Специфика эстонского рынка недвижимости состоит в том, что все сделки обязательно проходят с участием нотариусов и без их подписи считаются недействительными. Поэтому если вы отдадите деньги за квартиру непосредственно собственнику или маклеру, то в дальнейшем сможете рассчитывать только на их честность. Обновлено 30 октября 2012 года.
Эстонское законодательство либерально подходит к продаже недвижимости иностранцам. Нерезиденты могут приобретать квартиры, дома и коммерческие площади на тех же условиях, что и граждане страны.
Ограничения существуют только на покупку сельскохозяйственных и лесных земель площадью свыше 10 га. Также негражданам Евросоюза запрещено приобретать землю, а значит и частные дома с участками, в приграничной зоне и на некоторых маленьких островах. Например, под ограничения попадает город-курорт Нарва-Йыэсуу, расположенный рядом с границей России.
Однако всегда есть возможность купить земельный участок на юридическое лицо. Правда, для того чтобы компанию зарегистрировали в Эстонии, 50% ее совета директоров должны составлять граждане Евросоюза.
С чего начать
Для начала нужно выбрать тот объект, который вы собираетесь купить. Источниками информации могут служить электронные и печатные СМИ о рынке зарубежной недвижимости. Например, на портале Prian.ru всегда есть актуальные предложения.
Второй вариант – обратиться в риэлтерское агентство, которое предлагает недвижимость в Эстонии. В этом случае маклер сам подберет подходящие варианты и договорится с собственниками о времени просмотра.
Недвижимость в Эстонии можно купить удаленно. Для этого необходимо оформить доверенность у нотариуса. Однако всегда надежнее приехать в страну и самому посмотреть выбранные заранее объекты, так как изображение на фотографии может существенно отличаться от того, что есть в действительности.
Некоторые агентства недвижимости предлагают специальные ознакомительные туры в Эстонию для подбора объекта. Также в страну можно попасть по обычной туристической визе. Подробнее о получении визы в Эстонию читайте в статье «Визовый режим и вид на жительство в Эстонии». Специалисты рекомендуют планировать поездку так, чтобы в день вы могли посмотреть три-четыре объекта. Объехать больше квартир в незнакомой стране вы можете просто не успеть. Конечно, маклер, с которым вы будете работать, поможет вам вести переговоры с продавцами.
Оформление сделки
В Эстонии даже предварительный договор купли-продажи, который могут заключить между собой продавец и покупатель, обязательно должен быть заверен у нотариуса. Специалист сам составит подобный документ на эстонском языке, как того требует законодательство. Для этого ему нужно предоставить основные пункты, которые стороны хотят туда внести. Маклер может предложить сам составить этот документ, однако без подписи нотариуса он не будет иметь никакой юридической силы.
Все расчеты по сделке, в том числе и первый взнос за квартиру, также необходимо вести в присутствии нотариуса. Для большей безопасности специалисты рекомендуют пользоваться нотариальным депозитом. Размер первого взноса, как правило, составляет 10-20% от стоимости объекта. В случае отказа покупателя от зарезервированного имущества предусмотрены штрафные санкции. Обычно они составляют 5-10% от суммы, внесенной в качестве первого взноса. Остальные деньги возвращаются покупателю.
Оформление предварительного договора влечет за собой дополнительные финансовые и временные расходы на работу нотариуса. Регистрация сделки затянется в связи с тем, что нотариусы в Эстонии не оказывают срочных услуг – к ним на прием необходимо предварительно записываться. Причем время ожидания может доходить до месяца. Поэтому на практике многие покупатели предпочитают сразу рассчитываться за понравившийся объект.
По словам специалистов по недвижимости, у профессионального маклера всегда есть в запасе нотариальное время. Поэтому обычная сделка с недвижимостью в Эстонии готовится три-четыре дня. Сложная сделка с привлечением судебных исполнителей или банковских представителей может готовиться до десяти дней.
Оформляя сделку, нотариус, который несет ответственность за «чистоту» ее проведения перед обеими сторонами, проверит все необходимые детали. В частности, записи в электронных регистрах – аресты, ипотеки, семейное положение продавца, ограничения, связанные с охраной памятников архитектуры, охраной природы. Задолженности перед квартирными товариществами он проверить не может. Продавец, в свою очередь, должен прийти на сделку со свежей справкой об отсутствии долгов.
Затем сделка регистрируется в реестре недвижимого имущества Эстонии – Крепостной книге (электронный регистр собственников недвижимости). Нотариус сам направляет туда сначала заявление о проведенной сделке, чтобы с этой недвижимостью уже никто ничего не мог совершить, а затем и все документы, позволяющие провести регистрацию нового собственника. Сделка считается окончательно оформленной, когда секретарь Земельного Суда внесет в регистр соответствующие изменения. После этого на электронный или почтовый адрес покупателя и продавца высылается выписка из Крепостной книги.
Расчеты и платежи
Деньги за приобретаемый объект недвижимости можно передать наличными в присутствии нотариуса. Или, что более надежно, положить на специальный нотариальный депозит. В этом случае нотариус переведет их на счет продавца только после того, как в Крепостную книгу будут внесены изменения в части собственников недвижимости.
Конечно, при покупке недвижимости в Эстонии возникают сопутствующие расходы. Прежде всего, выплачивается вознаграждение нотариусу. Размер платы зависит от сложности сделки и от количества оформляемых документов, а не от стоимости покупки. Простые продажи обходятся в €100. Стороны зачастую делят нотариальную плату на двоих.
Также необходимо оплатить государственную пошлину за изменение записи в Крепостной книге. Размер платежа строго определен законом и зависит от цены объекта недвижимости. Например, при покупке квартиры стоимостью до €4 тыс. платеж составляет около €6. Но если объект дороже, платеж, соответственно, выше. Как правило, покупатель оплачивает свою часть госпошлины – за внесение его имени в регистр, а продавец свою – например, за снятие записи об ипотечном кредите, если таковая существует.
Услуги риэлтора в Эстонии обычно оплачивает продавец. Размер гонорара зависит от цены объекта и сложности проведения сделки и составляет от 2% до 5% от стоимости недвижимости. При этом бюро недвижимости включают свои комиссионные в цену объекта.
| Нотариальные расходы |
от €100 для простой сделки (часто платятся поровну продавцом и покупателем недвижимости) |
| Госпошлина за изменение записи в регистре |
от €6 и выше (зависит от стоимости объекта) |
| Услуги риэлтора |
2-5% от стоимости недвижимости, возможна фиксированная ставка |
КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР
Двухкомнатная квартира, 48 кв. м в трехэтажном 120-квартирном доме.
- Стоимость квартирной собственности €2.600
- Нотариальные расходы и госпошлина €100
- Подготовка и сопровождение сделки €300
- Меблировка (б/у мебель) €1.000
- Итого стоимость со всеми расходами €4000
Ипотека и рассрочка
В Эстонии существуют выгодные условия ипотеки. Банковские кредиты сроком до 30 лет выдаются под 3-7% годовых. Например, если вы возьмете в долг €50 тыс. сроком на 20 лет, то ежемесячный платеж составит около €300. Условия для лизинга недвижимости (в данном случае, в отличие от ипотеки, право собственности на объект остается у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит всю сумму) также довольно выгодные.
Тем не менее тяжелое экономическое положение, в котором Эстония оказалась после кризиса, вынуждает банки ужесточать свои требования к заемщикам. На сегодняшний день даже резидентам сложно получить кредит на покупку недвижимости. Причем банки соглашаются финансировать не более 50% от стоимости объекта и требуют предоставить залог.
Рассчитывать на привлечение финансирования могут только те иностранцы, которые давно ведут бизнес в Эстонии. По словам эстонских специалистов по недвижимости, если банк увидит, что клиента многое связывает со страной, он может принять (с большей вероятностью) положительное решение о выдаче кредита.
Эстонские застройщики редко предоставляют иностранцам рассрочку по оплате за жилье. Обычно покупатель 50% вносит сразу, а оставшиеся 50% – равными частями в течение полугода. При этом право собственности переходит к покупателю сразу.
Анастасия Фалей
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала руководителя частного агентства недвижимости Andrei Prokofjev KINNISVARA Андрея Прокофьева и риэлтора компании Ober-Haus Real Estate Advisors господина Таюри
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru
Подписаться
Условия цитирования материалов Prian.ru
