Версия
для печати
для печати
В целом, начиная с августа-сентября 2009 г., когда стоимость одного кв. метра жилья в серийных квартирах опускалась до низшей точки — EUR 455, рынок вырос на 20,8%.
Характерно, что вложения в латвийскую недвижимость, номинированные традиционно в евро, оказались доходнее вложений в доллар на 12%.
А вот россиянам, имеющим рублевый доход, инвестиции в латвийскую недвижимость принесли не так много денег, поскольку рубль укрепился за это же время относительно евро на 9,8%. Следовательно, купив евро за рубли, а затем приобретя за европейскую валюту недвижимость в Риге, россиянин заработал бы с сентября 2009 г. по апрель 2010 г. всего 2%.
В январе-феврале покупатели и продавцы демонстрировали низкую активность — количество договоров купли-продажи в январе составило рекордно низкую цифру — 405, что примерно на 30% меньше обычно совершавшихся сделок в предыдущие месяцы. Это объясняется не только традиционно низкой активностью населения после рождественских и новогодних праздников, но и налоговыми нововведениями. Теперь, продавая недвижимость, продавец должен представить справку об уплате налога на жилье, введенного с начала 2010 года. Следовательно, предварительно надо было этот налог уплатить, о чем продавцы, конечно, заранее не позаботились. В результате сделки значительно растягивались во времени — вплоть до нескольких недель. Поэтому существенное увеличение объема продаж в феврале — почти в два раза — было результатом проведения в этом месяце еще и январских сделок.
Тем не менее, в январе-феврале все же произошло некоторое снижение объемов продаж, примерно до 600-650 сделок в месяц, при среднем количестве договоров в 2009 г. — 790 шт. в месяц. Это свидетельствует о дальнейшем сужении рынка, что и прогнозировали аналитики Century21Baltwest в начале этого года.
Сужение рынка провоцирует дальнейшее плавное повышение цен, прежде всего в наиболее ликвидных секторах, например, рост цен на серийные одно-двухкомнатных квартиры составил почти 10% за три месяца. На сегодняшний день почти повсеместно стоимость 1 кв. м. жилой площади в этом секторе превышает стоимость 1 кв.м. в секторе трех-четырехкомнатных квартир.
В марте активность покупателей выросла и, хотя статистических данных пока нет, можно с уверенностью говорить, что количество сделок в целом возросло по сравнению с зимними месяцами. Но, учитывая, что это никак не отразилось на ценовой динамике, скорее всего в марте мы вышли на среднестатистический объем продаж 2009 г.
В итоге к 1 апрелю средняя стоимость серийных квартир в Риге достигла EUR550/1m2, при этом в р-не Вецмилгравис цены, еще колеблются на уровне EUR 460-510/m2, а на Тейке квартиры уже продаются за EUR 700-760/m2.
Как уже указывалось в предыдущих обзорах Century21Baltwest, основными причинами поступательного роста по-прежнему остается сокращение хороших предложений на рынке серийного жилья, а также настроения участников.
По оценке бывшего премьер-министра страны, лидера Народной партии А.Шкеле, на рынке недвижимости Латвии заморожено более 1 миллиарда латов (около 2 млрд.
долларов США). Эти объекты были куплены в основном в период с 2004 по 2007 гг. с целью спекулятивных продаж и сегодня простаивают в ожидании лучших времен. Причем значительная часть такой недвижимости сосредоточена в руках банков, получивших их в качестве обеспечения кредитов неплатежеспособных заемщиков. Банки, имеющие, как правило, большой запас прочности, могут позволить себе отложить такой актив и не торопиться с выведением его на рынок. Естественно, что сокращение ликвидных предложений вызывает ажиотаж, что ведет к росту цен. Все больше потенциальных покупателей начинают думать, что лучшее время для вхождения на рынок уже ушло и надо торопиться с покупками.
Кроме всего прочего, налицо общее усиления позитивизма: по оценке SEB — индикатора цен на жилье, 32% жителей Латвии готовы взвесить возможность покупки жилья, принимая во внимание фактор цены. Т.е. можно сказать, что около 32% населения уверены, что рынок будет расти (иначе, зачем покупать на нисходящем тренде?). Это ровно в 2 раза больше, чем в декабре прошлого года.
