Рынок черных гор

31 июля 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Черногория, после отделения от Сербии быстро набрала популярность у туристов со всей Европы, а местная недвижимость стала привлекать любителей спекуляций с квадратными метрами. Однако мировой кризис внес свои коррективы в развитие местного рынка жилья.

На инвестиционной волне
 
Последние несколько лет черногорский рынок недвижимости пользовался высоким спросом среди европейских инвесторов — из-за сочетания относительно невысоких цен и отличных условий для отдыха. Многих привлекает местная природа, пока еще гораздо менее окультуренная и вписанная в рамки цивилизации, чем в других европейских странах. Адриатическое побережье с прозрачным морем, причудливыми заливами и городками с черепичными крышами более или менее освоено туристами. Но стоит отъехать вглубь страны, и вас ждут чистые горные реки, удивительные леса с извилистыми каменистыми тропками, затерянные в горах деревушки, окруженные виноградниками.
 
«Сегодня в Черногории действует закон о привлечении и защите иностранных инвестиций. Иностранцы, как физические, так и юридические лица, могут приобретать объекты жилой и коммерческой недвижимости. До недавнего времени для них существовало ограничение на покупку домов с прилегающими участками земли, а приобретение земли и вовсе было под запретом. Однако в нынешнем году принят закон, отменяющий эти барьеры. Сегодня зарубежный инвестор (физическое лицо) может купить участок до 5 тыс. кв. м», — рассказывает руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова.
 
Директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова отмечает, что это нововведение существенно не повлияет на спрос. «На побережье больших участков мало — почти все уже застроено. Однако следует отметить, что появились коттеджные поселки, в которых предлагают виллы с большими по черногорским меркам участками (от 5 до 20 соток). Это новая тенденция, которая, несомненно, привлечет покупателей», — говорит Юлия Титова.
 
В течение последних нескольких лет Черногория, подогреваемая инвестиционным спросом, переживала строительный бум. Спекуляции с недвижимостью стали одним из самых распространенных видов бизнеса у местного населения. В аэропорту Тивата вновь прибывшим туристам сразу же предлагают обзавестись недвижимостью. Нередко этим занимаются наши бывшие соотечественники, которые готовы выступить посредниками. Если вы хотите купить квартиру в доме, обеспеченном всей документацией на строительство, то 1 кв. м обойдется примерно в 1500 евро, а если согласны на объект недвижимости, который не имеет разрешения на строительство, цена будет ниже — 1000 евро.
 
Это отличная иллюстрация к тому, что в Черногории рынок недвижимости не намного цивилизованней российского. «Здесь жильем занимается практически все взрослое население. Кто-то строит по своему умению и понятию, кто-то продает. Но далеко не у всех стоит покупать, особенно если цены низкие, по сравнению с другими предложениями. Страна находится в сейсмоопасной зоне, существуют определенные технические требования к возводимым домам, да и с оформлением документов не везде дела обстоят благополучно», — предупреждает генеральный директор компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская. Так, по словам риэлторов, в Черногории вполне можно найти дома, построенные на участках с обременениями: под реституцией или ипотекой. «Узаконить объекты без документов можно, но только когда место будет внесено в градостроительный план (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на застраиваемую площадь — величина зависит от района). Таким образом, в минимальном варианте покупатель попадает на дополнительные расходы, а в целом сталкивается со множеством проблем, вплоть до снесения дома», — считает Ю. Титова.
 
В целом ассортимент черногорского рынка сегодня довольно широкий. Здесь можно купить и апартаменты в новом строящемся комплексе на берегу моря, и квартиру «советского типа» на вторичке; роскошную виллу с собственным бассейном и маленький домик в горах.
 
В основном, конечно, предлагают недвижимость на побережье. Например, у россиян наибольшим спросом пользуется жилье на Будванской Ривьере и в Боко-Которской бухте. Это закономерно: первая славится отличными пляжами и курортным сервисом. Она привлекает тех, кто любит шумный отдых, обилие развлечений, купание. Боко-Которская бухта с городками Котор, Герцег Нови и их пригородами — фактически самый южный фьорд Европы. Впрочем, для купания здесь условия не самые лучшие, зато отличные для яхтинга и водных видов спорта. «Бока- Которский залив находится под патронажем ЮНЕСКО, имеет удивительную береговую линию, прекрасные горные пейзажи. Здесь расположен известный бальнеологический лечебный центр Игало. Недвижимость в зонах Бока-Которского залива выбирают те покупатели, которые хотят иметь второй дом в тихом, уютном месте, вдали от туристической суеты, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой», — рассказывает Е. Некрытова.
 
Замыкает рейтинг покупательского спроса самая южная часть Адриатического побережья, включающая в себя Барскую Ривьеру, расположенную вокруг портового города Бар, и Ульцинскую Ривьеру, граничащую с Албанией.
 
 
Посткризисная эпоха

 
Благодаря инвестиционной активности последних лет стоимость квадратных метров в Черногории постоянно росла: в среднем на 40–50% в год, а на побережье подорожание достигало 100–120%. В итоге это привело к той же ситуации, что в Москве: стоимость жилья зачастую не соответствовала качеству. Многие объекты оказались явно переоцененными. Закономерно, что под влиянием финансового кризиса спрос на такие предложения упал: инвесторы стали куда более осмотрительны при выборе. Да и в целом объемы продаж с начала кризиса значительно снизились. «Зимой-весной покупатели заняли преимущественно выжидательную позицию, справедливо полагая, что кризис скорректирует цены. Сейчас мы наблюдаем уже заметное оживление: люди активно интересуются арендой в Черногории, что обычно предшествует волне спроса покупательного», — рассказывает Лариса Хорева генеральный директор компании Avenye Property.
 
Вслед за падением спроса довольно сильно просела стоимость недвижимости в Черногории. «В большинстве мест произошла корректировка цен — они вернулись к уровню 2006–2007 гг. В 2008 г. апартаменты в комплексах с инфраструктурой оценивались в 3 тыс. евро за 1 кв. м и более. Сейчас уровень цен — от 2 тыс. евро. Апартаменты в новых домах без бассейна, но в непосредственной близости от моря можно приобрести от 1700–1800 евро за 1 кв. м», — рассказывает Ю. Титова.
 
Если же чуть умерить свои требования, то сегодня реально найти варианты и по более низким ценам. «Объект может находиться в приморской зоне, но цена квадратного метра будет варьироваться от 700 до 3000 евро (для вторички). Первичный рынок привязан к этапам строительства, и здесь стоимость также сильно меняется», — говорит Л. Хорева.
 
Юлия Титова рассказывает, что апартаменты по минимальной цене, которые предлагает сегодня компания, — это студио 40 кв. м в 50 м от моря стоимостью всего 80 тыс. евро (Дженовичи), апартаменты с одной спальней в 100 м от моря — за 75 тыс. евро и апартаменты с двумя спальнями — за 95 тыс. евро. Максимальные варианты: VIP-виллы с индивидуальными бассейнами, садом и т. д. — 1,5–3 млн евро.
 
Разумеется, одним побережьем Черногория не ограничивается. Здесь есть еще четыре роскошных национальных парка — горнолыжный курорт Дурмитор, Биоградское озеро, Ловчин, Скадарское озеро.
 
В Дурмиторе продается множество маленьких шале — для любителей горных красот и лыжных спусков. В долине, довольно хаотично застроенной, табличка «На продажу» попадается на глаза постоянно. Встречаются весьма симпатичные коттеджи, аккуратные, с гаражом, террасой, мансардой и дорожкой, выложенной камнем, а есть довольно убогие домики, явный аналог самой дешевой советской дачи.
 
Еще одно известное и красивейшее место Черногории — огромное Скадарское озеро с живописными островами, где все еще стоят старые монастыри и сохранились руины крепостей. Большинство населенных пунктов на его берегах — крошечные городки и деревушки, где почти нет новых домов. Но при желании здесь также можно обзавестись жильем. «Этот район одно время пользовался популярностью у людей, которые хотели, выйдя на пенсию, если не поселиться здесь, то, по крайней мере, проводить летние месяцы, наслаждаясь рыбалкой. Дом площадью 200 кв. м можно купить по цене от 150 до 250 тыс. евро. Разницу определяют возраст дома, качество строительных материалов, расположение и т. д.», — рассказывает Л. Хорева.
 
Однако проблема черногорской глубинки примерно такая же, как у московских окраин. И хотя предлагаемые варианты стоят дешевле побережья, но деньги за них придется выложить приличные. При этом качество постройки обычно оставляет желать лучшего. «Продается в основном земля. Или частные дома. Качественной недвижимости там почти нет. В Цетинье квартиры стоят около 1–1,5 тыс. евро за 1 кв. м. На Скадарском озере предлагаются домики (неважного качества) от 150 тыс. евро. Можно найти и дешевле, но затем придется вложить в недвижимость достаточно средств», — предупреждает Ю. Титова. У иностранных покупателей эти места не пользуются популярностью. Так что, поселившись здесь, можно наслаждаться почти полным отсутствием русскоязычного населения и прогулками по горам, где на многие километры не встретишь никого, кроме пасущихся ослов или коз.
 
 
Без ипотеки и риска
 
Рынок новостроек в Черногории сегодня столкнулся с теми же проблемами, что и российский. «Часть проектов заморожена ввиду проблем с банковским финансированием. Те, кто строил на свои средства, заканчивает стройки, но в новые проекты рискуют ввязываться только очень сильные компании, поскольку платежеспособный спрос на недвижимость в Черногории сейчас на уровне первой половины 2007 г. Притом что объемы строительства выше в несколько раз», — рассказывает Ю. Титова. Так что покупателю не стоит успокаивать себе мыслью, что это — цивилизованная Европа, где риск недостроя исключен. «Сейчас рискованно покупать строящийся объект, так как его могут не только не закончить, но и совсем не начать строить. Бывают такие случаи — планируется один объект, и под него уже выкопан фундамент, а потом вместо одного проекта реализуется другой. Связано это может быть с тем, что не получено разрешение на строительство или изменилась финансовая ситуация у застройщика», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина.
 
Как обезопасить себя? Самое простое — не покупать квартиры на ранних стадиях строительства. И, разумеется, не прельщаться красивыми картинками, а по мере возможности изучать всю информацию о застройщике и объекте. «Стоит проверить финансирование проекта. Узнать, что еще есть в собственности у застройщика. Если еще много земли и много планов на дальнейшее строительство — то можно покупать», — считает Ю. Титова.
 
Ипотека в Черногории не действует. Зато воспользоваться рассрочкой от застройщика — вполне реально. «Условия индивидуальны. И надо сказать, что в этой стране многие деловые отношения строятся на личных договоренностях, симпатиях и антипатиях. Девелоперы, с которыми сотрудничает наша компания, предлагают такую схему: часть средств вносится на первоначальном этапе (30–50%), сразу после подписания договора, оставшаяся сумма — траншами, в зависимости от стадии готовности дома. Последний платеж — после завершения строительства. Покупатель перед оплатой последнего взноса может осмотреть квартиру. Иногда последний платеж производится гораздо позже завершения строительства. Небольшую рассрочку на два-три месяца можно получить и при покупке квартиры в готовом доме. Это касается объектов первичного рынка», — рассказывает Н. Мозгалевская.
 
Покупка недвижимости в Черногории не гарантирует владельцу получение вида на жительство. Но он может проживать на территории страны до трех месяцев в году. Однако обосноваться в стране Черных Гор вполне реально. «Если у иностранца есть разрешение на работу или собственная фирма, то он может находиться в Черногории постоянно, то есть получить вид на жительство. Пять лет постоянного проживания дают возможность получения второго гражданства», — говорит Н. Мозгалевская.
 
Несмотря на сегодняшний спад покупательской активности, практически все эксперты заявляют, что инвестиции в черногорскую недвижимость — достаточно выгодное мероприятие в среднесрочной перспективе. И даже не из-за готовящегося вступления страны в Евросоюз, а, скорее, из-за ограниченности земельных ресурсов в стране. «Уровень цен на недвижимость сейчас соответствует качеству объектов. Но в пятилетней перспективе цены, вероятнее всего, будут в полтора-два раза выше нынешних», — считает Ю. Титова.
 
Автор: Яна Казакова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как построить город для миллионеров? И заодно изменить образ страны…

Шеф-редактор Prian.ru Анастасия Фалей съездила в Черногорию, чтобы посмотреть, как строится новая звезда местного рынка недвижимости – проект Portonovi – и чем этот элитный курорт может удивить иностранцев. Одной фразой – подобных комплексов во всей Адриатике еще не было… Читать

Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать