Элитная недвижимость Латвии: почем и для кого?

В последнее время цены на многие объекты элитного сегмента росли буквально ежемесячно. И хотя редкая сделка с эксклюзивными квартирами происходила дороже €5-6 тыс. за кв. м, на рынке уже имеется достаточное количество предложений, близких и даже превышающих €10 тыс. за кв. м.

Сегодня только упертые и узкомыслящие политики, как это делают представители национальных сил, будут утверждать, что изменения в законе «Об иммиграции», предусматривающие возможность получение вида на жительство в Латвии через инвестиции, не работают. Любой маклер, связанный с недвижимостью це

нтра Риги и Юрмалы, подтвердит: в 90% совершаемых в этих местах сделок в качестве покупателя выступают иностранцы. Именно их активность и привела к оживлению данного сегмента. Это связано с тем, что положения закона «Об иммиграции» обязывают претендентов на «инвесторскую визу» приобретать в Риге и Юрмале недвижимость не дешевле 100 тыс. латов. На эту цифру и ориентируется большинство.

Где, почем, кто

Как свидетельствует статистика, иностранные граждане, желающие оформить официальный статус в Латвии, в среднем тратят на приглянувшиеся им жилые объекты чуть более 135 тыс. латов. Это цена добротных квартир в центре Риги. Добротных, но никак не принадлежащих к эксклюзивным. «Что же сегодня происходит с самыми дорогими, так называемыми элитными, объектами Латвии?» -- с этим вопросом мы обратились к латвийским специалистам. Как оказалось, волна роста цен и финансовых аппетитов собственников стремительно накрывает и этот сегмент.  

«Уровень финансовых возможностей иностранных покупателей, которые хотят получить вид на жительство, -- разный. И многие могут позволить себе покупку действительно дорогих и эксклюзивных, по нашим меркам, объектов. Я не стану утверждать, что покупатели стоят в очереди. Но спрос хороший. Сделок, конечно, гораздо меньше, чем показов. Однако и тех договоров, которые заключаются, достаточно для того, чтобы за последний год цены в этом сегменте в процентном выражении выросли даже более существенно, чем в других секторах рынка недвижимости Латвии», -- поясняет ситуацию совладелица компании Baltic Sotheby's International Realty Илзе Мазуренко.

Еще в начале 2010 года сделки с лучшими квартирами Риги и Юрмалы, в которых фигурировала бы цена, превышающая отметку в €3 тыс. за кв. м, считались чем-то из ряда вон выходящим. Сейчас же это низший порог, позволяющий причислить жилье к элитному сегменту.  «У нас заканчивается сделка с квартирой в столичном проекте Aleksandra, что на ул. Аусекля, 4, по цене около €5,9 тыс. за кв. м. В том же доме были продажи и по €5,5 тыс. за кв. м. Сделки по €3,7 тыс. за кв. м происходят в одном из памятников югендстиля -- доме на ул. Алберта, 1, -- перечисляет Илзе Мазуренко. – Коллеги провели сделку более чем за €8 тыс. за кв. м в проекте Centra nams. В одном из самых престижных домов Риги -- на ул. Пумпура, 5. представлена, пожалуй, самая дорогая квартира Латвии: ее цена -- €4,5 млн. В этом же доме  выставлены на продажу квартиры за €2,1 и €2,5 млн. Спрос есть, и на него реагируют собственники, которые выводят свои объекты на рынок».

«Сделки по €6 тыс. и €9 тыс. за кв. м происходили в юрмальском проекте на проспекте Дзинтару, 39. В рижском доме на ул. Алберта, 4, была продажа по цене, близкой к €4,5 тыс. за кв. м. Распродано большинство квартир в доме на ул. Элизабетес, 21а. В проекте «Юрмальская волна» имеются сделки в пределах €5-7 тыс. на квадратный метр жилой площади», -- дополняет список громких покупок руководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio Янис Шинс.

Квартиру за €1,1 млн в юрмальском проекте на проспекте Булдуру, 33, представляет предприниматель Андрей Козел. Ее площадь 137 кв. м, получается, что за квадратный метр просят €8 тыс. В том же доме некий собственник апартаментов площадью 167 кв. м готов расстаться с ними за €2 млн, то есть почти за €12 тыс. за кв. м! «Не знаю, как идут дела у другого продавца, но к предлагаемому мною объекту интерес есть. €1,1 млн  еще никто не давал, но предложения купить и за €800 тыс., и за €900 тыс. были», -- говорит Андрей Козел. Озвученные им €900 тыс. -- это, кстати, уже €6,5 тыс. за кв. м…

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Справка Prian.ru

Самой дорогой квартирой Риги, по наблюдениям Baltic Sotheby's International Realty, являются трехуровневые апартаменты, расположенные на верхних этажах дома на ул. Пумпура, 5. Они включают в себя три спальни, кабинет с камином, столовую, гостиную, каминный зал, библиотеку, две ванные комнаты и сауну. Общая площадь квартиры, за которую просят 4,5 млн евро, составляет 600 кв. м.
По версии Baltic Sotheby's International Realty, вторая из действительно продаваемых самых дорогих квартир Латвии находится на ул. Базницас, 26. Двухуровневые апартаменты в доме, в котором лишь четыре квартиры, предлагаются за 3,025 млн евро. В квартире три спальни и три ванные комнаты. Общая площадь этой недвижимости 488 кв. м.
Если же ориентироваться на абсолютную цену квадратного метра, то у Baltic Sotheby's International Realty имеются апартаменты (164,9 кв. м) в юрмальском проекте Bellevue с ценой 9 820 евро за кв. м.

«Продажи выше €5 тыс. за кв. м хотя и носят единичный характер, но уже никого не шокируют, -- уверена директор агентства RD Global Лиана Кочеткова. -- И все же российские покупатели в первую очередь смотрят на общую цену покупки. Если укладываются в отведенный бюджет и собственность им нравится, то берут. И только потом начинают считать стоимость единицы площади».  

Правда, следует признать, что если ориентироваться лишь на официальные записи в Земельной книге, то в Латвии в 2011 году не было сделок с ценой, превышающей €5,1 тыс. за кв. м. Но такова общепринятая практика местного рынка: немногие продавцы и покупатели указывают в договорах настоящие суммы. Уменьшая официально озвучиваемую цену, все стараются легальным способом оптимизировать свои расходы, которые в дальнейшем будут связаны либо с необходимостью оплаты государственной пошлины на покупку, либо налога на прибыль. Ну а продавцы заложенных в банках квартир стараются, чтобы банк не узнал истинную цену сделки. Поэтому, собирая информацию о реальных ценах, журналу m2 и порталу varianti.lv и приходится ориентироваться на рассказы самих маклеров.

Отсутствие выбора вызывает рост цен  

«Суперэлитных жилых объектов в Риге и Юрмале -- единицы. И чем элитнее недвижимость, тем более узок круг ее потенциальных покупателей. У нас же сложилась ситуация, что выбирать покупателям особенно и не из чего. Латвийская элита -- это не более пяти-шести многоквартирных домов, плюс отдельные квартиры в других зданиях. И если бы этот сегмент жил только за счет внутрилатвийского спроса, то его было бы более чем достаточно. Однако элитный сегмент Латвии -- это не местный рынок. Это рынок интернациональный! И количество потенциальных покупателей, прежде всего из России, таково, что даже имеющийся спокойный спрос начинает превышать предложение. А с учетом постепенного выкупа «интересных» объектов это и ведет к удорожанию оставшихся, -- выстраивает логическую цепочку член правления компании NIRA Fonds Евгения Маркова. -- У меня недавно был клиент -- банкир из Милана. Удивлялся, что цены на рижскую и юрмальскую недвижимость близки к миланским. Просил объяснить, почему. Я ему предложила посчитать элитные объекты в Милане, а это многие десятки проектов, и сравнить с нашим количеством!»   

«Рынок дорогих объектов Латвии в последние месяцы просто бешеный! Но что интересно -- покупают! -- улыбаясь, хватается за голову владелец компании Invest in Latvija Алдис Лездиньш. -- И даже тот десяток сделок, который произошел в этом сегменте, сделал свое дело: владельцы других объектов резко поднимают цену. У меня в практике было уже три таких случая, когда приводил покупателя, а собственник отказывался продавать по старой цене. Самый яркий пример -- с эксклюзивным участком земли в центре Риги. Он полтора года стоял с ценником в €1,9 млн . Показал объект клиенту, тому понравился. Пошли вести переговоры о покупке, а владелец заявляет: «Новая цена -- €3,25 млн». Ну что тут поделаешь?! Сделка сорвалась».  

Тенденция к повышению цен владельцами ярко прослеживается и на рынке продаж домов. В преддверии нынешнего летнего сезона многие стали просить на 20-30% больше, чем годом ранее. На рынке, прежде всего в Юрмале, появилось достаточно большое количество домов с ценой от 4,5 млн до 8 млн евро. Вот только спрос на них гораздо ниже, чем на квартиры. «За два года, что торгуем одним юрмальским домом, чья цена превышает 5 млн евро, никто так и не пожелал его посмотреть», -- не стал скрывать истины один из наших собеседников. И, как признаются маклеры, найти покупателей для дорогих домов очень трудно. Ведь за те же 8 млн евро, которые просят за один из домов на улице Капу, можно купить отличную виллу практически в любой стране мира.

Если поизучать рост цен на элитную латвийскую недвижимость и обуявший продавцов оптимизм, то складывается впечатление, что снова начинает надуваться пузырь. «Сами мы стараемся не допускать, чтобы владелец элитного жилья необоснованно повышал цену. В соответствии с заключаемыми нами договорами на продажу сделать это можно только по взаимной договоренности и не более чем на 10%. Очень не хочется снова перегнуть палку и повторить историю 2007 года, когда цены оказались настолько раздуты, что покупатели от них отвернулись», -- признается  совладелица компании Baltic Sotheby's International Realty.   

А вот Янис Шинс полагает, что хотя собственникам и стоит более скептически подходить к своим финансовым аппетитам, о пузыре цен речи пока не идет. «В надувании того пузыря участвовали местные. Сейчас же на них приходится не более 10% всех сделок. А те русские, казахи, украинцы, которые покупают элитные квартиры и дома в Латвии, они берут их не с целью перепродажи. Эта собственность будет находиться у них как минимум лет пять, а значит, на рынок в ближайшее время не выйдет. Сам поток соискателей вида на жительство в Латвии растет. Потому оснований для снижения цен нет. Думаю, они будут держаться на нынешнем уровне.  Это я говорю о разумных ценах. Потому как 8 000-10 000 евро за кв. м для большинства квартир, причисляемых к категории элитных, -- это все-таки необоснованно много!».

P.S.
Алдис Лездиньш: «Активность нерезиденство в сегменте эксклюзивной недвижимости Латвии находит отражение и в других сегментах. В той же Юрмале местные жители, которые продают дома и квартиры на первой линии, затем строят себе или покупают жилье подешевле. Плюс на главном курорте Латвии сейчас строятся несколько десятков жилых проектов. А это рабочие места для латвийских строителей, архитекторов, дизайнеров интерьеров, производителей мебели...».

Автор: Роман Голубев

Условия цитирования материалов Prian.ru