Версия
для печати
для печати
И, – поскольку процесс приобретения россиянами недвижимости за рубежом сейчас явно находится на подъеме, очень и очень многие наши сограждане рискуют в ближайшее время познакомиться с «кидаловом» на иностранный манер. Чтобы их предостеречь, Metrinfo.Ru решил сделать подборку наиболее типичных опасностей.
Котлован – он и в Африке котлован
О том, что приобретение недвижимости на стадии строительства является высокорискованным делом, мы все хорошо знаем – по российским реалиям. Во многих зарубежных странах все в точности так же: есть риски, что объект не будет построен вообще. Или – что лучше, но тоже неприятно – окажутся сорванными сроки. Или что придется заплатить больше, чем указано в контракте.
Причины явления очевидны: застройщик, начиная новый проект, часто не имеет средств для его завершения, а делает ставку либо на заемные банковские средства, либо на продажи на стадии котлована. До кризиса ни с тем, ни с другим проблем не было, сегодня же ситуация изменилась. «В нашей практике таких случаев не было, так как мы тщательно выбираем партнеров, - говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Но приведу пример: один покупатель купил дом в Турции на стадии офф-плана. Дом не построен, и этот человек третий год судится с застройщиками в турецком же суде».
«До кризиса очень большое количество проектов покупалось на стадии котлована или даже бумажного проекта, - отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management». – Их считали инвестиционно привлекательным. Однако с началом кризиса приоритеты покупателей несколько изменились: многие стали бояться рисков недостроя или срывов сроков сдачи, банкротства застройщика и т.д.».
Что же делать? Рекомендация «покупать только готовое» безупречна, но после завершения объект наверняка окажется дороже. Вероятно, покупать еще не построенные объекты все же можно, но учитывая реалии страны. «Например, во Франции банки дают ипотечные кредиты и на строящиеся объекты, что говорит о достаточно высокой надежности застройщиков, - говорит Наталья Завалишина. – В Италии строящиеся объекты страхуются, и в случае переноса сроков сдачи застройщик штрафуется». А вот в странах, где рынок ориентирован только на иностранного покупателя, нет вторичных продаж и, по существу, отсутствует конечный потребитель, риски недостроя оказываются чрезмерными.
Эксплуатация: налоги и «ЖЭК-потрошитель»
Постоянные траты на недвижимость – это та информация, которую многие продавцы «забывают» сообщить. «Часто наши покупатели совершенно не интересуются побочными расходами», - говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства «Delta Estate». Между тем, налогообложение и квартплата во многих зарубежных государствах таковы, что могут повергнуть покупателя из России в шок. У нас налог – это в основном 0,1-0,5% от цены недвижимости (причем исчисляемой «по БТИ»), тогда как во многих странах они достигают 1-2% от самой что ни на есть рыночной стоимости. Аналогично и с квартплатой – «за бугром», конечно, надо забыть о всевозможных «лужковских» субсидиях.
Кроме государства, «подоить» собственников хотят и управляющие компании. На сайте одной фирмы, продающей и обслуживающей апартаменты в Болгарии, автор обнаружил фразу о том, что платить налог на собственность владельцы недвижимости обязаны только через посредничество этой фирмы – и размер налога при этом возрастал ровно в два раза. То же и с коммунальными платежами. Тарифы на электричество и воду оказались выше официально объявленных государством на 15-20%. Кроме этого, существовала некая загадочная «такса за обслуживание счетов за электричество и воду» - 30 евро в год.
Аренда: проверяйте гарантию
Очень многие покупатели хотели бы приобретенную недвижимость сдавать – и на обещаниях «гарантированной аренды» строится огромное количество мошенничеств. Одна из самых распространенных – гарантии от управляющей компании. Рассмотрим эту схему подробнее. Недвижимость вы покупаете вы у фирмы А (т.е. она продает), а сдавать в аренду, гарантируя некоторую доходность, вам обещает фирма Б. Проходит какое-то время и вы убеждаетесь, что квартира не сдается, как было обещано. Вы приходите «качать права», а вам очень вежливо объясняют, что мы (т.е. фирма А - крупный застройщик) ничего вам и не обещали. Обещала Б - с нее и спрашивайте. Но Б давно растворилась в пространстве. Короче говоря, подводит итог Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills», гарантия должна исходить непосредственно от застройщика.
