Ограничения, связанные в первую очередь с переводом средств, существенно сократили инвестиционную карту мира для россиян и белорусов. Одним из «нетронутых» направлений остаются рынки Юго-Восточной Азии. В первую очередь – туристические регионы мирового масштаба. Индонезийский остров Бали один из них: второе после Дубая место в рейтинге самых популярных направлений от Tripadvisor. Комментирует директор департамента международных инвестиций Intermark Real Estate Екатерина Орлова.
Факт 1
Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.
В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.
Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.
Факт 2
Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.
На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.
С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Факт 3
На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.
Факт 4
С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.
Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.
Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%
Факт 5
Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.
Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.
Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».
Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.
Примеры объектов недвижимости на Бали
189 204 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
60 м²321
Готовый премиальный апарт-комплекс в сердце Чангу, в 1 минуте ходьбы от пляжа. Всего 62 юнита площадью 40–60 м² с 1 и 2 спальнями. Все апартаменты сдаются полностью меблированными и оснащенными под ключ с панорамными окнами, видами на океан или вулкан, использованием натурального дерева и камня. Управление осуществляется in-house через...
Intermark Global
279 505 €
Вилла в Умаласе, Индонезия
150 м²3
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Вилла на перепродаже, подобных предложений от застройщика уже не осталось.
Жилой комплекс расположен среди лучших туристических мест развлечений и имеет красивые виды на окружающую природу.
В стоимость входит: отделка, мебель, дизайнерский интерьер, панорамное остекление, бассейн, терраса, зона паркинга
Leasehold: 34 года с возможностью...
Intermark Global
1 548 029 €
Вилла в Табанане, Индонезия
497 м²431
Проект представляет собой ограниченную коллекцию вилл, дизайн которых отражает современные тенденции. Эти виллы предлагают живописные виды на зеленые насаждения и позволяют выбрать различные планировки интерьера, что делает каждую из них уникальной. Просторные помещения и высококачественные отделочные материалы создают атмосферу уюта и комфорта....
Intermark Global
398 618 €
Вилла в Буките, Индонезия
110 м²321
Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...
Intermark Global
103 202 €
Апартаменты в Сесехе, Индонезия
35 м²11
Бутик-комплекс в живописном районе - это уникальные апартаменты и виллы, всего в нескольких шагах от океана. Проект включает ограниченное количество апартаментов и вилл, каждая из которых обладает потрясающим видом на океан. Интерьеры оформлены с использованием дизайнерской мебели на заказ, встроенной кухни и премиальной бытовой техники....
Intermark Global
425 708 €
Вилла в Чангу, Индонезия
250 м²3
Комплекс вилл расположен в районе Чангу
Виллы полностью меблированы и выполнены в современном
стиле. Каждая вилла имеет просторную гостиную, большие
спальни, большой бассейн в саду и дополнительный бассейн
на крыше. 3 сп. – 250 кв. м (495 000 $)
4 сп. – 352 кв.м. (640 752 $) 5 сп. – 380 кв. м (748 527 $)
Leasehold...
Intermark Global
300 146 €
Вилла в Буките, Индонезия
168 м²431
Закрытый комплекс из 4 премиальных трехэтажных вилл в сердце Бингин (полуостров Букит, Улувату), всего в нескольких минутах от пляжей с белым песком.
Каждая вилла занимает участок 120 м² с жилой площадью 169 м², включает 3 спальни, 3 ванные комнаты, открытую гостиную-кухню, приватный бассейн и террасу на крыше с панорамным видом на океан....
Intermark Global
477 309 €
Вилла в Чангу, Индонезия
280 м²3
Удалённая сделкаОплата в рублях
Жилой комплекс включает полностью меблированные виллы в современном стиле. В стоимость каждой виллы входит частный сад и бассейн.
Доступны 3 лота из 7:
- вилла с 3 спальнями площадью 280 кв.м на участке 237 кв.м - $555.000 (сдача в августе 2024)
- вилла с 3 спальная площадью 280 кв.м на участке 231 кв.м - $595.000 (сдача в декабре 2023)...
Intermark Global
162 543 €
Вилла в Убуде, Индонезия
100 м²12
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Бали – это остров с развивающийся инфраструктурой: планируется строительство нового аэропорта, тематический парк "Paramount Pictures" тематика и наполнение которого превзойдут ожидания даже самых искушенных туристов, трасса для проведения этапов гонок Формулы-1, Бали получит свой порт для приема круизных лайнеров, а значит еще...
Intermark Global
111 716 €
Апартаменты в Буките, Индонезия
34 м²11
Уникальный проект апартаментов, вдохновленный природной красотой и мифами, связанными с величественными вершинами, предлагает гармоничное сочетание современного дизайна и местных традиций. Созданная атмосфера привлекает внимание и вызывает интерес, а внутренние пространства продуманы до мелочей для обеспечения комфорта и уюта. Инфраструктура...
Intermark Global
558 452 €
Вилла в Табанане, Индонезия
230 м²431
Премиум-резиденции с 3‑, 4‑ и 5‑спальными виллами в районе комплексного развития территории. Проект завершится в Q3 2026 года и представляет собой редкое сочетание люкса, устойчивости и семейно-ориентированного инвестиционного потенциала.
Основные характеристики: вилла в полную собственность (freehold), площадь 193–300 м², с системой...
Intermark Global
301 006 €
Апартаменты в Буките, Индонезия
80 м²321
Премиальный бутик-отель и жилой комплекс, расположенный в сердце Улувату, всего в нескольких минутах от пляжей Паданг-Паданг, Бингин и Dreamland. Проект находится на скале с панорамным видом на океан и сочетает приватность с доступом к лучшим ресторанам и спа района.
Комплекс включает 23 юнита: однокомнатные и двухкомнатные апартаменты, а...
Intermark Global
189 204 €
Вилла в Умаласе, Индонезия
81 м²11
Новый комплекс вилл премиум-класса предлагает все удобства для комфортной жизни. Каждая вилла выполнена в современном и стильном дизайне, обеспечивая уют и функциональность. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и естественную красоту, ведь район славится великолепными пейзажами. Жители смогут наслаждаться легким доступом к лучшим...
Intermark Global
202 104 €
Апартаменты в Убуде, Индонезия
66 м²211
Проект семейного курорта в самом сердце Убуда на Бали, ориентированный на комфорт и потребности современных семей с детьми.
Разнообразные юниты: семейные студии, просторные апартаменты с одной спальней и многокомнатные апартаменты с двумя спальнями. Все помещения имеют мини-кухню и безопасную мебель, включая трансформер-гостиную, которая может...
Intermark Global
331 106 €
Вилла в Чангу, Индонезия
166 м²431
Клубный посёлок предлагает уникальное сочетание потрясающей архитектуры и природы, создавая идеальные условия для реализации ваших самых смелых идей и мечт. В проекте предусмотрено 12 вилл, каждая из которых станет уютным уголком для жизни и отдыха. Инфраструктура включает в себя доступ к культовым пляжам, что позволяет наслаждаться морем и...
Intermark Global
305 306 €
Вилла в Буките, Индонезия
121 м²431
Премиальный клубный комплекс в Нуса-Дуа, в 2 минутах от океана и пляжа Саванган, ориентированный на долгосрочное проживание. Проект расположен в закрытой охраняемой резиденции с собственной инфраструктурой курортного уровня в одной из самых востребованных локаций юга Бали. Формат комплекса рассчитан на резидентов, выбирающих Бали как постоянное...
Intermark Global
1 419 027 €
Вилла в Чангу, Индонезия
465 м²56
Онлайн-показУдалённая сделка
Современная вилла расположена на участке площадью 460 кв.м, включает 5 спален, 6 ванных комнат, бассейн и террасу на крыше с видом на океан и реку.
В стоимость виллы входит чистовая отделка и полная меблировка.
Leasehold на 30 лет с возможностью продления
НДС включен в цену
Профессиональное управление недвижимостью
Прогнозируемая...
Intermark Global
137 603 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
41 м²11
Современный жилой комплекс в популярном районе Чангу, включающий апартаменты, виллы и таунхаусы.
Проект выделяется продуманным дизайном и качественной инфраструктурой для комфортной жизни и отдыха. Он расположен в стратегически удобной локации, обеспечивая баланс между приватностью и доступностью пляжей, ресторанов и других ключевых объектов...
Intermark Global
197 804 €
Таунхаус в Чангу, Индонезия
79 м²1
Удалённая сделкаОплата в рублях
Комплекс из 11 таунхаусов строится с использованием материалов
высочайшего качества.
Каждый таунхаус имеет частный участок площадью 79-92 кв. м и
бассейн. В цену входит полный комплект дизайнерской мебели,
изготовленной на заказ.
На территории комплекса есть паркинг, из окон таунхаусов
открываются виды на рисовые поля.
Leasehold на...
Intermark Global
1 161 022 €
Вилла в Буките, Индонезия
320 м²4
Удалённая сделка
Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School.
Вилла с 4 спальнями 320 кв.м на участке с бассейном. Последняя вилла такой...
Intermark Global
Факт 6
Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.
На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.
Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...
Факт 7
Есть два способа заработка на Бали.
Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…
Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.
В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.
Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.
Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.
Факт 9
Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.
Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.
Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.
Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.
Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд
Факт 10
Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.
Факт 11
Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:
свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.
Факт 12
Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).
Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.
Факт 13
Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…
Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.