Черногория: солнце, море и благоприятный налоговый климат для покупки недвижимости

22 апреля 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Черногория входит в первую тройку зарубежных государств, где недвижимость пользуется наибольшей популярностью у россиян. В 2008 году Черногория занимала третье место, а в 2009 году переместилась на вторую ступеньку, уступив первенство только Болгарии.

По итогам прошлого года доля россиян и граждан СНГ среди иностранных покупателей недвижимости в Черногории составила 52%. Среди «наших» лидируют москвичи, а на втором месте – петербуржцы (данные компании Gordon Rock).

«Соотечественников привлекает и отсутствие языкового барьера, и близость менталитета, и большое количество россиян, уже обосновавшихся в этой стране», - сообщил журналу Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад».

Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» напомнила о транспортной доступности Черногории, - перелет из Москвы занимает всего 3 часа, а также о безвизовом въезде для граждан России, возможности для иностранцев приобретать недвижимость без бюрократических сложностей. По новому закону, действующему в стране, при приобретении недвижимости на первичном рынке покупатели освобождаются от налога на переход права собственности, а при покупке объекта на вторичном рынке налог составляет всего 3%.


Россияне предпочитают Бока-Которскую бухту


Эксперты Gordon Rock пришли к выводу, что наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость в Бока-Которской бухте, на которую приходится 40% запросов, на Будву - 30%, на Герцог-Нови – 10%, на Подгорицу, Бар, Петровец, Бечичи и другие районы -20% от общего числа заявок.

А в компании «Новое Качество» пальму первенства отдают Будванской Ривьере, которая привлекает к себе любителей шумного отдыха. На второй строчке «хит-листа» - Бока-Которский залив, манящий любителей яхтинга и водных видов спорта. Здешнюю недвижимость выбирают покупатели, которые хотят иметь второй дом в уютном месте вдали от туристической суеты, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой. Замыкает рейтинг Барская Ривьера и Ульцинская Ривьера, самая южная часть страны, граничащая с Албанией.

Как нам объяснила Елизавета Орлова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank, курортная недвижимость Черногории может быть условно разделена на несколько сегментов: квартиры и дома на вторичном рынке, объекты точечной застройки на первичном рынке и гостинично-жилые комплексы с собственной территорией и инфраструктурой. Россияне в большинстве своем предпочитают выбирать апартаменты в комплексах с инфраструктурой. На апартаменты в Черногории по итогам 2009 года приходилось 55% спроса, на дома и виллы – 25%, на земельные участки – 15% и на коммерческую недвижимость 5%, - уточняет Станислав Зингель, президент Международного агенства недвижимости Gordon Rock.

Как отметила Елена Некрытова («Новое Качество»), если в 2007-2008 годах были востребованы строящиеся новые объекты, и они покупались на стадии проекта или начальной стадии строительства, то в 2009 году спрос у россиян переместился на уже готовые объекты.


Предпочтения в диапазоне до 150 тыс. евро


Недвижимость в Черногории нельзя назвать дешевой. Как отметила Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Бест – Недвижимость», 25-30 лет назад жилье в старых кварталах Будвы и Котара стоило дороже, чем аналогичные объекты в Ницце и Северной Италии. Но региональный кризис, пришедшийся на 1990-е годы, сильно опустил цены. Они начали расти только в 2004 году. Тогда ценовой диапазон на апартаменты достиг 30-130 тыс. евро за объект. В 2006 году недвижимость еще больше подорожала. Только в течение года стоимость квадратного метра выросла в 2-2,5 раза и достигла 2,5-3 тыс. евро, а в люксовых апартаментах - до 5-6 тыс. евро.

Но финансовый кризис губительно сказался на рынке недвижимости Черногории. С 2008 года цены стали стремительно снижаться, и к концу года остановились на уровне 1,5-2 тыс. евро за 1 кв.м. в самом массовом сегменте, - говорит Юлия Титова («Бест – Недвижимость»).

Спрос на курортное жилье на стадии строительства снизился практически до нуля, - констатирует Елизавета Орлова (Knight Frank). В меньшей степени падение затронуло объекты на Будванской Ривьере, в большей - пострадали объекты в самой южной части страны, на Барской и Ульцинской Ривьерах.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock) в 2009 году цены снизились в среднем на 20-30%. В новых комплексах с отлично развитой инфраструктурой и недалеко от моря стало вполне реально подобрать апартаменты с одной спальней площадь от 43 до 74 кв. м в ценовой категории от 86 до 100 тыс. евро. Потеряли больше всего в цене проекты в сегменте класса «люкс» - виллы и дома. «Не все застройщики пошли на значительное снижение цен в сегменте апартаментов в новых комплексах, но в большинстве случаев скидки доходили до тех же 30%», - говорит эксперт.

Падение цен также затронуло вторичный рынок, как пояснила Елена Некрытова («Новое Качество»), в основном «пострадали» не соответствующие современным требованиям к качеству жилья и не оправдывающие ожидания покупателей по соотношению цены/качества.

Например, на продажу выставлен просторный частный дом (300 кв. м) в районе Полье-Бар на четыре спальни, две кухни, просторную гостиную, несколько террас и две ванные комнаты. На участке 1 тыс. кв. м - большой мандариновый сад. Расстояние до моря 1,5 км. Так как дом требует хорошего серьезного ремонта, его вынуждены выставить на продажу за 230 тыс. евро.

Россияне предпочитают покупать в Черногории недорогие объекты. По данным Gordon Rock, до 70% покупателей стремятся подобрать варианты в ценовом диапазоне до 150 тыс. евро, - в эконом-классе; 20% ориентированы на недвижимость класса бизнес (от 150 до 350 тыс. евро) и только 10% покупателей нацелены на элитную недвижимость, которая выставлена на продажу по цене от 350 тыс. евро и более.

Самые покупаемые - двухкомнатные апартаменты в ценовом диапазоне до 140 тыс. евро. Например, новая квартира в Будве (район монастыря Подмайне) с видом на море с ремонтом общей площадью 47 кв.м и террасой 8 кв.м обойдется 85 тыс. евро.


«Вино-Град» в местечке Зеленика и другие объекты

Самые интересные предложения в Черногории – это новые жилые комплексы. Они строятся в соответствии с современными требованиями и в наибольшей мере отвечают самым строгим требованиям покупателям.

Один из таких объектов - квартирный комплекс «Liberty» (построен и сдан), он находится в поселке Каменари (район Херцег Нови), на берегу Которского залива. Это старинный прибрежный городок, который имеет славную историю с XV века. Месторасположение очень уютное, в тихом месте, окруженном виноградниками с видом на море. На территории ЖК - свой ландшафтный парк, до моря – 200 м. Предлагаются квартиры с двумя спальням (73,1 и 88,5 кв.м) по цене 1,15 тыс. евро за кв.м и квартиры с одной спальней (от 33 до 49,5 кв.м) по 1,25 тыс. евро за кв.м. Каждому владельцу в подарок предоставляется парковочное место.

Резиденция «Вино-Град» находится в местечке Зеленика, что в 1,5 км от города Герцег-Нови на берегу Боко-Которского залива Адриатического моря. Комплекс располагается на площади более 12 тыс. кв.м в 400 м от моря, в шаговой доступности от всей пляжной инфраструктуры. По плану застройки резиденция состоит из 20 комфортабельных вилл с общей площадью жилья от 44 кв.м. до 270 кв.м. Все виллы представляют собой монолитно-кирпичные строения, выполненные в классическом средиземноморском стиле, и сдаются «под ключ». На территории жилого комплекса располагаются 2 бассейна (один из них с подогревом), две детские площадки, спортивная площадка, кафе-бар, прогулочные зоны, фруктовый сад, паркинг до 60 парк - мест. Уже сдана «под ключ» I очередь объекта. Строительство II очереди жилого комплекса начнется в мае 2010 года и закончится в конце 2011 года. В настоящее время цена вилл – 150-213,2 тыс. евро.

По словам Елизаветы Орловой (Knight Frank), в прибрежной части насчитывается лишь несколько проектов с уровнем планирования, строительства и маркетинга по международным стандартам. К таковым можно отнести проекты Porto Montenegro в г. Тиват (застройщик – Adriatic Marinas) и Astra Montenegro (застройщик – Mirax Group), Belvedere Residence (застройщик – Sagio Residence) и TQ Plaza (застройщик – Tradeunique) в г. Бечичи. «Во всех из перечисленных проектов в качестве базового продукта предлагаются апартаменты с финишной отделкой помещений и полным оснащением кухонь и санузлов», - отмечает она.

Елена Некрытова («Новое Качество») в числе лучших проектов класса «люкс» назвала жилой комплекс The View (застройщик Montenegro Venture Partners). Он расположен на побережье Жаницы — самой живописной бухты Черногории и включает девять эксклюзивных особняков площадью от 250 – 700 кв. метров. К каждому особняку относится земельный участок площадью от 800 до 2850 кв. м и собственный открытый бассейн от 15 до 25 кв. метров. Внутренняя отделка каждого особняка индивидуальна и выполнена из высококачественных материалов. Каждый дом располагает гаражом на 1-2 машины, В жилом комплексе оборудованы причалы для яхт и лодок. Территория комплекса The View будет находиться под круглосуточной охраной. Кроме того, предусмотрены индивидуальные системы охраны и контроля за домом. Завершение строительства запланировано на IV квартал 2010 года. Цена предложения – 900 тыс.-1,2 млн. евро.


Резюме

Как же видится будущее Черногории нашим экспертам? С одной стороны, они отмечают, что Черногория сохранила существенный потенциал развития на уровне курортных регионов Западной Европы Евросоюза и наиболее высокий - среди стран Восточной Европы. Но на сегодня цены стабилизировались и ждать нового витка пока не стоит. Негативное воздействие глобального кризиса на рынок курортной недвижимости Черногории позволяет рассчитывать на восстановление продаж до докризисного уровня лишь в 2011 – 2012 году. До этого момента рынок также будет испытывать дефицит предложения, поскольку большинство из планируемых новых проектов приостановлены на 1 – 2 года из-за недостатка финансирования».

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как построить город для миллионеров? И заодно изменить образ страны…

Шеф-редактор Prian.ru Анастасия Фалей съездила в Черногорию, чтобы посмотреть, как строится новая звезда местного рынка недвижимости – проект Portonovi – и чем этот элитный курорт может удивить иностранцев. Одной фразой – подобных комплексов во всей Адриатике еще не было… Читать

Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать