адаптируют предложение: увеличивается число апартаментов. Средняя площадь уменьшается, качество растёт. В новых проектах отделка гораздо лучше, чем в старых, – это новое требование аудитории.
Примеры объектов недвижимости на Бали
102 754 €
Апартаменты в Убуде, Индонезия
38 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СТАРТ ПРОДАЖ – первая цена!!!
ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ ИНФРАСТРУКТУРНОГО КОМПЛЕКСА АПАРТАМЕНТОВ В ЦЕНТРЕ УБУДА С ПАРЯЩИМИ МОСТАМИ ПОД ГУСТОЙ ЗЕЛЕНЬЮ И АРЕНЕДОЙ НА 60 ЛЕТ!
ГАРАНТИРОВАННАЯ ДОХОДНОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ОТ 12%!!
СРОК СДАЧИ: СЕНТЯБРЬ 2025 ГОДА
ИНДОНЕЗИЯ: БАЛИ: УБУД: ЦЕНТР
ПЛОЩАДИ: 38 м2- 172 м2
СТОИМОСТЬ: 112 000 USD – 330...
Мы поможем Вам подобрать БЕСПЛАТНО объект, организуем безопасную сделку с застройщиком!
Вилла с частным бассейном.
Современная вилла в популярном районе Бингин. На вилле можно создать индивидуальный дизайн интерьера и ландшафтный дизайн.
Две виллы расположены рудом друг с другом и имеют дверь во двор между собой, можно использовать или...
Апартаменты на лучшем острове Бали.
Апартаменты с полной отделкой «под ключ». Первоначальный взнос - 25%. Расположение в самой модной локации, на главной улице Чангу - Бату Болонг.
При перепродаже собственник оплачивает налог на прибыль - 10%.
Пятизвездочный комплекс с уникальной инфраструктурой. В семи минутах от комплекса -...
Современные апартаменты с видом на океан.
Привлекательные апартаменты для инвестиций. Средняя заполняемость острова 70-90%. Туристический сезон - 365 дней. Арендная доходность - 17%.
Окупаемость за 6 лет.
Апартаменты с частной террасой с видом на океан, откуда можно наблюдать красивые рассветы и закаты. Сдача с полной отделкой под ключ....
Апартаменты с видом на джунгли и водопад.
Апартаменты VODOPAD с инвестиционной привлекательностью от 14.3% годовых (долгосрочная аренда); от 17.07% годовых (посуточная аренда).
Полная отделка «под ключ». Рост стоимость после завершения строительства 62%. LEASEHOLD 30 лет + 25 лет с продлением.
Срок сдачи: 2 квартал 2025 года....
Эксклюзивная вилла с гарантированной доходностью.
Среднегодовая доходность от недвижимости — 8-12%.
Вилла спроектирована по самым современным архитектурным решениям, создана с дизайном интерьера и на каждой вилле есть собственный бассейн.
Ультрасовременные виллы на острове Бали созданы для любителей уединения и не слишком удаляясь от...
Уютная и современная вилла для всей семьи и инвестиций.
Вилла с полной дизайнерской отделкой, внутри ощущается вся атмосфера Бали. Вилла сразу готова для заселения. На территории собственный бассейн, озелененная территория. Также закрытая территория, в окружении низких зданий.
Расположение виллы в 10 минутах от популярного пляжа Чангу -...
Апартаменты в самой лучшей локации для комфортной жизни и инвестиций.
Пассивный доход 10-20% годовых.
Апартаменты с полной отделкой «под ключ». До океана всего 10 минут пути.
Апарт-отель построен из 4-х этажей и разделен на 20 секций. Статус апарт-отеля и расположение в «красной зоне» гарантируют инвесторам право...
Роскошная вилла от надежного застройщика.
Вилла расположена в 600 метрах от моря.
Каждая вилла NYANG NYANG RESIDENCE обладает частным бассейном и просторной террасой, где жители могут расслабиться, наслаждаться солнцем и уединением. Это создает идеальные условия для отдыха и развлечений прямо у вашего дома.
Дизайнерская отделка из...
Апартаменты на первой береговой линии океана.
Преимущества для инвестиций: доходность от аренды до 20 000$ в год. Бронирование: депозит 1000$ или эквивалент.
