Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

642 348 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

30 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Виллы с видом на океан рядом с пляжем Меласти — в престижной локации южного Бали Новый жилой комплекс в южной части полуострова Букит, в пешей доступности от пляжа Меласти. Проект сочетает уединение, панорамные виды на океан и продуманную архитектуру — и идеально подойдёт для тех, кто ищет сбалансированное решение для...

Intermark Global

228 676 €

Вилла в Сануре, Индонезия

105 м² 3 2 1

Intermark Global

180 029 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

80 м² 1

Удалённая сделка

Новый комплекс апартаментов в пешей доступности до пляжа в самом популярном районе Бали. Локация между популярными туристическими районами Семиньяк и Чангу. – в пешей доступности до пляжа Бату Белиг, известных пляжных клубов Cafe Del Маг и Potato Head Beach Club, множества кафе и ресторанов – в 30 минутах езды до аэропорта...

Intermark Global

239 570 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

49 м² 4 3 1

Современные апартаменты в комплексе с развитой инфраструктурой предлагают уникальные условия для комфортной жизни. Компактные лофты с стильным дизайном расположены в пешей доступности от живописных пляжей, что делает их идеальным выбором для ценителей активного отдыха. Внутреннее пространство продумано до мелочей, создавая атмосферу уюта и...

Intermark Global

641 492 €

Вилла в Буките, Индонезия

215 м² 5 4 1

Cемейный курортный комплекс вилл в сердце Улувату, разработанный специально для отдыха с детьми. Уникальная концепция проекта позволяет родителям отдохнуть, пока дети заводят друзей, учатся через игру и наслаждаются природой в безопасной среде.​ Виллы находятся в идеальной локации: 10 минут до пляжа, 3 минуты до кафе, 5 минут до фитнес-центров....

Intermark Global

342 586 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

150 м² 4 3 1

Это комплекс таунхаусов и вилл, где каждый дом оснащен современными удобствами, включая меблировку, технику и сантехнику, а также систему «умный дом». Участки оборудованы бассейном и террасой, создавая идеальные условия для отдыха и досуга. Внутренняя инфраструктура включает детский центр, семейный ресторан, сад, площадки для барбекю и уличный...

Intermark Global

674 466 €

Вилла в Сесехе, Индонезия

332 м² 4 3 1

Уединённый прибрежный посёлок между аутентичным Табананом и современным Чангу — именно здесь, в одном из немногих сохранившихся нетронутых уголков острова, расположен этот проект. Чёрный вулканический песок, рисовые поля, вид на океан и вулкан с террасы на крыше — до пляжа буквально одна минута пешком, до аэропорта — 40 минут. ​ Каждая вилла...

Intermark Global

107 058 €

Вилла в Буките, Индонезия

47 м² 2 1 1

Современный комплекс роскошных вилл предлагает уникальную атмосферу, высокий уровень приватности и тщательно продуманную инфраструктуру для комфортной жизни и отдыха. Виллы выделяются современным архитектурным стилем, просторными жилыми зонами и собственными бассейнами. Особое внимание уделяется экологичности: применяются энергоэффективные...

Intermark Global

617 939 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

250 м² 4 3 1

Премиум-виллы по 3 спальни в Канггу, Бали — комплекс из 8 идентичных домов. Виллы представлены в двух категории: стандартные (участок 220 м², вилла 250 м²) и с сауной (участок 247 м², вилла 290 м²), все с приватным бассейном 9x3 м, гаражом на авто и 2 мотоцикла, в охраняемой зоне. Полностью оборудованы под ключ: смарт-хаус с...

Intermark Global

947 250 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

479 м² 5 4 1

Комплекс вилл предлагает уникальное сочетание уединения и комфорта, находясь в нескольких минутах от ключевых достопримечательностей. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и гармонию, вдали от шумных улиц и городского трафика. Каждый элемент комплекса продуман для создания атмосферы уюта и расслабления. Внутренняя инфраструктура...

Intermark Global

124 187 €

Апартаменты в Табанане, Индонезия

37 м² 1 1

Проект представляет собой уникальный жилой квартал, который гармонично вписывается в концепцию современного города. На обширной территории сочетаются передовые технологии и творения известных художников и дизайнеров. Проект является частью экосистемы, предоставляющей жителям доступ к развитой инфраструктуре, зеленым зонам, развлекательным...

Intermark Global

402 624 €

Вилла в Буките, Индонезия

156 м² 3 2 1

Комплекс из 24 дизайнерских вилл с 2 спальнями и частными бассейнами в престижном районе Улувату, в нескольких минутах от пляжа Nyang Nyang. Это премиальная и перспективная локация, где сосредоточена главная туристическая инфраструктура, включая отели, пляжи, пригодные для купания, и лучшие серф-споты. В 5 минутах расположены международный...

Intermark Global

255 226 €

Таунхаус в Джимбаране, Индонезия

100 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Таунхаус в недавно сданном проекте от собственников. Готовые объекты – редкость для Бали – доход сразу. Заполняемость достигает 90% благодаря недостатку аналогов такой недвижимости в этом районе В стоимость входит: участок 200-220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг Инфраструктура комплекса:...

Intermark Global

599 525 €

Вилла в Чангу, Индонезия

235 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Две готовые виллы во флагманском проекте застройщика расположены в развивающемся районе Переренан, в окружении всей инфраструктуры популярных районов Чангу и Берава. - Вилла с 2 спальнями 235 кв.м - $700.000 - Вилла с 4 спальнями 310 кв.м - $890.000 Полностью меблированные виллы имеют современный дизайн интерьеров, большие спальни, террасы...

Intermark Global

145 513 €

Вилла в Буките, Индонезия

72 м² 2 1 1

Расположенный в престижном районе Нуса Дуа, этот курортный комплекс сочетает в себе комфорт и современные тенденции в дизайне и инфраструктуре. Комплекс занимает площадь около 1,3 гектара и включает более 65 вилл с частными бассейнами и более 100 гостиничных номеров. Курорт оформлен в стиле «Art & Wellness», предлагая гостям атмосферу...

Intermark Global

693 736 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 4 3 1

Курортный комплекс из 10 двух- и трехэтажных вилл с тремя спальнями и бассейнами, расположенный в тиковой роще в районе Бингин. Инфраструктура включает открытый бассейн, ухоженный сад и террасу, а также бесплатную частную парковку. Комплекс функционирует с 4 квартала 2023 года. Виллы площадью 255–310 м² расположены на участках 320–330 м² и...

Intermark Global

835 053 €

Вилла в Буките, Индонезия

290 м² 3 2 1

Эксклюзивный четырехэтажный жилой комплекс на 20 просторных дизайнерских апартаментов с одной спальней расположен на приватном холме в районе Меласти. Благодаря каскадной архитектуре и панорамному остеклению от пола до потолка, из каждого юнита открывается прямой вид на океан. ​ Комплекс занимает территорию 2,5 гектара и является частью...

Intermark Global

432 515 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

159 м² 3 2 1

Комплекс вилл предлагает уникальное сочетание уединения и комфорта, находясь в нескольких минутах от ключевых достопримечательностей. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и гармонию, вдали от шумных улиц и городского трафика. Каждый элемент комплекса продуман для создания атмосферы уюта и расслабления. Внутренняя инфраструктура...

Intermark Global

475 338 €

Вилла в Чангу, Индонезия

280 м² 3

Удалённая сделка Оплата в рублях

Жилой комплекс включает полностью меблированные виллы в современном стиле. В стоимость каждой виллы входит частный сад и бассейн. Доступны 3 лота из 7: - вилла с 3 спальнями площадью 280 кв.м на участке 237 кв.м - $555.000 (сдача в августе 2024) - вилла с 3 спальная площадью 280 кв.м на участке 231 кв.м - $595.000 (сдача в декабре 2023)...

Intermark Global

188 422 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

57 м² 3 2 1

Полностью меблированные апартаменты в скандинавском стиле создают атмосферу уюта и комфорта, идеально подходящую для жизни. На территории комплекса расположены рестораны с разнообразной кухней, а также кафе и ланч-бар, где можно насладиться вкусными блюдами. Инфраструктура включает два бассейна, что позволяет расслабиться и наслаждаться...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru