Остров Бали одновременно признан самым желанным направлением в мире по версии Booking, лучшей туристической локацией по рейтингу Tripadvisor и одним из самых перспективных регионов для инвестиций по мнению аналитиков Forbes. Итак, чем же привлекателен рынок жилой недвижимости самого знаменитого курортного спота Индонезии?
Экономика Индонезии развивается
Индонезийская экономика – крупнейшая в Юго-Восточной Азии и одна из самых перспективных в мире.
Ключевые показатели
Ежегодный прирост ВВП составляет около 5%. В 2022 году рост экономики Индонезии ускорился до 5,31% – максимума с 2013 года.
В 2023 году восходящий тренд сохраняется: в первом квартале рост ВВП составил 5,03%.
Местная валюта – рупия – стабильна, максимальное колебание по отношению к доллару с 2016 года составило 13%.
Уровень инфляции в Индонезии колеблется в пределах 3–5,5%. Так, в 2022 году она составила около 5%, что заметно ниже, чем в странах Европы и США.
В Индонезии стабильная политическая ситуация. Государство сохраняет нейтралитет в мировых политических вопросах.
Индонезия – четвёртая по населению страна в мире. В 2023 году здесь проживает более 278 миллионов человек.
В среднем каждый месяц остров посещают 500 тыс. туристов. Большинство приезжают из Китая, Индии, Японии, Великобритании и Австралии. А будет больше: в 2023 году Бали занял второе место в мире среди самых популярных туристических направлений по результатам исследования Tripadvisor.
Представление с ритуальным танцем мужчин для туристов
Инфраструктуру острова Бали улучшают
В остров вкладывают деньги с расчётом на долгосрочное развитие.
Главные проекты
В 2022 году завершился масштабный проект реконструкции порта Санур. Новый пассажирский терминал уже начал обслуживать скоростные туристические лодки (спидботы) до островов Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган.
В начале 2024 года власти планируют открыть международную больницу Bali International Hospital, которая предназначена для развития медицинского туризма.
А в 2025 году на Бали откроется тематический парк развлечений от бренда Paramount.
Один из причалов нового порта Санур
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Рынок недвижимости быстро оправился от пандемии
С 2009 по 2019 год рынок недвижимости острова Бали быстро рос на фоне увеличения туристического потока и иностранных инвестиций. Цены на жильё тоже повышались, особенно в таких популярных районах, как Семиньяк, Чангу и Убуд.
Пандемия Covid-19 серьёзно затормозила индустрию гостеприимства и привела к падению цен на недвижимость. Многие застройщики и инвесторы не решались запускать новые проекты, а некоторым даже пришлось приостановить реализацию текущих.
По мере отмены ограничений на поездки в 2021 году рынок недвижимости стал снова оживать, а покупатели, особенно из Азии, вернулись на остров. В 2022-м сектор полностью оправился от пандемии и стал расти ещё более динамично.
Цены на Бали растут быстрее, чем в целом по Индонезии
Исследование, проведённое Банком Индонезии во втором квартале 2023 года, показало, что индекс цен на жильё увеличился на 1,92% за год. Похожий тренд для всей страны сохраняется на протяжении последних нескольких лет.
А вот на популярном среди инвесторов острове цены растут заметно быстрее, особенно на объекты в новых проектах.
Цены выросли. Сейчас они вернулись к доковидным значениям. В последнее время ускорился рост цен на off-plan-проекты и земли в отдельных районах. При этом цена off-plan-недвижимости почти сравнялась с ценой готового аналогичного объекта. Дисконт составляет в среднем 14%.
Спрос на недвижимость растёт
По наблюдениям риелторов, спрос на местные квадратные метры продолжает расти как со стороны иностранцев, так и местных жителей. При этом наблюдается сезонность: основной массив сделок проходит в горячий период, когда на остров приезжает большинство туристов.
Как и иностранцы, местные жители приобретают недвижимость с разными целями: как второй дом и для арендного дохода. При этом внутренние покупатели предпочитают объекты во фрихолд. В то время как 95% сделок с иностранцами проходит в лизхолд.
Правила продажи недвижимости иностранцам
По законам Индонезии, иностранцы не имеют права купить землю в полную собственность, это могут сделать только граждане или местная компания. Существует несколько способов оформить объект: Hak Pakai («право на использование»); Hak Guna («право на строительство») и Hak Sewa («аренда» или leasehold). Подробнее о процедуре сделки читайте здесь.
Строительство на острове набирает обороты
По мере выхода из ковидного кризиса сфера строительства на Бали начала оживать.
За год, по официальным данным, на Бали появилось около 240 новых компаний-застройщиков. Более 85% из них созданы иностранцами. В 2023–2025 годах планируют сдать около 500 тыс. кв. м площадей, это порядка 4800 юнитов. Около 42% всех объектов введут в эксплуатацию в 2025 году, 27% – в 2024 году и 31% – в 2023 году.
Сейчас дефицит ощутим в сегменте апартаментов. А ещё нехватка предложений заметна в сегменте вилл для семей и собственного проживания с двумя и более спальнями. Здесь количество предложений в два раза отстаёт от спроса.
Сейчас наблюдается сезонный дефицит туристической недвижимости в районах Чангу и Букит. Впрочем, судя по планам строительства вилл, к 2025 году объём предложения домов с одной-двумя спальнями в Чангу увеличится на 40–60%. Это, скорее всего, снизит заполняемость и цены. А в Буките вилл с одной-двумя спальнями станет на 10–30% больше, но этот рост будет сконцентрирован в нескольких районах, где сейчас заполняемость достигает 90%. Таким образом, в Буките мы ожидаем в первую очередь закрытия дефицита, на доходность эти новые проекты существенно не повлияют.
Предпочтения инвесторов меняются
Если раньше основной интерес иностранцев был сосредоточен на курортном жилье для краткосрочной сдачи в аренду, то сейчас приоритеты изменились. Покупатели стали искать более просторное и комфортное жильё, которое может подойти для долгосрочной аренды или собственного проживания в случае «зимовки» на острове или релокации.
Мы чувствуем, что появился интерес к более дорогим сегментам жилья. В этом году средний чек увеличился примерно на 15%. Самый частый запрос – инвестиционная недвижимость до $300 тыс. При этом сейчас мы наблюдаем повышение интереса к виллам с тремя спальнями, которые расположены не дальше 500 метров от океана.
В 2023 году средний чек сделки снизился, поэтому девелоперы адаптируют предложение: увеличивается число апартаментов. Средняя площадь уменьшается, качество растёт. В новых проектах отделка гораздо лучше, чем в старых, – это новое требование аудитории.
Примеры объектов недвижимости на Бали
260 000 €
Земля в Убуде, Индонезия
1000 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Земля в Убуде, Бали — Розовая зона (для туризма и строительства вилл)
Продается участок ровной земли площадью 1000 м² с удобным подъездом для автомобилей, расположенный рядом с районом Nyuh Kuning — одним из самых красивых и культурных мест Убуда, окруженным кафе, йога-студиями, ресторанами и тропической природой.
Всего...
Villa Hacienda — ваш дом и бизнес “под ключ” на Бали!
У нас имеются все разрешения на строительство, а также все официальные документы, необходимые для легальной сдачи виллы в аренду.
Мы также помогаем организовать полное управление виллой, которое вы сможете легко контролировать самостоятельно и с полной прозрачностью. Это...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ИЗУМИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС БИТИКОВ-ВИЛЛ НА БЕРЕГУ ОКЕАНА С ОГРОМНЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
ДАТА СДАЧИ: 3 КВАРТАЛ 2026
ИНДОНЕЗИЯ:...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЗАКРЫТВЫЙ ПРЕСЕЙЛ ЭКСКЛЮЗИВНОГО ПРОЕКТА В УБУДЕ! КОЛИЧСТВО .Y ЮНИТОВ ОГРАНИЧЕНО!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.УБУД.СЧАСТЬЕ!
ПЕРВЫЙ ПРЕМИАЛЬНЫЙ СЕМЕЙНЫЙ КУРОРТ УРОВНЯ ЧЕТЫРЕ ЗВЕЗДЫ В УБУДЕ С ВЫСОКОКЛАССНЫМ ОТЕЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ!
*Забронируйте цену и станьте частью проекта,...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ПОТРЯСАЮЩИЙ КОМПЛЕКС АПАРТАМЕНТОВ И СТУДИЙ В САМОЙ ЛУЧШЕЙ СЕРФЕРСКОЙ ЛОКАЦИИ В КЕДУНГУ!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
ДАТА СДАЧИ: 3 КВАРТАЛ 2026...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ИЗУМИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС НА БАЛИ СО ВСЕМИ УДОБСТВАМИ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ДО ЦЕНТРА УБУДА!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
ДАТА СДАЧИ: 3 КВАРТАЛ 2027...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ЭКСКЮЗИВНЫЙ КОМПЛЕКС ТАУНХАУСОВ В КУЛЬТОВОЙ ЛОКАЦИИ БАЛИ В ПАРЕ МИНУТ ХОДЬБЫ ДО ПЛЯЖА!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
ОБЪЕКТ: СДАН
ИНДОНЕЗИЯ: БАЛИ: БЕРАВА...
Просторная вилла с 3 спальнями на Бали — возможность Freehold или Leasehold!
Эта стильная двухэтажная вилла создана для комфортной жизни и стабильных инвестиций. Благодаря продуманной архитектуре и использованию качественных материалов, объект идеально подойдёт как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду.
На участке 200...
Виллы у океана в Cemagi - готовы к заселению!
Эксклюзивное предложение: полностью меблированные виллы с участками 150 м² каждая в 150 м от пляжа!
Характеристики вилл:
Спальни: 2
Ванные: 2
Кладовая: 1
Участок: 150 м²
Парковка: навес для машины
Меблировка: полная (включая технику)
Расположение:
- пляж Cemagi - 150 м;...
Ультрасовременная вилла в новом комплексе с видом на океан. Отличный вариант для инвестиций с высокой доходностью от аренды (ROI 15-18%).
Вилла создана для комфортного постоянного проживания с полной отделкой «под ключ». Современная система «умный дом». Лучшая локация в самом популярном районе Чангу. Расстояние до...
Эксклюзивный комплекс ANTA OASIS в трех минутах от океана.
Прогнозируемая доходность до 15%
Форма собственности: Leasehold 30+20 лет
Сдача комплекса: 4 квартал 2026 г. Район: Букит.
Апартаменты с панорамным остеклением. Мебель и техника.
Инфраструктура:
- 2 ресторана и бар с панорамными видами
- SPA-центр
- Современный фитнес-зал...
Современные апартаменты с 1 спальней в комплексе Aster, Чангу (Бали)
Просторные и полностью меблированные 1-комнатные апартаменты в новом комплексе Aster — это идеальный вариант для личного проживания или инвестиций с высокой доходностью. Расположены в самом сердце Чангу, всего в двух минутах от пляжа Batu Bolong и всех главных локаций...
Prana Virgin Beach – комплекс вилл у нетронутого пляжа Virgin Beach, Восточный Бали!
Представляем уникальный проект Prana Virgin Beach, расположенный на живописном восточном побережье Бали, в районе Карангасем. Комплекс объединяет современную архитектуру, курортную инфраструктуру и нетронутую природную красоту этого региона.
Идеальное...
Современные апартаменты с 1 спальней в Чангу!
Просторные апартаменты с 1 спальней в самом востребованном районе острова — Чангу. Идеальный вариант для жизни, отдыха или стабильных инвестиций с высоким арендным потенциалом.
Характеристики объекта:
Локация: Canggu, Бали
Площадь: 52 м²
Этаж: 2-й
Статус: объект сдан, полностью...
Prana Virgin Beach – комплекс вилл у нетронутого пляжа Virgin Beach, Восточный Бали!
Представляем уникальный проект Prana Virgin Beach, расположенный на живописном восточном побережье Бали, в районе Карангасем. Комплекс объединяет современную архитектуру, курортную инфраструктуру и нетронутую природную красоту этого региона.
Идеальное...
Современные 2-спальные виллы рядом с пляжем Бату Белиг (Бали)!
Представляем новый проект стильных вилл с 2 спальнями в престижном районе Бату Белиг — идеальное сочетание современного дизайна, функциональности и выгодных инвестиционных условий. Каждая вилла полностью готова к заселению и расположена всего в нескольких минутах от пляжа....
Complex 9 – Volcano — апартаменты и виллы с видом на природу Бали
Новый проект Complex 9 – Volcano предлагает современное жильё в уникальной локации острова. Здесь сочетаются комфорт, продуманный дизайн и инвестиционные преимущества.
Форматы недвижимости:
Апартаменты с 1 спальней.
Апартаменты с 2 спальнями.
Виллы с 2...
TAVA Villas & Suites – роскошный комплекс в Джимбаране, Бали!
Современные виллы с частными бассейнами | Доходность до 15% годовых!
Элитный комплекс в средиземноморско-тропическом стиле с видом на статую Гаруды Вишну Кенчана (GWK). Идеальный баланс приватности, сервиса премиум-класса и близости к инфраструктуре.
Удобства: частный...
Вилла в Чангу (Padonan) – уютный дом у рисовых полей!
Идеальный вариант для долгосрочного проживания в сердце Чангу!
Компактная, но продуманная 1-спальная вилла с бассейном, расположенная в тихом районе Padonan – вдали от шума, но в шаге от главных точек притяжения Чангу. Вид на рисовые поля, полная приватность и все необходимое...
Современная 2-спальная вилла в Убуде – новостройка 2025 года!
Стильная вилла с бассейном и руфтопом в тихом районе Убуда – отличная инвестиция или уютный дом для жизни среди рисовых полей.
О вилле:
Формат владения: Leasehold 20 лет ($220,000)
Готовность: Сентябрь 2025 (осталось ~5 месяцев)
Площадь участка: 250 м²...
Основная туристическая инфраструктура Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Первыми активно застраивались известные районы Кута и Семиньяк и в целом полуостров Букит, который находится рядом с международным аэропортом в Денпасаре.
Затем девелоперы обратили внимание на район Чангу, который находится в 10 километрах к северу от Куты. Сейчас и он застроен на 97%, свободных участков на первой линии океана уже нет. Точечные проекты встречаются и в пафосном районе Нуса-Дуа, где недавно проходил международный саммит G20.
Всё чаще девелоперы выбирают новые локации для своих проектов в глубине острова и предлагают жильё для комфортного проживания вдали от шумных тусовок, в полной гармонии с природой.
Одним из них стал район Убуд в нагорной центральной части Бали, который изначально был центром народных ремёсел. Сейчас здесь активно развивается индустрия здорового образа жизни. В Убуде открылись многочисленные центры йоги и медитации, кафе здорового питания.
Сейчас я бы выделила три самых востребованных района среди покупателей: Чангу, несколько районов на юге Бали – Букит (Улувату и Нуса-Дуа), Убуд. 35% всех предложений приходится именно на Чангу, 18% – на Улувату и только 6% на Убуд.
Самые горячие локации среди покупателей – Чангу, потом идет Букит и Убуд.
Местная недвижимость приносит высокий доход
Недвижимость на Бали считается одной из самых доходных в мире. По оценкам местных экспертов, объём чистой прибыли от продажи квартир, купленных на этапе строительства, через три года составит 44%. При сдаче жилья в аренду вернуть вложения получится в среднем через пять-шесть лет.
Для объектов на первичном рынке рост цен сильно зависит от цикла реализации. Обычно за полтора года цена вырастает на 30–40%. На вторичном рынке прирост стоимости составляет около 6-7% в год. Аренда жилья на острове очень востребована. По нашим наблюдениям, средний годовой чистый доход составляет 13–15% в зависимости от типа объектов. Для примера, в случае если клиент приобретает объект за $200 тыс., то чистый годовой доход составит $30 тыс.
Аренда на острове Бали очень востребована и имеет сезонность, которая коррелирует с туристической. Сдавать объект можно только через УК с соответствующей лицензией. Доходность от аренды сильно зависит от класса объекта, компактности, локации и прочих факторов.
Согласно расчётам компании Balines Property, арендная доходность объектов разного класса в популярных регионах Бали может принести следующую годовую выручку.
Доходность объектов разного класса за год в популярных регионах Бали. Источник: Balines Property
Правительство Индонезии привлекает инвесторов новыми долгосрочными визами
В 2023 году Индонезия запустила программу ВНЖ в обмен за инвестиции. Визы будут выдаваться иностранцам в качестве основания для получения разрешения на пребывание сроком от пяти до десяти лет. Порог входа для частных лиц $350 тыс. – на эти деньги можно купить гособлигации, акции публичных компаний или открыть депозит в банке.
В октябре 2022 года появилась новая визовая программа «Второй дом», которая позволяет иностранцам оставаться и работать в стране от пяти до десяти лет, при условии что они смогут доказать наличие финансовых активов на сумму не менее 2 млрд индонезийских рупий (около $130 тыс.).
Так что инвесторам доступно множество способов получать финансовую выгоду от своих вложений, при этом делать это можно дистанционно или переехав сюда жить.
Рисовые плантации рядом с Убудом
Иностранцы могут свободно открывать счета и переводить деньги
Иностранцы могут свободно пользоваться банковскими услугами в Индонезии, даже не имея ВНЖ. У них есть право открывать счета в банках. Россияне могут сделать SWIFT-перевод из банка, не попавшего под санкции.
Оплатить недвижимость в Индонезии можно несколькими способами:
SWIFT-перевод на счёт девелопера из банков РФ, которые не находятся под санкциями;
через криптовалюту – девелоперы принимают платежи на свои криптокошельки;
оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте и последующую конвертацию;
иностранцы могут открыть счёт в местном банке и оплатить недвижимость с него.
Счёт открыть по-прежнему можно, как с ВНЖ, так и без него. Расчёты, как и ранее, осуществляются с помощью международных SWIFT-переводов, оплату в нашей компании можно также сделать наличными в Москве или криптовалютой.
Сейчас покупатели осуществляют платежи как с помощью прямого перевода, так и с помощью криптовалюты. Открыть счёт в местном банке не составляет никаких сложностей.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