Второй момент – обещание доходности Gross, а не Net. Предположим, вы покупаете апартаменты, которые можно сдать, например, за 1000 евро в месяц. Их мы берем с арендатора, это валовая выручка – «гросс». Но ведь содержание и эксплуатация жилья тоже что-то стоит собственнику! Квартплата - если по условиям контракта платите вы, а не арендатор. Налоги на имущество. Налоги на доход. Траты на ремонт и т.п. Предположим, все это вместе – 400 евро в месяц. Значит, ваш доход («нетто») будет составлять никак не 1000 евро, а только 600. Теоретически можно предположить и ситуацию, когда квартира будет стоить 1200 евро в месяц - ну, такие большие расходы на нее оказались (на ремонт потратились). Получается, мы имеем номинальный доход в 1000 евро, а фактически - не доход, а РАСХОД в 200 евро.
Так вот, покупатель может не обратить внимания, что обещанная сумма – это выручка от аренды, из которой еще предстоит вычесть налоги, плату за содержание квартиры, услуги управляющей компании за сдачу внаем. В итоге обещанные 7-8% годовых могут превратиться в 2-3%. А могут и в минус – т.е. доходы от аренды окажутся меньше расходов. Еще один обман может строиться на гарантиях доходности до 10% в год. «Здесь весь подвох в формулировке, - объясняет Игорь Индриксонс. – Все видят цифру 10, но никто не видит слова «ДО». А «до 10%» – это любая цифра: и 2, и минус 3. Обычно, за вычетом накладных расходов, именно минус и получается».
Помимо названных выше «игр с цифрами», в договорах доверительного управления могут оказаться другие «подводные камушки». Например, отсутствовать пункт о гарантиях управляющей компании по сохранности сданного объекта. Арендаторы вообще не слишком заботятся о целости взятого имущества, а здесь мы имеем дело с их наихудшей разновидностью – арендаторами краткосрочными. За 2-3 недели аренды вашу недвижимость могут «укатать» так, что никакие доходы от аренды не компенсируют трат на необходимый ремонт.
Денис Евсеев («Kingsland») напоминает и еще об одном «фокусе» - местный риэлтор, которому вы поручили сдавать, арендатора найдет, но вам об этом не скажет. «Вся прибыль отправляется ему в карман, а вы получаете объяснения, что клиентов нет», - говорит эксперт. При всей незатейливости схемы, поделать тут вряд ли что-то можно: даже если вы уличите мошенника (например, при помощи счетчиков воды и электричества), что можно с ним поделать? Судиться – это в незнакомой стране, с чужим языком и законами?!
«Обратный выкуп»: его не будет
Супер-заманчивое предложение, суть которого сводится к тому, что застройщик, продавая вам недвижимость, обязуется в будущем выкупить ее – если она вам не понравится. Иногда обещают выкупить «просто» - т.е. за ту же сумму. А бывает, что и за полторы или даже две нынешние стоимости: за апартамент, который сегодня стоит 100 тыс. евро, обещают через 3-4 года дать 150 или даже 200 тысяч!
Такие варианты худо-бедно объяснимы, когда речь идет о «простом» выкупе, да и то для рынка, цены на котором растут. Сегодня же они, как известно, как минимум остановились. И тем более фантастически (для любого состояния рынка) выглядят обязательства выкупить по двойной цене. «На самом деле у застройщика есть миллион путей, чтобы потом легально выйти из этого бизнеса. Он не выкупит этот объект, и инвестор останется «счастливым» обладателем неликвида», - уверен Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»).
…И по мелочи
Существуют и прочие способы обмана. Например, в некоторых странах предлагают контракты на русском языке – и россияне очень рады подобной любезности. На самом деле, контракт составлен на двух языках – русском и местном государственном, и именно последний вариант имеет законную силу, если сторонам все-таки придется дойти до суда. Многие ли наши соотечественники, подписывая бумаги, вникают, что там сказано на местной «мове»?
Во всех странах кроме Франции, рассказывает Денис Евсеев («Kingsland»), видовые характеристики не являются пунктом договора. Сегодня в квартире вид на море, а завтра застройщик строит еще один корпус, и вы получаете вид на соседний дом. Такие случаи были в Болгарии.
Анастасия Дудерова («Delta Estate») вспоминает о многочисленных случаях, когда продавцы недвижимости убеждали покупателей, что квартира или дом – гарантия для получения вида на жительства и даже гражданства. На самом деле это не так: недвижимость ничего не гарантирует. В Западной Европе даже владелец виллы на фешенебельном курорте может не получить права на въезд в страну.
Резюме от журнала Metrinfo.ru
Даже покупая недвижимость в родном городе (вы – полноправный гражданин страны, прекрасно знаете язык, ориентируетесь в законах и можете при необходимости в течение двух часов подъехать к своей будущей собственности), можно наделать ошибок. Что тогда говорить о далеких незнакомых странах! И тем более не стоит тешить себя иллюзиями, что иностранные рынки «чистые» - мошенников полно везде. Так что рекомендация может быть только одна: все проверять и перепроверять, читать документы, не верить на слово. Не гарантия, конечно, но возможность серьезно уменьшить риск.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru
