Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

90 160 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

27 м² 1 1

Новый курортно‑жилой комплекс формата wellness, с падел-кортом, в Улувату, на скале у пляжа Сулубан. Проект сочетает апартаменты и полноценную курортную инфраструктуру, ориентированную на спорт, восстановление и общение/нетворкинг. ​ В составе проекта:фитнес-клуб, велнес-центр на скале, коворкинг, ресторан и несколько бассейнов в пляжном...

Intermark Global

380 963 €

Вилла в Куте, Индонезия

209 м² 5 4 1

Комплекс расположен в самом сердце Семиньяка — престижного и обжитого района Бали, где динамика курортной жизни гармонично сочетается с приватностью. Комплекс находится в уникальной точке: всего в паре минут от главной артерии Sunset Road и знаменитого пляжа Double Six, но при этом скрыт в тихом анклаве вдали от туристического шума. Это...

Intermark Global

295 022 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

121 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Комплекс на 98 апартаментов (76 - с 1 спальней, 22 - с 2 спальнями) в 5 минутах на машине от океана. В объявлении планировка 2-спальных апартаментов площадью 121 кв.м Цены при 100%-оплате: $345.000 за апартаменты на 1 этаже (в наличии последняя квартира) $365.000 за апартаменты на 3 этаже (в наличии последняя квартира) Инфраструктура...

Intermark Global

341 199 €

Вилла в Чангу, Индонезия

167 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы в центре Чангу с арендаторами и доходностью от 12% годовых Приватные двухэтажные виллы с собственным бассейном, садом и готовым интерьером — комфортный формат частного проживания на территории курортного комплекса. Виллы уже сдаются в аренду и обеспечивают стабильный пассивный доход. Преимущества проекта: Центр Чангу —...

Intermark Global

152 214 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

39 м² 1 1

Премиальный апарт-комплекс в самом трендовом районе Бали Бату Болонг, в 7 минутах от пляжа и популярных серф-спотов. Проект отличается уникальной архитектурой с крышей в форме волны и концепцией сада на крыше с 10 000 растений, включая пальмы).​ Инфраструктура уровня 5 звезд включает тропический инфинити-бассейн с видом на океан, коворкинг,...

Intermark Global

401 999 €

Вилла в Буките, Индонезия

156 м² 3 2 1

Комплекс из 24 дизайнерских вилл с 2 спальнями и частными бассейнами в престижном районе Улувату, в нескольких минутах от пляжа Nyang Nyang. Это премиальная и перспективная локация, где сосредоточена главная туристическая инфраструктура, включая отели, пляжи, пригодные для купания, и лучшие серф-споты. В 5 минутах расположены международный...

Intermark Global

295 022 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

82 м² 1

Удалённая сделка

30 новых вилл на действующем прибрежном wellness-курорте на побережье Джимбаран. Уникальный для Бали wellness-курорт для оздоровления в уединенной локации на природе. Резорт ориентирован на бизнесменов и предлагает комплексные wellness-программы на территории с пышными зелеными насаждениями и возможностями для активного отдыха. Виллы...

Intermark Global

833 757 €

Вилла в Буките, Индонезия

290 м² 3 2 1

Эксклюзивный четырехэтажный жилой комплекс на 20 просторных дизайнерских апартаментов с одной спальней расположен на приватном холме в районе Меласти. Благодаря каскадной архитектуре и панорамному остеклению от пола до потолка, из каждого юнита открывается прямой вид на океан. ​ Комплекс занимает территорию 2,5 гектара и является частью...

Intermark Global

80 383 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

25 м² 2 1 1

Бутик-отельный комплекс в японском стиле создает идеальные условия для релаксации и медитации. Использование натуральных материалов в оформлении вилл гармонично сочетается с тропическим ландшафтом, формируя уникальную атмосферу уюта и спокойствия. Инфраструктура включает бассейн, кворкинг, бар у бассейна, фитнес-зал, ресторан, спа, студию йоги,...

Intermark Global

654 178 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

410 м² 5 4 1

Уникальные инвестиционные виллы предлагают прямой доступ к пляжу с белым песком и бирюзовой водой, а также лучшие места для серфинга. Это спокойное место с необходимыми удобствами и премиальными услугами, где солнце, свежий воздух и пальмы радуют круглый год. В проект входят 16 вилл, каждая из которых создана с учетом современных стандартов...

Intermark Global

1 197 189 €

Вилла в Буките, Индонезия

326 м² 5 4 1

Эксклюзивный четырехэтажный жилой комплекс на 20 просторных дизайнерских апартаментов с одной спальней расположен на приватном холме в районе Меласти. Благодаря каскадной архитектуре и панорамному остеклению от пола до потолка, из каждого юнита открывается прямой вид на океан. ​ Комплекс занимает территорию 2,5 гектара и является частью...

Intermark Global

115 443 €

Вилла в Табанане, Индонезия

150 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Хорошая видовая локация с широкой социальной и удобной транспортной инфраструктурой. "Вилла под ключ".

Intermark Global

247 989 €

Вилла в Буките, Индонезия

150 м² 5 4 1

Комплекс из 10 вилл в престижном районе Нуса-Дуа, Бали. Одна вилла полностью готова, все остальные на этапе меблировки. Виллы имеют 3–4 спальни площадью 150 м² на участках 100–153 м². Две виллы оснащены бассейнами (10 м²). Все дома комплектуются кухонной техникой (плита, духовка, микроволновка, холодильник, кондиционер, ТВ), солнечными системами...

Intermark Global

81 238 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Отель из 55 видовых номеров в самой востребованной точке острова: в пешей доступности до Тропы художников в Убуде – важной достопримечательности с постоянным потоком туристов. Вид на каньон, джунгли и вулкан из каждого номера, который никогда не будет перекрыт! •Формат бутик-отеля с небольшой этажностью – тренд на Бали...

Intermark Global

326 234 €

Таунхаус в Табанане, Индонезия

163 м² 3 2 1

Жилой комплекс класса эко-люкс, расположенный всего в пяти минутах от пляжа. Проект объединяет апартаменты и таунхаусы с продуманным дизайном, современными системами умного дома и экологическими технологиями, такими как дождевое водоснабжение и солнечные панели. На территории комплекса находятся премиальный ресторан, оздоровительный центр,...

Intermark Global

316 400 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Премиальный закрытый комплекс с отельной инфраструктурой и превосходным качеством строительства. Высокий долгосрочный прирост после сдачи – 7-10% ежегодно.​ На данный момент апартаменты по самой выгодной цене по переуступке от собственника В стоимость входит: вид на океан, полная отделка и меблировка Тип управления:...

Intermark Global

256 540 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

100 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла в недавно сданном проекте от собственников. Заполняемость достигает 90% благодаря недостатку аналогов такой недвижимости в этом районе. В стоимость входит: участок 200-220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг Leasehold: 31 год с возможностью продления на 30 лет. Инфраструктура комплекса: фитнес-центр с бассейном 25 м,...

Intermark Global

1 154 432 €

Вилла в Буките, Индонезия

320 м² 4

Удалённая сделка

Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 4 спальнями 320 кв.м на участке с бассейном. Последняя вилла такой...

Intermark Global

98 341 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

30 м² 2 1 1

Закрытый комплекс апартаментов с великолепным видом на океан предлагает идеальные условия для романтического отдыха благодаря концепции LOYO Relax. В проекте предусмотрено 16 апартаментов, создающих атмосферу уединения и комфорта. Инфраструктура включает два ресторана, где можно насладиться изысканными блюдами, а также детский центр,...

Intermark Global

275 268 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

84 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты расположены в премиум-проекте на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов – Green School. Апартаменты на первом этаже 84 кв.м - минимальная...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru