Версия
для печати
для печати
Не секрет, что Великобритания – одна из самых дорогих стран в мире, и особенно это касается недвижимости. Причина дороговизны в жилом секторе – в явном недостатке жилья и особенно жилья экономкласса. Для большинства британцев постоянный рост цен на недвижимость в Великобритании не оставляет шансов на покупку дома: в период с 1997 по 2005 год цены на жилье выросли на 156%, а доходы – лишь на 35%.
Статистика дает вроде бы хорошую картину: да, в 70% британских домов проживают их владельцы, и это очень высокий для Европы показатель. Но плотность собственников неодинакова по стране: чем дальше от больших городов, тем большее число собственников жилья, а потребность в жилье всегда выше в больших городах, особенно в Лондоне. В итоге в больших городах при ограниченном предложении жилых единиц цены (в том числе на аренду) взвиваются до небес.
Несмотря на то что Великобритания имеет собственную госпрограмму обеспечения населения доступным жильем с конца 40-х годов прошлого века, разрешить этот вопрос окончательно не удается. Сегодня в списках ожидания более 700 тысяч семей, более миллиона обитаемых домов непригодны для жизни, и около полумиллиона британцев проживает в официально признанных стесненных условиях.
Как это часто бывает, гораздо легче ответить на вопрос «кто виноват?», чем на вопрос «что делать?».
Социальное жилье практически не строили в Британии с конца 70-х годов прошлого века. В начале 80-х ситуация была почти образцовой: третья часть жилищного фонда страны была именно муниципальной. Может быть, именно столь хорошее положение дел и привело к ошибке в планировании: проданное в собственность социальное жилье не успевали заместить новым.
Общенациональная программа Right to Buy позволила более чем полутора миллионам британцев стать собственниками жилья на льготных условиях: с 1979 по 2006 год они выкупали свое жилье со скидками от 50% в начале программы до 31% в конце. В результате в наши дни лишь пятая часть жилого фонда страны является социальным, и этого катастрофически не хватает на покрытие потребностей для самых нуждающихся англичан.
Почему строится мало муниципального жилья, понять несложно: в Великобритании строительство вообще ведется в ограниченных количествах, и застройщикам интереснее иметь дело с платежеспособным покупателем. Кроме того, крупные компании не хотят делить «маленький пирожок» строительного рынка с новичками, и конкуренция замирает. В 2007 году британское антимонопольное ведомство Office of Fair Trading даже сделало заявление, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков.
Премьер-министр Гордон Браун в июне 2007 года представил новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: сразу на 3 млрд фунтов стерлингов. Теперь министерство может оперировать суммой свыше 8 млрд фунтов стерлингов (примерно $16 млрд). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям, так как госсубсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%.
Кроме того, государство активно включается в планы строительства нового жилья: анонсировано возведение социального жилья в десяти новых экогородах. Эти проекты создаются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. Итого по новой программе правительства в Великобритании к 2020 году всего будет построено около 3 млн домов, из них 500 тыс. муниципальных.
Чтобы понять, много это или мало, рассмотрим сегодняшние потребности: в год в Англии требуется 70 тыс. новых единиц жилья, из которых 50 тыс. – для аренды и 20 тыс. – для продажи. В реальности до принятия программы ежегодно строилось менее 40 тыс. единиц. Легко догадаться, что потребность в доступном жилье не остается одинаковой, но все время возрастает: например, в последние 5 лет она выросла более чем на 60%. Получается, что новая государственная программа покроет лишь часть потребности в социальном жилье.
Фонд социального жилья Британии управляется местными властями (чуть более 2 млн единиц) и Housing Associations (оставшиеся 1,9 млн единиц). Последние являются подразделением национальной Жилищной корпорации и могут весьма разниться по форме собственности: сюда входят кооперативы, трасты и благотворительные организации. В Англии, Уэльсе, Шотландии и Северной Ирландии есть собственные подразделения Housing Associations либо местные аналогичные организации.
Как и во многих других странах, британцы проверяют справедливость цен на жилье, сравнивая их с доходом и вычисляя коэффициент доступности жилья. В настоящее время данный коэффициент составляет 11 средних годовых доходов для приобретения среднего дома, и это довольно далеко от европейской нормы (3-5 годовых доходов семьи из трех человек).
Британская программа по обеспечению социальным жильем малоимущих граждан должна обеспечить им тех, кто не способен приобрести дом по рыночным ценам. Классические «клиенты» программы те же, что и в других странах: это одинокие пожилые люди, инвалиды, многодетные семьи и матери-одиночки, а также некоторые другие малоимущие граждане.
Но в Британии в особую группу выделяются key workers – люди необходимых обществу профессий (учителя, медсестры, пожарные и проч.), доход которых невелик. Для них существуют специальные предложения: например, ссуду может получить небольшая группа учителей, объединившаяся для покупки жилья.
Специфика нынешней ситуации в стране в том, что социальное жилье занимает среди общего объема аренды жилья подавляющую долю – 68%. При этом объем муниципального жилья, предназначенного для продажи, невелик. Ориентация на аренду, а не на выкуп жилья (в противовес программам 1979-2006 гг.) приводит к тому, что кварталы доступного жилья становятся очагами социальной напряженности. Это обстоятельство стараются учесть в новой застройке: социальное жилье на сегодня составляет 11% нового жилья, и эта доля территориально распределяется так, чтобы в новостройках возникали сообщества жильцов с разным уровнем дохода.
Наблюдения за программами по развитию социального жилья в различных странах выявляют новые тренды: во-первых, они становятся повсеместными, а во-вторых, рынок жилья возвращается к государственному планированию в этой области. Многие эксперты отмечают, что с начала 90-х годов развитые страны стремились к либерализации своих строительных рынков и лишь недавно обнаружили, что рыночными средствами проблему нехватки доступного жилья не решить. Однако возвращение носит совершенно иной характер и следует другим рекомендациям.
К примеру, проведенные в Британии исследования сформулировали четкие рекомендации правительству: уделять больше внимания существующему фонду социального жилья; поддерживать создание разнородных (по доходам) сообществ жильцов; предпринимать реформы по улучшению качества социального жилья и разнообразить его «меню», удаляясь от идеи «только аренда».
Автор: Виктория Грегуольдо
