Одолжили керосин. Взлет и падение рынка недвижимости Дубая

«Я уверен, что большинство из вас вполне обоснованно задаются вопросом, зачем мы запускаем этот проект», – сказал тогда исполнительный директор компании, Крис О’Доннелл на пресс-конференции. Судя по его словам, получалась такая картина: несмотря на то, что в ближайшие годы, пока будет вестись строительство, мировую экономику ожидают серьезные колебания, проект необходимо реализовать, так как спрос на жилье в эмирате значительно превышает предложение.
«Фундаментальные показатели рынка абсолютно стабильны, – говорил Крис О’Доннел, – Никакого обвала быть не должно».
Однако с момента его выступления цены на дубайскую недвижимость снизились почти на 50%. Местные девелоперские компании сократили огромное количество рабочих мест и заморозили множество проектов. Закладка фундамента новых небоскребов была отложена на неопределенный срок. Более чем годовое снижение рыночных индикаторов достигло своего пика на прошлой неделе, когда в прессе появились сообщения о том, что Дубай будет стараться реструктурировать $26 млрд долгов Dubai World, холдинговой компании, управляющей множеством государственных портов, объектов инфраструктуры и предприятиями, оперирующими на рынке недвижимости страны.
Из песка в небеса
Огромный пузырь, росший в течение последних лет на местном рынке недвижимости, послужил причиной серьезнейшего обвала. До кризиса на территории ОАЭ, пустынной страны с населением всего 4,5 миллиона человек, велось строительство объектов суммарной стоимостью $430 млрд. По данным Middle East Economic Digest, компании следящей за девелопментом в разных регионах мира, большинство проектов располагалось в Дубае.
Бум на недвижимость в ОАЭ был обусловлен легкодоступным кредитованием, хаотичной ситуацией на рынке, присутствием спекулянтов и сладкими восточными «песнями» дубайских властей, в том числе и наследного правителя Дубая Шейха Мухаммеда бен Рашида Аль-Мактума.
Его революционное для востока видение города – толерантной, современной столицы, открытой для мира и многообразия религий – всегда раздражало арабских соседей, в том числе и некоторых консервативных «шишек» из Абу-Даби, столицы ОАЭ. Но для других Дубай стал примером успешного применения западной финансовой системы современным арабским государством. К примеру, президент Барак Обама в своей июньской речи в Каире назвал Дубай эмиратом с успешным экономическим развитием.
Величественная панорама Дубая – это главная причина для гордости жителей и властей эмирата. На недавнем параде, посвященном Национальному дню Дубая, мужчины, одетые в традиционные арабские одежды, торжественно проносили перед собравшейся толпой макеты наиболее выдающихся дубайских зданий. Среди прочих были модели Burj Dubai – самого высокого небоскреба в мире, который должен открыться в январе 2010-го, а также выполненного в форме паруса отеля Burj Al Arab Hotel и торгового центра The Mall of the Emirates, в котором, помимо магазинов, также находится крытый лыжный спуск.
«Наши лидеры смогли добиться огромных успехов, – говорили представители дубайского бизнеса, наблюдавшие за этим парадом. – А что до кризиса… когда мы выйдем из него, то будем еще сильнее, чем раньше».
Местные чиновники и строители оправдывали головокружительные темпы строительства в эмирате близостью Дубая к Азии и Европе, отсутствием налогов, свободным и толерантным образом жизни и ролью эмирата как центра бизнес-активности в регионе. Высокопоставленные сотрудники зарубежных компаний, архитекторы и риэлторы стекались сюда в поисках, казалось бы, безграничных возможностей для реализации крупномасштабных проектов. Инвесторы в недвижимость тоже верили в эту «восточную мечту», по крайней мере, до того, как мировые финансовые рынки погрузилась в глубокую рецессию. Затем покупатели начали уходить с рынков, работодатели сокращать персонал, а компании откладывать планы по расширению.
