Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

159 397 €

Вилла в Денпасаре, Индонезия

113 м² 3 2 1

Коллекция премиум-вилл на Бали в закрытом охраняемом комплексе с круглосуточным видеонаблюдением. В них предусмотрены собственный бассейн и терраса, авторские интерьеры, отделка деревом и камнем, экологичные материалы. Комфорт обеспечивают фильтрация воды, приточно-вытяжная вентиляция и управление через мобильное приложение. Виллы возводятся...

Intermark Global

689 199 €

Вилла в Табанане, Индонезия

233 м² 5 4 1

Премиальные резиденции на закрытой территории с клубной инфраструктурой и высоким уровнем сервиса. Всего 24 эксклюзивные виллы, каждая из которых спроектирована с просторными планировками и высококачественными отделочными материалами для жизни в стиле велнес. Уникальная атмосфера и все условия для полноценного отдыха делают проект особенно...

Intermark Global

146 387 €

Вилла в Буките, Индонезия

72 м² 2 1 1

Расположенный в престижном районе Нуса Дуа, этот курортный комплекс сочетает в себе комфорт и современные тенденции в дизайне и инфраструктуре. Комплекс занимает площадь около 1,3 гектара и включает более 65 вилл с частными бассейнами и более 100 гостиничных номеров. Курорт оформлен в стиле «Art & Wellness», предлагая гостям атмосферу...

Intermark Global

297 254 €

Вилла в Табанане, Индонезия

160 м² 3 2 1

Проект представляет собой уникальный жилой квартал, который гармонично вписывается в концепцию современного города. На обширной территории сочетаются передовые технологии и творения известных художников и дизайнеров. Проект является частью экосистемы, предоставляющей жителям доступ к развитой инфраструктуре, зеленым зонам, развлекательным...

Intermark Global

235 218 €

Апартаменты в Сесехе, Индонезия

52 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Резиденции с отельным сервисом и авторской архитектурой у пляжа Сесех Проект в локации с редким балансом: тишина и приватность в окружении природы — всего в 15 минутах от Чангу. Резиденции и отель спроектированы по эксклюзивной концепции британского архитектора, с акцентом на эстетику, комфорт и видовые характеристики. Каждый юнит...

Intermark Global

559 182 €

Вилла в Улувату, Индонезия

240 м² 5 4 1

Эта недвижимость предлагает уникальные возможности для любителей активного отдыха и серфинга. Концепция проекта направлена на создание комфортного пространства для владельцев и арендаторов, которые хотят наслаждаться живописными пляжами. Всего в нескольких шагах от отеля находятся рестораны с потрясающим видом, идеально подходящие для проведения...

Intermark Global

124 933 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

30 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Новый жилой район в уникальном проекте комплексного освоения территории на Бали. Современный комплекс из апартаментов, вилл и таунхаусов, который станет частью новой экосистемы, меняющей облик целого района. - 30% инфраструктуры уже построено и функционирует - 2 бич-клаба, 2 отеля, крупнейший в Азии фуд-молл, коворкинг, 3 ежегодных...

Intermark Global

257 620 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В продаже дизайнерская вилла под ключ в сердце Убуда, живописного района Бали. Green HAVEN — эксклюзивный комплекс из 18 дизайнерских вилл, расположенный в самом центре Убуда, в близости от лучших кафе, знаковых достопримечательностей и с оживленным туристическим трафику. Вилла сдается под ключ с полной отделкой и меблировкой....

Intermark Global

1 163 168 €

Вилла в Буките, Индонезия

320 м² 4

Удалённая сделка

Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 4 спальнями 320 кв.м на участке с бассейном. Последняя вилла такой...

Intermark Global

491 115 €

Вилла в Чангу, Индонезия

284 м² 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Комплекс вилл расположен в районе Чангу. Виллы полностью меблированы и выполнены в современном стиле. Каждая вилла имеет просторную гостиную, большие спальни, большой бассейн в саду и дополнительный бассейн на крыше. Leasehold на 25 лет + 5 лет гарантированное продление Профессиональное управление недвижимостью НДС включен в цену...

Intermark Global

564 352 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 3

Удалённая сделка

Закрытый комплекс из 10 3-спальных вилл на полуострове Букит в южной части Бали. 2-этажная 3-спальная вилла 255 кв.м на участке 305 кв.м с бассейном и видом на тиковый лес. В цену включен собственный сад, бассейн 8х3 м, полная отделка и меблировка под ключ, полное управление недвижимостью, а также leasehold на землю на 29 лет с приоритетным...

Intermark Global

297 254 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

82 м² 1

Удалённая сделка

30 новых вилл на действующем прибрежном wellness-курорте на побережье Джимбаран. Уникальный для Бали wellness-курорт для оздоровления в уединенной локации на природе. Резорт ориентирован на бизнесменов и предлагает комплексные wellness-программы на территории с пышными зелеными насаждениями и возможностями для активного отдыха. Виллы...

Intermark Global

1 224 687 €

Вилла в Буките, Индонезия

320 м² 5 4 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

228 326 €

Вилла в Буките, Индонезия

113 м² 2 1 1

Премиальный комплекс из 20 вилл на участке 54 около 8700 кв.м. в Улувату, с уникальной террасной планировкой: каждая вилла расположена на 1 метр выше предыдущей для сохранения приватности и океанических видов. Варианты от 1BR (126 м² земли, $235 000) до 4BR (350 м², $590 000), с открытыми планировками, личным бассейном, садом, кухней, офисом и...

Intermark Global

89 607 €

Апартаменты в Сесехе, Индонезия

2 1 1

Комплекс из 99 апартаментов (1- и 2-комнатные, от 26 до 138 м²) с видом на океан или рисовые поля в прибрежной деревне Чемаги, всего в 17 минутах от Чангу и в нескольких минутах ходьбы от пляжа с черным вулканическим песком. Проект выполнен в европейском стиле с премиальными материалами и полной меблировкой под ключ.​ На территории площадью...

Intermark Global

331 718 €

Вилла в Чангу, Индонезия

166 м² 4 3 1

Клубный посёлок предлагает уникальное сочетание потрясающей архитектуры и природы, создавая идеальные условия для реализации ваших самых смелых идей и мечт. В проекте предусмотрено 12 вилл, каждая из которых станет уютным уголком для жизни и отдыха. Инфраструктура включает в себя доступ к культовым пляжам, что позволяет наслаждаться морем и...

Intermark Global

176 629 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

56 м² 2 1 1

Инновационный велнес-отель , расположенный в Улувату, в 10 минутах от знаменитых пляжей Паданг-Паданг и Бингин. Проект представляет собой комплекс из 42 однокомнатных апартаментов (51–59 м²), расположенных на трех уровнях с панорамным видом на океан. ​ Концепция отеля объединяет европейские велнес-технологии и балийские спа-традиции....

Intermark Global

116 317 €

Вилла в Табанане, Индонезия

150 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Хорошая видовая локация с широкой социальной и удобной транспортной инфраструктурой. "Вилла под ключ".

Intermark Global

473 883 €

Вилла в Чангу, Индонезия

204 м² 3

Удалённая сделка

На продажу представлены 2 виллы, расположенные на участках площадью 273 и 310 кв. м. Виллы полностью меблированы, имеют 3 большие спальни, бассейн и террасы. Виллы находятся на охраняемой территории жилого комплекса, в 2 минутах ходьбы до пляжа Переренан, баров и ресторанов. Leasehold на 30 лет с возможностью продления НДС включен в цену...

Intermark Global

478 837 €

Вилла в Буките, Индонезия

148 м² 2 1 1

Премиальный комплекс вилл в Улувату, расположенный на живописных холмах с панорамным видом на джунгли и океан. Проект предлагает редкую для этого района возможность владения на правах freehold (собственности) и включает 26 юнитов, завершение строительства которых запланировано на октябрь 2027 года.​ Каждая резиденция оснащена частным бассейном,...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru