Остров Бали одновременно признан самым желанным направлением в мире по версии Booking, лучшей туристической локацией по рейтингу Tripadvisor и одним из самых перспективных регионов для инвестиций по мнению аналитиков Forbes. Итак, чем же привлекателен рынок жилой недвижимости самого знаменитого курортного спота Индонезии?
Экономика Индонезии развивается
Индонезийская экономика – крупнейшая в Юго-Восточной Азии и одна из самых перспективных в мире.
Ключевые показатели
Ежегодный прирост ВВП составляет около 5%. В 2022 году рост экономики Индонезии ускорился до 5,31% – максимума с 2013 года.
В 2023 году восходящий тренд сохраняется: в первом квартале рост ВВП составил 5,03%.
Местная валюта – рупия – стабильна, максимальное колебание по отношению к доллару с 2016 года составило 13%.
Уровень инфляции в Индонезии колеблется в пределах 3–5,5%. Так, в 2022 году она составила около 5%, что заметно ниже, чем в странах Европы и США.
В Индонезии стабильная политическая ситуация. Государство сохраняет нейтралитет в мировых политических вопросах.
Индонезия – четвёртая по населению страна в мире. В 2023 году здесь проживает более 278 миллионов человек.
В среднем каждый месяц остров посещают 500 тыс. туристов. Большинство приезжают из Китая, Индии, Японии, Великобритании и Австралии. А будет больше: в 2023 году Бали занял второе место в мире среди самых популярных туристических направлений по результатам исследования Tripadvisor.
Представление с ритуальным танцем мужчин для туристов
Инфраструктуру острова Бали улучшают
В остров вкладывают деньги с расчётом на долгосрочное развитие.
Главные проекты
В 2022 году завершился масштабный проект реконструкции порта Санур. Новый пассажирский терминал уже начал обслуживать скоростные туристические лодки (спидботы) до островов Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган.
В начале 2024 года власти планируют открыть международную больницу Bali International Hospital, которая предназначена для развития медицинского туризма.
А в 2025 году на Бали откроется тематический парк развлечений от бренда Paramount.
Один из причалов нового порта Санур
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Рынок недвижимости быстро оправился от пандемии
С 2009 по 2019 год рынок недвижимости острова Бали быстро рос на фоне увеличения туристического потока и иностранных инвестиций. Цены на жильё тоже повышались, особенно в таких популярных районах, как Семиньяк, Чангу и Убуд.
Пандемия Covid-19 серьёзно затормозила индустрию гостеприимства и привела к падению цен на недвижимость. Многие застройщики и инвесторы не решались запускать новые проекты, а некоторым даже пришлось приостановить реализацию текущих.
По мере отмены ограничений на поездки в 2021 году рынок недвижимости стал снова оживать, а покупатели, особенно из Азии, вернулись на остров. В 2022-м сектор полностью оправился от пандемии и стал расти ещё более динамично.
Цены на Бали растут быстрее, чем в целом по Индонезии
Исследование, проведённое Банком Индонезии во втором квартале 2023 года, показало, что индекс цен на жильё увеличился на 1,92% за год. Похожий тренд для всей страны сохраняется на протяжении последних нескольких лет.
А вот на популярном среди инвесторов острове цены растут заметно быстрее, особенно на объекты в новых проектах.
Цены выросли. Сейчас они вернулись к доковидным значениям. В последнее время ускорился рост цен на off-plan-проекты и земли в отдельных районах. При этом цена off-plan-недвижимости почти сравнялась с ценой готового аналогичного объекта. Дисконт составляет в среднем 14%.
Спрос на недвижимость растёт
По наблюдениям риелторов, спрос на местные квадратные метры продолжает расти как со стороны иностранцев, так и местных жителей. При этом наблюдается сезонность: основной массив сделок проходит в горячий период, когда на остров приезжает большинство туристов.
Как и иностранцы, местные жители приобретают недвижимость с разными целями: как второй дом и для арендного дохода. При этом внутренние покупатели предпочитают объекты во фрихолд. В то время как 95% сделок с иностранцами проходит в лизхолд.
Правила продажи недвижимости иностранцам
По законам Индонезии, иностранцы не имеют права купить землю в полную собственность, это могут сделать только граждане или местная компания. Существует несколько способов оформить объект: Hak Pakai («право на использование»); Hak Guna («право на строительство») и Hak Sewa («аренда» или leasehold). Подробнее о процедуре сделки читайте здесь.
Строительство на острове набирает обороты
По мере выхода из ковидного кризиса сфера строительства на Бали начала оживать.
