Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

225 480 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 3 2 1

Бутик-комплекс дизайнерских вилл предлагает уникальное сочетание роскоши и комфорта в культурном центре. Готовые виллы сдаются в краткосрочную аренду, обеспечивая стабильный доход и высокую заполняемость. В комплексе расположено 10 вилл, каждая из которых отличается высоким качеством строительства и отделки. Виллы оснащены премиальной...

Intermark Global

230 704 €

Вилла в Улувату, Индонезия

113 м² 2 1 1

Премиальный комплекс из 20 вилл на участке 54 около 8700 кв.м. в Улувату, с уникальной террасной планировкой: каждая вилла расположена на 1 метр выше предыдущей для сохранения приватности и океанических видов. Варианты от 1BR (126 м² земли, $235 000) до 4BR (350 м², $590 000), с открытыми планировками, личным бассейном, садом, кухней, офисом и...

Intermark Global

286 421 €

Вилла в Убуде, Индонезия

230 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый комплекс дизайнерских видовых вилл в Убуде. Заполняемость готовых вилл этого застройщика в Убуде достигает 90%. Количество юнитов в проекте: 15 вилл В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, премиальная сантехника, мебель, инфинити-бассейн, собственная скважина, придомовой паркинг Доходность: 12-14% годовых...

Intermark Global

513 642 €

Вилла в Чангу, Индонезия

200 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Коммьюнити из 20 вилл с 4-6 спальнями, полной чистовой отделкой и меблировкой. Из вилл по периметру открываются виды на рисовые поля. В цену включен собственный сад, бассейн 4х11 м, а также leasehold на землю на 34 года - возможно продление по рыночной цене. Инфраструктура коммьюнити: тренажерный зал, спа-зона, коворкинг, паркинг. Уже...

Intermark Global

259 433 €

Таунхаус в Джимбаране, Индонезия

100 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Таунхаус в недавно сданном проекте от собственников. Готовые объекты – редкость для Бали – доход сразу. Заполняемость достигает 90% благодаря недостатку аналогов такой недвижимости в этом районе В стоимость входит: участок 200-220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг Инфраструктура комплекса:...

Intermark Global

251 380 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

121 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Объект под сдачу

Апартаменты на перепродаже от собственника в клубном инфраструктурном комплексе в районе Умалас на границе с Чангу – одном из самых модных районов острова. В стоимость входит: отделка под ключ с мебелью и системой «умный дом» Возможен торг и оплата в разных валютах: криптовалюта, RUB, EUR, USD Freehold: 30 + 20 + 30...

Intermark Global

119 269 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

39 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Премиальный комплекс апартаментов с инфрастуктурой в набирающем популярность районе Переренан. В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, полная меблировка, полностью оборудованная кухня, приватная терраса, панорамные окна, потолки высотой 3,4 метра Инфраструктура комплекса: инфинити-бассейн терраса и сад на крыше...

Intermark Global

269 009 €

Вилла в Семиньяке, Индонезия

104 м² 3 2 1

Комплекс расположен в самом сердце Семиньяка — престижного и обжитого района Бали, где динамика курортной жизни гармонично сочетается с приватностью. Комплекс находится в уникальной точке: всего в паре минут от главной артерии Sunset Road и знаменитого пляжа Double Six, но при этом скрыт в тихом анклаве вдали от туристического шума. Это...

Intermark Global

713 875 €

Вилла в Чангу, Индонезия

263 м² 5 4 1

Проект предлагает уникальное решение для большой компании, состоящее из двух отдельных зданий и просторной гостиной с полностью оборудованной кухней. Комплекс включает четыре большие виллы с эксклюзивной крышей, где можно устроить барбекю и наслаждаться закатом. Удобства обеспечивают комфортный отдых и активное времяпрепровождение. В...

Intermark Global

326 467 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

162 м² 3 2 1

Современный жилой комплекс отвечает актуальным запросам рынка, предлагая приватные и просторные виллы с четкой архитектурой. Гости ценят продуманное окружение и ощущение личного пространства, даже находясь в арендуемом жилье. Этот концепт нового поколения создает идеальный фон для впечатлений вне дома, не конкурируя с ними. Комплекс становится...

Intermark Global

483 172 €

Вилла в Чангу, Индонезия

280 м² 3

Удалённая сделка Оплата в рублях

Жилой комплекс включает полностью меблированные виллы в современном стиле. В стоимость каждой виллы входит частный сад и бассейн. Доступны 3 лота из 7: - вилла с 3 спальнями площадью 280 кв.м на участке 237 кв.м - $555.000 (сдача в августе 2024) - вилла с 3 спальная площадью 280 кв.м на участке 231 кв.м - $595.000 (сдача в декабре 2023)...

Intermark Global

71 823 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

29 м² 1 1

Комплекс роскошных апартаментов класса люкс предлагает потрясающие виды и уникальную атмосферу. Вокруг располагается множество ресторанов, SPA, магазинов и культурных достопримечательностей, что делает его привлекательным как для туристов, так и для долгосрочных арендаторов. Инфраструктура включает Beach Club с открытым бассейном, ресторан,...

Intermark Global

211 551 €

Вилла в Буките, Индонезия

133 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс находится в шаговой доступности до живописного пляжа.​ Каждая вилла имеет просторный участок с собственным садом, бассейном и зоной для отдыха, что предоставляет жильцам высокий уровень приватности. Площадь вилл от 133 кв.м Рассрочка: $2.500 возвратное бронирование, 25% при подписании договора, далее 6 платежей до окончания...

Intermark Global

261 174 €

Вилла в Убуде, Индонезия

163 м² 3 2 1

Проект предлагает уникальные виллы, которые идеально вписываются в окружающую природу, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Расположение на обрыве склона среди зелени джунглей обеспечивает живописные виды и умиротворение. В непосредственной близости находятся рестораны, магазины и спа-салоны, что делает проживание комфортным и удобным....

Intermark Global

164 540 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

60 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Современный клубный комплекс на 22 апартамента с дизайнерской отделкой и полной меблировкой. В пешей доступности — пляж Берава, бич-клабы, рестораны, супермаркеты и вся инфраструктура района. Площадь апартаментов: 60 и 85 кв.м Рассрочка: $2.500 возвратное бронирование, 25% при подписании договора, далее 6 равных платежей Leasehold:...

Intermark Global

417 008 €

Вилла в Улувату, Индонезия

218 м² 4 3 1

Эта недвижимость предлагает уникальные возможности для любителей активного отдыха и серфинга. Концепция проекта направлена на создание комфортного пространства для владельцев и арендаторов, которые хотят наслаждаться живописными пляжами. Всего в нескольких шагах от отеля находятся рестораны с потрясающим видом, идеально подходящие для проведения...

Intermark Global

368 037 €

Апартаменты в Нуса Дуа, Индонезия

126 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты по переуступке в премиальной локации на Буките по цене дешевле, чем у застройщика ​ Площадь 126 кв.м Leasehold: 35 лет с правом продления на 20 лет Цена без учета НДС Инфраструктура комплекса: инфинити-бассейн тренажерный зал коворкинг детский клуб Локация: Премиальная и перспективная локация, где...

Intermark Global

322 114 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Премиальный закрытый комплекс с отельной инфраструктурой и превосходным качеством строительства. Высокий долгосрочный прирост после сдачи – 7-10% ежегодно.​ На данный момент апартаменты по самой выгодной цене по переуступке от собственника В стоимость входит: вид на океан, полная отделка и меблировка Тип управления:...

Intermark Global

565 877 €

Вилла в Буките, Индонезия

200 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовый таунхаус в недавно сданном проекте от собственника - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, таунхаус имеет раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерирует доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 30 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 200 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг....

Intermark Global

647 276 €

Апартаменты в Улувату, Индонезия

195 м² 3 2 1

Комплекс расположен на вершине скал Улувату с прямым панорамным видом на Индийский океан. Это первый проект такого масштаба в данной локации, предлагающий редкую возможность владения недвижимостью на первой линии. Инфраструктура 5 звезд: инфинити-бассейн, второй бассейн, фитнес/танцевальная студия, спа с сауной, джакузи и ледяной ванной,...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru