Индонезия – доходное место. На что можно рассчитывать сегодня, инвестируя в недвижимость Бали

Факт 1

Индонезийская экономика – одна из самых быстрорастущих в мире. Ежегодный прирост ВВП страны – 5% фактически на протяжении последних 50 лет. Невелика инфляция: в 2022 году она составила около 5% – ниже, чем в странах Европы и США.

В стране активно растёт население – сейчас оно превышает 270 млн человек (четвёртое место в мире), и быстро увеличивается средний класс. По прогнозам, в 2024 году жители Индонезии совершат 1,4 млрд путешествий по стране, существенная часть которых придётся на поездки из Джакарты на курорты. В частности, на Бали.

Наконец, Индонезия одна из самых политически нейтральных стран в мире, что было доказано и на прошедшем там саммите G20.

Факт 2

Бали – относительно молодой рынок, который предоставляет большие возможности для инвесторов. Что скрывается за словом «молодой»? С одной стороны, он вполне сформировавшийся: здесь есть уже развитые и зарекомендовавшие себя локации, есть и готовые инвестиционные продукты. С другой, этот рынок пока не слишком зарегулирован и позволяет получать относительно высокий доход. Который в моменте увеличивается благодаря восстановлению международного туризма, росту заполняемости объектов и арендных ставок.

На рынке Бали есть свои нюансы, которые должен учитывать инвестор. Например, инвестируя в проект на ранних стадиях строительства, вы принимаете риски на себя – так как в Индонезии нет аналогов российского 214-ФЗ, защищающего дольщиков.

С другой стороны, за период строительства тут можно зарабатывать суммы, уже давно нереальные, например, для рынка Москвы, – 30–60%, а в некоторых случаях и 100%.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Факт 3

На рынок недвижимости, зависящий от туризма, конечно, повлияла пандемия. Нет дохода – нет продаж – нет ликвидности, и, как следствие, цены падают. Правда, именно на Бали скорее наблюдалась стагнация. Немногие решили продавать, уходя в минус. К тому же на остров приехало много иностранцев – цифровых кочевников, которые оставались здесь более трёх месяцев. Поэтому, например, собственники вилл, которые сдавались в долгосрочную аренду, вполне могли получать 5–6% годовых.

Факт 4

С одной стороны, ставить знак равенства между Индонезией и туристической сферой некорректно. Есть Джакарта и другие крупные города, где основные жители – не туристы. Но Бали, Ломбок, Гили, конечно, именно туристические локации.

Поток иностранцев сейчас восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%. Хотя приезжающих в страну всё ещё в три раза меньше (!), чем до пандемии. И прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока – оптимистичные. На Бали планируется строительство второго аэропорта, возведение нового порта для круизных лайнеров, парка «Парамаунт Пикчерз», трассы Формулы-1 на севере острова. Власти делают многое для привлечения туристов.

Туризм на Бали восстанавливается, и заполняемость на объектах приближается к 80–90%

Факт 5

Туристическая инфраструктура на Бали сосредоточена на юге. Исторически остров развивался от аэропорта. Застраивались районы Кута, Семиньяк к северо-западу – локации, которые сейчас уже заняты полностью.

Затем девелоперы обратили внимание на Чангу и Бераву – сейчас это популярнейшие районы с плотной застройкой и узкими, как правило односторонними улицами… Здесь лишь немногие новые проекты строятся у береговой линии – она почти вся занята. Например, район Чангу застроен на 97%, и у океана просто нет свободных участков. Поэтому в лучшем случае – вторая линия, но всё чаще новое строительство ведётся в глубине острова.

Большая часть девелоперов переносят свои проекты дальше на запад от Чангу – в район пляжа Переренан и (и таких девелоперов больше) на полуостров Букит, где много «инстаграмных» мест. Там строить можно только в специально выделенных туристических зонах, что создаёт ограниченность постройки и повышает спрос... Именно на Буките находятся многие пятизвёздочные отели Бали и район Нуса-Дуа, где проходил саммит «Большой двадцатки».

Упомяну также район Убуд, находящийся в глубине острова: он менее интересен для инвестиций и скорее популярен для собственного проживания у экспатов, любителей йоги и духовных практик.