За год, по официальным данным, на Бали появилось около 240 новых компаний-застройщиков. Более 85% из них созданы иностранцами. В 2023–2025 годах планируют сдать около 500 тыс. кв. м площадей, это порядка 4800 юнитов. Около 42% всех объектов введут в эксплуатацию в 2025 году, 27% – в 2024 году и 31% – в 2023 году.
Сейчас дефицит ощутим в сегменте апартаментов. А ещё нехватка предложений заметна в сегменте вилл для семей и собственного проживания с двумя и более спальнями. Здесь количество предложений в два раза отстаёт от спроса.
Сейчас наблюдается сезонный дефицит туристической недвижимости в районах Чангу и Букит. Впрочем, судя по планам строительства вилл, к 2025 году объём предложения домов с одной-двумя спальнями в Чангу увеличится на 40–60%. Это, скорее всего, снизит заполняемость и цены. А в Буките вилл с одной-двумя спальнями станет на 10–30% больше, но этот рост будет сконцентрирован в нескольких районах, где сейчас заполняемость достигает 90%. Таким образом, в Буките мы ожидаем в первую очередь закрытия дефицита, на доходность эти новые проекты существенно не повлияют.
Предпочтения инвесторов меняются
Если раньше основной интерес иностранцев был сосредоточен на курортном жилье для краткосрочной сдачи в аренду, то сейчас приоритеты изменились. Покупатели стали искать более просторное и комфортное жильё, которое может подойти для долгосрочной аренды или собственного проживания в случае «зимовки» на острове или релокации.
Мы чувствуем, что появился интерес к более дорогим сегментам жилья. В этом году средний чек увеличился примерно на 15%. Самый частый запрос – инвестиционная недвижимость до $300 тыс. При этом сейчас мы наблюдаем повышение интереса к виллам с тремя спальнями, которые расположены не дальше 500 метров от океана.
В 2023 году средний чек сделки снизился, поэтому девелоперы адаптируют предложение: увеличивается число апартаментов. Средняя площадь уменьшается, качество растёт. В новых проектах отделка гораздо лучше, чем в старых, – это новое требование аудитории.
Примеры объектов недвижимости на Бали
199 228 €
Вилла в Нуса Дуа, Индонезия
130 м23
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ИЗЯЩНАЯ ТРЕХСПАЛЬНАЯ ВИЛЛА В НУСА-ДУА СО СТАБИЛЬНЫМ И ВЫСОКИМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
СРОК СДАЧИ: 12.2025
ИНДОНЕЗИЯ: БАЛИ:...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
КОМПЛЕКС ЭЛИТНЫХ ВИЛЛ В ПЕРЕРЕНАНЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ОКЕАН!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
* лизхолд до 2048 года с возможностью продления
СРОК СДАЧИ:...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Приватная вилла 4 спальни для большой семьи
Вилла расположена в тихом районе Керобокан. Эта великолепная городская вилла располагает 4 удобными, уютными и стильными спальнями с шикарными ванными комнатами, из спален открывается потрясающий вид на бассейн, они полностью обставлены с большим вкусом качественной и надежной мебелью, прекрасно...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Комплекс вилл с уникальным японским дизайном изогнутых крыш
Японские квартал - это гармоничное сочетание японского минимализма и балтийской элегантности, состоящее из девяти вилл, спроектированных архитектурным бюро, получившим рейтинг AD100. Каждая вилла - это шедевр, в котором культура сочетается с комфортом, предлагая безмятежные...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Расположенная среди пышных тропических садов, вилла с тремя спальнями - это рай для отдыха. Расположенная на участке площадью 1,6 сотки с бассейном, выложенным белой плиткой, утопленная гостиная - идеальное место для отдыха. Эта вилла - мечта инвесторов Airbnb. В просторной спальне установлена кровать размера "king-size". С видом на...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Приватная вилла 4 спальни для большой семьи
Вилла расположена в тихом районе Керобокан. Эта великолепная городская вилла располагает 4 удобными, уютными и стильными спальнями с шикарными ванными комнатами, из спален открывается потрясающий вид на бассейн, они полностью обставлены с большим вкусом качественной и надежной мебелью, прекрасно...
Построенная вилла, идеально подходящая для семей и сдачи в аренду. Проект предусмотрел игровую зону для детей на каждый вилле, система "Безопасный дом", с функцией блокировки дверей, ограждения бассейна и заглушки для розеток. Имеется детский сад и школа в пешей доступности. Также предоставляется возможность управляющей компании с...
Dreamland View Villa #3 – вилла с частным бассейном в Улувату!
Бали, Индонезия | Freehold | Готовый объект!