Доступна рассрочка. Владение сроком на 29 лет с возможностью продления.
Единственные апартаменты в уникальном комплексе на Бали. Отделка под ключ и готова к проживанию.
Расположение...
Уютная вилла с садом и бассейном.
ROI 16,45% - окупаемость 6,5 лет. 85% заполняемсоти района.
Беспроцентная рассрочка.
Вила AZORA VILLAS расположена в спокойном и тихом месте, в самом востребованном районе Чангу. Всего 10 минут от океана.
Виллы охраняются. В окружении расположена вся необходимая инфраструктура (магазины, рестораны,...
3-спальная вилла с террасой на крыше
В продаже — строящаяся 3-спальная вилла с террасой на крыше
Площадь объекта — 201 кв.м 2 спальни, 2 этажа + терраса на крыша
Описание объекта:
1-й этаж
Приватный бассейн
Гостиная с PlayStation и smart-TV
Кухня и обеденная зона
Гостевой санузел
Кладовая
2-й этаж
Спальные...
1-спальная вилла с террасой на крыше
В продаже — строящаяся 1-спальная вилла с террасой на крыше
Площадь объекта — 123 кв.м 1 спальня, 2 этажа
Описание объекта:
1-й этаж
Гостиная с PlayStation и smart-TV
Внутренний сад под открытым небом
Кухня и обеденная зона
Гостевой санузел
2-й этаж
Джакузи
Спальная...
Апартаменты 1-спальные
В продаже — строящиеся 1-спальные апартаменты
Площадь объекта — 55 кв.м 1 спальня, 1 этаж
Описание объекта:
Спальная зона с кроватью king size и плазменным телевизором
Место для хранения вещей
Гостиная
Кухня и обеденная зона на 4 персоны
Ванная комната с душевой кабиной
Зелёная зона...
Студия
Площадь объекта — 47,31 кв.м 1 спальня, 0 этаж
Описание объекта:
Спальная зона с кроватью king size
Ванная комната с душевой кабиной
Рабочая зона на 2 персоны и место для хранения вещей
Зона отдыха с выходом в приватный бассейн
Система “умный дом”
Преимущества комплекса:
Тренажёрный зал и зона...
1-спальный пентхаус
В продаже — строящийся 1-спальный пентхаус
Площадь объекта — 152,8 кв.м 1 спальня, 3 этаж + терраса на крыше
Описание объекта:
Просторная спальня с кроватью king-size
Большая ванная комната с душевой и ванной
Гостевой туалет
Место для хранения вещей
Гостиная с плазменным телевизором
Кухня и...
Элитный жилой комплекс в 600 метрах от океана.
Комплекс апартаментов, таунхаусов и вилл. Во всех будут панорамные окна; есть планировки с балконами, собственным садом. Апартаменты, виллы и таунхаусы сдаются с отделкой под ключ, которая включена в стоимость.
Масштабный ЖК Elysium расположен в районе Переренан, который граничит с популярным...
Вилла с частным бассейном.
Рассрочка на 9 месяц. Первоначальный взнос 50%.
Вилла с мебелью премиального качества. Современный дизайн.
Главные преимущества жилого комплекса FIVE OCEANS RESIDENCEв его коммерческой зоне, более 1000 квадратный метров. Здесь большая заполняемость при посуточной аренде, следовательно, высокая доходность для...
Апартаменты в Буките с видом на океан.
Доступна рассрочка. Первоначальный взнос 50%. Идеально как для инвестиций, так и для комфортного проживания.
Доходность от аренды: 30% за период строительства.
Апартаменты с отделкой под ключ. Сильный интерьер с качественной отделкой.
Срок сдачи: 1 квартал 2025г.
Роскошный жилой комплекс Nagaya...
Таунхаус с завораживающей архитектурой.
Рост стоимости аренды увеличивается на 10—15% каждый год. Постоянный рост цен на недвижимость в связи с застройкой туристической зоны. Быстрая окупаемость вложений за 5-7 лет благодаря высокой заполняемости острова.
Функциональный дизайн таунхауса, который завораживает своей архитектурой и...
Основная туристическая инфраструктура Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Первыми активно застраивались известные районы Кута и Семиньяк и в целом полуостров Букит, который находится рядом с международным аэропортом в Денпасаре.
Затем девелоперы обратили внимание на район Чангу, который находится в 10 километрах к северу от Куты. Сейчас и он застроен на 97%, свободных участков на первой линии океана уже нет. Точечные проекты встречаются и в пафосном районе Нуса-Дуа, где недавно проходил международный саммит G20.
Всё чаще девелоперы выбирают новые локации для своих проектов в глубине острова и предлагают жильё для комфортного проживания вдали от шумных тусовок, в полной гармонии с природой.
Одним из них стал район Убуд в нагорной центральной части Бали, который изначально был центром народных ремёсел. Сейчас здесь активно развивается индустрия здорового образа жизни. В Убуде открылись многочисленные центры йоги и медитации, кафе здорового питания.
Сейчас я бы выделила три самых востребованных района среди покупателей: Чангу, несколько районов на юге Бали – Букит (Улувату и Нуса-Дуа), Убуд. 35% всех предложений приходится именно на Чангу, 18% – на Улувату и только 6% на Убуд.
Самые горячие локации среди покупателей – Чангу, потом идет Букит и Убуд.
Местная недвижимость приносит высокий доход
Недвижимость на Бали считается одной из самых доходных в мире. По оценкам местных экспертов, объём чистой прибыли от продажи квартир, купленных на этапе строительства, через три года составит 44%. При сдаче жилья в аренду вернуть вложения получится в среднем через пять-шесть лет.
Для объектов на первичном рынке рост цен сильно зависит от цикла реализации. Обычно за полтора года цена вырастает на 30–40%. На вторичном рынке прирост стоимости составляет около 6-7% в год. Аренда жилья на острове очень востребована. По нашим наблюдениям, средний годовой чистый доход составляет 13–15% в зависимости от типа объектов. Для примера, в случае если клиент приобретает объект за $200 тыс., то чистый годовой доход составит $30 тыс.
Аренда на острове Бали очень востребована и имеет сезонность, которая коррелирует с туристической. Сдавать объект можно только через УК с соответствующей лицензией. Доходность от аренды сильно зависит от класса объекта, компактности, локации и прочих факторов.
Согласно расчётам компании Balines Property, арендная доходность объектов разного класса в популярных регионах Бали может принести следующую годовую выручку.
Доходность объектов разного класса за год в популярных регионах Бали. Источник: Balines Property
Правительство Индонезии привлекает инвесторов новыми долгосрочными визами
В 2023 году Индонезия запустила программу ВНЖ в обмен за инвестиции. Визы будут выдаваться иностранцам в качестве основания для получения разрешения на пребывание сроком от пяти до десяти лет. Порог входа для частных лиц $350 тыс. – на эти деньги можно купить гособлигации, акции публичных компаний или открыть депозит в банке.
В октябре 2022 года появилась новая визовая программа «Второй дом», которая позволяет иностранцам оставаться и работать в стране от пяти до десяти лет, при условии что они смогут доказать наличие финансовых активов на сумму не менее 2 млрд индонезийских рупий (около $130 тыс.).
Так что инвесторам доступно множество способов получать финансовую выгоду от своих вложений, при этом делать это можно дистанционно или переехав сюда жить.
Рисовые плантации рядом с Убудом
Иностранцы могут свободно открывать счета и переводить деньги
Иностранцы могут свободно пользоваться банковскими услугами в Индонезии, даже не имея ВНЖ. У них есть право открывать счета в банках. Россияне могут сделать SWIFT-перевод из банка, не попавшего под санкции.
Оплатить недвижимость в Индонезии можно несколькими способами:
SWIFT-перевод на счёт девелопера из банков РФ, которые не находятся под санкциями;
через криптовалюту – девелоперы принимают платежи на свои криптокошельки;
оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте и последующую конвертацию;
иностранцы могут открыть счёт в местном банке и оплатить недвижимость с него.
Счёт открыть по-прежнему можно, как с ВНЖ, так и без него. Расчёты, как и ранее, осуществляются с помощью международных SWIFT-переводов, оплату в нашей компании можно также сделать наличными в Москве или криптовалютой.
Сейчас покупатели осуществляют платежи как с помощью прямого перевода, так и с помощью криптовалюты. Открыть счёт в местном банке не составляет никаких сложностей.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