Еще одной, на этот раз новой, причиной роста стало постепенное оживление рынка ипотеки. С июля 2007 г. в Латвии действует закон, запрещающий выдавать кредиты заемщикам, не имеющим документально подтвержденных легальных доходов. Однако даже добросовестным заемщикам, начиная с 2008 г. получить ипотечный кредит было крайне сложно — большинство банков де-факто просто свернули свои ипотечные программы. Поэтому прошедшие два года рынок развивался почти исключительно на собственных деньгах его участников. В начале этого года ряд латвийских банков, прежде всего DNB-Nord возобновили свои ипотечные программы, что позволило войти на рынок новым участникам.
Иностранные инвестиции
Интересно, что по оценке того же SEB, в Швеции, например, индикатор цен на жилье падает, что внушает определенный оптимизм в отношении иностранных инвестиций в недвижимость Латвии.
Об этом же говорят и данные исследования агентства Lursoft, согласно которым объем прямых иностранных инвестиций в основной капитал латвийских предприятий в 2009 г. вырос на 780 млн латов, или на 32,12%. Причем больше всего инвесторы вкладывали в отрасли, по которым кризис ударил больнее всего — банковская сфера, недвижимость и пр.
Хорошим фоном для иностранных инвестиций является рост латвийского экспорта на 4,4%, который в декабре 2009 г. впервые за два года вышел из «красной» зоны, а также повышение в марте 2010 г. международным агентством кредитных рейтингов Moody’s Investors Service (Moody's) оценки перспективы кредитного рейтинга Латвии с негативной на стабильную при сохранении самого рейтинга на отметке Baa3. С негативной на стабильную увеличена также будущая оценка депозитов в иностранной валюте.
Moody’s считает, что низшая точка экономической рецессии в Латвии уже пройдена, но потребуется несколько лет, чтобы экономика вышла из кризиса. Агентство отмечает ряд позитивных показателей, например, рост внешних резервов центрального банка, уменьшение процентных ставок, позитивный баланс внешней торговли, что обеспечивает стабильность валюты.
Активность иностранных инвесторов на рынке недвижимости уже начинает чувствоваться, однако, в основном не в сфере жилой недвижимости. Основное внимание зарубежных инвесторов сосредоточено на коммерческой недвижимости, связанной с торговлей и туризмом. Неожиданно быстро находят своих покупателей простаивавшие годы и десятилетия объекты курортной инфраструктуры еще советского периода, приходят заказы на покупку старых пансионатов под реконструкцию и пр. Желающих вкладываться в жилую недвижимость, в том числе в строительство новых жилых домов, среди иностранцев пока не много. Такие инвестиции пока можно охарактеризовать как разовые, и касаются они в основном небольших объектов недвижимости, предназначенных под реконструкцию.
Событием марта 2010 г. стало принятие сеймом поправок к Закону ЛР «Об иммиграции». С ним участники рынка связывают большие надежды. Согласно этим поправкам, иностранные инвесторы смогут получить вид на жительство на срок до 5 лет без обязательного проживания в Латвии в случае покупки недвижимости, кадастровая стоимость которой достигает 100’000 LVL ($200’000) в Риге или 50’000 латов, если объект находится в другом районе. По мнению основного идеолога поправок вице-мэра Риги и лидера партии ЛПП/ЛП Айнарса Шлесерса, их принятие приведет к тысячам новых сделок и позволит в кратчайшие сроки восстановить рынок.
Однако президент Валдис Затлерс отправил этот закон на доработку, сославшись на то, что в нем не прописан экономический эффект, который сможет получить экономика страны после его принятия. Эксперты Century21 с большим скептицизмом оценивают такой эффект, учитывая, что в западном мире существуют иные, более дешевые для иностранцев модели предоставления вида на жительство. Однако, очевидно, что принятие такого закона позитивно отразится на настроениях участников рынка и приведет к некоторому росту цен хотя бы на короткий период.
Препятствия на пути к восстановлению
Однако иностранные деньги, за редким исключением, могут быть лишь элементом (хотя и очень важным) в системе развития любого национального рынка недвижимости. Основой этой системы почти всегда является местный капитал, т.е. местный спрос. А с этим пока существуют большие проблемы. И чем дороже будет становиться латвийская недвижимость, тем меньшим спросом она будет пользоваться.
Цена в EUR 500 за один кв. метр жилой площади стало тем Рубиконом, перейти который сегодня готовы сегодня лишь 2,5% жителей страны. Именно такой процент населения Латвии, согласно данным SEB-индикатора цен на жилье, готов сегодня покупать недвижимость по ценам выше этой психологически важной отметки.
Это вполне понятно, поскольку ни один макроэкономический показатель не говорит о повышении материального благосостояния латвийцев. Цифры как раз говорят об обратном. С 1 января 2010 г. :
- на 3% вырос подоходный налог с населения, составляющий сегодня 26%;
- введен новый 10% налог на доход с дивидендов и новый 15% налог с прироста капитала;
- введен 1,5% налог от кадастровой стоимости на недвижимость, используемую под хозяйственную деятельность;
- введен новый налог на жилую недвижимость в размере от 0,1% до 0,3% в зависимости от жилой площади;
- повысились акцизы на сигареты и вино, с 1 мая повысятся акцизы на природный газ.
Официальный уровень безработицы достиг на конец марта 17,4%, что на 0,3% выше, чем в феврале и почти на 3% — чем в декабре 2009 г. Реальная безработица приближается к 25%.
Таким образом, массовое обнищание населения налицо, что само по себе уже не предполагает активного развития рынков вообще и рынка недвижимости в частности. Поэтому, рост числа оптимистов за несколько месяцев на 16% не должен никого вводить в заблуждение. 32% населения в принципе верят в рост рынка, основываясь на динамике последних месяцев, улучшении макроэкономических показателей и вообще, на уверенности в том, что после такого низкого падения, рынок обязательно должен отыграть вверх. Но реальное число покупателей сегодня сократилось на 0,5% по сравнению со второй половиной 2009 г., когда оно стабильно составляло 3% населения.
И связано это с ростом цен на квадратные метры серийного жилья. Следовательно, логика подсказывает, что в апреле темпы роста должны замедлиться и возможно мы даже станем свидетелями небольшого отката — до сакральной отметки в EUR 500 / m2. Однако если рынок ипотеки будет развиваться хотя бы так, как он развивался в марте, то этого можно будет избежать.
Но сможет ли возвращение ипотеки привести к резкому подъему цен? Многие аналитики предрекают именно такой сценарий — резкое увеличение числа сделок и стремительный рост стоимости квадратного метра при условии активизации кредитного рынка. Думается, что сегодня такое развитие событий не возможно. По данным того же исследования SEB, спрос на кредиты в сегодняшней экономической ситуации остается очень низким: лишь 3% жителей готовы взять сегодня ипотечную ссуду. Люди стали куда осторожнее, чем три года назад.
Как заявил эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмундс Рудзитис, «при сохранении такого спроса на кредиты, в 2010 году могут проявиться прежние тенденции обеспечения большинства сделок собственными средствами покупателя и влияния ограниченного предложения на рост цен. Более явно эти тенденции, — сказал он, — смогут проявиться для жилья небольшой площади, а также для жилья в качественных проектах. Однако в ближайшее время рост цен на недвижимость не будет стремительным. В экономической ситуации, при которой наблюдается высокий уровень безработицы и значительное уменьшение доходов населения, жителей охватывает неуверенность в будущем и они сдержанно оценивают перспективы инвестиций и долгосрочных обязательств. Ситуация улучшится вслед за улучшением общего экономического фона. Когда уменьшиться уровень безработицы, а уровень доходов начнет расти, жители проявят более живой интерес к кредитам, а банки — к активному кредитованию». Пожалуй, сегодня это наиболее правильная оценка ситуации на латвийском рынке недвижимости.
Таким образом, скорее всего в апреле-июне мы увидим продолжение поступательного движения вверх небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками. Динамика рынка будет по-прежнему определяться его узостью, количеством выданных новых ипотечных кредитов и политическими решениями властей.
Последнее традиционно может оказывать определяющее влияние на рынок. Так принятие поправок к иммиграционному закону сможет краткосрочно поднять его, а, например, введение повышенной ставки на т.н. «спекулятивную недвижимость», замороженную до лучших времен, как предлагает уже упоминавшийся А.Шкеле, приведет к выбросу на рынок значительного количества «лишнего» жилья, что, скорее всего, его обвалит.
Новостройки, элитное жилье и курортная недвижимость
Следуя за общей тенденцией на вторичном рынке серийных квартир, поднялись в цене и новостройки. Они торгуются на уровне EUR 1’000 за один кв. метр, хотя предложения, особенно на вторичном рынке, доходят и до EUR 1’500. Однако покупатель не готов покупать жилье по таким ценам.
В целом это жилье демонстрировало за последние три месяца наиболее активный рост, поскольку его количество сокращается. Во многом сокращается искусственно. Хотя новых домов и не строят, по оценке аналитиков группы NIRA-Fonds, более 20 новых домов только в Риге пустуют. Торговля ими не ведется, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В некоторых случаях банки сами стимулировали продажи новостроек по низким ценам, для того, чтобы получить хоть какие-то деньги, но полностью количество непроданных новостроек продолжает оставаться весьма значительным. И это при наличии в столице более 8’000 семей, стоящих в очереди на получение муниципального жилья! Примерно такая же ситуация существует в Юрмале и на Видземском взморье.
Продажи нового жилья на этих курортах осуществляется сегодня по цене EUR1’500 — 2’500 за один кв. метр. Правда сайты недвижимости до сих пор предлагают здесь особняки и малоквартирные дома за EUR 3'000 — 6'000 /m2, но эти предложения не имеют перспективы. Почему? Если говорить о местных жителях, то, по оценке того же
SEB-индикатора цен на жилье, только 1% населения сегодня готов покупать жилье по цене выше EUR 1’500/m2. Цена на уровне трех и более тысяч евро в опросе даже не фигурировала. Что касается россиян и прочих иностранцев, то их по-прежнему не удается убедить в том, что квартира или дом в Юрмале может стоить дороже аналогичного жилья на лучших курортах Средиземноморья. Пока этого не поймут владельцы продаваемых вилл и апартаментов, разница между спросом и предложением на этом балтийском курорте будет сохраняться на том же колоссальном уровне.
По цене EUR 1’000 — 2’000 продается жилье в секторе рижской элитной недвижимости. Этот уровень держится уже три месяца. Сделок при этом происходит крайне мало. И в этом секторе та же проблема, что и в Юрмале — владельцы упорно продолжают выставлять свои квартиры по цене EUR 3'000-4'000 /m2, хотя покупателей по этим ценам ни в Риге, ни за ее пределами просто нет.
Аренда: конца кризиса не видно
Что касается рынка аренды торговых площадей, то преимуществом по-прежнему пользуются небольшие магазины пл. до 200 m2 на основных торговых улицах Риги (Аудею, Вальню, Бривибас, Кр. Барона, Тербатас, Элизабетес, Дзирнаву и т. д.). Ставки здесь колеблются от EUR 8 до EUR 25 за кв. метр в месяц. Однако таких предложений весьма немного. Вакантными остаются большие площади, которые не пользуются спросом.
В офисных помещениях наблюдается стабилизация ставок на уровне EUR 3 — EUR 8 за кв.метр. Причем спрос существует именно на низшей ценовой границе. Более 30% всех офисных площадей в Риге остается невостребованными.
Сильный удар по рынку аренды коммерческой недвижимости в ближайшие время будет нанесен проектом, в котором участвует и Рижская дума, под названием DUKA. Его цель весьма благородна — способствовать решению проблемы пустующих коммерческих площадей и развитию новых предпринимательских проектов в Риге. Однако на деле это выливается в сдачу коммерческих площадей по цене коммунальных услуг, что может окончательно уронить рынок аренды в этом секторе. Хотя владельцев этих объектов можно понять — ежемесячно они платят вполне круглые суммы за поддержание своей недвижимости в надлежащем виде и, следовательно, несут убытки. Если проект DUKA будет развиваться, это будет означать только одно — владельцы коммерческой недвижимости дошли до крайней черты, когда их собственность потеряла всякую ликвидность, в том числе и на рынке аренды.
Обилие невостребованных, в том числе «спекулятивных» квартир, а также низкая экономическая активность населения вызвали переизбыток предложения на рижском рынке аренды жилых площадей. Здесь ставки по-прежнему находятся на самом низком уровне. В среднем они составляют 1-2 лата за один кв. метр средней серийной квартиры в месяц. Доходность от сдачи таких квартир в аренду не превышает сегодня 7% годовых. Не редки случаи сдачи квартир в аренду за стоимость коммунальных платежей.
Таким образом, рынок аренды в целом переживает сегодня самые тяжелые времена. В отличие от рынка продаж, он характеризуется катастрофическим превышением предложения над спросом, причем это соотношение напрямую зависит от состояния латвийской экономики. Следовательно, каких-то серьезных перемен нам предстоит здесь ждать еще долго.
Итак, первые три месяца 2010 г. рынок недвижимости Латвии развивался без особых сюрпризов. Посмотрим, сохранится ли эта тенденция в следующем квартале.
The Baltic Course
