Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

240 650 €

Вилла в Буките, Индонезия

70 м² 2 1 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

164 157 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

60 м² 2 1 1

Новый проект предлагает уникальные апартаменты в центре развитой инфраструктуры популярного района. Ожидается высокий потенциал прироста цен в процессе строительства. В проекте предусмотрено 22 апартамента, отличающихся высоким качеством строительства и отделки. Каждое жилье оснащено премиальной сантехникой и мебелью, а потолки достигают 5...

Intermark Global

933 694 €

Вилла в Табанане, Индонезия

322 м² 6 5 1

Премиальные резиденции на закрытой территории с клубной инфраструктурой и высоким уровнем сервиса. Всего 24 эксклюзивные виллы, каждая из которых спроектирована с просторными планировками и высококачественными отделочными материалами для жизни в стиле велнес. Уникальная атмосфера и все условия для полноценного отдыха делают проект особенно...

Intermark Global

82 513 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Отель из 55 видовых номеров в самой востребованной точке острова: в пешей доступности до Тропы художников в Убуде – важной достопримечательности с постоянным потоком туристов. Вид на каньон, джунгли и вулкан из каждого номера, который никогда не будет перекрыт! •Формат бутик-отеля с небольшой этажностью – тренд на Бали...

Intermark Global

410 391 €

Вилла в Чангу, Индонезия

300 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла от собственника в бутик-комплексе в самом популярном туристическом районе Бали – Чангу. Вилла сдана в 2022 году. Сейчас цена снижена: $472.500 вместо $510.000 Количество юнитов в проекте: 6 вилл Доходность: 11 - 16% годовых В стоимость входит: полная меблировка, участок 137 кв.м с бассейном и паркингом Рассрочка: нет, готовый...

Intermark Global

299 651 €

Вилла в Табанане, Индонезия

160 м² 3 2 1

Проект представляет собой уникальный жилой квартал, который гармонично вписывается в концепцию современного города. На обширной территории сочетаются передовые технологии и творения известных художников и дизайнеров. Проект является частью экосистемы, предоставляющей жителям доступ к развитой инфраструктуре, зеленым зонам, развлекательным...

Intermark Global

237 115 €

Апартаменты в Сесехе, Индонезия

52 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Резиденции с отельным сервисом и авторской архитектурой у пляжа Сесех Проект в локации с редким балансом: тишина и приватность в окружении природы — всего в 15 минутах от Чангу. Резиденции и отель спроектированы по эксклюзивной концепции британского архитектора, с акцентом на эстетику, комфорт и видовые характеристики. Каждый юнит...

Intermark Global

382 163 €

Апартаменты в Сануре, Индонезия

101 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый отельный проект на 192 апартамента. Комплекс будет расположен в одном из самых развитых туристических районов острова – Сануре. 1 спальня - 101 кв.м (от 440.000 USD при 100% оплате) 2 спальни - 204 кв.м (от 830.000 USD при 100% оплате) Вид на океан из апартаментов, начиная со 2-го этажа. Балконы с джакузи. Инфраструктура...

Intermark Global

628 832 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Закрытый комплекс из 10 3-спальных вилл на полуострове Букит в южной части Бали. 2-этажная 3-спальная вилла 255 кв.м на участке 320 кв.м с бассейном и видом на тиковый лес. В цену включен собственный сад, бассейн 8х3 м, полная отделка и меблировка под ключ, полное управление недвижимостью, а также leasehold на землю на 29 лет с приоритетным...

Intermark Global

130 283 €

Вилла в Чангу, Индонезия

150 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Хорошая видовая локация с широкой социальной и удобной транспортной инфраструктурой. "Вилла под ключ".

Intermark Global

108 569 €

Вилла в Буките, Индонезия

47 м² 2 1 1

Современный комплекс роскошных вилл предлагает уникальную атмосферу, высокий уровень приватности и тщательно продуманную инфраструктуру для комфортной жизни и отдыха. Виллы выделяются современным архитектурным стилем, просторными жилыми зонами и собственными бассейнами. Особое внимание уделяется экологичности: применяются энергоэффективные...

Intermark Global

191 082 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

57 м² 3 2 1

Полностью меблированные апартаменты в скандинавском стиле создают атмосферу уюта и комфорта, идеально подходящую для жизни. На территории комплекса расположены рестораны с разнообразной кухней, а также кафе и ланч-бар, где можно насладиться вкусными блюдами. Инфраструктура включает два бассейна, что позволяет расслабиться и наслаждаться...

Intermark Global

156 253 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

46 м² 2 1 1

Уникальный проект апартаментов, вдохновленный природной красотой и мифами, связанными с величественными вершинами, предлагает гармоничное сочетание современного дизайна и местных традиций. Созданная атмосфера привлекает внимание и вызывает интерес, а внутренние пространства продуманы до мелочей для обеспечения комфорта и уюта. Инфраструктура...

Intermark Global

251 880 €

Вилла в Буките, Индонезия

150 м² 5 4 1

Комплекс из 10 вилл в престижном районе Нуса-Дуа, Бали. Одна вилла полностью готова, все остальные на этапе меблировки. Виллы имеют 3–4 спальни площадью 150 м² на участках 100–153 м². Две виллы оснащены бассейнами (10 м²). Все дома комплектуются кухонной техникой (плита, духовка, микроволновка, холодильник, кондиционер, ТВ), солнечными системами...

Intermark Global

651 415 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

30 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы с видом на океан рядом с пляжем Меласти — в престижной локации южного Бали Новый жилой комплекс в южной части полуострова Букит, в пешей доступности от пляжа Меласти. Проект сочетает уединение, панорамные виды на океан и продуманную архитектуру — и идеально подойдёт для тех, кто ищет сбалансированное решение для...

Intermark Global

269 251 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

125 м² 3 2 1

Cовременный клубный комплекс в самом сердце Убуда на улице Suweta, где 21 просторный апартамент по 55 м² идеально сочетают уют дома и сервис пятизвездочного отеля. Каждая единица — это полноценная квартира с отдельной спальней, гардеробной, кухней-гостиной и террасой; апартаменты на первом этаже открывают приватный доступ к бассейну. ​ Жизнь...

Intermark Global

208 453 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

61 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Комплекс на 98 апартаментов (76 - с 1 спальней, 22 - с 2 спальнями) в 7-10 минутах на машине от океана. В объявлении планировка 1-спальных апартаментов площадью 61 кв.м Цены при 100%-оплате: $240.000 за апартаменты на 1 этаже (в наличии 6 квартир) $250.000 за апартаменты на 2 этаже (в наличии 4 квартиры) $265.000 за апартаменты на 4...

Intermark Global

228 864 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

59 м² 2 1 1

Премиальный апарт-комплекс в самом трендовом районе Бали Бату Болонг, в 7 минутах от пляжа и популярных серф-спотов. Проект отличается уникальной архитектурой с крышей в форме волны и концепцией сада на крыше с 10 000 растений, включая пальмы).​ Инфраструктура уровня 5 звезд включает тропический инфинити-бассейн с видом на океан, коворкинг,...

Intermark Global

469 019 €

Вилла в Чангу, Индонезия

118 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Новый жилой район в уникальном проекте комплексного освоения территории на Бали. Современный комплекс из апартаментов, вилл и таунхаусов, который станет частью новой экосистемы, меняющей облик целого района. •30% инфраструктуры уже построено и функционирует •2 бич-клаба, 2 отеля, крупнейший в Азии фуд-молл, коворкинг, 3...

Intermark Global

703 528 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Последняя вилла со скидкой в готовом бутик-комплексе. Закрытый комплекс из 10 3-спальных вилл на полуострове Букит в южной части Бали. Комплекс работает с декабря 2023 года и уже пользуется высоким спросом у арендаторов благодаря редкому для Бали уровню качества строительства, отделки и сервиса. 3-спальная вилла 255 кв.м на участке 421 кв.м...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru