Швейцария: русские рванули за стабильностью

Сегодня, несмотря на глобальный кризис мировой финансовой системы и то, что экономика Швейцарии официально вошла в состояние рецессии, местный рынок жилой недвижимости чувствует себя вполне уверенно. Согласно данным Knight Frank Residential Research, в 2008 году цены на жилье в Швейцарии выросли на 4,5% по сравнению с 2007-м. В среднем по стране стоимость квадратного метра жилой недвижимости колеблется от 3500 евро до 4500 евро, но в Женеве и Цюрихе цены гораздо выше – от 8000 евро за «квадрат». Также традиционно дорогой является недвижимость, расположенная на горнолыжных курортах, где минимальная цена квадратного метра около 7000 евро.
Риелторы вспоминают, что цены на недвижимость в Швейцарии начали стремительно расти в период с конца 80-х до начала 90-х годов. Этот период даже получил название «арабская волна». Ее причиной стало в первую очередь то, что арабские шейхи в массовом порядке заинтересовались элитной швейцарской недвижимостью на озерах, но длился этот период не так долго, и уже вскоре на рынке наступил перелом.
Из-за замедления роста численности населения, низкого прироста мигрантов и значительного увеличения предложения на рынке недвижимости, с 1993 по 2000 годы цены на жилье в Швейцарии в среднем падали на 6% в год. И к 2000 году достигли уровня 1987 года. Впрочем, 7 лет рецессии закончились классически, по учебнику. Начиная с 2001 года цены стабильно росли. Это произошло благодаря притоку мигрантов и послаблениям в законах отдельных кантонов, которые начали предоставлять иностранным покупателям право на покупку недвижимости, а также значительному снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.
Ипотечный рынок Швейцарии, кстати, аналитики называют одним из самых привлекательных в мире, а также одним из крупнейших благодаря низким процентным ставкам. Если в 1990–1992 годах ставка по ипотеке превышала 7% годовых, то в 2000–2001 она упала до 4,3%, а в 2003–2006 снизилась до 3%. В первом квартале текущего года, по данным агентства Comparis.ch, средняя процентная ставка для кредитов с фиксированным 5-летним периодом составляла 2,7%, с 10-летним – 3,4%. Для иностранных покупателей ставка может быть несколько выше – до 4,5% годовых. При этом сумма ипотечного кредита, предоставляемая нерезидентам в Швейцарии, составляет 50-60% от стоимости недвижимости.
Но при относительной легкости в получении кредита Швейцария является одной из самых непростых стран для иностранных покупателей жилья. Главная же трудность в том, что в стране пока действует закон, запрещающий лицам, не имеющим швейцарского гражданства, приобретать местную недвижимость.
Но, с другой стороны, в каждом кантоне есть свое законодательство и правила, регулирующие этот вопрос. Например, в некоторых кантонах, вроде франкоязычного Во, куда входят 12 городов, включая известный курортный город Монтрё, иностранцу предоставляют возможность купить жилье. Конечно, даже здесь существует ряд ограничений, включая размеры приобретаемого жилья и др.
Помимо этого, к примеру, в Монтрё существует так называемая ежегодная квота – не больше 48 объектов жилой недвижимости может быть продано нерезидентам в год. Поэтому потенциальные покупатели вынуждены записываться в лист ожидания на год-два вперед. В других кантонах покупателям приходится ждать как минимум 18 месяцев, чтобы соблюсти все формальности и купить домик на озере. Но есть в Швейцарии места, где иностранных покупателей жилья вообще не жалуют. Это, например, Женева, Цюрих и Лозанна.
Также в каждом кантоне установлены свои налоги на приобретение жилья. В среднем они варьируются от 2 до 4% от цены недвижимости. Обязательная плата нотариусу – от 0,5% до 2%. Комиссию агенту выплачивает продавец. Что касается ежемесячной платы за обслуживание жилья, включая коммунальные платежи, то в среднем она составляет чуть больше 300 евро в месяц.
И все же, несмотря на очевидные сложности, число заинтересованных в покупке квартиры или дома в Швейцарии в последние годы не уменьшается. Основную часть покупателей сегодня составляют граждане Великобритании, Германии, Италии, Франции и, конечно, России и ОАЭ. Кстати, иногда нынешний рост спроса на недвижимость в Швейцарии называют как раз «русской волной».
Благодаря устойчивому спросу сегодня 20% населения Швейцарии составляют нерезиденты. С 1999 по 2006 годы количество мигрантов росло на 22 тысячи человек в год. А в 2007 и 2008 годах вообще наблюдался пик миграции. В 2007 году чистый прирост иностранцев в стране составил 47 379 человек, а в 2008 году – 68 тыс. человек. Правда, в прошлом году из-за мирового экономического кризиса все процессы на рынке несколько замедлились, но это нисколько не сказалось на увеличении спроса на недвижимость.
Что касается прогнозов на текущий год, то, по мнению аналитиков, ничего критичного на рынке недвижимости стабильной Швейцарии не произойдет. Несмотря на рецессию, резкого снижения цен на жилье в этой стране не предвидится.
Автор: Мария Кузнецова