a
Версия
для печати

Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

  • 2366
Ограничения, связанные в первую очередь с переводом средств, существенно сократили инвестиционную карту мира для россиян и белорусов. Одним из «нетронутых» направлений остаются рынки Юго-Восточной Азии. В первую очередь – туристические регионы мирового масштаба. Индонезийский остров Бали один из них: второе после Дубая место в рейтинге самых популярных направлений от Tripadvisor. Комментирует директор департамента международных инвестиций Intermark Real Estate Екатерина Орлова.

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали
Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали
Вилла за 300 895 евро в Буките, Индонезия
300 895 €
Вилла в Буките, Индонезия
151 м² 3 2 1
Современный комплекс вилл предлагает уникальный стиль жизни всего в нескольких минутах от пляжа. Каждому клиенту доступны два исключительных варианта дизайна интерьера, что позволяет создать пространство, отражающее индивидуальность и стиль. Просторные виллы обеспечивают комфорт и уют, идеально подходя для отдыха и постоянного проживания....
Intermark Global
Апартаменты за 1 008 180 евро в Буките, Индонезия
1 008 180 €
Апартаменты в Буките, Индонезия
236 м² 4 3 1
Комплекс расположен на вершине скал Улувату с прямым панорамным видом на Индийский океан. Это первый проект такого масштаба в данной локации, предлагающий редкую возможность владения недвижимостью на первой линии. Инфраструктура 5 звезд: инфинити-бассейн, второй бассейн, фитнес/танцевальная студия, спа с сауной, джакузи и ледяной ванной,...
Intermark Global
Вилла за 697 728 евро в Улувату, Индонезия
697 728 €
Вилла в Улувату, Индонезия
200 м² 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Lyvin Melasti Villas - это жемчужина в самом сердце южного Бали, расположенная в живописном районе Меласти. К продаже предлагается дизайнерская вилла с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, просторной гостиной, кухней и зоной отдыха. Все комнаты меблированы и оснащены современной техникой. На террасе расположен частный инфинити-бассейн....
Intermark Global
Вилла за 200 597 евро в Семиньяке, Индонезия
200 597 €
Вилла в Семиньяке, Индонезия
170 м² 3 2 1
Эксклюзивный комплекс вилл предлагает уникальные дома, которые идеально сочетают современный стиль и атмосферу тропической безмятежности. Этот тщательно продуманный проект станет привлекательной инвестицией для тех, кто стремится к желаемому образу жизни. Каждая вилла выполнена с использованием высококачественных материалов и современных...
Intermark Global
Вилла за 225 890 евро в Убуде, Индонезия
225 890 €
Вилла в Убуде, Индонезия
120 м² 3 2 1
Бутик-комплекс дизайнерских вилл предлагает уникальное сочетание роскоши и комфорта в культурном центре. Готовые виллы сдаются в краткосрочную аренду, обеспечивая стабильный доход и высокую заполняемость. В комплексе расположено 10 вилл, каждая из которых отличается высоким качеством строительства и отделки. Виллы оснащены премиальной...
Intermark Global
Вилла за 279 091 евро в Буките, Индонезия
279 091 €
Вилла в Буките, Индонезия
92 м² 1 1
Закрытый комплекс из 61 виллы на полуострове Букит, расположенный в премиальной локации: всего в 2 минутах от живописного пляжа Меласти. Проект находится на высокой стадии готовности (80%). ​ Комплекс предлагает двухэтажные виллы площадью 152 м² с двумя спальнями и приватным бассейном по цене от $320,000. Уникальная особенность проекта —...
Intermark Global
Вилла за 283 452 евро в Умаласе, Индонезия
283 452 €
Вилла в Умаласе, Индонезия
150 м² 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Вилла на перепродаже, подобных предложений от застройщика уже не осталось. Жилой комплекс расположен среди лучших туристических мест развлечений и имеет красивые виды на окружающую природу. В стоимость входит: отделка, мебель, дизайнерский интерьер, панорамное остекление, бассейн, терраса, зона паркинга Leasehold: 34 года с возможностью...