Примеры объектов недвижимости на Бали

217 970 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

105 м² 3 2 1

Это комплекс таунхаусов и вилл, где каждый дом оснащен современными удобствами, включая меблировку, технику и сантехнику, а также систему «умный дом». Участки оборудованы бассейном и террасой, создавая идеальные условия для отдыха и досуга. Внутренняя инфраструктура включает детский центр, семейный ресторан, сад, площадки для барбекю и уличный...

Intermark Global

280 034 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

123 м² 3 2 1

Уникальный жилой комплекс, вдохновлённый природными мотивами, предлагает жителям гармонию с окружающей средой и современный комфорт. Архитектура выполнена в стиле ECO-TECH, с плавными линиями и панорамным остеклением, что создает атмосферу единства с природой. Комплекс включает большой бассейн с водопадами и искусственными лагунами, а также...

Intermark Global

604 012 €

Вилла в Буките, Индонезия

254 м² 5 4 1

Современный жилой комплекс предлагает уникальное сочетание уединения и высокого уровня комфорта с привлекательной архитектурой. Проект ориентирован на тех, кто ценит приватность и эстетику, а также ищет выгодные возможности для инвестиций и отдыха. Виллы с одной, двумя и тремя спальнями выполнены в современном стиле, имеют панорамные окна,...

Intermark Global

192 584 €

Апартаменты в Умаласе, Индонезия

57 м² 3 2 1

Полностью меблированные апартаменты в скандинавском стиле создают атмосферу уюта и комфорта, идеально подходящую для жизни. На территории комплекса расположены рестораны с разнообразной кухней, а также кафе и ланч-бар, где можно насладиться вкусными блюдами. Инфраструктура включает два бассейна, что позволяет расслабиться и наслаждаться...

Intermark Global

485 836 €

Вилла в Чангу, Индонезия

280 м² 3

Удалённая сделка Оплата в рублях

Жилой комплекс включает полностью меблированные виллы в современном стиле. В стоимость каждой виллы входит частный сад и бассейн. Доступны 3 лота из 7: - вилла с 3 спальнями площадью 280 кв.м на участке 237 кв.м - $555.000 (сдача в августе 2024) - вилла с 3 спальная площадью 280 кв.м на участке 231 кв.м - $595.000 (сдача в декабре 2023)...

Intermark Global

1 244 265 €

Вилла в Буките, Индонезия

320 м² 5 4 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

254 736 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

82 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты от собственников в проекте со сдачей в 2024 году. Юнитов от девелопера в продаже уже не осталось. ​ Площадь апартаментов 82 кв.м Leasehold: 34 года с правом продления на 30 лет ​Рассрочки нет, 100% оплата Цена без учета НДС Инфраструктура комплекса: Бассейн Бар у бассейна Тренажерный зал Бизнес-центр...

Intermark Global

323 891 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

80 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Премиальный закрытый комплекс с отельной инфраструктурой и превосходным качеством строительства. Высокий долгосрочный прирост после сдачи – 7-10% ежегодно.​ На данный момент апартаменты по самой выгодной цене по переуступке от собственника В стоимость входит: вид на океан, полная отделка и меблировка Тип управления:...

Intermark Global

249 396 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

3 2 1

Уникальный проект апартаментов, вдохновленный природной красотой и мифами, связанными с величественными вершинами, предлагает гармоничное сочетание современного дизайна и местных традиций. Созданная атмосфера привлекает внимание и вызывает интерес, а внутренние пространства продуманы до мелочей для обеспечения комфорта и уюта. Инфраструктура...

Intermark Global

306 383 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

162 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты на 3 этаже в проекте с самым длинным в мире бассейном на крыше (190 метров) в популярном туристическом районе Берава. В стоимость входит: отделка, мебель система «умный дом», джакузи на балконе Leasehold: 27+30 лет Количество объектов в комплекса: 156 апартаментов Инфраструктура комплекса: бассейн на...

Intermark Global

83 161 €

Апартаменты в Убуде, Индонезия

37 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Бутик-отель в самом центре Убуда — духовного и туристического сердца Бали Инвестиционный отель на 50 номеров с уникальной архитектурой, расположенный в одном из самых востребованных районов острова. Из окон открываются виды на каньон, джунгли и реку. Уникальная концепция, инстаграмная локация и профессиональное управление делают проект...

Intermark Global

896 170 €

Вилла в Буките, Индонезия

208 м² 4 3 1

Премиальный комплекс вилл в Улувату, расположенный на живописных холмах с панорамным видом на джунгли и океан. Проект предлагает редкую для этого района возможность владения на правах freehold (собственности) и включает 26 юнитов, завершение строительства которых запланировано на октябрь 2027 года.​ Каждая резиденция оснащена частным бассейном,...

Intermark Global

411 516 €

Вилла в Буките, Индонезия

156 м² 3 2 1

Комплекс из 24 дизайнерских вилл с 2 спальнями и частными бассейнами в престижном районе Улувату, в нескольких минутах от пляжа Nyang Nyang. Это премиальная и перспективная локация, где сосредоточена главная туристическая инфраструктура, включая отели, пляжи, пригодные для купания, и лучшие серф-споты. В 5 минутах расположены международный...

Intermark Global

82 286 €

Апартаменты в Буките, Индонезия

25 м² 2 1 1

Бутик-отельный комплекс в японском стиле создает идеальные условия для релаксации и медитации. Использование натуральных материалов в оформлении вилл гармонично сочетается с тропическим ландшафтом, формируя уникальную атмосферу уюта и спокойствия. Инфраструктура включает бассейн, кворкинг, бар у бассейна, фитнес-зал, ресторан, спа, студию йоги,...

Intermark Global

568 997 €

Вилла в Табанане, Индонезия

490 м² 4 3 1

Виллы представляют собой амбициозный проект, создающий роскошные условия для жизни и отдыха. Каждая вилла обладает уникальными характеристиками, что позволяет выбрать идеальный вариант для каждого покупателя. Проект сочетает современный дизайн, высококачественные материалы и передовые технологии строительства, обеспечивая высокий уровень...

Intermark Global

162 821 €

Апартаменты в Табанане, Индонезия

46 м² 2 1 1

Жилой комплекс класса эко-люкс, расположенный всего в пяти минутах от пляжа. Проект объединяет апартаменты и таунхаусы с продуманным дизайном, современными системами умного дома и экологическими технологиями, такими как дождевое водоснабжение и солнечные панели. На территории комплекса находятся премиальный ресторан, оздоровительный центр,...

Intermark Global

109 423 €

Вилла в Буките, Индонезия

47 м² 2 1 1

Современный комплекс роскошных вилл предлагает уникальную атмосферу, высокий уровень приватности и тщательно продуманную инфраструктуру для комфортной жизни и отдыха. Виллы выделяются современным архитектурным стилем, просторными жилыми зонами и собственными бассейнами. Особое внимание уделяется экологичности: применяются энергоэффективные...

Intermark Global

399 173 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

197 м² 3 2 1

Коллекция из четырёх дизайнерских вилл с 2 спальнями в районе Бабакан, Чангу, где эстетка модернистского Лос‑Анджелеса встречается с тропической атмосферой Бали. Одноэтажные дома с панорамным остеклением объединяют закрытую гостиную и террасу с большим бассейном, создавая плавный переход между интерьером и садом. ​ В каждой вилле:...

Intermark Global

244 861 €

Апартаменты в Чангу, Индонезия

49 м² 4 3 1

Современные апартаменты в комплексе с развитой инфраструктурой предлагают уникальные условия для комфортной жизни. Компактные лофты с стильным дизайном расположены в пешей доступности от живописных пляжей, что делает их идеальным выбором для ценителей активного отдыха. Внутреннее пространство продумано до мелочей, создавая атмосферу уюта и...

Intermark Global

242 542 €

Вилла в Буките, Индонезия

70 м² 2 1 1

Проект представляет собой масштабный комплекс премиальных вилл и апартаментов на первой линии океана в престижном районе Нуса-Дуа на Бали. Комплекс окружён 5-звездочными отелями и предлагает уникальные виды на пляжи с золотистым песком, что является редкостью для вулканических островов. Архитектура комплекса отличается использованием натуральных...

Intermark Global

Факт 6

Качество строительства на Бали – большой вопрос. Спрос высок, и многие девелоперы выходят на рынок с той же целью, что инвесторы: заработать в моменте. Сюда пришли компании из России и Украины – и тоже далеко не все готовы работать основательно… Поэтому мы всегда обращаем внимание на трек-рекорд застройщика и качество, посещаем все объекты сами.