Разгерметизация
В результате на рынке образовался экстраординарный переизбыток предложения. Вывески «Сдается» заполонили фасады десятков недавно законченных зданий вдоль центральной магистрали города Sheikh Zayed Road. Согласно данным агентства Colliers International, уровень вакантности офисных помещений в новых зданиях составил порядка 41%.
Не так давно правительство Дубая выступало с просьбой об отсрочке выплат долгов компании Dubai World на шесть месяцев или более. Затем местные власти заявили, что в ближайшее время они планируют начать многофазовую реструктуризацию задолженности компании. В том числе планируется реструктурировать $6 млрд долга, накопившегося в результате того, что государственная девелоперская компания Nakheel производила необдуманное кредитование. Они утверждают, что реструктуризация будет включать в себя различные варианты делевереджа*, в том числе и продажу активов. По сообщениям Dubai World, компания уже приступила к «конструктивным» переговорам с дочерними банками.
Международные фондовые рынки уже немного оправились от шока, однако последствия носят не только финансовый характер. Новые сообщения о задолженностях обнаружили расхождения в позициях Дубая и столицы ОАЭ, Абу-Даби. По сообщениям неофициальных источников, федеральные власти пришли в ярость от того, что Дубай добивается приостановки погашения задолженности. Эти разногласия могут дестабилизировать важного союзника США в Персидском заливе, так как Дубай, будучи реэкспортным и оффшорным финансовым центром для иранских предприятий, рассматривается как решающий фактор для успеха кампании США по изоляции Ирана.
В последние дни должностные лица Дубая и Абу-Даби наперебой заявляют о своем единстве. Однако Федеральное правительство ОАЭ, которое ранее в этом году организовало крупномасштабный «бейл-аут» (план спасения) дубайских компаний стоимостью в $10 млрд, не предложило свою помощь Dubai World.
Хроника полёта
Рост Дубая начался в начале 1980-х годов, когда сокращающиеся запасы нефти толкнули Шейха Мохаммеда и его отца на диверсификацию местной экономики. Как следствие в Дубае появились роскошные гостиницы и вся инфраструктура, необходимая для того, чтобы заманить в эмират богатых туристов из Индии, Азии, Ближнего Востока, а также Европы и России. В 2002 году шейх Мухаммед разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность в определенных проектах. В итоге инвесторы начали лихорадочно скупать местную недвижимость, приобретая много строящихся объектов.
В 2004 году, когда Nakheel анонсировал свой проект под названием Palm Jebel Ali, британка индийского происхождения Аарти Чана планировала вложить свои сбережения в недвижимость. Palm Jebel Ali является вторым впечатляющим «пальмовым» полуостровом после Palm Jumeirah. Он должен был включить в себя свайные дома, образующие 7,5-мильную цепь в виде слов поэмы, написанной шейхом Мухаммедом: «Лишь человек с широким видением может писать на воде».
По утверждению Nakheel, многие объекты должны быть сданы в декабре 2009 года. Аарти Чана, внесла 10%-й первый взнос за виллу с пятью спальнями стоимостью $780 тыс., для этого она продала свой дом в окрестностях Лондона. «Я поверила в «дубайскую сказку», – говорит она.
В 2006 году шейх Мохаммед объединил несколько правительственных компаний в холдинг Dubai World и назначил Султан-Ахмеда бен Сулайема его лидером. В свою очередь бен Сулайем назначил руководителем Nakheel австралийца Криса О’Доннелла, который в то время возглавил перспективную компанию у себя на родине.
Кстати, Султан-Ахмед бен Сулайем и Крис О’Доннелл отказались комментировать эту статью. Представители Nakheel, также как и представитель правителя Дубая, не ответили на электронные письма авторов.
Nakheel-у «шла карта в руку» и компания готовилась открыть первый из «пальмовых» проектов, Palm Jumeirah, а также приступала к реализации двух следующих проектов. В сентябре 2006 года ей удалось за один день реализовать все виллы стоимостью от $654 тыс. в проекте Jumeirah Park (его площадь составляет 369,88 га). Международные банки и местные кредиторы предоставляли кредиты в размере до 97% от покупной цены.
Для того чтобы финансировать столь крупномасштабное строительство, О’Доннелл обратился к рынку ценных бумаг с фиксированным процентным доходом. На презентации, организованной в ноябре 2006 года специально для инвесторов, Дубай был назван «прибыльным направлением», которое будет «как магнит» притягивать бизнесменов с Ближнего Востока – от Индии до Египта. По прогнозам, обнародованным на презентации, население Дубая (которое на тот момент составляло менее 1,2 миллиона человек), за 14 лет должно было вырасти на два миллиона.
Инвесторы бросились скупать исламские облигации Nakheel, так называемые сукук (облигации, соответствующие принципам исламского финансового дела). Ввиду такой волны спроса Nakheel, не думая долго, увеличил эмиссию облигаций до $3,5 миллиарда.
По данным, предоставленным информационным агентством Thomson Reuters, в тот год сектор недвижимости Дубая привлек $4,9 млрд через облигации и синдицированные кредиты**. Объем кредитования в сфере недвижимости вырос в 2008 году до $30,4 миллиарда.
В 2007 году дочерняя компания Dubai World купила океанский лайнер Queen Elizabeth 2, планируя пришвартовать судно в гавани Palm Jumeirah и превратить его в роскошный отель.
Автопилот сломался
Именно в это время рынок недвижимости Дубая «дал течь». Чиновники, обеспокоенные тем, что рынок начинает «перегреваться», приняли несколько постановлений по регулировке застройки, которые были призваны ограничить спекуляцию. Также в начале 2008 года власти приступили к расследованию ряда скандалов, связанных с коррупционной деятельностью некоторых крупных компаний, работающих в сфере недвижимости и финансов.
Однако данных о ходе расследований в прессу практически не поступало. Очень странно. Полиция, суды и сами компании старались хранить молчание. В результате подобного отсутствия прозрачности борьба с коррупцией, вместо того, чтобы успокоить инвесторов, лишь отпугнула их.
«Инвесторы не доверяют рынку», – говорит Михаэль Диаз, юрист из Майами, с представительством фирмы в Дубае. Однако официальные лица ОАЭ утверждают, что они прилагают усилия к улучшению соответствующего законодательства.
В апреле 2008 года полиция задержала высокопоставленного управляющего одной из ведущих дубайских девелоперских компаний. Компания утаивала факт ареста вплоть до того, пока в прессе не появились сообщения об этом инциденте. Подозреваемый свою вину отрицал.
Далее начались аресты в других крупнейших компаниях Дубая, в том числе и в Nakheel. В очередной раз представители компании не ответили на электронные письма от авторов статьи касательно расследования этих преступлений.
Пассажиров укачало
Типичным стал случай британского девелопера Артура Фитцуильяма. Он жил в Дубае в течение двух десятилетий и работал в сфере недвижимости. В 2004 году Артур подписал соглашение о застройке 1 350 000 кв. м. пустынной земли, предоставленной правительственной компанией.
Проект под названием The Plantation Equestrian and Polo Club должен был включать в себя кондиционируемые конюшни на 800 лошадей, четыре поля для игры в поло, инфраструктуру, необходимую для проведения выставок лошадей, и пятизвездочный отель. Артур Фитцуильям начал искать партнеров для привлечения дополнительного финансирования проекта. В итоге, один британский банкир согласился предоставить деньги в обмен на 30% акций проекта.
Однако в июне 2008 года власти Дубая задержали господина Артура, банкира, предоставившего ссуду и его коллегу. Затем, в сентябре, банк Dubai Islamic Bank (DIB) лишил Артура Фитцуильяма права пользования землей, предназначенной для строительства проекта. Помимо этого, по его словам, было изъято более 100 пони для игры в поло. Почти год, до предъявления обвинения, он просидел в тюрьме. В итоге в марте 2009 года, на основании обвинительного заключения поданного дубайскими прокурорами, власти обвинили семь человек в сговоре с целью обмануть DIB. Артуру Фитцуильяму было предъявлено обвинение в пособничестве этому сговору.
В прошлом месяце его перевели в дубайский госпиталь с подозрением на рак. У дверей его палаты стояло четыре вооруженных полицейских.
Фитцуильям отрицал свою вину, так же как и британский банкир, с которым он сотрудничал. «Я настаиваю на проведении справедливого судебного разбирательства, и я готов действовать в соответствии с местной системой, – говорит он, прикованный к больничной койке. – Люди, осведомленные о сути дела, знают, что я невиновен».
По традиции представители прокуратуры Дубая не ответили на просьбы авторов статьи о предоставлении комментария.
На фоне неопределенности в отношении этих арестов кризис, к тому моменту охвативший почти весь мир, наконец-то добрался до Дубая. Когда к концу 2008 года мировые рынки кредитования «застыли», инвесторы из-за рубежа перестали покупать недвижимость в Дубае. А те, кто уже купил, перестали вносить ежемесячные платежи. Nakheel и прочие девелоперские компании начали производить массовые сокращения сотрудников и заморозили десятки проектов.
В феврале прошлого года неприятности коснулись и Аарти Чаны: Nakheel приостановил реализацию Palm Jebel Ali. Были проведены работы по углублению дна, однако строительство так и не началось.
По словам Аарти Чаны, она уже вложила около $550 тыс.в так и не построенный дом. В начале этого года вылетела в Дубай, чтобы попытаться спасти свои инвестиции. Она живет в апарт-отеле вместе с дочерью и старается сплотить других пострадавших инвесторов для того, чтобы подписать петицию в адрес Nakheel с требованием возмещения убытков. «Я этого просто так не оставлю, – говорит она. – Теперь это моя навязчивая идея».
Экстренная посадка
В октябре Nakheel предложил людям, вложившим свои средства в Palm Jebel Ali, переоформить свои контракты на другие проекты компании, уже построенные или близкие к сдаче.
В 2002 году Саймон Мерфи купил за $240 тыс. квартиру в проекте Palm Jumeirah и пять лет спустя переехал туда. В настоящее время он является так называемым резидентом-представителем Nakheel (по сути, председателем совета домовладельцев). Он говорит, что в последние недели Nakheel сократил расходы на техническое обслуживание проекта, в том числе прекратил уход за деревьями.
По его словам, после объявления об отсрочке погашения задолженности многие жильцы перестали платить сборы за управление недвижимостью (около $700 в месяц). В компании Nakheel отказались от комментариев. «Многие люди боятся, что их деньги просто «канут в бездну» задолженности Nakheel», – говорит Саймон Мерфи.
И все же «старший брат» поможет Дубаю расплатиться с долгами. 14 декабря 2009 года власти Абу-Даби пообещали выделить $10 млрд на выплату долгов Dubai World. Из указанной суммы $4,1 млрд будет потрачено на погашение исламских облигаций Nakheel (из них $3,52 млрд – в течение ближайших двух недель). Оставшиеся $5,9 млрд планируется потратить на другие нужды Dubai World.
Этих средств должно хватить до апреля будущего года. Однако рынок недвижимости Дубая уже совершил экстренную и не очень мягкую посадку. Будем надеяться, что благодаря пожарным из Абу-Даби самолет не взорвется, иначе осколки фюзеляжа могут зацепить огромное количество инвесторов.
СПРАВКА
* Инвестиция в долговые инструменты – вклад в проект фирм или путем покупки облигаций или долговых обязательств, а не за счет приобретения общих или привилегированных акций (обыкновенные или привилегированные акции).
** Синдицированные кредиты – займы, предоставляемые группой банков.
*** Делевередж – уменьшение использования заемных средств, снижение доли долгового финансирования.
Авторы: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (The Wall Street Journal)
Перевод: Николай Стрельников