Современная вилла премиум-класса в одном из самых престижных районов Бали – идеальный вариант для жизни, отдыха или инвестиций.
Основные характеристики:
Площадь застройки: 140 м²
Площадь участка: 165 м²...
TAVA Villas & Suites – роскошный комплекс в Джимбаране, Бали!
Современные виллы с частными бассейнами | Доходность до 15% годовых!
Элитный комплекс в средиземноморско-тропическом стиле с видом на статую Гаруды Вишну Кенчана (GWK). Идеальный баланс приватности, сервиса премиум-класса и близости к инфраструктуре.
Удобства: частный...
TAVA Villas & Suites – роскошный комплекс в Джимбаране, Бали!
Современные виллы с частными бассейнами | Доходность до 15% годовых!
Элитный комплекс в средиземноморско-тропическом стиле с видом на статую Гаруды Вишну Кенчана (GWK). Идеальный баланс приватности, сервиса премиум-класса и близости к инфраструктуре.
Удобства: частный...
TAVA Villas & Suites – роскошный комплекс в Джимбаране, Бали!
Современные виллы с частными бассейнами | Доходность до 15% годовых!
Элитный комплекс в средиземноморско-тропическом стиле с видом на статую Гаруды Вишну Кенчана (GWK). Идеальный баланс приватности, сервиса премиум-класса и близости к инфраструктуре.
Удобства: частный...
Новая современная вилла в Падонане!
Этот уютный двухэтажный дом идеально подходит для тех, кто ценит баланс между спокойствием тропической жизни и доступностью инфраструктуры Чангу. Вилла построена с вниманием к деталям и предлагает:
- 1 просторную спальню с гардеробной
- 2 современные ванные комнаты (душ + горячая вода)
- Полностью...
Вилла в Чангу (Padonan) – уютный дом у рисовых полей!
Идеальный вариант для долгосрочного проживания в сердце Чангу!
Компактная, но продуманная 1-спальная вилла с бассейном, расположенная в тихом районе Padonan – вдали от шума, но в шаге от главных точек притяжения Чангу. Вид на рисовые поля, полная приватность и все необходимое...
Вилла у пляжа Karma Beach – ваш кусочек рая на Бали!
Современная 2-спальная вилла в эксклюзивном комплексе – 65% готовности, сдача уже в августе!
Успейте купить последний юнит по такой цене с возможностью продления аренды до 35 лет!
О вилле:
Площадь: 137 м² + участок 164 м²
Спальни: 2 (возможна перепланировка)...
Современная 3-спальная вилла FREEHOLD в Унгасане – 2024 год постройки!
Новая вилла в престижном районе Унгасана – это стиль, комфорт и выгодная инвестиция!
О вилле:
Фрихолд (полное владение) – $230,000
Год постройки: 2024 (абсолютно новая!)
Площадь участка: 200 м²
Площадь здания: 140 м² (2 этажа)...
Уютная 2-спальная вилла в Денпасаре – рядом с Кутой!
Компактная и стильная вилла в 5 минутах от Куты – отличный вариант для первой недвижимости на Бали или доходного актива по привлекательной цене!
О вилле:
Формат владения: Leasehold 22 года
Площадь участка: 65 м²
Площадь здания: 50 м²
Спальни: 2
Ванная: 1...
Современная 2-спальная вилла в Семиньяке – стиль и выгодное расположение!
Новая вилла в комплексе – идеальный вариант для тех, кто хочет жить в эпицентре событий Семиньяка, но с видами на рисовые поля и приватной атмосферой.
О вилле:
Формат владения: Leasehold 15 лет – $199,000
Площадь участка: 108 м²
Площадь...
Эксклюзивная вилла на пляже Кедунгу – ваш личный уголок у океана!
Совершенно новая 2-спальная вилла (2025 г.) – идеальное сочетание современного дизайна, премиального комфорта и инвестиционной привлекательности. Здесь каждая деталь создана для наслаждения жизнью у моря.
О вилле:
Площадь: 165 м² (2 этажа) + участок 110...
Современный жилой комплекс премиум-класса OASIS III!
В самом сердце Беравы - в самой востребованной локации среди экспатов и инвесторов!
Панорамные виды на океан!
Полная меблировка и техника премиум-класса!
Удобства: просторные спальни с рабочей зоной, кухня с техникой Bosch/Smeg, умные замки и система безопасности, бассейн на крыше с...
Резидентские апартаменты в одной минуте от пляжа.
Первоначальный взнос - 50%.
Лизхолд 29 лет на руки + 30 лет продление.
Гарантия на строительство - 5 лет.
Апартаменты с видом на океан. Полная отделка "под ключ".
Инфраструктура комплекса: большой бассейн, бар и лаунж на крыше с видом на закат, спортзал, ресторан, паркинг....
Основная туристическая инфраструктура Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Первыми активно застраивались известные районы Кута и Семиньяк и в целом полуостров Букит, который находится рядом с международным аэропортом в Денпасаре.
Затем девелоперы обратили внимание на район Чангу, который находится в 10 километрах к северу от Куты. Сейчас и он застроен на 97%, свободных участков на первой линии океана уже нет. Точечные проекты встречаются и в пафосном районе Нуса-Дуа, где недавно проходил международный саммит G20.
Всё чаще девелоперы выбирают новые локации для своих проектов в глубине острова и предлагают жильё для комфортного проживания вдали от шумных тусовок, в полной гармонии с природой.
Одним из них стал район Убуд в нагорной центральной части Бали, который изначально был центром народных ремёсел. Сейчас здесь активно развивается индустрия здорового образа жизни. В Убуде открылись многочисленные центры йоги и медитации, кафе здорового питания.
Сейчас я бы выделила три самых востребованных района среди покупателей: Чангу, несколько районов на юге Бали – Букит (Улувату и Нуса-Дуа), Убуд. 35% всех предложений приходится именно на Чангу, 18% – на Улувату и только 6% на Убуд.
Самые горячие локации среди покупателей – Чангу, потом идет Букит и Убуд.
Местная недвижимость приносит высокий доход
Недвижимость на Бали считается одной из самых доходных в мире. По оценкам местных экспертов, объём чистой прибыли от продажи квартир, купленных на этапе строительства, через три года составит 44%. При сдаче жилья в аренду вернуть вложения получится в среднем через пять-шесть лет.
Для объектов на первичном рынке рост цен сильно зависит от цикла реализации. Обычно за полтора года цена вырастает на 30–40%. На вторичном рынке прирост стоимости составляет около 6-7% в год. Аренда жилья на острове очень востребована. По нашим наблюдениям, средний годовой чистый доход составляет 13–15% в зависимости от типа объектов. Для примера, в случае если клиент приобретает объект за $200 тыс., то чистый годовой доход составит $30 тыс.
Аренда на острове Бали очень востребована и имеет сезонность, которая коррелирует с туристической. Сдавать объект можно только через УК с соответствующей лицензией. Доходность от аренды сильно зависит от класса объекта, компактности, локации и прочих факторов.
Согласно расчётам компании Balines Property, арендная доходность объектов разного класса в популярных регионах Бали может принести следующую годовую выручку.
Доходность объектов разного класса за год в популярных регионах Бали. Источник: Balines Property
Правительство Индонезии привлекает инвесторов новыми долгосрочными визами
В 2023 году Индонезия запустила программу ВНЖ в обмен за инвестиции. Визы будут выдаваться иностранцам в качестве основания для получения разрешения на пребывание сроком от пяти до десяти лет. Порог входа для частных лиц $350 тыс. – на эти деньги можно купить гособлигации, акции публичных компаний или открыть депозит в банке.
В октябре 2022 года появилась новая визовая программа «Второй дом», которая позволяет иностранцам оставаться и работать в стране от пяти до десяти лет, при условии что они смогут доказать наличие финансовых активов на сумму не менее 2 млрд индонезийских рупий (около $130 тыс.).
Так что инвесторам доступно множество способов получать финансовую выгоду от своих вложений, при этом делать это можно дистанционно или переехав сюда жить.
Рисовые плантации рядом с Убудом
Иностранцы могут свободно открывать счета и переводить деньги
Иностранцы могут свободно пользоваться банковскими услугами в Индонезии, даже не имея ВНЖ. У них есть право открывать счета в банках. Россияне могут сделать SWIFT-перевод из банка, не попавшего под санкции.
Оплатить недвижимость в Индонезии можно несколькими способами:
SWIFT-перевод на счёт девелопера из банков РФ, которые не находятся под санкциями;
через криптовалюту – девелоперы принимают платежи на свои криптокошельки;
оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте и последующую конвертацию;
иностранцы могут открыть счёт в местном банке и оплатить недвижимость с него.
Счёт открыть по-прежнему можно, как с ВНЖ, так и без него. Расчёты, как и ранее, осуществляются с помощью международных SWIFT-переводов, оплату в нашей компании можно также сделать наличными в Москве или криптовалютой.
Сейчас покупатели осуществляют платежи как с помощью прямого перевода, так и с помощью криптовалюты. Открыть счёт в местном банке не составляет никаких сложностей.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