На Бали есть уже сданные проекты, где качество настолько плохое, что вилла требует ремонта через несколько недель после начала эксплуатации. Собственно, из-за проблем с качеством на Бали случаются задержки с вводом проектов: не всегда понятно, сколько раз рабочие будут всё переделывать – один или пять… И кстати, принципиально важно, есть ли на площадке европейский или русский специалист, который следит за стройкой.

Другая сторона этой проблемы – на острове нет недостроев. Застройщику легче и дешевле построить хоть как-то и сдать, чем не построить вообще. Поэтому надо быть предельно внимательными при выборе проекта для инвестиций...

Факт 7

Есть два способа заработка на Бали.

Можно вложить средства в готовый объект – они встречаются, хотя и редко. Практически всё продаётся на стадии «оф-плана», то есть готовое – это варианты по переуступке от тех, кто заходил на старте продаж, или просто вторичка. Такие объекты находятся под управлением собственных операторов девелоперских компаний – при выборе качественного проекта можно получать 9–15% годовых от сдачи в краткосрочную аренду. Цифры кажутся высокими, но мы готовы представить наши расчёты любому заинтересованному инвестору…

Второй способ – спекулятивный – вкладываться на пресейле и перепродавать по переуступке перед вводом объекта в эксплуатацию. Как я уже сказала, за период строительства объект может набрать в цене до 60%, а в некоторых случаях и до 100%.

Факт 8

В Индонезии иностранцам запрещено владеть землёй, можно только арендовать её у индонезийца. Это покупка в лизхолд, с правом долгосрочной аренды, как, например, в Таиланде.

Но в отличие от Таиланда, срок аренды в стране не унифицирован, а зависит от договорённостей застройщика с собственником. Изначальный период, включённый в цену, 25–45 лет. Есть приоритетный срок продления, он также включен в контракт, и на него можно продлить договор в конце первого срока, заплатив определённую рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.

Приоритетный срок продления тоже варьируется – от нуля до 50 лет. Когда же закончится и начальный, и приоритетный срок, собственник может договариваться о дальнейшей пролонгации. Она уже не гарантирована контрактом, поэтому собственник земли может отказаться от продления.

Факт 9

Вторая форма собственности – право на строительство HGB – аналог фрихолда. Иностранец может открыть компанию на Бали, быть единоличным собственником и оформить на эту фирму право HGB. Но такая схема доступна только при покупке виллы, точнее – отдельно стоящих объектов.

Важно: когда вы продаёте объект с правом HGB индонезийцу, оно у него «конвертируется» в полноценный фрихолд.

Право HGB продлевается по схеме 30–20–30 лет, причём оно не ограничено 80 годами.

Если говорить про апартаменты, то право собственности на них всегда будет лизхолд, даже для самих индонезийцев.

Основная форма владения недвижимостью в Индонезии среди нерезидентов – лизхолд

Факт 10

Ипотеку иностранцам в Индонезии не выдают. Застройщики предлагают рассрочку. Более того, большая часть девелоперов не примут 100% оплату за объект и не дадут скидку. Первоначальный взнос – 30%, а затем – оплата по индивидуальному графику, оговорённому с застройщиком: ежеквартально или ежемесячно до конца строительства.

Факт 11

Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами:

• свифт-перевод из банков, которые не находятся под санкциями,
• через криптовалюту – девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки,
• оплата в рублях – фактически через перевод в криптовалюте, но тем, кто не разбирается, мы поможем это сделать.

Факт 12

Самое доступное предложение на Бали в нашем портфеле – $165 тыс. Дополнительные расходы – 12% (11% – НДС, 1% – услуги нотариуса).

Есть в Индонезии и налог на доход физических лиц. Официально ставка составляет 20% от чистого дохода. Но практически все УК девелоперов умеют оптимизировать ставку до эффективных 10%. В любом случае инвестору не нужно заботиться о том, чтобы уплачивать данный налог, потому что управляющая компания выступает как налоговый агент инвестора и перечисляет ему уже «очищенный» доход.

Факт 13

Большинство управляющих компаний никак не ограничивают собственников в праве проживания в своих апартаментах или виллах. Исключение – пара крупных девелоперов, у которых этот срок составляет 30 дней в год…

Впрочем, при оформлении сделки можно выбрать другую инвестиционную программу и договориться об особых условиях.

Фото: база Prian, unsplash.com (Cassie Gallegos)

Условия цитирования материалов Prian.ru