Японский рынок недвижимости сделал себе «сэппуку»

В прошлом году были начаты работы по возведению 788 410 домов, что на 27,9% меньше, чем в 2008-м, заявило недавно Министерство землепользования Японии на пресс-коференции в Токио. Для сравнения: в 1964 году было начато строительство 751 429 объектов. Стоит отметить, что в последние четыре месяца темпы снижения данного показателя замедлились.
Спад настолько масштабен, что ненароком может привести к потере Японией статуса второй крупнейшей экономики мира. Государственные программы по стимулированию рынка жилья не могут предотвратить возникновения негативных настроений на рынке, и люди продолжают воздерживаться от инвестиций в недвижимость, ожидая дальнейшего падения цен на дома и квартиры.
«Это был ужасный год, – говорит Ричард Джеррам, главный экономист токийского отделения инвестиционной корпорации Macquarie Securities. – Безусловно, уже заметны определенные позитивные сдвиги, однако восстановление идет медленно, а «отыграть» нужно серьезнейшее падение». Цифры, приведенные Bloomberg, свидетельствуют о том, что экономика Японии продолжает медленно восстанавливаться от тяжелейшего за послевоенную историю экономического спада.
Снижение заработной платы и массовые сокращения рабочих мест в прошлом году подорвали внутренний спрос на новое жилье, что привело в ноябре к банкротству Anabuki Construction Inc. одной из крупнейших девелоперских компаний Японии, специализирующейся на строительстве многоквартирных домов.
По состоянию на декабрь уровень строительства нового жилья в стране упал 15,7% в годовом исчислении.
Снижение цен продолжается

Декабрь стал десятым по счету месяцем роста объемов промышленного производства Японии, расходы населения увеличились, а уровень безработицы упал до 5,1%. В то же время он стал десятым подряд месяцем снижения потребительских цен, а в протоколах заседаний Центрального Банка Японии чувствуется обеспокоенность чиновников относительно того, что падение цен и рост курса иены могут помешать восстановлению рынка.
С тех пор как два десятилетия назад в регионе лопнул «пузырь активов», Япония продолжала страдать от периодических обвалов цен и вялого экономического роста. Данные Японского института недвижимости (Japan Real Estate Institute) показывают, что индекс цен на землю под жилую застройку скатился более чем на 40%, по сравнению с пиковыми показателями 1991 года.
Большинство респондентов опроса ЦБ Японии, результаты которого были опубликованы в январе, ожидают, что стоимость жилья продолжит падать еще на протяжении трех кварталов.
В прошлом году средняя цена объектов в многоквартирных домах в районе Токио, Канагавы, Сайтамы и Тиба снизилась на 5%, по данным Экономического института недвижимого имущества (Real Estate Economic Institute). В среднем по стране цены на землю предназначенную для жилищного строительства, снизились в 2009 году на 3,2%, сообщает Министерство землепользования Японии.
«Все больше людей просят риэлторов о скидках или стараются подобрать квартиру, которую можно делить с другими жильцами, – говорит Ватару Ичинари, владелец токийского риэлторского агентства Ichinari Real Estate. – За ближайшие пару лет рынок жилья вряд ли полностью восстановится».
Политики делают усилия по оживлению рынка. Администрация бывшего премьер-министра Таро Асо расширила действие и продлила срок налоговых льгот по жилищным кредитам. Нынешнее правительство во главе с Юкио Хатояма подготовило проект по строительству и переоборудованию энергоэффективного жилья стоимостью 7,2 трлн иен ($80 млрд). Недавно он был одобрен парламентом.
Банкротства в строительной отрасли

Спад на рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе японских строительных компаний. Компания Anabuki Construction объявила о банкротстве в связи с крупными долгами (140 млрд иен), и, по данным исследовательской компании Tokyo Shoko Research Ltd., стала шестым по величине японским «корпоративным провалом» в прошлом году. Прибыль от кондоминиумов Anabuki резко снизилась в связи с глобальным финансовым кризисом, говорится в заявлении компании, размещенном на официальном веб-сайте.
Всего в прошлом году в Японии было подано 15 480 заявлений на банкротство, более четверти от этого числа пришлось на строительную индустрию – это самый высокий показатель среди всех отраслей японской промышленности, по данным компании Tokyo Shoko.
Бесспорно, ситуация на рынке труда страны начинает улучшаться, однако с апреля 2009 года уровень безработицы превышает отметку 5%, а заработная плата снижается уже 16-й месяц подряд. По данным правительства, к концу финансового года (31 марта) оплата труда работников, до вычета налогов, снизится на рекордные 3,9%, а за следующие 12 месяцев, упадет еще на 0,7%.
Тяжелое положение дел на рынке труда крайне негативно скажется на покупательской активности на рынке жилья, говорит Хироси Миядзаки, главный экономист токийской компании Shinkin Asset Management Co. «Учитывая такой высокий уровень безработицы и падающую заработную плату, люди попросту и не подумают о том, чтобы улучшать свои жилищные условия», – говорит эксперт.
Авторы: Aki Ito и Toru Fujioka (Business Week)
Перевод: Николай Стрельников