Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

219 890 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

61 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты на перепродаже от собственника в клубном инфраструктурном комплексе в районе Умалас на границе с Чангу – одном из самых модных районов острова В стоимость входит: отделка под ключ с мебелью и системой «умный дом» Freehold: 30 + 20 + 30 лет Локация: рядом лучшие пляжные клубы, школа Монтессори, океан в 5...

Intermark Global

341 709 €

Таунхаус в Улувату, Индонезия

170 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Комплекс из 24 таунхаусов в живописном районе Улувату. Закрытая охраняемая территория площадью 77 соток, из которых 41 сотка выделена под общий сад и зону отдыха у реки. Новые размеры таунхаусов на 30 кв.м больше, при этом изначальные цены сохранены! Цена за кв.м сейчас – от $2.190. Почему это предложение заслуживает внимания?...

Intermark Global

413 393 €

Вилла в Буките, Индонезия

171 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые виллы в недавно сданном проекте от собственников - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, виллы имеют раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерируют доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 45-49 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн 8х3, паркинг....

Intermark Global

438 020 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

250 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла на перепродаже, подобных предложений от застройщика уже не осталось. Жилой комплекс расположен среди лучших туристических мест развлечений и имеет красивые виды на окружающую природу. В стоимость входит: отделка, мебель, дизайнерский интерьер, панорамное остекление, бассейн, терраса, зона паркинга Leasehold: 34 года с возможностью...

Intermark Global

140 729 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

40 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты в популярном туристическом районе на перепродаже от собственника по цене пресейла – цена у застройщикасейчас от $180.000. Доступна оплата альтернативными методами. В стоимость входит: полная отделка, меблировка и бытовая техника, налоги Дополнительные расходы: 1% нотариальный сбор Leasehold: 29 лет с правом продления...

Intermark Global

290 000 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

121 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартаменты на перепродаже от собственника в клубном инфраструктурном комплексе в районе Умалас на границе с Чангу – одном из самых модных районов острова. В стоимость входит: отделка под ключ с мебелью и системой «умный дом» Возможен торг и оплата в разных валютах: криптовалюта, RUB, EUR, USD Freehold: 30 + 20 + 30...

Intermark Global

175 912 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

80 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Два апартамента с 1 спальней от 200000 до 225000 $ от собственника в проекте со сдачей через полгода. Юнитов от девелопера в продаже уже не осталось. Цена снижена в связи со срочностью. Рыночная цена аналогичных апартаментов - $235.000 Главная туристическая локация, популярный район между Семиньяком и Чангу с плотной застройкой и развитой...

Intermark Global

263 868 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

78 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Bсего 44 апартамента с прямым видом на океан на участке 57 соток, 60% территории занимает зелень. В шаговой доступности пляж Улувату. ​ Площадь апартаментов от 78 кв.м Leasehold: 35 лет + 20 лет Рассрочка: на 18 месяцев, первый взнос 30%, затем ежемесячные или ежеквартальные платежи Девелопер: бутиковый девелопер с высочайшим...

Intermark Global

782 807 €

Вилла в Буките, Индонезия

370 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Современный комплекс дизайнерских вилл, расположенный рядом с живописным пляжем Баланган на полуострове Букит. Комплекс ориентирован на создание комфортной и уютной атмосферы в шаговой доступности до океана. Площадь от 370 кв.м Рассрочка: $10.000 при бронировании, 30% первый взнос, далее два платежа по 50% и 20% до окончания...

Intermark Global

371 833 €

Апартаменты в Нуса Дуа, Индонезия

126 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты по переуступке в премиальной локации на Буките по цене дешевле, чем у застройщика ​ Площадь 126 кв.м Leasehold: 35 лет с правом продления на 20 лет Цена без учета НДС Инфраструктура комплекса: инфинити-бассейн тренажерный зал коворкинг детский клуб Локация: Премиальная и перспективная локация, где...

Intermark Global

118 740 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

44 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс апартаментов напротив креативного пространства Nuanu – нового центра притяжения на Бали. Шатлы до Nuanu отправляются с парковки комплекса каждые 2 минуты. Основная информация: Площадь апартаментов 44-92 кв.м; Leashold 30 лет с правом продления на 25 лет; План рассрочки: 40% первый взнос, затем 16 платежей до конца...

Intermark Global

316 641 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

84 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты в премиум-проекте на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Апартаменты 84 кв.м с боковым окном и панорамным видом на океан....

Intermark Global

518 940 €

Таунхаус в Джимбаране, Индонезия

168 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Готовый таунхаус в недавно сданном проекте от собственника - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, таунхаус имеет раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерирует доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 45 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 212 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг....

Intermark Global

1 187 404 €

Вилла в Буките, Индонезия

320 м² 4

Удалённая сделка

Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 4 спальнями 320 кв.м на участке с бассейном. Последняя вилла такой...

Intermark Global

127 536 €

Апартаменты в Чемаги, Индонезия

30 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Новый жилой район в уникальном проекте комплексного освоения территории на Бали. Современный комплекс из апартаментов, вилл и таунхаусов, который станет частью новой экосистемы, меняющей облик целого района. 30% инфраструктуры уже построено и функционирует 2 бич-клаба, 2 отеля, крупнейший в Азии фуд-молл, коворкинг, 3 ежегодных фестиваля,...

Intermark Global

105 547 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Уютные апартаменты в шаговой доступности до пляжей и пляжных клубов в популярном туристическом районе Берава. ​ Комплекс апартаментов оборудован необходимой инфраструктурой для комфортной жизни и уединенного отдыха от шумных туристических мест острова. Площадь студии 33 кв.м Рассрочка: $10.000 при бронировании, 20% первый взнос, далее 5...

Intermark Global

259 470 €

Таунхаус в Чангу, Индонезия

210 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Комплекс недавно сданных 3-этажных таунхаусов в центре популярнейшего района Бали, в 3 минутах на байке до пляжа Берава. Видовые характеристики сохранятся, соседняя земля принадлежит государству и не будет застраиваться. Количество юнитов в проекте: 8 таунхаусов В стоимость входит: отделка и меблировка, участок 100 кв.м, садовая терраса,...

Intermark Global

219 890 €

Таунхаус в Чангу, Индонезия

70 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Таунхаусы в центре всей инфраструктуры популярнейшего туристического района Берава. В 700 метрах до пляжа, рядом с пляжными клубами и школой Mantessori. Цена: $250.000 - 1-спальных таунхаус 70 кв.м $320.000 - 2-спальный таунхаус 110 кв.м В стоимость входит: полная отделка, меблировка и бытовая техника, 2 типа дизайна на выбор, бассейны в...

Intermark Global

263 340 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

121 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты на перепродаже от собственника в клубном инфраструктурном комплексе в районе Умалас на границе с Чангу – одном из самых модных районов острова В стоимость входит: отделка под ключ с мебелью и системой «умный дом» Freehold: 30 + 20 + 30 лет Локация: рядом лучшие пляжные клубы, школа Монтессори, океан в 5...

Intermark Global

433 409 €

Вилла в Чангу, Индонезия

159 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы расположены на территории жилого комплекса отельного типа, благодаря чему недвижимость идеально подходит для сочетания собственного отдыха и дохода от аренды. Локация комплекса отдалена от шумных кварталов, толп туристов и городского трафика, защищая спокойствие и гармонию своих жильцов. Частные участки 104 - 406 кв.м Частные...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru