Недвижимость Израиля. Что почем на библейских холмах?

Конечно, недвижимость покупают в первую очередь те, кто связывает с этой страной будущее своей семьи, планирует там жить или вести бизнес. Однако и инвесторы поглядывают в сторону еврейского государства. Их соблазняют рост цен, который происходит в стране вот уже полтора года, и возможность сдавать свою собственность в аренду.

 

 

Причины для роста

 

Основные причины роста на рынке израильской недвижимости — это низкая ипотечная ставка и, конечно, стабильность экономики и банковской системы страны. Подогревают рынок рекордно малое с 1999 г. количество готовых квартир в новостройках и дефицит пригодной под застройку земли — страна-то небольшая.

 

Мировой кризис сказался на Израиле точно таким же образом, как и на Европе. «В 2009 г. иностранные граждане приобрели на 13% меньше квартир, чем в 2008-м, общее число иностранных покупателей снизилось на 19%, — говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. — По данным Министерства финансов Израиля, всего за указанный период иностранцами было куплено 2,8 тыс. квартир общей стоимостью 802,7 млн евро. Пятую часть из них составляли квартиры премиум-класса». Сокращение числа покупок квартир иностранцами пришлось прежде всего на такие города, как Натанья и Реховот (34–41%), а наибольшая активность была отмечена в Иерусалиме и Эйлате.

 

Однако после роста цен в 21,3% (в годовом исчислении) в IV квартале 2009 г. по итогам 12 месяцев, с июня 2009 г. по июнь 2010 г., увеличение произошло всего на 15,9%. Налицо тенденция к замедлению роста цен. Тем не менее ситуация сейчас более чем благополучная. Для сравнения: по Европе коррекция за тот же год составила минус 8%. Сейчас в Израиле цены на 21% выше, чем они были в 2006–2008 гг.

 

Помимо экономических факторов на рынок недвижимости Израиля во многом влияют политические события. Так, приглашение Израиля присоединиться к Организации экономического сотрудничества и развития в мае 2010 г. увеличило оптимизм покупателей и инвесторов. А конфликт Армии обороны Израиля и гуманитарных судов Турции, напротив, негативно сказался на ценах и перспективах инвестиций.

 

 

Недвижимость обетованная

 

Самая дорогая недвижимость находится в Тель-Авиве, на первой линии у моря, на городской набережной Яркон, где цены начинаются от 10 тыс. долл./кв. м. А минимальная стоимость на жилье в новостройке — 7 тыс. долл./кв. м. «Стоимость хорошей четырехкомнатной квартиры с парковочным местом, кладовой и большой лоджией будет составлять от 560–600 тыс. долл. Такая дороговизна обусловлена тем, что Тель-Авив является деловым, культурным и общественным центром страны», — объясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

 

По мнению эксперта, в близлежащих к Тель-Авиву городах — Рамат Ган, Гиватаим — можно купить квартиру в новостройке чуть дешевле, минимум за 480–500 тыс. долл. В Ришон-Ле-Ционе цены немного ниже — 400–420 тыс. долл. В Натании жилье уже на 30% дешевле столичного — 3–3,5 тыс. долл./кв. м.

 

В Хайфе можно купить хорошую четырехкомнатную квартиру за 280–320 тыс. долл., а в Иерусалиме жилье площадью 100 кв. м стоит от 340 тыс. долл. «В основном рынок недвижимости Израиля представлен квартирами. Однако бывает, что появляются предложения о продаже частных домов в центре Иерусалима. Цена подобного объекта обычно начинается от 1 млн долл., — рассказывает Андрей Кучин, генеральный директор компании Prime Time Realty. — Если у вас нет средств на покупку недвижимости в крупных городах, то мы советуем обратить внимание на мелкие, такие как Тверии, Цфате и Кирьят-Малахи. Там квартира обойдется в 40 тыс. долл.».

 

Специально для инвесторов в Израиле существуют проекты жилых комплексов и апарт-отелей с гарантированной доходностью, составляющей около 5% в год. При этом владелец не несет никаких расходов на содержание недвижимости, все — и обслуживание, и в некоторых случаях необходимый ремонт — выполняет управляющая компания. «Такие проекты существуют в Тель-Авиве, Герцлии Питуах, Натании, Эйлате. Собственник может до 90 дней в году отдыхать в своей квартире, получая сервис пяти­звездочного отеля и дополнительный доход», — говорит С. Зингель. Снимают такое жилье туристы или паломники, а также те, кто работает в международных компаниях, офисы которых есть в Тель-Авиве. Внутренний спрос на аренду тоже есть, но небольшой.

 

Например, в престижном районе Тель-Авива за 480 тыс. долл. продают просторный дуплекс на шестом и седьмом этажах восьмиэтажного дома. Площадь квартиры — 101 кв. м. На нижнем этаже находятся кухня, салон, спальня и небольшая гостиная, на верхнем — еще одна просторная спальня и большая терраса площадью 40 кв. м. Квартира меблирована и полностью оборудована.

 

В не менее престижном районе города шестикомнатный пентхаус, расположенный на пятом этаже пятиэтажного дома, площадью 230 кв. м стоит 1271 тыс. долл. Из гостиной можно выйти на большую террасу, где оборудовано место для барбекю и установлено джакузи. В цену входит два парковочных места.

 

За сумму от 312 тыс. долл. можно купить апартаменты в апарт-отеле уровня «пять звезд» в Натании на берегу Средиземного моря. Апарт-отель, имеющий обширную инфраструктуру, вплоть до собственной синагоги, находится под управлением международной гостиничной сети. Квартиры полностью меблированы и оснащены бытовой техникой. «Прогнозируемый доход от сдачи в аренду этого объекта составляет до 7%, гарантированная прибыль — 4% на три года. Возможна ипотека до 60%», — сообщает С. Зингель.

 

Еще один пример — отлично расположенные четырех- или пятикомнатные апартаменты и пентхаусы в новом комплексе в Хайфе, с хорошей транспортной доступностью, рядом с которыми находится множество учебных заведений. Квартиры сдают с полным ремонтом, со встроенными кухонными гарнитурами и полностью оборудованными ванными и туалетными комнатами, с элементами системы «умный дом». Стоимость апартаментов с пятью комнатами составляет 180 тыс. долл., пентхауса с четырьмя комнатами — 500 тыс. долл., с пятью комнатами — 553 тыс. долл.

 

 

Ипотека дорожает

 

Недвижимость в Израиле доступна в равной степени как местным жителям, так и иностранцам. «Для того чтобы взять ипотечный кредит, необязательно иметь гражданство, достаточно доказать свою платежеспособность, — рассказывает А. Кучин. — Ипотечный кредит банки предоставляют в среднем под 5% годовых. Если вы берете краткосрочный кредит (до пяти лет), то могут дать и под 4%. Если деньги выданы на 20 лет и более (максимальный срок — 32 года), процент выше». По данным С. Зингеля, благодаря низким ипотечным ставкам спрос на кредиты только в 2009 г. вырос на 20%, а средняя сумма ипотеки у покупателей-россиян составляет 160 тыс. долл.

 

Доступность ипотеки способствовала тому, что множество израильских семей стали стремиться улучшить свои жилищные условия. Опасаясь неконтролируемого роста покупок в кредит и, как следствие, создания мыльного пузыря, Банк Израиля ужесточил правила предоставления займов. Были изданы новые руководящие принципы с целью усилить проверку потенциальных заемщиков. Кроме того, летом 2010 г. Банк Израиля повысил учетную ставку на 0,25%, доведя ее до 1,75%. Это означает, что стоимость ипотечных ссуд с августа возросла приблизительно на 3%. Люди, взявшие ипотеку в размере 135 тыс. долл. на 25 лет, будут теперь выплачивать 650 вместо 635 долл./мес., а взявшие 700 тыс. долл. — 1305 вместо 1270 долл.

 

Тем не менее банки спокойно отреагировали на повышение учетной ставки. Дело в том, что кредиты выдавали по плавающей ставке, и заемщики, бравшие их в период относительной дешевизны, были предупреждены о том, что учетная ставка может в любой момент вырасти, и в соответствии с этим увеличатся и выплаты по ипотеке. «Основной мотив решения главы Банка Израиля Стэнли Фишера повысить ставку — намерение остановить рост цен на квартиры, так как ввиду дешевизны ипотеки люди ринулись вкладывать деньги в недвижимость, что привело к резкому скачку спроса на квартиры в ситуации ограниченного предложения», — говорит Е. Юргенева. Поскольку обозначилась ясная тенденция удорожания ипотеки, потенциальным покупателям, рассчитывающим на нее, возможно, стоит поторопиться.

 

Ирина КАЗАНОВА