Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

212 742 €

Таунхаус в Чангу, Индонезия

70 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Таунхаусы в центре всей инфраструктуры популярнейшего туристического района Берава. В 700 метрах до пляжа, рядом с пляжными клубами и школой Mantessori. Цена: $250.000 - 1-спальных таунхаус 70 кв.м $320.000 - 2-спальный таунхаус 110 кв.м В стоимость входит: полная отделка, меблировка и бытовая техника, 2 типа дизайна на выбор, бассейны в...

Intermark Global

246 781 €

Лофт в Чангу, Индонезия

84 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Лофт в комплексе Secana Beachtown Resort & Residences на Бали - это современная квартира площадью 84 кв. м с одной спальней с большой двуспальной кроватью. Апартаменты оснащены кондиционером, балконом, собственной ванной комнатой, холодильником, кофеваркой и бесплатным Wi-Fi, а также предлагают вид на внутренний дворик. Комплекс,...

Intermark Global

235 778 €

Вилла в Буките, Индонезия

70 м² 2 1 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

109 769 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

36 м² 1 1

Современные апартаменты предлагают уникальную атмосферу комфорта и уюта, создавая идеальные условия для жизни. Комплекс включает разнообразную инфраструктуру, удовлетворяющую потребности самых требовательных жителей. На крыше расположен бассейн, где можно наслаждаться великолепными видами и расслабляться в любое время дня. Для любителей...

Intermark Global

650 990 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

410 м² 5 4 1

Уникальные инвестиционные виллы предлагают прямой доступ к пляжу с белым песком и бирюзовой водой, а также лучшие места для серфинга. Это спокойное место с необходимыми удобствами и премиальными услугами, где солнце, свежий воздух и пальмы радуют круглый год. В проект входят 16 вилл, каждая из которых создана с учетом современных стандартов...

Intermark Global

199 977 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

66 м² 2 1 1

Инновационный курортный комплекс расположен в самом центре Убуда — культурной столицы Бали, в окружении традиционного балийского парка с тропической зеленью. В пешей доступности — знаменитый лес обезьян, рисовые террасы Тегалаланг, дворец и рынок Убуда, водопады и древние храмы. Проект занимает уникальную нишу на пересечении двух стремительно...

Intermark Global

214 332 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 3 2 1

Новый курортно‑жилой комплекс формата wellness, с падел-кортом, в Улувату, на скале у пляжа Сулубан. Проект сочетает апартаменты и полноценную курортную инфраструктуру, ориентированную на спорт, восстановление и общение/нетворкинг. ​ В составе проекта:фитнес-клуб, велнес-центр на скале, коворкинг, ресторан и несколько бассейнов в пляжном...

Intermark Global

331 026 €

Вилла в Убуде, Индонезия

4 3 1

Вилла с тремя спальнями в спокойном районе Убуда. Состоит из двух этажей, с просторной общей площадью 190 кв.м. на участке 450 кв.м. Строительство завершено в 2025 году, можно заезжать или начать сдавать виллу в аренду.

Intermark Global

647 799 €

Вилла в Буките, Индонезия

159 м² 3 2 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Расположенный всего в восьмидесяти метрах от берега, комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов....

Intermark Global

110 541 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

34 м² 1 1

Уникальный проект апартаментов, вдохновленный природной красотой и мифами, связанными с величественными вершинами, предлагает гармоничное сочетание современного дизайна и местных традиций. Созданная атмосфера привлекает внимание и вызывает интерес, а внутренние пространства продуманы до мелочей для обеспечения комфорта и уюта. Инфраструктура...

Intermark Global

429 739 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

159 м² 3 2 1

Комплекс вилл предлагает уникальное сочетание уединения и комфорта, находясь в нескольких минутах от ключевых достопримечательностей. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и гармонию, вдали от шумных улиц и городского трафика. Каждый элемент комплекса продуман для создания атмосферы уюта и расслабления. Внутренняя инфраструктура...

Intermark Global

136 155 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

41 м² 1 1

Современный жилой комплекс в популярном районе Чангу, включающий апартаменты, виллы и таунхаусы. Проект выделяется продуманным дизайном и качественной инфраструктурой для комфортной жизни и отдыха.​ Он расположен в стратегически удобной локации, обеспечивая баланс между приватностью и доступностью пляжей, ресторанов и других ключевых объектов...

Intermark Global

144 664 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

61 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты на перепродаже от собственника в клубном инфраструктурном комплексе в районе Умалас на границе с Чангу – одном из самых модных районов острова. В стоимость входит: отделка под ключ с мебелью и системой «умный дом» Возможен торг и оплата в разных валютах: криптовалюта, RUB, EUR, USD Freehold: 30 + 20 + 30...

Intermark Global

246 781 €

Вилла в Буките, Индонезия

150 м² 4 3 1

Комплекс из 10 вилл в престижном районе Нуса-Дуа, Бали. Одна вилла полностью готова, все остальные на этапе меблировки. Виллы имеют 3–4 спальни площадью 150 м² на участках 100–153 м². Две виллы оснащены бассейнами (10 м²). Все дома комплектуются кухонной техникой (плита, духовка, микроволновка, холодильник, кондиционер, ТВ), солнечными системами...

Intermark Global

170 193 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

56 м² 2 1 1

Инновационный велнес-отель , расположенный в Улувату, в 10 минутах от знаменитых пляжей Паданг-Паданг и Бингин. Проект представляет собой комплекс из 42 однокомнатных апартаментов (51–59 м²), расположенных на трех уровнях с панорамным видом на океан. ​ Концепция отеля объединяет европейские велнес-технологии и балийские спа-традиции....

Intermark Global

80 842 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Отель из 55 видовых номеров в самой востребованной точке острова: в пешей доступности до Тропы художников в Убуде – важной достопримечательности с постоянным потоком туристов. Вид на каньон, джунгли и вулкан из каждого номера, который никогда не будет перекрыт! •Формат бутик-отеля с небольшой этажностью – тренд на Бали...

Intermark Global

456 969 €

Вилла в Табанане, Индонезия

132 м² 3 2 1

Премиум виллы в стиле софт-брутализм - это уникальное сочетание балийской природы и архитектуры. Каждая вилла оснащена электробайками и станцией зарядки, что делает передвижение удобным и экологичным. В трех- и четырехспальных виллах есть отдельные комнаты для персонала, что добавляет удобства и приватности. Гости смогут пользоваться лобби с...

Intermark Global

357 406 €

Вилла в Буките, Индонезия

3 2 1

Intermark Global

638 226 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

30 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы с видом на океан рядом с пляжем Меласти — в престижной локации южного Бали Новый жилой комплекс в южной части полуострова Букит, в пешей доступности от пляжа Меласти. Проект сочетает уединение, панорамные виды на океан и продуманную архитектуру — и идеально подойдёт для тех, кто ищет сбалансированное решение для...

Intermark Global

319 113 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

162 м² 3 2 1

Современный жилой комплекс отвечает актуальным запросам рынка, предлагая приватные и просторные виллы с четкой архитектурой. Гости ценят продуманное окружение и ощущение личного пространства, даже находясь в арендуемом жилье. Этот концепт нового поколения создает идеальный фон для впечатлений вне дома, не конкурируя с ними. Комплекс становится...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru