Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

699 254 €

Вилла в Чангу, Индонезия

265 м² 4

Удалённая сделка

Вилла премиум-класса построена с использованием материалов высочайшего качества и меблирована дизайнерской мебелью, изготовленной на заказ. В цену входит: полная меблировка, частный участок площадью 259 кв.м, бассейн 8,6х3,2 и паркинг. Leasehold на 30 лет с возможностью продления. Профессиональное управление недвижимостью. НДС включен...

Intermark Global

157 332 €

Вилла в Куте, Индонезия

68 м² 2 1 1

Комплекс расположен в самом сердце Семиньяка — престижного и обжитого района Бали, где динамика курортной жизни гармонично сочетается с приватностью. Комплекс находится в уникальной точке: всего в паре минут от главной артерии Sunset Road и знаменитого пляжа Double Six, но при этом скрыт в тихом анклаве вдали от туристического шума. Это...

Intermark Global

2 131 873 €

Вилла в Буките, Индонезия

835 м² 5

Удалённая сделка

Проект с 22 виллами на полуострове Букит, где сконцентрирована главная туристическая инфраструктура и лучшие отели острова. В 5 минутах езды до красивейшего пляжа Меласти, рядом с пляжными клубами, гольф-полями и филиалом известной школы для экспатов–Green School. Вилла с 5 спальнями 835 кв.м на участке 1017 кв.м с бассейном. Последняя...

Intermark Global

161 170 €

Вилла в Убуде, Индонезия

100 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый комплекс дизайнерских видовых вилл в Убуде. Заполняемость готовых вилл этого застройщика в Убуде достигает 90%. Количество юнитов в проекте: 15 вилл В стоимость входит: высокое качество строительства и отделки, премиальная сантехника, мебель, инфинити-бассейн, собственная скважина, придомовой паркинг Доходность: 12-14% годовых...

Intermark Global

724 837 €

Вилла в Чангу, Индонезия

280 м² 4

Удалённая сделка

Премиальная вилла с 4 спальнями площадью 260 кв. м построена с использованием материалов высочайшего качества. Дизайнерская мебель изготовлена на заказ. В стоимость входит: участок площадью 255 кв. м, частный бассейн (8,6 х 3,2 м), полная меблировка, паркинг. Leasehold на 25 лет с возможностью продления. Профессиональное управление...

Intermark Global

196 132 €

Таунхаус в Чангу, Индонезия

79 м² 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

Комплекс из 11 таунхаусов строится с использованием материалов высочайшего качества. Каждый таунхаус имеет частный участок площадью 79-92 кв. м и бассейн. В цену входит полный комплект дизайнерской мебели, изготовленной на заказ. На территории комплекса есть паркинг, из окон таунхаусов открываются виды на рисовые поля. Leasehold на...

Intermark Global

294 199 €

Вилла в Табанане, Индонезия

160 м² 3 2 1

Проект представляет собой уникальный жилой квартал, который гармонично вписывается в концепцию современного города. На обширной территории сочетаются передовые технологии и творения известных художников и дизайнеров. Проект является частью экосистемы, предоставляющей жителям доступ к развитой инфраструктуре, зеленым зонам, развлекательным...

Intermark Global

93 802 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

44 м² 2 1 1

Премиум апартаменты предлагают уникальный стиль жизни для тех, кто ценит активность и свободу. Комплекс включает 42 современных апартамента, идеально подходящих для комфортного проживания. В непосредственной близости находятся известные пляжи и престижные отели, что позволяет наслаждаться всеми преимуществами жизни у моря. Здесь вы сможете...

Intermark Global

388 854 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

197 м² 3 2 1

Коллекция из четырёх дизайнерских вилл с 2 спальнями в районе Бабакан, Чангу, где эстетка модернистского Лос‑Анджелеса встречается с тропической атмосферой Бали. Одноэтажные дома с панорамным остеклением объединяют закрытую гостиную и террасу с большим бассейном, создавая плавный переход между интерьером и садом. ​ В каждой вилле:...

Intermark Global

170 550 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

80 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Два апартамента с 1 спальней от 200000 до 225000 $ от собственника в проекте со сдачей через полгода. Юнитов от девелопера в продаже уже не осталось. Цена снижена в связи со срочностью. Рыночная цена аналогичных апартаментов - $235.000 Главная туристическая локация, популярный район между Семиньяком и Чангу с плотной застройкой и развитой...

Intermark Global

298 462 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 3 2 1

Премиальный бутик-отель и жилой комплекс, расположенный в сердце Улувату, всего в нескольких минутах от пляжей Паданг-Паданг, Бингин и Dreamland. Проект находится на скале с панорамным видом на океан и сочетает приватность с доступом к лучшим ресторанам и спа района. ​ Комплекс включает 23 юнита: однокомнатные и двухкомнатные апартаменты, а...

Intermark Global

106 594 €

Вилла в Буките, Индонезия

47 м² 2 1 1

Современный комплекс роскошных вилл предлагает уникальную атмосферу, высокий уровень приватности и тщательно продуманную инфраструктуру для комфортной жизни и отдыха. Виллы выделяются современным архитектурным стилем, просторными жилыми зонами и собственными бассейнами. Особое внимание уделяется экологичности: применяются энергоэффективные...

Intermark Global

161 170 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

60 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Современный клубный комплекс на 22 апартамента с дизайнерской отделкой и полной меблировкой. В пешей доступности — пляж Берава, бич-клабы, рестораны, супермаркеты и вся инфраструктура района. Площадь апартаментов: 60 и 85 кв.м Рассрочка: $2.500 возвратное бронирование, 25% при подписании договора, далее 6 равных платежей Leasehold:...

Intermark Global

186 752 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

50 м² 2 1 1

Современный бутик-комплекс апартаментов предлагает уникальное сочетание приватности и комфорта, идеально подходящее для покупателей и инвесторов. Апартаменты варьируются от студий до 2- и 3-комнатных резиденций, каждая из которых отличается стильной отделкой, встроенной кухней, кондиционером и большими окнами. Балконы или террасы открывают вид...

Intermark Global

402 924 €

Вилла в Чангу, Индонезия

300 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла от собственника в бутик-комплексе в самом популярном туристическом районе Бали – Чангу. Вилла сдана в 2022 году. Сейчас цена снижена: $472.500 вместо $510.000 Количество юнитов в проекте: 6 вилл Доходность: 11 - 16% годовых В стоимость входит: полная меблировка, участок 137 кв.м с бассейном и паркингом Рассрочка: нет, готовый...

Intermark Global

690 727 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 4 3 1

Курортный комплекс из 10 двух- и трехэтажных вилл с тремя спальнями и бассейнами, расположенный в тиковой роще в районе Бингин. Инфраструктура включает открытый бассейн, ухоженный сад и террасу, а также бесплатную частную парковку. Комплекс функционирует с 4 квартала 2023 года. Виллы площадью 255–310 м² расположены на участках 320–330 м² и...

Intermark Global

204 660 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

61 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Комплекс на 98 апартаментов (76 - с 1 спальней, 22 - с 2 спальнями) в 7-10 минутах на машине от океана. В объявлении планировка 1-спальных апартаментов площадью 61 кв.м Цены при 100%-оплате: $240.000 за апартаменты на 1 этаже (в наличии 6 квартир) $250.000 за апартаменты на 2 этаже (в наличии 4 квартиры) $265.000 за апартаменты на 4...

Intermark Global

460 485 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

319 м² 4 3 1

Современный жилой комплекс отвечает актуальным запросам рынка, предлагая приватные и просторные виллы с четкой архитектурой. Гости ценят продуманное окружение и ощущение личного пространства, даже находясь в арендуемом жилье. Этот концепт нового поколения создает идеальный фон для впечатлений вне дома, не конкурируя с ними. Комплекс становится...

Intermark Global

232 801 €

Апартаменты в Сесехе, Индонезия

52 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Резиденции с отельным сервисом и авторской архитектурой у пляжа Сесех Проект в локации с редким балансом: тишина и приватность в окружении природы — всего в 15 минутах от Чангу. Резиденции и отель спроектированы по эксклюзивной концепции британского архитектора, с акцентом на эстетику, комфорт и видовые характеристики. Каждый юнит...

Intermark Global

406 761 €

Вилла в Буките, Индонезия

173 м² 5 4 1

Премиальный клубный комплекс в Нуса-Дуа, в 2 минутах от океана и пляжа Саванган, ориентированный на долгосрочное проживание. Проект расположен в закрытой охраняемой резиденции с собственной инфраструктурой курортного уровня в одной из самых востребованных локаций юга Бали. Формат комплекса рассчитан на резидентов, выбирающих Бали как постоянное...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru