Версия
для печати
для печати
Ситуация с болгарской недвижимостью в кризис развивается в русле общемировых тенденций — цены падают, предложение увеличивается, спрос сокращается. Для тех, у кого есть деньги, это шанс приобрести хороший объект по адекватной цене. Но в каждой стране есть свои нюансы.
Болгария последние два года до кризиса активно притягивала инвесторов, привлекала немалые капиталы и претендовала на звание европейского курорта. Вступление Болгарии в ЕС двояко сказалось на рынке недвижимости. "Прежде всего выросли цены. Инвесторы из "старого" Евросоюза ринулись на болгарский рынок, предполагая (и не всегда неправильно), что цены подтянутся до среднего по ЕС. Однако массовое строительство требует определенной подготовки, а болгарские власти, к сожалению, зачастую выпускали ситуацию с городским планированием из-под контроля. В результате наблюдаются проблемы с инфраструктурой — нехватка электрических мощностей, узкие дороги и т. д.",— рассказывает руководитель регионального направления департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петр Коваленко.
Однако несмотря на трудности, болгарская недвижимость приносила стабильный и вполне неплохой доход. А инвестировав в этой стране в недвижимость на побережье Черного моря, до кризиса можно было получить до 100% годовых. Правда, по мнению экспертов, эта счастливая пора закончилась еще в апреле 2007 года. Сейчас цены на побережье уверенно идут вниз — поэтому покупают здесь только те, кто хотят приобрести "дачу у моря" для себя. "Ситуация на рынке Болгарии стабилизировалась — нет ажиотажного спроса со стороны инвесторов, особенно международных. С другой стороны, стабильно хороший спрос так называемых дачников — россиян, которые ищут дальнюю дачу в стране с похожим языком и ментальностью. В основной массе это пенсионеры и семьи с маленькими детьми",— говорит Петр Коваленко.
Сейчас преимущество Болгарии в ее дешевизне. Однако у покупателя появляется выбор — купить недвижимость в Болгарии или за чуть большую стоимость приобрести дом, скажем, в Черногории. По мнению экспертов, недвижимость в этой стране более удобна и по характеристикам приближена к европейской. Президент инвестиционной группы SeSeGar Ирина Жарова-Райт отмечает: "Болгария все же напоминает советскую поговорку: "курица — не птица, а Болгария — не заграница". Как ни пытались маркетологи рассказать покупателю о "златых" песках, пятизвездном сервисе и недорогом курортном жилье, к сожалению, мировой экономический кризис заметно отразился на недвижимости "новых" стран Евросоюза, и особенно Болгарии".
"В 2004-2006 годах покупка через интернет дешевой по сравнению с Испанией и Португалией курортной недвижимости англичанами, немцами и ирландцами стала некой притчей. Приобретение по принципу "две квартиры покупаешь, третья бесплатно" создало ажиотаж и на нашем рынке недвижимости. Быстрый рост цен — до 30% в год до 2007 года — вызвал не только приток туристов-покупателей, но и развитие девелоперских проектов, плотно застроивших все побережье от Варны до Сине Море. Себестоимость строительства с отделкой, но без стоимости земли в районе €500-560 за метр и продажа в диапазоне €1600-2500 позволяли тратить девелоперам огромные суммы на рекламу и маркетинг. Но увы, кризис еще прошлым летом снизил поток туристов-покупателей на 40%, и сейчас, по различным данным, от 900 до 1500 пустых квартир в построенных проектах не находит своего покупателя ни среди европейцев, ни среди наших граждан. Поэтому некоторым болгарским девелоперам приходится отдавать свои проекты по себестоимости, чтобы вернуть кредиты банкам. Но даже купив такой объект, инвестору нужно будет ждать годы, пока он сможет получить хоть какую-то прибыль, ведь рассчитывать на арендный рынок на курорте с ярко выраженной сезонностью не стоит",— рассказывает Жарова-Райт.
Многие объекты сейчас заморожены — поэтому риэлтеры советуют покупать недвижимость либо на завершающих стадиях строительства, либо на вторичном рынке. Застройщики стали охотнее предлагать различные бонусы — например, льготные схемы оплаты с беспроцентной рассрочкой платежа после окончания строительства. Однако нужно иметь в виду, что за счет ушедших с рынка нерезидентов из Скандинавии и Великобритании предложение увеличилось, но квартиры со вторичного рынка могут быть не самого хорошего качества.
Сейчас цена квадратного метра в Болгарии составляет €750-1500. Отдельные элитные проекты стоят €2000-4000 за кв. м, но их можно пересчитать по пальцам. Предложения на первой линии моря начинаются от €1000. Чем больше денег вы готовы потратить, тем ближе к морю и просторнее будет объект. "Цены в связи с кризисом упали до уровня 2006 — начала 2007 года, в среднем на 20-40%. Наиболее дорогие районы — центр Софии и Варны, первая линия (точечная застройка) Золотых Песков (там идет реконструкция отелей с продажей как апартаменты) и Солнечного Берега",— рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова.
Например, за €20 тыс. можно купить строящиеся студио-апартаменты в шаговой доступности от моря. Если искать с таким бюджетом объект на вторичном рынке, то это будут небольшие квартиры на Солнечном Берегу и в районе Бургаса, пригодные для проживания на короткий срок. Можно найти объект даже за €4 тыс. Правда, в таком случае под вопросом окажется удобство проживания в нем, а уж тем более выгодность инвестирования — это будет старый или заброшенный дом с небольшим участком земли в средней части Болгарии. В диапазоне от €50 тыс. до €100 тыс. можно приобрести квартиру в новом комплексе или на вторичном рынке общей площадью от 50 до 120 кв. м. В настоящее время такие предложения в изобилии в курортных районах Золотые Пески, Бургас, Святой Влас, Несебр, Пампорово, Банско. За €100 тыс. можно купить односпальные апартаменты на 1-2-й линии, за €150 тыс.— двуспальные апартаменты на 1-2-й линии. По цене московской квартиры можно приобрести объекты класса люкс — пентхаус, таунхаус, виллу с отделкой "под ключ" с развитой внутренней инфраструктурой — бассейн, спа, фитнес, рестораны и др., в отдельных случаях — с собственным пляжем.
В Болгарии нерезиденту можно инвестировать средства в любой тип недвижимости — как в частный или многоквартирный дом, так и в коммерческую недвижимость. Единственное ограничение — землю в собственность можно оформлять только на юрлицо (компании, которые имеют хотя бы 1% болгарского капитала). Поэтому россияне в основном интересуются апартаментами в комплексах с развитой инфраструктурой на первой-второй линии моря. Самые популярные места: Солнечный Берег, Святой Влас, Созополь, Золотые Пески, Варна. Современные апартаменты в Болгарии, как правило, продаются в комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией. Обязательное условие всех апартаментов — наличие бассейна, зеленой зоны и парковки. Многие проекты обустраивают также детские площадки и игровые комнаты, спа, медицинские и процедурные кабинеты, рестораны, бары и магазины.
В большинстве случаев апартаменты сдаются с отделкой "под ключ". Иногда в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), меблировка и электробытовое оборудование. Надо учитывать, что в приморских городах в большинстве квартир нет центрального отопления и горячей воды. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего два небольших квартала. Также в одно- и двухкомнатных квартирах нет ванных, а только душевые, и они всегда объединены с туалетом. Отопление в квартирах электрическое. Вода также нагревается бойлерами, имеющимися в каждой квартире, что сказывается на плате за электричество.
По мнению экспертов, перспективно вкладывать деньги не только в курортные центры, но и в софийскую недвижимость. "Именно там наиболее вероятно быстро "отбить" потраченные на покупку деньги. В болгарской столице выгодно и просто сдавать в аренду, цены там растут стабильнее всего. Также высокий рост цен по-прежнему отмечается на бальнеологических курортах. Это сравнительно новое направление на рынке недвижимости Болгарии, и перспективы у него довольно радужные",— считает гендиректор агентства зарубежной недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
Горнолыжные курорты пострадали от кризиса сильнее, чем морские,— объемы строительства резко сократились еще в прошлом году. Россияне в горах покупают сравнительно мало, а британцы уже в прошлом году почти ушли из горнолыжных проектов. Правда, понижение цены соизмеримо с тем, что наблюдается на морском побережье — средняя стоимость квадратного метра, так же как и на берегу, колеблется в диапазоне от €700 до €1500.
По признанию экспертов, сейчас подходящее время для покупки недвижимости в Болгарии — цены если и не достигли своего дна, то максимально к нему приблизились. "В настоящее время недвижимость в Болгарии постепенно корректируется в стоимости. В некоторых районах отмечается небольшая ценовая динамика в пределах 2-3%. Однако рынок Болгарии остается самым востребованным, и поэтому потенциал его достаточно высок даже в нынешних условиях",— уверен Валерий Барнинец. По мнению Юлии Титовой, "количество предложений нового качественного жилья через год-два будет ограниченно (поскольку сейчас сократились объемы строительства), а это значит, что сегодняшние инвесторы смогут выгодно продать свою недвижимость, когда спрос вновь вырастет".
Приобретая недвижимость в Болгарии, покупатель должен быть готовым к дополнительным расходам, связанным с оформлением сделки,— в среднем эта сумма составляет более 3% стоимости приобретаемого объекта. Самая значительная трата — государственный тариф, который составляет около 2% стоимости недвижимости. При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающими органами подписывается специальный акт, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу.
Покупка недвижимости регистрируется в суде застройщиком. Суд выдает документ о собственности на недвижимость (нотариальный акт). Покупателю потребуется и еще один документ — Булстата (аналог российского ИНН) для уплаты налогов. К этой сумме добавляется нотариальный тариф за заключение сделки, размер которого привязан к стоимости покупаемого объекта: 450 левов (около €230) за собственность стоимостью до 100 тыс. левов (около €50 тыс.) и 1% стоимости за объект, купленный более чем за 100 тыс. левов. Составление нотариального акта обойдется в 400-500 левов (около €200-250), перевод этого документа — 100-150 левов (€50-70), регистрация собственности — 200-300 левов (€100-150).
После оформления в собственность покупателю нужно ежегодно уплачивать налог на недвижимость, который в Болгарии не распространяется только на леса и обрабатываемую сельскохозяйственную землю. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения — покупки или завершения строительства — обязаны задекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц — цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартамента, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога одинакова для физических и юридических лиц — 0,15% стоимости объекта.
Как правило, купив апартаменты в многоквартирных комплексах, можно рассчитывать на обслуживание по сервисному договору. "При покупке апартаментов подписывается сервисный договор. Обычная плата по нему составляет от €5 до €10 за квадратный метр в год, т. е. содержание квартиры площадью 70 кв. м обойдется хозяину в среднем в €500 за год. Эта сумма включает в себя уход за бассейном и садом, вывоз мусора, освещение в коридорах и на улице. Таким образом, голова не будет болеть ни о стрижке газона, ни о вылавливании листьев из бассейна, ни о трещине, внезапно появившейся в асфальтовом покрытии парковки, ни о бутылках, выставленных хорошо погулявшим соседом в нескольких шагах от двери вашей квартиры",— рассказывает Юлия Титова.
Вода и электричество оплачиваются по счетчику. При нормальном использовании воды и электричества в апартаментах семья из четырех человек в теплый сезон заплатит не более €50 в месяц. Поэтому ежегодные расходы на содержание, например, 70-метровой квартиры, включая налоги, составят около $850.
При покупке недвижимости в Болгарии следует учесть одну маленькую особенность: в объявлениях о продаже всегда указывается только одна цифра — площадь самой квартиры плюс часть площади дома, "падающая" на эту квартиру (часть подъезда, лифтовой и пр.). От приводимой суммы площадь квартиры может составлять 70-80%. Чтобы выяснить, сколько же квадратных метров составит "общая площадь" в том смысле, который в это понятие вкладывают в России, потенциальный покупатель должен спрашивать об "идеальной площади", которая характеризует реальный размер квартиры.
Автор: Юлия Погорелова
