Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

499 094 €

Вилла в Буките, Индонезия

117 м² 2 1 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Расположенный всего в восьмидесяти метрах от берега, комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов....

Intermark Global

219 670 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 3 2 1

Новый курортно‑жилой комплекс формата wellness, с падел-кортом, в Улувату, на скале у пляжа Сулубан. Проект сочетает апартаменты и полноценную курортную инфраструктуру, ориентированную на спорт, восстановление и общение/нетворкинг. ​ В составе проекта:фитнес-клуб, велнес-центр на скале, коворкинг, ресторан и несколько бассейнов в пляжном...

Intermark Global

409 915 €

Вилла в Буките, Индонезия

171 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые виллы в недавно сданном проекте от собственников - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, виллы имеют раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерируют доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 45-49 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн 8х3, паркинг....

Intermark Global

130 824 €

Вилла в Чангу, Индонезия

150 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Хорошая видовая локация с широкой социальной и удобной транспортной инфраструктурой. "Вилла под ключ".

Intermark Global

404 246 €

Вилла в Буките, Индонезия

110 м² 3 2 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

112 503 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

36 м² 1 1

Современные апартаменты предлагают уникальную атмосферу комфорта и уюта, создавая идеальные условия для жизни. Комплекс включает разнообразную инфраструктуру, удовлетворяющую потребности самых требовательных жителей. На крыше расположен бассейн, где можно наслаждаться великолепными видами и расслабляться в любое время дня. Для любителей...

Intermark Global

388 547 €

Вилла в Куте, Индонезия

209 м² 5 4 1

Комплекс расположен в самом сердце Семиньяка — престижного и обжитого района Бали, где динамика курортной жизни гармонично сочетается с приватностью. Комплекс находится в уникальной точке: всего в паре минут от главной артерии Sunset Road и знаменитого пляжа Double Six, но при этом скрыт в тихом анклаве вдали от туристического шума. Это...

Intermark Global

1 177 416 €

Вилла в Буките, Индонезия

320 м² 4

Удалённая сделка

Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 4 спальнями 320 кв.м на участке с бассейном. Последняя вилла такой...

Intermark Global

706 450 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Последняя вилла со скидкой в готовом бутик-комплексе. Закрытый комплекс из 10 3-спальных вилл на полуострове Букит в южной части Бали. Комплекс работает с декабря 2023 года и уже пользуется высоким спросом у арендаторов благодаря редкому для Бали уровню качества строительства, отделки и сервиса. 3-спальная вилла 255 кв.м на участке 421 кв.м...

Intermark Global

484 703 €

Вилла в Буките, Индонезия

148 м² 2 1 1

Премиальный комплекс вилл в Улувату, расположенный на живописных холмах с панорамным видом на джунгли и океан. Проект предлагает редкую для этого района возможность владения на правах freehold (собственности) и включает 26 юнитов, завершение строительства которых запланировано на октябрь 2027 года.​ Каждая резиденция оснащена частным бассейном,...

Intermark Global

65 412 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

31 м² 1 1

Проект представляет собой уникальное пространство на краю скалы с потрясающим видом на океан. Это престижное место всего в нескольких минутах от известных мест для серфинга и живописных пляжей. Комплекс включает 24 апартамента класса люкс с эксклюзивной отделкой, что делает его идеальным выбором для тех, кто ценит комфорт и стиль. Каждый...

Intermark Global

261 648 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

100 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла в недавно сданном проекте от собственников. Заполняемость достигает 90% благодаря недостатку аналогов такой недвижимости в этом районе. В стоимость входит: участок 200-220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг Leasehold: 31 год с возможностью продления на 30 лет. Инфраструктура комплекса: фитнес-центр с бассейном 25 м,...

Intermark Global

100 298 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

30 м² 2 1 1

Закрытый комплекс апартаментов с великолепным видом на океан предлагает идеальные условия для романтического отдыха благодаря концепции LOYO Relax. В проекте предусмотрено 16 апартаментов, создающих атмосферу уединения и комфорта. Инфраструктура включает два ресторана, где можно насладиться изысканными блюдами, а также детский центр,...

Intermark Global

191 003 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый комплекс дизайнерских видовых вилл в Убуде. Заполняемость готовых вилл этого застройщика в Убуде достигает 90%. Количество юнитов в проекте: 15 вилл В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, премиальная сантехника, мебель, инфинити-бассейн, собственная скважина, придомовой паркинг Доходность: 12-14% годовых...

Intermark Global

164 838 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

60 м² 2 1 1

Новый проект предлагает уникальные апартаменты в центре развитой инфраструктуры популярного района. Ожидается высокий потенциал прироста цен в процессе строительства. В проекте предусмотрено 22 апартамента, отличающихся высоким качеством строительства и отделки. Каждое жилье оснащено премиальной сантехникой и мебелью, а потолки достигают 5...

Intermark Global

241 649 €

Вилла в Буките, Индонезия

70 м² 2 1 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

164 838 €

Вилла в Буките, Индонезия

89 м² 2 1 1

Современные виллы с бассейном расположены в живописных местах рядом с красивыми пляжами. Это премиальная локация, где сосредоточена главная туристическая инфраструктура, включая аэропорт, скоростную дорогу и пляжи для купания и серфинга. В проект входят четыре виллы, каждая из которых предлагает комфорт и стиль. В непосредственной близости...

Intermark Global

279 004 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

123 м² 3 2 1

Уникальный жилой комплекс, вдохновлённый природными мотивами, предлагает жителям гармонию с окружающей средой и современный комфорт. Архитектура выполнена в стиле ECO-TECH, с плавными линиями и панорамным остеклением, что создает атмосферу единства с природой. Комплекс включает большой бассейн с водопадами и искусственными лагунами, а также...

Intermark Global

514 575 €

Вилла в Чангу, Индонезия

200 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Коммьюнити из 20 вилл с 4-6 спальнями, полной чистовой отделкой и меблировкой. Из вилл по периметру открываются виды на рисовые поля. В цену включен собственный сад, бассейн 4х11 м, а также leasehold на землю на 34 года - возможно продление по рыночной цене. Инфраструктура коммьюнити: тренажерный зал, спа-зона, коворкинг, паркинг. Уже...

Intermark Global

370 668 €

Вилла в Чангу, Индонезия

147 м² 3 2 1

Современный комплекс вилл предлагает уникальную возможность для комфортного отдыха и инвестиций на одном из самых привлекательных островов. Он гармонично сочетает стильную архитектуру, продуманные интерьеры и высокий уровень сервиса, что делает его идеальным выбором для тех, кто ценит качество жизни и стабильный доход. Комплекс располагает...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru