Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

237 726 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

49 м² 4 3 1

Современные апартаменты в комплексе с развитой инфраструктурой предлагают уникальные условия для комфортной жизни. Компактные лофты с стильным дизайном расположены в пешей доступности от живописных пляжей, что делает их идеальным выбором для ценителей активного отдыха. Внутреннее пространство продумано до мелочей, создавая атмосферу уюта и...

Intermark Global

220 966 €

Вилла в Убуде, Индонезия

120 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В продаже дизайнерская вилла под ключ в сердце Убуда, живописного района Бали. Green HAVEN — эксклюзивный комплекс из 18 дизайнерских вилл, расположенный в самом центре Убуда, в близости от лучших кафе, знаковых достопримечательностей и с оживленным туристическим трафику. Вилла сдается под ключ с полной отделкой и меблировкой....

Intermark Global

828 624 €

Вилла в Буките, Индонезия

290 м² 3 2 1

Эксклюзивный четырехэтажный жилой комплекс на 20 просторных дизайнерских апартаментов с одной спальней расположен на приватном холме в районе Меласти. Благодаря каскадной архитектуре и панорамному остеклению от пола до потолка, из каждого юнита открывается прямой вид на океан. ​ Комплекс занимает территорию 2,5 гектара и является частью...

Intermark Global

293 206 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

82 м² 1

Удалённая сделка

30 новых вилл на действующем прибрежном wellness-курорте на побережье Джимбаран. Уникальный для Бали wellness-курорт для оздоровления в уединенной локации на природе. Резорт ориентирован на бизнесменов и предлагает комплексные wellness-программы на территории с пышными зелеными насаждениями и возможностями для активного отдыха. Виллы...

Intermark Global

688 396 €

Вилла в Буките, Индонезия

255 м² 4 3 1

Курортный комплекс из 10 двух- и трехэтажных вилл с тремя спальнями и бассейнами, расположенный в тиковой роще в районе Бингин. Инфраструктура включает открытый бассейн, ухоженный сад и террасу, а также бесплатную частную парковку. Комплекс функционирует с 4 квартала 2023 года. Виллы площадью 255–310 м² расположены на участках 320–330 м² и...

Intermark Global

246 463 €

Вилла в Буките, Индонезия

150 м² 5 4 1

Комплекс из 10 вилл в престижном районе Нуса-Дуа, Бали. Одна вилла полностью готова, все остальные на этапе меблировки. Виллы имеют 3–4 спальни площадью 150 м² на участках 100–153 м². Две виллы оснащены бассейнами (10 м²). Все дома комплектуются кухонной техникой (плита, духовка, микроволновка, холодильник, кондиционер, ТВ), солнечными системами...

Intermark Global

458 591 €

Вилла в Буките, Индонезия

151 м² 2 1 1

Эксклюзивный четырехэтажный жилой комплекс на 20 просторных дизайнерских апартаментов с одной спальней расположен на приватном холме в районе Меласти. Благодаря каскадной архитектуре и панорамному остеклению от пола до потолка, из каждого юнита открывается прямой вид на океан. ​ Комплекс занимает территорию 2,5 гектара и является частью...

Intermark Global

363 745 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

93 м² 3 2 1

Современный бутик-комплекс апартаментов предлагает уникальное сочетание приватности и комфорта, идеально подходящее для покупателей и инвесторов. Апартаменты варьируются от студий до 2- и 3-комнатных резиденций, каждая из которых отличается стильной отделкой, встроенной кухней, кондиционером и большими окнами. Балконы или террасы открывают вид...

Intermark Global

318 702 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

162 м² 3 2 1

Современный жилой комплекс отвечает актуальным запросам рынка, предлагая приватные и просторные виллы с четкой архитектурой. Гости ценят продуманное окружение и ощущение личного пространства, даже находясь в арендуемом жилье. Этот концепт нового поколения создает идеальный фон для впечатлений вне дома, не конкурируя с ними. Комплекс становится...

Intermark Global

401 564 €

Вилла в Чангу, Индонезия

300 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла от собственника в бутик-комплексе в самом популярном туристическом районе Бали – Чангу. Вилла сдана в 2022 году. Сейчас цена снижена: $472.500 вместо $510.000 Количество юнитов в проекте: 6 вилл Доходность: 11 - 16% годовых В стоимость входит: полная меблировка, участок 137 кв.м с бассейном и паркингом Рассрочка: нет, готовый...

Intermark Global

484 427 €

Вилла в Нуса Дуа, Индонезия

117 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

На перепродажу предлагается 1-спальная вилла в составе масштабного комплекса премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали, лизхолд на 48,5 лет. Комплекс расположен всего в 80 метрах от берега, окружён 5‑звёздочными отелями и открывает редкие для вулканического острова виды на пляжи с мягким...

Intermark Global

636 553 €

Вилла в Буките, Индонезия

215 м² 5 4 1

Cемейный курортный комплекс вилл в сердце Улувату, разработанный специально для отдыха с детьми. Уникальная концепция проекта позволяет родителям отдохнуть, пока дети заводят друзей, учатся через игру и наслаждаются природой в безопасной среде.​ Виллы находятся в идеальной локации: 10 минут до пляжа, 3 минуты до кафе, 5 минут до фитнес-центров....

Intermark Global

253 262 €

Вилла в Джимбаране, Индонезия

100 м² 2 1 1

Небольшой комплекс из 20 таунхаусов в Джимбаран Хилл, тихом районе Бали с элитными отелями. До пляжа Джимбаран — 2 минуты, до аэропорта — 15 минут, рядом Four Seasons и серф-споты. ​ Виллы дают приватность, но с отельным сервисом: ресторан на 30 мест, фитнес, 25-метровый бассейн, спа с сауной и массажем, охрана 24/7. Управление под ключ:...

Intermark Global

110 483 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Уютные апартаменты в шаговой доступности до пляжей и пляжных клубов в популярном туристическом районе Берава. ​ Комплекс апартаментов оборудован необходимой инфраструктурой для комфортной жизни и уединенного отдыха от шумных туристических мест острова. Площадь студии 33 кв.м Рассрочка: $10.000 при бронировании, 20% первый взнос, далее 5...

Intermark Global

501 424 €

Таунхаус в Джимбаране, Индонезия

168 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Готовый таунхаус в недавно сданном проекте от собственника - доход сразу. Готовые объекты – редкость для Бали, таунхаус имеет раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерирует доход от аренды. В стоимость входит: leasehold на 45 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 212 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг....

Intermark Global

246 463 €

Вилла в Буките, Индонезия

150 м² 4 3 1

Комплекс из 10 вилл в престижном районе Нуса-Дуа, Бали. Одна вилла полностью готова, все остальные на этапе меблировки. Виллы имеют 3–4 спальни площадью 150 м² на участках 100–153 м². Две виллы оснащены бассейнами (10 м²). Все дома комплектуются кухонной техникой (плита, духовка, микроволновка, холодильник, кондиционер, ТВ), солнечными системами...

Intermark Global

212 468 €

Вилла в Чангу, Индонезия

102 м² 3 2 1

Клубный посёлок предлагает уникальное сочетание потрясающей архитектуры и природы, создавая идеальные условия для реализации ваших самых смелых идей и мечт. В проекте предусмотрено 12 вилл, каждая из которых станет уютным уголком для жизни и отдыха. Инфраструктура включает в себя доступ к культовым пляжам, что позволяет наслаждаться морем и...

Intermark Global

257 511 €

Вилла в Буките, Индонезия

65 м² 2 1 1

Откройте для себя уникальный комплекс вилл, предлагающий уютные апартаменты с просторными спальнями и частными террасами. Каждая вилла имеет собственный бассейн и зону для барбекю, что создает идеальные условия для отдыха и незабываемых моментов. Высокие потолки наполняют пространство светом и воздухом, а полностью меблированные интерьеры...

Intermark Global

124 752 €

Вилла в Семиньяке, Индонезия

93 м² 3 2 1

Эксклюзивный комплекс вилл предлагает уникальные дома, которые идеально сочетают современный стиль и атмосферу тропической безмятежности. Этот тщательно продуманный проект станет привлекательной инвестицией для тех, кто стремится к желаемому образу жизни. Каждая вилла выполнена с использованием высококачественных материалов и современных...

Intermark Global

123 231 €

Апартаменты в Табанане, Индонезия

37 м² 1 1

Проект представляет собой уникальный жилой квартал, который гармонично вписывается в концепцию современного города. На обширной территории сочетаются передовые технологии и творения известных художников и дизайнеров. Проект является частью экосистемы, предоставляющей жителям доступ к развитой инфраструктуре, зеленым зонам, развлекательным...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru