Версия
для печати
для печати
Пока россияне справляются с последствиями снежной зимы, владельцы черногорских вилл уже подравнивают первую траву на своих газонах. Климат здесь не просто комфортный. Как отмечают наши соотечественники, перебравшиеся в Черногорию на постоянное проживание, здесь значительно улучшается состояние здоровья, а привычные жителям российских мегаполисов стрессы практически отсутствуют. Адриатическое море является самым чистым во всем средиземноморском регионе, а сезон на побережье длится полгода – с мая по октябрь. Немаловажным является тот факт, что въезд в страну для россиян безвизовый.
Ситуация на рынке
В докризисные годы цены неумолимо росли, причем внушительными темпами – около 20% в год. Риэлторы отмечают, что, хотя рост и был необоснованным, продавцы черногорской недвижимости о каких-либо скидках для покупателей и слышать не хотели. Более того, «в ходе переговоров цена вполне могла повыситься», как отмечает Валентина Джибраева, генеральный директор компании SUNČANA PLANINA doo.
С наступлением кризиса ситуация изменилась, цены пошли вниз. По словам Сергея Иванова, директора компании Com Bi Com, даже сейчас заявленную продавцом стоимость не следует считать окончательной и в ходе сделки вполне можно договориться о скидке от 5% до 12%.
Если отвечать на вопрос, насколько же в результате кризиса упали цены, можно назвать «устрашающие» 40% и даже 50%. Но, разумеется, такое положение дел характерно отнюдь не для всех регионов и не для всей недвижимости. На побережье, например, цены больше снизились в Баре, Сутоморе, Ульцине. Боко-Которской недвижимости снижение коснулось в меньшей степени. Больше потеряла вторичная недвижимость, падение (на эти самые 40%) пришлось прежде всего на типовое жилье югославского периода. Качественная недвижимость в престижных регионах побережья, а также классические черногорские дома исторической ценности большей частью сохранили позиции.
Правда, были возможны существенные скидки и на качественные объекты. Например, недавно в Святом Стефане продавалась вилла, изначально приобретенная за €6,2 млн. В итоге продавец был рад уступить ее за €4,5 млн.
Земельные участки в хороших местах также не потеряли в цене. Орест Садовский, ведущий менеджер по продажам компании ADRIATIK STROINVEST l.t.d., рекомендует покупателям внимательно присмотреться к покупке земли под индивидуальное жилищное строительство или бизнес-проекты. Уже сейчас стоимость хороших участков под строительство растет.
Ранее активными игроками на рынке были англичане, с кризисом их доля уменьшилась. Сейчас покупают в основном немцы, французы и, как ни удивительно, австралийцы. Число россиян также высоко и достигает, по некоторым оценкам, 20% среди всех иностранцев. Значительная часть наших соотечественников интересуется недорогим жильем, стоимостью от €50 тыс. до €120 тыс. В то же время говорить о каких-либо единых предпочтениях невозможно, поскольку наравне с бюджетным жильем отмечен спрос и на дорогие виллы.
Интересно, что черногорские риэлторы подтверждают уже ставшую характерной особенность российских покупателей, которую можно описать как «куплю то, не знаю что». Иными словами, при намерении купить самое роскошное жилье стоимостью не менее €1 млн в итоге приобретается домик за €130 тыс., а при изначальном бюджетном запросе покупается престижная вилла. Конечно, это не такие частые ситуации, но отмечаемые также и риэлторами в других странах.
Где покупать
Безусловный лидер по спросу среди иностранных покупателей недвижимости – побережье. Весь берег условно делится на участки, почетно именуемые ривьерами. Боко-Которская Ривьера расположена на берегах одноименного залива. Крупнейшими курортами являются Герцег-Нови (Херцег-Нови), Тиват, Котор. Отличительной чертой региона является отсутствие больших волн на заливе, поскольку большая его часть отделена от «большой воды» в силу географических особенностей. В центральной части побережья расположена Будванская Ривьера с курортами Будва, Петровац и др. Будву называют центром черногорского туризма, кроме того считается, что город занимает самую солнечную часть побережья. На юге расположена Барская Ривьера с городами Бар, Сутоморе и Ульцин. Иногда отдельно выделяют Ульцинскую Ривьеру.
Черногорское побережье в целом не такое оживленное в сравнении, например, с турецким. Во многом это объясняется природными особенностями: значительная часть берега образована скалами. С другой стороны, пляжи Черногории все же нельзя назвать непопулярными. В последнее время даже наметилась интересная тенденция – увеличивается число иностранных туристов, прибывающих в страну на собственных катерах и яхтах. По данным Министерства туризма Черногории, в 2009 году их число увеличилось на 7,6% по сравнению с 2008-м. На данный момент активно развивается соответствующая инфраструктура, возводятся новые марины.
Недвижимость во внутренних регионах приобретается исходя из совсем других целей. В Подгорице, столице страны, – либо для постоянного проживания (например, студентов – в столице расположен Университет Черногории, главное высшее учебное заведение страны), либо для сдачи в аренду. В долинной и горной части жилье приобретают покупатели пожилого возраста, ищущие спокойствие на природе вдали от туристических потоков. Например, достаточно известно Скадарское озеро. Это очень уютное место с живописной природой.
Какую недвижимость покупать
Немного о самом жилье – наиболее качественном и интересном для иностранных покупателей. Ни о каком однотипном строительстве в данном случае и речи нет. Например, новостройки. Они могут располагаться и в 30 м от воды. и в 2,5 км от него, с видом на море или на местные достопримечательности с многолетней историей. Это может быть как простой многоквартирный жилой дом, так и малоэтажный комплекс на собственной территории, в окружении леса либо других комплексов. Архитектурные решения также могут быть различны: от ультрасовременных вилл с большой степенью остекления до домов с отделкой в традиционном стиле, с фасадами «под камень» и черепицей. «Начинка» включает в себя бесконечное число вариаций: мебель только кухонная или во всем доме, подогрев полов, спутниковое и кабельное телевидение, кондиционер, усиленная входная дверь и т. д. Некоторые объекты особо интересны. Скажем, многоквартирный дом со «ступенчатой» крышей, на которой оборудованы открытые террасы.
Немало возведено и клубных поселков. Первыми такие объекты стали строить англичане. Сейчас подобную недвижимость можно найти в Боко-Которском заливе, Будве, Бечичах, Петроваце. Как правило, недвижимость там дороже на 10–15%.
Особый тип недвижимости – традиционные черногорские дома. Многие из них – исторические постройки, возведенные лет триста назад, а иногда и раньше. Несмотря на солидный возраст, такое жилье может находиться в прекрасном состоянии, поскольку строилось на века. Часто преимуществом такого дома является и близкое расположение от моря. Интерес к старому жилью проявляют в том числе известные российские деятели шоу-бизнеса.
Любопытные и даже неожиданные постройки можно найти в горных районах. Речь идет о домах а-ля «русская изба». Конечно, при строительстве использованы современные технологии, однако во внешней отделке использовано дерево, что придает максимальное ощущение близости к природе. Зимой такие постройки вполне могут напоминать западноевропейские шале: камин, заснеженные склоны за окном…
Сколько стоит
Рассмотрим, какую недвижимость и за сколько можно приобрести сейчас в Черногории.
Апартаменты. В прибрежных регионах цены на апартаменты в новостройках эконом-класса составляют €1,2–1,6 тыс. Меблированная студия в Сутоморе в 200 м от моря обойдется в €29 тыс. В Герцег-Нови апартаменты в 32 кв. м в строящемся доме (на стадии внутренней отделки) продаются за €57,6 тыс. Располагаются дома на первой береговой линии.
Дома. В Баре крошечный домик на участке 148 кв. м в 1,5 км от моря можно приобрести за €45 тыс. За более просторное и престижное жилье, например, каменный дом площадью 110 кв. м на первой береговой линии в Которе, просят не менее €210 тыс.
Виллы. Новая современная вилла в Тивате, площадью 230 кв. м, на участке в 42 сотки и с прекрасным видом на море, может быть куплена за €750 тыс.
Земельные участки. Цены на землю очень чувствительны к местоположению. Если в малоинтересных горных регионах участок можно купить буквально по несколько евро за кв. м (при покупке больших площадей, около 2 га), то для престижных прибрежных регионов и €900 за кв. м не является пределом.
Коммерческая недвижимость. Стоимость таких объектов также значительно варьируется. Например, гостиница на десять номеров в 200 м от моря в Будве продается за €800 тыс. 100-метровый ресторан в Которе буквально на берегу моря можно приобрести за €230 тыс.
Кредитование
Ипотека для иностранцев как таковая в Черногории отсутствует. Однако существуют другие возможности для рассрочки платежа за недвижимость. Во-первых, от самих застройщиков. Обычно они предоставляются на год. Если жилье уже готово, рассрочка может быть беспроцентной. В случае когда жилье только строится, может быть заложен «интерес» компании в размере до 3%. Также некоторые компании готовы кредитовать до десяти лет, ставка в таком случае составляет 4% годовых.
Теоретически существует и другой путь – оформить кредит в России, например в отделении банка «Сосьете Женераль». Кредит на покупку зарубежной недвижимости оформляется под залог российской. Потом в Черногории можно будет «перекредитоваться», оформив кредит, например, на реставрацию жилья. Ставка в таком случае будет составлять 6–7% годовых. Правда, такая схема практически не используется, поскольку требует от получателя соответствия целому ряду условий.
Перспективы рынка
Сейчас рынок оценивается как относительно стабильный. Несмотря на возможность получить скидку, резкого снижения цен уже нет. Весна и лето являются традиционными периодами повышения цен, наиболее выгодно покупку совершать до начала мая. По некоторым прогнозам, цены в 2010 году вырастут примерно на 15–20%.
Уже не первый год Черногория стоит на пороге события, которое напрямую отразится на местном рынке недвижимости. Речь идет о вступлении страны в Евросоюз. Заявка была подана еще в 2008 году, но точной даты, когда откроет двери, неизвестно. По некоторым оценкам, это произойдет не ранее 2011 года. Срок немалый, но политика политикой, а для потенциального покупателя черногорской недвижимости это в первую очередь означает постепенный рост цен на местную недвижимость.