Intermark Global
Вилла за 370 668 евро в Чангу, Индонезия
370 668 €
Вилла в Чангу, Индонезия
147 м² 3 2 1
Современный комплекс вилл предлагает уникальную возможность для комфортного отдыха и инвестиций на одном из самых привлекательных островов. Он гармонично сочетает стильную архитектуру, продуманные интерьеры и высокий уровень сервиса, что делает его идеальным выбором для тех, кто ценит качество жизни и стабильный доход. Комплекс располагает...
Intermark Global
Апартаменты за 383 751 евро в Буките, Индонезия
383 751 €
Апартаменты в Буките, Индонезия
80 м² 2 1 1
Эксклюзивный четырехэтажный жилой комплекс на 20 просторных дизайнерских апартаментов с одной спальней расположен на приватном холме в районе Меласти. Благодаря каскадной архитектуре и панорамному остеклению от пола до потолка, из каждого юнита открывается прямой вид на океан. ​ Комплекс занимает территорию 2,5 гектара и является частью...
Intermark Global
Вилла за 283 016 евро в Умаласе, Индонезия
283 016 €
Вилла в Умаласе, Индонезия
175 м² 3 2 1
Виллы представляют собой исключительную возможность для инвестиций в роскошное жилье или для незабываемого отдыха в живописной обстановке. Мы гарантируем беззаботный и приятный опыт, предлагая комплексные услуги по управлению, заботясь о каждом аспекте вашего пребывания. Виллы полностью меблированы и оснащены всем необходимым для комфортной...
Intermark Global
Вилла за 402 066 евро в Буките, Индонезия
402 066 €
Вилла в Буките, Индонезия
115 м² 3 2 1
Cемейный курортный комплекс вилл в сердце Улувату, разработанный специально для отдыха с детьми. Уникальная концепция проекта позволяет родителям отдохнуть, пока дети заводят друзей, учатся через игру и наслаждаются природой в безопасной среде.​ Виллы находятся в идеальной локации: 10 минут до пляжа, 3 минуты до кафе, 5 минут до фитнес-центров....
Intermark Global
Вилла за 2 180 401 евро в Буките, Индонезия
2 180 401 €
Вилла в Буките, Индонезия
588 м² 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 5 спальнями 588 кв.м с бассейном. Цена виллы: $2.500.000 - с...
Intermark Global
Вилла за 231 122 евро в Буките, Индонезия
231 122 €
Вилла в Буките, Индонезия
113 м² 2 1 1
Премиальный комплекс из 20 вилл на участке 54 около 8700 кв.м. в Улувату, с уникальной террасной планировкой: каждая вилла расположена на 1 метр выше предыдущей для сохранения приватности и океанических видов. Варианты от 1BR (126 м² земли, $235 000) до 4BR (350 м², $590 000), с открытыми планировками, личным бассейном, садом, кухней, офисом и...
Intermark Global
Вилла за 1 340 946 евро в Умаласе, Индонезия
1 340 946 €
Вилла в Умаласе, Индонезия
359 м² 5 4 1
Комплекс из 19 вилл с частными бассейнами в тихом переулке Чангу. Выполнен в европейском стиле с премиальной отделкой из натуральных местных материалов. Проект удостоен награды Best Luxury Residential Development in Indonesia. ​ Виллы представлены в двух форматах: 2- и 3-спальные, площадью 142 м², каждая — с собственным бассейном, открытой...
Intermark Global
Вилла за 479 688 евро в Чангу, Индонезия
479 688 €
Вилла в Чангу, Индонезия
204 м² 3
Удалённая сделка
На продажу представлены 2 виллы, расположенные на участках площадью 273 и 310 кв. м. Виллы полностью меблированы, имеют 3 большие спальни, бассейн и террасы. Виллы находятся на охраняемой территории жилого комплекса, в 2 минутах ходьбы до пляжа Переренан, баров и ресторанов. Leasehold на 30 лет с возможностью продления НДС включен в цену...
Intermark Global
Вилла за 653 248 евро в Буките, Индонезия
653 248 €
Вилла в Буките, Индонезия
215 м² 5 4 1
Cемейный курортный комплекс вилл в сердце Улувату, разработанный специально для отдыха с детьми. Уникальная концепция проекта позволяет родителям отдохнуть, пока дети заводят друзей, учатся через игру и наслаждаются природой в безопасной среде.​ Виллы находятся в идеальной локации: 10 минут до пляжа, 3 минуты до кафе, 5 минут до фитнес-центров....
Intermark Global
Апартаменты за 207 443 евро в Буките, Индонезия
207 443 €
Апартаменты в Буките, Индонезия
83 м² 2 1 1
Эксклюзивный комплекс на первой линии пляжа Нуса Дуа с панорамными видами на океан из каждого юнита. Апартаменты (1–3 спальни, 83–223 м²) сданы с современной отделкой, мебелью, приватными балконами/террасами и полным набором удобств для жизни или аренды.​ Инфраструктура мирового уровня включает два бассейна (в том числе пляжный...
Intermark Global
Апартаменты за 162 222 евро в Табанане, Индонезия
162 222 €
Апартаменты в Табанане, Индонезия
46 м² 2 1 1
Жилой комплекс класса эко-люкс, расположенный всего в пяти минутах от пляжа. Проект объединяет апартаменты и таунхаусы с продуманным дизайном, современными системами умного дома и экологическими технологиями, такими как дождевое водоснабжение и солнечные панели. На территории комплекса находятся премиальный ресторан, оздоровительный центр,...
Intermark Global
Таунхаус за 338 834 евро в Улувату, Индонезия
338 834 €
Таунхаус в Улувату, Индонезия
170 м² 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Комплекс из 24 таунхаусов в живописном районе Улувату. Закрытая охраняемая территория площадью 77 соток, из которых 41 сотка выделена под общий сад и зону отдыха у реки. Новые размеры таунхаусов на 30 кв.м больше, при этом изначальные цены сохранены! Цена за кв.м сейчас – от $2.190. Почему это предложение заслуживает внимания?...
Intermark Global
Апартаменты за 243 961 евро в Чангу, Индонезия
243 961 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
49 м² 4 3 1
Современные апартаменты в комплексе с развитой инфраструктурой предлагают уникальные условия для комфортной жизни. Компактные лофты с стильным дизайном расположены в пешей доступности от живописных пляжей, что делает их идеальным выбором для ценителей активного отдыха. Внутреннее пространство продумано до мелочей, создавая атмосферу уюта и...
Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Читайте также: Какие страны принесут доход в 2023 году. Взгляд инвестиционного консультанта

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Недвижимость Бали
Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

  • свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
  • через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
  • оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Индонезия, Инвестиции, Недвижимость, Новостройки и строительство, Анализ рынков, Вебинар

Читайте также

Как оплатить недвижимость за границей из России – объясняют риелторы
Кейсы из Черногории, Греции, Кипра и других популярных стран
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Процедура покупки недвижимости в Индонезии
Обновили полезный материал
Содержание недвижимости в Индонезии
Подробная инструкция и расчеты для владельцев недвижимости
Актуальные новости мировой недвижимости. Апрель 2025
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Главные события рынков зарубежной недвижимости – 2026: какие потрясения нас ждут. Часть 1
Прогноз от экспертов

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Индонезии Коммерческая недвижимость в Индонезии Апартаменты (квартиры) в Индонезии Недорогая недвижимость в Индонезии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Индонезия»

  • 23.01.2026
  • 15151

Как оплатить недвижимость за границей из России – объясняют риелторы

Кейсы из Черногории, Греции, Кипра и других популярных стран

  • 04.01.2026
  • 1261