Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

299 763 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 3 2 1

Премиальный бутик-отель и жилой комплекс, расположенный в сердце Улувату, всего в нескольких минутах от пляжей Паданг-Паданг, Бингин и Dreamland. Проект находится на скале с панорамным видом на океан и сочетает приватность с доступом к лучшим ресторанам и спа района. ​ Комплекс включает 23 юнита: однокомнатные и двухкомнатные апартаменты, а...

Intermark Global

341 729 €

Вилла в Чангу, Индонезия

167 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы в центре Чангу с арендаторами и доходностью от 12% годовых Приватные двухэтажные виллы с собственным бассейном, садом и готовым интерьером — комфортный формат частного проживания на территории курортного комплекса. Виллы уже сдаются в аренду и обеспечивают стабильный пассивный доход. Преимущества проекта: Центр Чангу —...

Intermark Global

162 728 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

60 м² 2 1 1

Роскошные виллы в центре живописного района, всего в 7 минутах ходьбы от пляжа. Эти современные виллы спроектированы с учетом всех потребностей для комфортного проживания. В окрестностях можно найти множество ресторанов, баров, магазинов и клубов, а также прекрасные пляжи, популярные среди любителей серфинга и водных развлечений. Проект включает...

Intermark Global

394 830 €

Вилла в Буките, Индонезия

115 м² 3 2 1

Cемейный курортный комплекс вилл в сердце Улувату, разработанный специально для отдыха с детьми. Уникальная концепция проекта позволяет родителям отдохнуть, пока дети заводят друзей, учатся через игру и наслаждаются природой в безопасной среде.​ Виллы находятся в идеальной локации: 10 минут до пляжа, 3 минуты до кафе, 5 минут до фитнес-центров....

Intermark Global

221 824 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 3 2 1

Бутик-комплекс дизайнерских вилл предлагает уникальное сочетание роскоши и комфорта в культурном центре. Готовые виллы сдаются в краткосрочную аренду, обеспечивая стабильный доход и высокую заполняемость. В комплексе расположено 10 вилл, каждая из которых отличается высоким качеством строительства и отделки. Виллы оснащены премиальной...

Intermark Global

298 906 €

Вилла в Буките, Индонезия

168 м² 4 3 1

Закрытый комплекс из 4 премиальных трехэтажных вилл в сердце Бингин (полуостров Букит, Улувату), всего в нескольких минутах от пляжей с белым песком. Каждая вилла занимает участок 120 м² с жилой площадью 169 м², включает 3 спальни, 3 ванные комнаты, открытую гостиную-кухню, приватный бассейн и террасу на крыше с панорамным видом на океан.​...

Intermark Global

132 752 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

30 м² 1 1

Инновационный велнес-отель , расположенный в Улувату, в 10 минутах от знаменитых пляжей Паданг-Паданг и Бингин. Проект представляет собой комплекс из 42 однокомнатных апартаментов (51–59 м²), расположенных на трех уровнях с панорамным видом на океан. ​ Концепция отеля объединяет европейские велнес-технологии и балийские спа-традиции....

Intermark Global

295 480 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

121 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Комплекс на 98 апартаментов (76 - с 1 спальней, 22 - с 2 спальнями) в 5 минутах на машине от океана. В объявлении планировка 2-спальных апартаментов площадью 121 кв.м Цены при 100%-оплате: $345.000 за апартаменты на 1 этаже (в наличии последняя квартира) $365.000 за апартаменты на 3 этаже (в наличии последняя квартира) Инфраструктура...

Intermark Global

299 763 €

Таунхаус в Улувату, Индонезия

80 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивный комплекс в сердце балийского острова - Улувату, в одном из самых перспективных районов острова Бали всего в 5-7 минутах от пляжей Бингин и Паданг Паданг. Удобное расположение в 10 минутах от магазинов, ресторанов, баров и отеля Hidden Hills Villas, а менее чем в часе езды находится международный аэропорт Нгураха Рая. К покупке...

Intermark Global

222 681 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Эксклюзивная вилла, расположенная в самом сердце Убуда, предлагает идеальное сочетание уединения и легкого доступа ко всем достопримечательностям, ресторанам и магазинам, которыми славится этот живописный район Бали. Вилла сдается под ключ с полной отделкой и меблировкой. Планировка включает 2 просторные спальни и 2 современные ванные комнаты,...

Intermark Global

261 222 €

Вилла в Буките, Индонезия

165 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы с видом на океан рядом с пляжем Меласти — в престижной локации южного Бали Новый жилой комплекс в южной части полуострова Букит, в пешей доступности от пляжа Меласти. Проект сочетает уединение, панорамные виды на океан и продуманную архитектуру — и идеально подойдёт для тех, кто ищет сбалансированное решение для жизни или...

Intermark Global

171 293 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

80 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Два апартамента с 1 спальней от 200000 до 225000 $ от собственника в проекте со сдачей через полгода. Юнитов от девелопера в продаже уже не осталось. Цена снижена в связи со срочностью. Рыночная цена аналогичных апартаментов - $235.000 Главная туристическая локация, популярный район между Семиньяком и Чангу с плотной застройкой и развитой...

Intermark Global

248 375 €

Вилла в Буките, Индонезия

150 м² 5 4 1

Комплекс из 10 вилл в престижном районе Нуса-Дуа, Бали. Одна вилла полностью готова, все остальные на этапе меблировки. Виллы имеют 3–4 спальни площадью 150 м² на участках 100–153 м². Две виллы оснащены бассейнами (10 м²). Все дома комплектуются кухонной техникой (плита, духовка, микроволновка, холодильник, кондиционер, ТВ), солнечными системами...

Intermark Global

693 736 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 4 3 1

Курортный комплекс из 10 двух- и трехэтажных вилл с тремя спальнями и бассейнами, расположенный в тиковой роще в районе Бингин. Инфраструктура включает открытый бассейн, ухоженный сад и террасу, а также бесплатную частную парковку. Комплекс функционирует с 4 квартала 2023 года. Виллы площадью 255–310 м² расположены на участках 320–330 м² и...

Intermark Global

188 422 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

60 м² 3 2 1

Готовый премиальный апарт-комплекс в сердце Чангу, в 1 минуте ходьбы от пляжа. Всего 62 юнита площадью 40–60 м² с 1 и 2 спальнями. Все апартаменты сдаются полностью меблированными и оснащенными под ключ с панорамными окнами, видами на океан или вулкан, использованием натурального дерева и камня. Управление осуществляется in-house через...

Intermark Global

115 504 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

34 м² 2 1 1

Новый масштабный гостиничный комплекс на 250 номеров в Улувату, предлагающий концепцию динамичного хаба с инфраструктурой для отдыха, работы и восстановления.​ Проект включает клуб развлечений, несколько ресторанов и магазинов, современный фитнес-центр с зоной восстановления (сауна, хаммам, ледяные ванны, спа), йога-студию и пространство для...

Intermark Global

599 525 €

Вилла в Чангу, Индонезия

235 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Две готовые виллы во флагманском проекте застройщика расположены в развивающемся районе Переренан, в окружении всей инфраструктуры популярных районов Чангу и Берава. - Вилла с 2 спальнями 235 кв.м - $700.000 - Вилла с 4 спальнями 310 кв.м - $890.000 Полностью меблированные виллы имеют современный дизайн интерьеров, большие спальни, террасы...

Intermark Global

81 364 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

37 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Бутик-отель в самом центре Убуда — духовного и туристического сердца Бали Инвестиционный отель на 50 номеров с уникальной архитектурой, расположенный в одном из самых востребованных районов острова. Из окон открываются виды на каньон, джунгли и реку. Уникальная концепция, инстаграмная локация и профессиональное управление делают проект...

Intermark Global

141 317 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

42 м² 2 1 1

Комплекс апартаментов премиум-класса предлагает уникальное сочетание комфорта и стиля. В проекте предусмотрено 40 апартаментов, каждый из которых отличается высоким качеством строительства и отделки. Полная меблировка, современная кухня и приватная терраса создают атмосферу уюта и роскоши. Инфраструктура включает инфинити-бассейн, клубный дом,...

Intermark Global

237 301 €

Вилла в Буките, Индонезия

70 м² 2 1 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru