Крым: ниже упал — выше отжался

Падение цен на недвижимость в Украине в этом отдельно взятом регионе страны было действительно катастрофическим. По данным ИА «Новый Регион – Крым», с июля по декабрь квартиры на полуострове подешевели на 31%, а с декабря по май нынешнего года цены упали еще на 27%. С этими цифрами согласуются оценки консалтинговой компании MACON Realty Group, согласно которым, с сентября прошлого года цены на рынке упали на 45%. Осенне-зимним прогнозам уровня падения цен на крымскую недвижимость до 80% могли позавидовать потенциальные покупатели и Киева, и Москвы.
Но, похоже, дно крымского рынка недвижимости достигнуто, хотя может оказаться несколько «рыхлым». Координатор ТС REM Navigator Олег Сикорский сообщил, что в мае, по сравнению с мартом-апрелем наблюдалось повышение спроса на жилую недвижимость, впервые с сентября 2008 года: «Если в апреле проявилось повышение цен на однокомнатные квартиры, то в мае подорожали все виды квартир, включая наименее востребованные 3-комнатные. Незначительно поднялась цена на дома. В целом рост демонстрирует практически вся жилая недвижимость: помимо квартир, растет спрос на дома».
С коллегой не совсем согласны аналитики ИА «Новый Регион – Крым», утверждающие, что пока оживление наблюдается лишь на вторичном рынке, где цена квадратного метра выросла на 5,2%, квартиры в новостройках продолжают дешеветь, а сделок по продаже частных домов и земли с начала года практически не было. По данным агентства, если в марте стоимость 1 кв.м вторичного жилья в Симферополе составляла $845, то в мае эта сумма выросла до $905. Что касается первичного рынка, то здесь ситуация существенно не изменилась, наиболее высокой цена остается в Ялте ($3,15 тысяч) и Алуште ($2,05 тысяч), наиболее низкой — в Евпатории ($1,4 тысяч) и Севастополе ($1,35 тысяч). В сегменте элитного жилья цены варьируются в пределах $3,5-5 тысяч за квадратный метр.
Между тем, агентство приводит прогноз компании «Миэль-DPM» о дальнейшем падении цен на первичном рынке крымской недвижимости, согласно которому к концу осени 2009 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках снизится с нынешних $1,6 тысяч до $700, а «вторичка» будет продаваться по цене от $800 до $1 тысячи за квадратный метр. Прогноз выглядит несколько удивительным, учитывая тот факт, что сегодня в Крыму заморожены до 80% новостроек. Возможно поэтому специалисты MACON Realty Group видят картину не в столь мрачном свете. По их мнению, несмотря на практически двукратное снижение цен, оживления спроса на первичном рынке городов Крыма до конца года не произойдет, цены на рынке снизятся еще на 10-15% до конца 2009 года, а из комы рынок начнет выходить только во втором полугодии 2010 года.
Такого же мнения, о возможном снижении цен на крымскую недвижимость еще примерно на 10-15% до весны следующего года придерживается независимый аналитик Ян Загатский: «Однако теперь снижение будет касаться в основном очевидного неликвида, который по каким-то причинам, в том числе семейным, трудовой занятости и т.п. будет находить своего покупателя среди граждан Крыма и Украины, но не очень интересен российским инвесторам. Я бы не стал связывать снижение цен с повышенной политической активностью в преддверие выборов, которые должны состояться в конце этого, начале следующего года. Но после них факторы роста цен должны возобладать. Не исключаю, что и раньше: инвесторы устали ждать, ситуация кажется прогнозируемой, инвесторы могут ускорить события».
Ян Загатский соглашается с мнением специалистов MACON Realty Group, считающими ситуацию на рынке недвижимости Крыма «более сложной», чем в городах Черноморского побережья России: «Действительно, цены в Сочи, Туапсе, Геленджике, Анапе упали меньше, а доля замороженных проектов почти «зеркальна» крымской и не превышает 10%. Но давайте договоримся, что считать «более сложным». Для кого? Вероятность переноса Олимпиады-2014 из Сочи в другое место ничтожно мала. Это было ясно изначально и в 2007 году цены здесь выросли вдвое. Рост наверняка восстановится, но сумасшедшим он уже не будет по трем причинам: во-первых, «олимпийский» потенциал роста в значительной мере был исчерпан еще до лета прошлого года, во-вторых — общеэкономическое здоровье, теперь это уже понятно, будет восстанавливаться постепенно, а в-третьих — значительная часть инвесторов зафиксирует прибыль накануне Олимпиады. В Крыму совсем другая ситуация: низкая стартовая планка — это именно то, что нужно инвесторам».
Автор: Альберт Акопян

Информационно-аналитическое издание «Квартира. Дача. Офис»