Почему недвижимость в Дубае всегда была опасной для инвестиций

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills напоминает, что этот рынок был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости), которая может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). Индриксонс, объясняя рискованность вложения в недвижимость Дубая и Панамы, приводит аналогию с другим финансовым инструментом — фьючерсом на нефть. «Трейдеру, купившему фьючерс на 1000 баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах). Так же и в недвижимости. А в случае неудачи при перепродаже контракта можно потерпеть еще и неудачу при перепродаже готового объекта», — отмечает он. На таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от объекта. По словам Индриксонса, рынки Панамы и Дубая опасны не в силу последствий кризиса, а сами по себе, как классические примеры спекулятивных рынков.
Другие страны, опасные для инвестирования
К рынкам с высокой степенью риска сегодня относится большинство развивающихся рынков недвижимости. Цены там продолжат падать вплоть до полного восстановления экономик этих стран, рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
Президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт опасными для вложений в недвижимость считает Хорватию, Черногорию, Мексику, Вьетнам, Таиланд и Бали. Говоря о рынках Хорватии и Черногории, она приводит в качестве аргументов недружественную государственную политику по отношению к иностранным инвесторам, из-за которой во много раз снизились зарубежные инвестиции, а также снижение активности в туристическом бизнесе, на который приходится до 20% ВВП этих стран.
По ее словам, Мексика с ее раздутыми историями про эпидемию свиного гриппа, нарковойной и удаленностью от России, падением на 80% туристического потока из США попадает в список неблагополучных стран.
«Очень высокий уровень инфляции во Вьетнаме, достигающий 25%, при росте экономики на прогнозируемые 4% снижает интерес к данному региону как инвестиционному. Да и лететь россиянам далековато. В список, таким образом, попадают Таиланд и Бали», — рассказывает Жарова-Райт.
Опасность некоторых других рынков кроется в проблеме виртуального роста цен — когда недвижимость растет на бумаге, но не растет фактически. Сегодня к странам, пораженным болезнью виртуального роста цен на недвижимость, по мнению Индриксонса, можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, Египет, а также побережья Болгарии и Испании.
Рынком, опасным для инвестирования из-за последствий кризиса, по-прежнему остается рынок недвижимости США, считает Индриксонс. По его словам, маховик секьюритизации был вновь раскручен Федеральной резервной системой США (ФРС) с помощью выкупа MBS (облигаций, обеспеченных ипотекой) на сумму более $1 трлн. «Соответственно, у банков не было практически никаких рисков, так как вместе с перепродажей долгов все проблемы автоматически перешли к ФРС. И банки вновь начали выдавать ипотечные кредиты. Естественно, чтобы компенсировать такие расходы, Америке пришлось включить печатный станок. И сейчас все больше аналитиков склоняются к тому, что США ожидает гиперинфляция», — отмечает эксперт.
Страны, привлекательные для инвестиций
Интерес для россиян должны представлять те же страны, которые вошли в сферу инвестиционных интересов таких крупных фондов и банков, как, например, Morgan Stanley, объявившие, что в Европе их интересуют только Англия, Италия, Германия и Франция, а все Восточная Европа забыта лет на пять, говорит Жарова-Райт.
Аналитики Knight Frank рекомендуют инвесторам сегодня сфокусироваться на зрелых рынках — Великобритания, Франция (Лазурный Берег), Италия, Австрия, Швейцария. Елена Юргенева говорит, что если рассматривать азиатские рынки, то особняком стоят крупные финансовые центры — Гонконг, Шанхай, Сингапур, где восстановление будет происходить быстрее, чем на других рынках. Сегодня Knight Frank рекомендует своим клиентам воспользоваться ситуацией и приобрести недвижимость в этих городах — на рынке пока есть очень хорошие предложения по качеству и цене. По данным Knight Frank Global Price Index, цены на недвижимость в Сингапуре упала за год на 27,7%. Однако динамика изменения цен по кварталам показывает, что вектор уже меняется на положительный. Как отмечает Юргенева, инвесторам не рекомендуется откладывать принятие решения далее чем на один квартал, так как на растущем рынке условия диктует продавец.
По словам Индриксонса, с точки зрения инвестиций российских покупателей интересуют рынки стран, меньше всего пострадавших от кризиса (Западная Европа, в частности Франция, Кипр и др.). Всегда популярен также и рынок Лондона, где в этом году из-за падения курса фунта и снижения цен на недвижимость в Великобритании (на 16,6% по сравнению с пиком 2007 г.) появились очень интересные с финансовой точки зрения возможности по приобретению недвижимости, отмечает он.
Автор: Людмила Виноградова