Марина Васильева: особенности работы риэлтора с петербургским покупателем зарубежной недвижимости (расшифровка доклада)

15 октября 2009 года

В каждом регионе свой тип покупателя. Его особенности необходимо учитывать как риэлторам, так и застройщикам. Специфику работы с петербургским покупателем обсудила директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс.Недвижимость», Марина Васильева.


Как формировался рынок зарубежной недвижимости в Петербурге?

В девяностые годы зарубежной недвижимостью в России интересовалось две категории граждан. Первая группа это те, кто хотел иммигрировать на ПМЖ по определенным программам (к примеру в США, Германию, Израиль). Им российский риэлтор был не нужен, так как они пользовались услугами зарубежных агентств. Вторая категория это те, у кого образовался некоторый запас денег (а в 1990-е годы ясно, что это были за граждане и как они заработали деньги).

Популярностью пользовались два направления – оффшорный Кипр и Испания. Соответственно и петербургский рынок формировался «оттуда». У нашей компании были сделки по Испании в начале 1990-х, однако они принесли нам больше неприятностей, чем прибыли. По одной у нас даже были выплаты. В целом можно сказать, что на том этапе российский рынок зарубежной недвижимости был хаотичным.

На данный момент рынок развивается бурно. Недвижимость в Петербурге стоит в разы дороже, чем за границей, что приводит к возникновению проблем и на загородном рынке. Зачем покупать дачу в Ленобласти, если можно приобрести себе домик за границей и приезжать туда отдыхать без всяких проблем? Зарубежный рынок также меняется: во многих странах были приняты законы регулирующие покупку недвижимости иностранцами и подобные сделки стали обыденностью.


Статистика запросов

Рассмотрим наиболее популярные среди петербуржцев рынки недвижимости. Начнем от самого популярного.

Болгария
С уверенностью можно сказать, что всплеск интереса к Болгарии пришелся на 2006–2007 годы и сейчас люди покупают «на автомате». Стоит отметить, что иногда информация по Болгарии не совсем правдоподобна: существуют недобросовестные компании, которые сознательно дезинформируют клиентов. К нам обращаются люди, которые хотят купить в стране апартаменты на первой линии всего за €20 тыс., однако подобная недвижимость в Болгарии стоит минимум €70 тыс. Если цена – ниже, значит, есть какой-то подвох.

Но, так или иначе, Болгария удерживает первое место. Россияне активно скупают болгарское жилье эконом-класса, к нам в офис приходит много пенсионеров, которые приобретают там жилье от €40 тыс.

Однако, несмотря на обилие приобретений в указанном сегменте, по нашим данным средняя цена покупки объекта в Болгарии составляет €75–150 тыс. Как правило, это сделки в элитных комплексах, и покупают такие объекты люди небедные, те, у кого есть другая недвижимость за рубежом. Они руководствуются тем, что уровень болгарских объектов достаточно высокий, цены небольшие, а стоимость отдыха – весьма скромная. Теоретически за те же деньги что и в Болгарии, можно купить недвижимость в итальянской Калабрии, но стоимость проживания и отдыха там будут намного выше. В то же время можно отправить семью с детьми в Болгарию в закрытый, безопасный комплекс с охраняемой территорией, где не нужно беспокоиться о своей недвижимости, так как есть управляющие компании.

Другое немаловажное преимущество Болгарии – всего два часа лета из России. В Петербурге есть категория граждан, которые приезжают в Болгарию на выходные. Они отправляют туда детей, а сами раз в две недели заезжают погостить на выходные. Авиабилет в оба конца стоит примерно 13 тыс. руб., отдых там вообще дешевый, поэтому Болгария и остается лидером.

Испания
Этим летом интерес начал смещаться в сторону Испании. В нашей корпорации был бум на испанское жилье. На данный момент на испанском рынке много отчужденной недвижимости, которая продается в среднем за 70–120 тыс., что сопоставимо с Болгарией. Качество строительства в Испании выше, чем в Болгарии, и если в последней большинство покупает однокомнатные квартиры, то в Испании наиболее популярный тип недвижимости – двухкомнатные апартаменты. Также часто приобретают элитное жилье. Не могу сказать, что цены в Испании сильно упали, конечно, если это не отчужденная недвижимость.

Финляндия
Излюбленное место отдыха петербуржцев. Страна привлекает россиян безопасностью и отличной экологией. Большинство наших покупателей недвижимости в Финляндии – это рыбаки, которые хотят приобрести 150-метровый домик с тремя-четырьмя спальнями, со своей береговой линией, участком 40 соток. Большинство сделок варьируются в пределах €450–500 тыс. В то же время запросы в основном поступают на объекты до €150 тыс. Основная цель для приобретения финской недвижимости – летний отдых.

Италия
Этим летом спрос сместился в сторону дорогих рынков. У петербуржцев в Италии популярностью пользуется не Калабрия, ее в основном покупают москвичи. В основном питерцы приобретают итальянскую недвижимость в Лигурии и Тоскане, на Лаго Маджоре. Если говорить о ценах, то диапазон составляет от €500 тыс. до €1,5 млн.

Франция
Спрос на Францию очень высок. У нас много предложений нового жилья от застройщиков в Антибе, в Ницце. На Лазурном берегу продаются объекты за €120 тыс. Так что во Франции есть три категории питерских покупателей – те, которые приобретают объекты до €200 тыс.; до €600 тыс. – таких покупателей большинство, и еще есть элита (до €3,5 млн), однако этим летом у нас было достаточно мало запросов на виллы.

Черногория
На Черногорию спрос упал. Многие клиенты думают, что Болгария и Черногория очень похожи. Однако это не так: в Черногории недвижимость дороже и там нет даже такого порядка, как в Болгарии. Петербуржцы покупают в Черногории и почему-то ждут, что цены упадут еще ниже где-нибудь к октябрю. Я не думаю, что это произойдет.

Чехия и Словакия
По этим странам – как обычно много запросов. Российские покупатели интересуются в основном коммерческой недвижимостью в Чехии. У нас достаточно много заявок от людей, которые хотят купить недвижимость своим детям для учебы. Отметим, что в случае с Чехией довольно часто встает вопрос о переезде на ПМЖ.

Германия
Наши соотечественники интересуются в основном коммерческой недвижимостью страны. Стоит отметить, что россиян начала интересовать достаточно дорогая коммерческая недвижимость, в то время как еще несколько лет назад раньше запросы были просто смешными. Например, хотели купить виллу дешевле €60 тыс.

Великобритания
Число заявок на Великобританию растет. В основном интересуются Лондоном. Недавно в стране ввели новые законы по рекламе объектов: если нет энергетического паспорта на дом, то риэлтор не имеет права выставить его на рынок. Я думаю, что всплеск запросов к нам в первую очередь связан с тем, что стало меньше предложений от англичан в самой Великобритании.

Турция
Петербуржцы любят отдыхать в Турции, это одно из традиционных направлений для туристов из Северной столицы. Однако сделок там не так много. Мне кажется, что это связано с менталитетом и вероисповеданием.

Кипр
В нашем списке нет Кипра, это связано с обилием рекламы, которое служит нам плохую службу. Если клиенты по Кипру и приходят к нам, то, скорее всего, они приходят по рекомендации. В основном, конечно, они связываются с застройщиками напрямую через интернет. Делают они это зря, так как разобраться в таком множестве проектов – нереально, а кипрские застройщики очень хитро преподносят свои объекты. К примеру, дом с видом на море может просто располагаться на возвышенности километрах в пяти от берега, но море из окна будет видно. Если россияне уже приезжают на Кипр на смотровой тур и им не нравится объект, то застройщик проявит настойчивость и клиент купит если не одно, то другое. И это оставляет нас практически без работы по Кипру. Хотя Кипр фактически излюбленное место отдыха петербуржцев, практически вторая Финляндия.

Другие страны
Для наглядности проведем сравнение с аналитикой Prian.ru. Некоторые страны, приведенные в ТОП-10 рейтинга интереса Prian.ru, в наш обзор вообще не попали. Наша статистика основана не на интересе, а на количестве людей, с которыми была реально проведена работа: то есть те, кто позвонил, пришел в офис и т. д.

Например, в нашем рейтинге нет Латвии. Дело в том, что мы просто не работаем на этом рынке. Что касается США, то это отдельный вопрос, риэлторы там еще не готовы работать с российскими коллегами на паритетных условиях. Я была в Штатах, проходила там обучение и могу сказать, что они все равно пока не готовы сотрудничать с нами. У нас есть запросы от россиян по США, однако мы оказываем только консультационные услуги.


Цели покупки

Как правило, люди приходят с целью приобрести недвижимость для отдыха, но все-таки интересуются возможность получить ВНЖ и гражданство. Когда их спрашиваешь «Зачем?», они отвечают: «На всякий случай, мало ли потом понадобится». То есть наличие возможности стать гражданином очень важно для петербургского покупателя.

Что касается извлечения прибыли, то петербургский рынок всегда развивался куда динамичнее чем зарубежный, и интереснее было вкладывать свои средства именно в него. Сейчас можно инвестировать свои средства в недвижимость Майами, или, к примеру, в коммерческую недвижимость Германии, но это долгосрочные инвестиции, сроком на пять-десять лет.

Есть категория тех людей, которые вкладывают деньги по принципу «лишь бы не пропали». Много и покупателей так называемой «статусной недвижимости». К нам часто приходят покупать Францию именно из-за престижа.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Контроль за сделками иностранцев в Финляндии, город роботов в Саудовской Аравии, оживление рынка в Дубае…

...а еще – Лиссабон превращается в город для туристов и знаменитостей, а Чехия оказалась страной с самым стремительным ростом цен на жилье в ЕС. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 23 по 29 октября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Взять ипотеку во Франции: особенности оформления, процентные ставки

Пятая республика – одна из тех стран, где иностранцы в правах немногим уступают гражданам. Любой добропорядочный человек с хорошей кредитной историей вне зависимости от паспорта может воспользоваться французскими банковскими услугами. Из этого текста вы узнаете, как взять ипотеку во Франции… Читать

Бум иностранных инвестиций в Греции, подорожание жилья на Мальте, переизбыток новостроек в Болгарии…

...а еще – Мальта и Португалия стали лучшими по инвестиционным программам, а китайский Гуанчжоу поднялся на вершину мирового рынка элитной недвижимости. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 06 по 12 ноября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Личный опыт: содержание дома за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Если хочется хорошо сэкономить, можно купить недвижимость под реконструкцию. Так и получилось у нашей героини Анны, которая два года назад приобрела частный дом в итальянском Сан-Ремо. В какую сумму ей обошлись ремонт и перепланировка, и сколько стоит содержание недвижимости в Италии, москвичка рассказала порталу Prian.ru. ​ Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать