Версия
для печати
для печати
Что это такое
Фракции — едва ли не единственный сегмент рынка курортной недвижимости, который процветает вопреки кризису. По сути фракционная схема — это не что иное, как долевая собственность, хорошо знакомая большинству россиян, чьи квартиры оформлены на несколько членов семьи. Отличие в том, что при покупке фракции владелец получает не квадратные метры, а определенный период, в течение которого ежегодно может единолично пользоваться объектом. Однако надо понимать, что фракционное владение — это не таймшер. Основным риском при таймшере является то, что права клиента гарантированы только договором с компанией. Фракционная же схема дает инвестору долю собственности на конкретный объект курортной недвижимости, что обеспечивает полноценную юридическую защиту его прав.
Обычно за долевым собственником закрепляется право посещения приобретенной виллы или апартаментов один раз в пик сезона сроком на две-три недели и еще один или два периода в межсезонье. Гораздо реже встречается вариант, когда собственник каждый год должен заранее бронировать время своего пребывания (как, например, в комплексе Pezula в ЮАР). Обслуживанием объекта недвижимости занимается специальная управляющая компания, которая не только обеспечивает полноценный коммунальный сервис, но и может оказывать дополнительные услуги, например организовать встречу в аэропорту на лимузине. Одним из основных плюсов фракционной схемы является возможность для не очень богатого человека приобщиться к элитному образу жизни. Сами фракционные объекты обычно принадлежат к верхнему ценовому сегменту — это либо элитные виллы, либо высококлассные апартаменты. В США большинство из них расположено на побережье Флориды и Калифорнии, а также на горнолыжных или гольф-курортах. В Европе популярностью пользуется Средиземноморье и испанские Канарские острова, в Африке — ЮАР.
Инициатива пришла снизу
Фракции — это, пожалуй, самый молодой сегмент рынка, ему около 20 лет. Как и многие другие инвестиционные алгоритмы в сфере недвижимости, фракции возникли в США. Инициатива шла снизу: в начале 1990-х гг. «второй дом» в долевую собственность стали покупать группы коллег или друзей. Причем они документально оформляли не только права на сам объект, но и распределяли между собой время пользования им. Это были своего рода кооперативы. В отличие от отеля в собственный дом можно пригласить большое число родственников и друзей, при желании разделив с ними расходы на обслуживание. Общественность быстро оценила все преимущества, и фракционное владение начало набирать популярность.
Вскоре за дело взялись управляющие компании, которые либо сами строили, либо покупали и реконструировали жилье, предлагая его на рынок по фракционной схеме. Затем стали возникать целые жилые комплексы, в которых сочетается недвижимость разного типа — например, отель, частные апартаменты и фракционные виллы. Такой гибкий подход позволяет девелоперу максимизировать прибыль и оптимально задействовать инфраструктуру, а клиентам дает свободу выбора. Подобные жилые комплексы обычно называются Private Residence Clubs (PRS). Многие из них имеют определенную специализацию, например поля для гольфа.
Активные корпоративные продажи фракционной собственности начались в США в середине 1990-х гг. Сегодня эта индустрия только в США имеет годовой оборот в 2 млрд долл. В последнее время возникла еще одна разновидность подобных клубов: клиенты покупают не долю конкретного объекта, а пай фонда, владеющего курортными комплексами. Это в своем роде инвестиционный траст недвижимости, но вместо получения дивидендов пайщики пользуются объектами фонда для отдыха. Плюсами таких фондов-клубов являются высокая ликвидность паев, возможность менять жилье и время пользования им.
Американцам дачи не нужны
Особенность заокеанского рынка в том, что в пригородах мегаполисов строят не дачи, а малоэтажки для постоянного проживания. То есть обычный выезд на природу для американцев неактуален. Поэтому «второй дом» приобретают в курортных зонах, вдали от основного жилища. Там проводят отпуск, который часто разбивают на несколько частей. Это способствует высокой популярности фракционного владения, предоставляющего возможность высококлассного отдыха для всей семьи гораздо дешевле, чем при покупке объекта в единоличную собственность. Допустим, доля в 17% дает право на два месяца отдыха ежегодно, а для пользования жильем в течение трех недель достаточно оплатить 6% стоимости. Конечно, сам объект немного дороже, чем при единоличной покупке, но управляющие компании не стремятся излишне задирать цены, поскольку получают доход не только при продаже, но и при обслуживании, а конкуренция на этом рынке довольно высока.
Есть у фракций и другие преимущества. Например, клиент экономит на уплате manison tax — налога на дорогую недвижимость, который в некоторых штатах взимают с объектов стоимостью свыше 1 млн долл., он составляет 3%. В период владения налог на недвижимость уплачивают в соответствии с долей каждого собственника. Фракцию можно не только продать, но и подарить или завещать. Фракционные объекты, как и любая недвижимость, со временем растут в цене, поэтому свою долю при желании можно реализовать с прибылью. Но в целом рассматривать фракции с точки зрения дохода неверно, поскольку это не инвестиционный инструмент. Кроме того, существуют разные типы договоров. Например, в некоторых из них оговаривается плата за выход из контракта. Но и в этом случае есть свои плюсы: владельцу не надо искать покупателя на открытом рынке — этим займется управляющая компания.
К сведению
При покупке недвижимости по фракционной схеме потребителю нужно четко понимать суть сделки, поскольку за пределами США продавцы таймшеров, зная о плохой репутации этой схемы, стали иногда называть ее фракционным владением. Главный признак настоящего фракционного владения в том, что покупатель получает свидетельство о собственности государственного образца, его имя вписывают в титул объекта.
Кому кризис…
Нынешний кризис вызвал новую волну популярности фракционного владения. На это есть две основные причины. С одной стороны, из-за ужесточения условий получения ипотечного кредита многие покупатели испытывают серьезные финансовые затруднения, но не хотят отказываться от привычного уровня жизни. Покупка фракций дает им такую возможность. С другой стороны, подобная схема сейчас весьма выгодна для девелоперов, поскольку на вторичном рынке появилось большое число дешевых высококлассных объектов. Многие курортные дома упали в цене в два раза, в этом легко убедиться, заглянув на сайт Национальной ассоциации риэлторов США. Зачастую единственный прибыльный способ продать курортное жилье — провести ремонт и предложить его по фракционной схеме. Этим сейчас занимаются не только управляющие компании, но и мелкие инвесторы. Дополнительный бонус для частного инвестора в том, что при продаже долю собственности можно оставить и себе.
В Европе фракционное владение активно развивается с конца 1990-х гг. Обычно предлагают доли от 1/12 до 1/4, что дает возможность пользоваться объектом соответственно от одного до трех месяцев в году. Порог вхождения на фракционный рынок весьма низкий — от 20 тыс. долл. Самые доступные предложения можно найти на Канарах и в Греции. Стоимость фракций обычно составляет от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли собственности, класса объекта и расположения. Например, за 70 тыс. долл. можно приобрести фракцию бунгало, расположенного на территории национального парка Kruger в ЮАР, а для покупки 1/4 доли особняка на Мадейре придется заплатить 120 тыс. долл. Есть и более дорогие предложения, например 1/4 доли шикарной виллы с яхтой на Лазурном Берегу Франции может обойтись в полмиллиона евро. Если комплекс еще строят, можно заплатить только начальный взнос и получить рассрочку на два-три года. Правда, в период кризиса эксперты не советуют вкладываться в строящиеся проекты, тем более что готового фракционного жилья на рынке вполне достаточно.
Секретный рынок
Хотя в Европе уже довольно много фракционной недвижимости, но в сознание массового потребителя эта схема там начала входить совсем недавно. Ну а на российском рынке о ней практически ничего не известно. Например, на выставке недвижимости «Домэкспо» (на которой, к слову сказать, зарубежная недвижимость почти полностью вытеснила российскую) вам, скорее всего, не удастся найти компанию, которая продает фракционные объекты или хотя бы знает, что это такое. Причина в том, что посредникам трудно найти себе место при подобной схеме продаж, а сами управляющие компании, предлагающие такие объекты, пока не добрались до российского рынка. Тем не менее с помощью Интернета подыскать долевую курортную недвижимость не составит особого труда. Достаточно ввести в поисковой системе fractional property или private residence club.
В теории самой привлекательной страной для покупки фракционной собственности являются США — из-за обилия и разнообразия предложения, а также значительного снижения цен на рынке. Но россиянам приходится помнить о визовом факторе: американское посольство абсолютно непредсказуемо, и половина приглашенных вами друзей вполне могут остаться без визы. Пожалуй, наиболее разумным вариантом для россиянина является покупка доли собственности на виллу, расположенную в жилом комплексе на морском побережье одной из европейских стран — в Испании (включая Канарские острова), Франции, Греции или на Кипре. А тех, кто часто посещает европейские столицы, может заинтересовать приобретение доли собственности на номер в апарт-отеле. Первый фракционный отель был открыт оператором Marriott в 2003 г. под брендом Grand Residences в лондонском районе Мейфэр.
Послесловие
Концепция фракционного владения охватывает все новые сферы рынка товаров класса люкс. Сегодня в долевую собственность можно купить не только элитную недвижимость, но и предметы роскоши — суперкары, самолеты, яхты и даже произведения искусства. Финансовый кризис привел к переоценке ценностей. Для многих «второй дом» стал непозволительной роскошью, но отказываться от своих привычек никто не хочет. Все больше европейцев и американцев рассматривают сегодня фракционную схему владения как наилучшую возможность сохранить или улучшить свой стиль жизни по значительно меньшей цене, чем при «старомодном» единоличном владении. Нет сомнения, что рано или поздно эта схема будет по достоинству оценена и россиянами, которые тоже любят пожить красиво и не хотят за это переплачивать.
Справка
Популярность фракционного владения в США растет в геометрической прогрессии. Достаточно сказать, что, согласно результатам недавнего исследования PriceWaterhouseCoopers, каждая шестая американская семья хотела бы купить «второй дом» в долевую собственность. Такое приобретение рассматривается американцами как реальная возможность для среднего класса вести жизнь миллионеров во время отдыха.
Автор: Петр Чернов
Недвижимость и Цены
