Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

336 530 €

Вилла в Улувату, Индонезия

165 м² 3 2 1

Эта недвижимость предлагает уникальные возможности для любителей активного отдыха и серфинга. Концепция проекта ориентирована на создание комфортного пространства для владельцев и арендаторов, которые смогут наслаждаться близостью к живописным пляжам. Всего в нескольких шагах находятся рестораны с потрясающими видами, где можно провести вечера,...

Intermark Global

250 883 €

Таунхаус в Куте, Индонезия

108 м² 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Современный таунхаус с видом на океан. Дизайн выполнен в стиле модерн, с использованием отделки из натурального мрамора и мебели премиум класса.​ В стоимость входит: чистовая отделка, полная меблировка, личный бассейн 8 кв.м, руфтоп с видом на океан. Leasehold: 23 лет с возможностью продления на 25 лет. Инфраструктура: общий бассейн,...

Intermark Global

414 390 €

Вилла в Улувату, Индонезия

218 м² 4 3 1

Эта недвижимость предлагает уникальные возможности для любителей активного отдыха и серфинга. Концепция проекта ориентирована на создание комфортного пространства для владельцев и арендаторов, которые смогут наслаждаться близостью к живописным пляжам. Всего в нескольких шагах находятся рестораны с потрясающими видами, где можно провести вечера,...

Intermark Global

90 751 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

2 1 1

Расположенный в престижном районе Нуса Дуа, этот курортный комплекс сочетает в себе комфорт и современные тенденции в дизайне и инфраструктуре. Комплекс занимает площадь около 1,3 гектара и включает более 65 вилл с частными бассейнами и более 100 гостиничных номеров. Курорт оформлен в стиле «Art & Wellness», предлагая гостям атмосферу...

Intermark Global

224 930 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В продаже дизайнерская вилла под ключ в сердце Убуда, живописного района Бали. Green HAVEN — эксклюзивный комплекс из 18 дизайнерских вилл, расположенный в самом центре Убуда, в близости от лучших кафе, знаковых достопримечательностей и с оживленным туристическим трафику. Вилла сдается под ключ с полной отделкой и меблировкой....

Intermark Global

342 586 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Bсего 44 апартамента с прямым видом на океан на участке 57 соток, 60% территории занимает зелень. В шаговой доступности пляж Улувату. ​ Площадь апартаментов от 80 кв.м Leasehold: 35 лет + 20 лет Рассрочка: на 18 месяцев, первый взнос 30%, затем ежемесячные или ежеквартальные платежи Девелопер: бутиковый девелопер с высочайшим...

Intermark Global

147 070 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

61 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты на перепродаже от собственника в клубном инфраструктурном комплексе в районе Умалас на границе с Чангу – одном из самых модных районов острова. В стоимость входит: отделка под ключ с мебелью и системой «умный дом» Возможен торг и оплата в разных валютах: криптовалюта, RUB, EUR, USD Freehold: 30 + 20 + 30...

Intermark Global

605 580 €

Вилла в Чангу, Индонезия

235 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Две готовые виллы во флагманском проекте застройщика расположены в развивающемся районе Переренан, в окружении всей инфраструктуры популярных районов Чангу и Берава. - Вилла с 2 спальнями 235 кв.м - $700.000 - Вилла с 4 спальнями 310 кв.м - $890.000 Полностью меблированные виллы имеют современный дизайн интерьеров, большие спальни, террасы...

Intermark Global

186 000 €

Вилла в Буките, Индонезия

3 2 1

Cовременная двухспальная вилла, расположенная в Унгасане (регион Улувату), Бали. Вилла построена на участке 180 м² и включает 3 этажа. Нижний этаж — парковка для автомобиля и мотоцикла, открытая гостиная с кухней-островом, обеденной зоной, гостевым туалетом и кладовой. Застекленные двери ведут на террасу с бассейном, двумя лежаками и зонтом....

Intermark Global

137 986 €

Апартаменты в Табанане, Индонезия

56 м² 2 1 1

Апартаменты представляют собой уникальную возможность для инвестиций в роскошные резиденции или для комфортного отдыха в динамично развивающемся районе. Проект объединяет современный дизайн с элементами местной культуры, создавая гармоничное пространство для жизни и отдыха. В комплексе предлагаются роскошные апартаменты с высококлассной...

Intermark Global

62 807 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

18 м² 1 1

Проект представляет собой компактный 3★ boutique hotel на 31 номер, ориентированный на деловую и MICE-аудиторию — делегатов, корпоративных гостей и участников конференций. Расположен в стратегической зоне Nusa Dua, рядом с крупнейшими конгресс-центрами BNDCC и BICC, где деловой трафик растёт быстрее туристического. Финансовая модель:...

Intermark Global

301 925 €

Вилла в Буките, Индонезия

168 м² 4 3 1

Закрытый комплекс из 4 премиальных трехэтажных вилл в сердце Бингин (полуостров Букит, Улувату), всего в нескольких минутах от пляжей с белым песком. Каждая вилла занимает участок 120 м² с жилой площадью 169 м², включает 3 спальни, 3 ванные комнаты, открытую гостиную-кухню, приватный бассейн и террасу на крыше с панорамным видом на океан.​...

Intermark Global

160 911 €

Апартаменты в Табанане, Индонезия

46 м² 2 1 1

Жилой комплекс класса эко-люкс, расположенный всего в пяти минутах от пляжа. Проект объединяет апартаменты и таунхаусы с продуманным дизайном, современными системами умного дома и экологическими технологиями, такими как дождевое водоснабжение и солнечные панели. На территории комплекса находятся премиальный ресторан, оздоровительный центр,...

Intermark Global

262 130 €

Вилла в Буките, Индонезия

65 м² 2 1 1

Откройте для себя уникальный комплекс вилл, предлагающий уютные апартаменты с просторными спальнями и частными террасами. Каждая вилла имеет собственный бассейн и зону для барбекю, что создает идеальные условия для отдыха и незабываемых моментов. Высокие потолки наполняют пространство светом и воздухом, а полностью меблированные интерьеры...

Intermark Global

561 460 €

Вилла в Улувату, Индонезия

240 м² 5 4 1

Эта недвижимость предлагает уникальные возможности для любителей активного отдыха и серфинга. Концепция проекта ориентирована на создание комфортного пространства для владельцев и арендаторов, которые смогут наслаждаться близостью к живописным пляжам. Всего в нескольких шагах находятся рестораны с потрясающими видами, где можно провести вечера,...

Intermark Global

1 330 114 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

359 м² 5 4 1

Комплекс из 19 вилл с частными бассейнами в тихом переулке Чангу. Выполнен в европейском стиле с премиальной отделкой из натуральных местных материалов. Проект удостоен награды Best Luxury Residential Development in Indonesia. ​ Виллы представлены в двух форматах: 2- и 3-спальные, площадью 142 м², каждая — с собственным бассейном, открытой...

Intermark Global

224 065 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

125 м² 3 2 1

Комплекс из 10 вилл в районе Балаган (Улувату), Бали. Каждая вилла площадью 125 м² представляет собой двухспальное жилье с собственным бассейном, построенное в стиле микса средиземноморской и балийской архитектуры. Район выбран благодаря удобному расположению между пляжами Бингин и Джимбаран, наличию гольф-клубов и серф-спотов. До близлежащих...

Intermark Global

432 557 €

Вилла в Буките, Индонезия

186 м² 3

Удалённая сделка Оплата в рублях

Комплекс с 10 просторными виллами на скалистом утесе в набирающем популярность районе полуострова Букит - Улувату. Рядом с пляжами, гольф-полем, пляжным клубом Savaya и серф-спотами. Цена: $500.000 за 3-спальные виллы 186 кв.м $550.000 за 4-спальные виллы 211 кв.м $600.000 за 5-спальные виллы 275 кв.м В стоимость входит: вид на океан,...

Intermark Global

298 465 €

Вилла в Буките, Индонезия

151 м² 3 2 1

Современный комплекс вилл предлагает уникальный стиль жизни всего в нескольких минутах от пляжа. Каждому клиенту доступны два исключительных варианта дизайна интерьера, что позволяет создать пространство, отражающее индивидуальность и стиль. Просторные виллы обеспечивают комфорт и уют, идеально подходя для отдыха и постоянного проживания....

Intermark Global

134 093 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

45 м² 2 1 1

Готовый премиальный апарт-комплекс в сердце Чангу, в 1 минуте ходьбы от пляжа. Всего 62 юнита площадью 40–60 м² с 1 и 2 спальнями. Все апартаменты сдаются полностью меблированными и оснащенными под ключ с панорамными окнами, видами на океан или вулкан, использованием натурального дерева и камня. Управление осуществляется in-house через...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru