Опыт прибыльных инвестиций в недвижимость: Эмираты и не только

23 июня 2007 года
| Рубрики: Рынки и цены

Объединенные Арабские Эмираты, и в первую очередь эмират Дубай уже не первый год приковывают к себе внимание международных инвесторов, вкладывающих в недвижимость. Эта страна считается сейчас самой крупной строительной площадкой мира.

Нет худа без добра

Какими все-таки занимательными бывают повороты судьбы, определяющие наше будущее. Заниматься недвижимостью Эрвин начал в 1995 году в Латвии: одолжил 50 тысяч долларов и приобрел юрмальский объект, который в дальнейшем успешно реализовал. Решил продолжить, параллельно расширив сферу своих услуг и интересов. Продавал муниципальные здания, развивал новые проекты, занимался посредничеством...

Все шло хорошо до 2002 года, пока Бишер не купил дом с жильцами, которых требовалось расселить. В соответствии с заключенным договором  заняться этим вопросом должен был брокер одной крупной маклерской компании. Но по семейным обстоятельствам он так и не смог подключиться к этому процессу. Поиском выхода из сложившейся ситуации Эрвин занялся сам. Это привело к его «личному» знакомству с представителями Генеральной прокуратуры Латвии, финансовой и налоговой полиции. По словам нашего героя, один из жильцов, имеющий высокопоставленного родственника в правоохранительных структурах, оказался недоволен предложенным ему вариантом переселения. И Бишеру, посредством интереса к его персоне со стороны столь уважаемых организаций, попытались втолковать: надо быть более щедрым.

«Таким образом, я попал в сложную ситуацию - у меня есть деньги и юрмальская недвижимость на энную сумму. Шел аудит моей деятельности - и  непонятно было, когда он закончится и с каким результатом. Вот тогда-то я и начал рассматривать возможность инвестирования в зарубежные рынки», - вспоминает Эрвин. В то время  в Латвии об этом  мало кто задумывался. Учитывая то, чего впоследствии добился Бишер, здесь волей-неволей вспомнишь поговорку: «Нет худа без добра».

Одного мира мало

К вопросу поиска привлекательных рынков предприниматель подошел обстоятельно. Думаю, читателям будет полезно познакомиться с некоторыми его наблюдениями и выводами. «Отправился в Испанию: объездил почти всю страну. Но понял, что в 2003 году начинать там что-либо уже поздно. Побывал в ЮАР: смотрел новые поселки возле Кейптауна. И хотя в этой стране уже 6 лет продолжается рост цен на недвижимость, инвестировать не стал. Уж слишком сильно напряжение между белокожим и чернокожим населением. Был в Японии – стране, где площадь апартаментов измеряется количеством укладываемых в них татами, а межкомнатные перегородки делаются из бумаги. Но рынок у них не растет, а, пережив период падения, находится в состоянии стагнации.

Много изучал недвижимость США. Надо понимать, что это был первый год после трагедии 11 сентября - цены во многих секторах местного рынка упали на 20-30%. Познакомился с поселками в Майами, проектами Дональда Трампа в Лас-Вегасе... Но, как и в случае с ЮАР, не стал вкладывать деньги. Причин несколько. В США действует жесткая система получения виз для иностранцев – то есть у покупателя всегда есть шанс остаться без разрешения на въезд. Плюс любой бизнесмен подпадает под жесткий пресс налогообложения.

Очень хорошие объекты нашел во Франции. Но туда со спекулятивной целью практически нет смысла идти. Налог в размере 33% от прибыли при продаже недвижимости уплачивается, даже если она пробудет у вас в собственности более 10 лет. А есть еще разные муниципальные сборы. Один мой знакомый потерял дом – его отняли в судебном порядке из-за того, что не был правильно уплачен налог на пребывание в стране. Другой пример: знакомый купил землю под Каннами. Утвердил проект постройки виллы и подал прошение на проведение строительных работ. Ему отказывают в этом уже 4 года. Дело в том, что местное самоуправление может выдавать только по 10 разрешений в год. Правда, если вам 10 лет подряд отказывали, то на 11-й обязаны будут дать добро.

В Чехии, в Праге, участвовал в создании фирмы, которая приобрела 6 квартир. Но на этот рынок был смысл выходить пару лет назад.

Очень либеральная налоговая политика в Англии, да и проведение сделок здесь безопасно. Ее участникам – продавцу и покупателю – нет необходимости встречаться друг с другом. Все идет через адвокатов. Они сами переписываются с клиентами, сами проверяют юридический статус объекта... Продать недвижимость без особой налоговой нагрузки можно уже через полгода. На туманном Альбионе довольно легкая практика получения ипотечных кредитов, я сам их там оформлял. Так что Англию посоветовал бы латвийским инвесторам. Однако надо учитывать, что поскольку риск на рынке очень маленький, то большого роста цен ждать не приходится. Кроме того, там все очень дорого – требуются большие начальные инвестиции. Сами англичане продают свою недвижимость на родине и покупают дома за границей – в той же Болгарии, на Кипре, в ОАЭ.

Что касается Болгарии, то в ней тоже немного поработал. Однако особого смысла не вижу: мало чем отличается от украинского Крыма. Хотя мой брат в Болгарии по-прежнему держит ряд объектов.

Основные достоинства

Самым перспективным направлением для применения своих предпринимательских талантов Бишер в 2003 году счел эмират Дубай, входящий в ОАЭ. Это государство заселено арабами. Но не теми, которых наши туристы привыкли видеть в Египте. Граждане Эмиратов живут с чувством собственного достоинства. Там очень строгие законы и порядки,  тем не менее, они  позволяют чувствовать себя безопасно любому законопослушному гостю этой страны. «Знаете, хорошо заработать можно и в Москве. Но ты выходишь на улицу, садишься в свой Ferrari, а у тебя его отнимают «братки» – такой случай произошел с моим другом. Возможность увеличения прибыли - не самый главный критерий. Занимаясь недвижимостью, я понял одно: нужно, чтобы тебе самому нравился тот объект, который продаешь, и то место, в котором он расположен. И если это от души, то всегда найдется человек, который будет испытывать аналогичные чувства и который захочет приобрести твою недвижимость», - делится Эрвин собственной философией выбора объектов для инвестиций.

Он убежден, что в ОАЭ очень выгодно вкладывать деньги. И его основные аргументы в пользу этого шага таковы. Разрешен свободный вывоз капиталов, а местная валюта – дирхамы – свободно конвертируется. За покупку вы можете спокойно рассчитываться американскими долларами. Нет налогов ни на прибыль предприятия, ни на доход физического лица – а значит, никто не пытается спрятать свои заработки. Отсутствует ежегодный налог на недвижимость, а сбор при ее регистрации в нашем аналоге Земельной книги составляет 1% от суммы сделки. Хотя о полном отсутствии налоговых платежей, конечно, говорить не приходится. Но сама их система понятна и удобна для людей. В стране напрочь отсутствует коррупция: ни один шейх не станет мириться с тем, что его подданные берут взятки.

Строительный сектор Дубая стремительно развивается. По самым скромным подсчетам, в этом эмирате работают 18% всех строительных кранов мира. Небоскребы возводятся 24 часа в сутки. Каждый новый этаж поднимается за неделю, а постройка здания высотой в 40-50 этажей занимает около полутора лет. О качестве работ говорит такой факт: гарантия на строительство составляет 10 лет – это требование местного Гражданского закона. Начать торговлю площадями в новом строящемся объекте заказчик может только в том случае, если на счет в одном из дубайских банков им положены деньги в размере половины от сметной стоимости объекта.

С 2003 года в Дубае, а с 2006 года и во всех эмиратах ОАЭ, иностранцам разрешено покупать и местную землю, правда, только в новых проектах. Если есть желание приобрести территорию в другом месте – то в аренду на 99 лет.

Любой покупатель недвижимости в Дубае получает резидентскую визу. В соответствии с ней бесплатно въезжать в страну могут его супруга и дети до достижения  ими 18-летнего возраста.

Ну и главное достоинство Дубая – цена. Она по-прежнему остается привлекательной. Сам Эрвин сейчас живет в апартаментах, которые три года назад стоили 170 тысяч долларов, а сейчас -  уже 700 тысяч. И продавать их  он не намерен: рост обещает быть долгим. Сравните: стоимость квадратного метра жилья в Дубае в 1,9 раза меньше, чем в Сеуле или Сингапуре, в 3,2 раза - чем в Лондоне и более чем в 10 раз -  чем в Гонконге. А ведь ОАЭ только начали реализацию  масштабной программы по превращению своей страны в деловой центр всего Ближнего Востока и один из самых экономически привлекательных и процветающих регионов мира. Огромная ставка делается на туризм: если в течение 2007 года ожидается приезд в страну около 12 миллионов иностранцев, то к 2015 году этот показатель должен возрасти до 42 миллионов.

Советы профессионала

Сегодня Эрвин Бишер представляет интересы разных дубайских застройщиков, участвуя в некоторых проектах собственными средствами. Но, несмотря на его возможную прямую заинтересованность, мы решили опубликовать его мнение относительно наиболее привлекательных для инвесторов секторов дубайского рынка недвижимости. 

- В Дубае, как и во всем мире, начали с жилищного строительства. Но лично я боюсь, что данный сектор близок к перенасыщению. Поэтому своим клиентам, настроенным на прирост капитала, а не на личное использование такой недвижимости я не рекомендую инвестировать с целью получения существенной прибыли в небоскребы: рост цен на готовые апартаменты в них  составляет уже только 5% в год – для них это мало. Гораздо более привлекательным мне кажется  сектор жилья для гастарбайтеров – пакистанцев, малазийцев, филлипинцев...  Для них возводятся здания наподобие ангаров, которые разбиваются на отдельные помещения, рассчитанные на проживание 8-10 человек. Местное население Дубая сегодня составляет 100 000 человек, тогда как приезжих – 800 000.

Еще один выгодный сектор – коммерческие площади. Вот они нынче в дефиците. Средний рост стоимости офисной недвижимости в последние 2-3 года составляет 40%. Обычная арендная ставка – 800 долларов за кв. м в год. Таким образом, офис в 100 кв. м окупается где-то за 3 года. Я, например, вкладывая в такие объекты, работаю с компанией Colliers International. Она сразу берет новые офисные помещения в аренду под 18% годовых от цены их покупки.

Очень и очень интересен гостиничный сектор, с учетом ставки ОАЭ на развитие туристического бизнеса. В новых гостиничных проектах продаются отдельные апартаменты. Сразу при их покупке вы можете заключить договор о сдаче их  внаем. В таком случае вам будут перечисляться 75-80% от взятой арендной платы (а это больше 1 000 долларов в сутки), остальное – оператору за обслуживание номера.


Реализация грандиозных строительных проектов в Дубае - это результат дальновидной политики шейха Мохаммеда. Именно с его одобрения родились и стали воплощаться в жизнь такие проекты, как The World («Мир»), Burj Dubai («Бурдж Дубай»), Palms («Пальмы»)...

«Бурдж Аль-Араб» (Burj Al Arab) – отель, уже ставший символом Дубая. Возведен на искусственном острове. В гостинице 202 двухэтажных люксовых номера, цены на которые начинаются от 1 000 долларов за сутки.

«Бурдж Дубай» – самый грандиозный проект Дубая. Это супернебоскреб, который должен стать самым высоким зданием мира. Несмотря на то, что завершение его строительства намечено на конец 2008 года, точная высота этого объекта пока держится в секрете. Дело в том, что застройщики оставляют себе возможность «нарастить» небоскреб, если где-то в мире объявят о появлении нового претендента на звание «самой высокой постройки». Пока считается, что ориентировочная высота «Бурдж Дубай» составит 800 метров. Первые 37 его этажей отдадут под отель, с 38-го по 44-й – под офисы, с 45-го по 108-й – под квартиры...

Проект «Пальмы» объединяет два искусственных острова – Palm Jumeirah (Пальма Джумейра) и Palm Jebel Ali (Пальма Джебель Али), которые выполнены в форме гигантской финиковой пальмы, соединенной стволом с материковой частью эмирата. На них располагаются дома, культурно-развлекательные центры и шикарные гостиничные комплексы, многие из которых имеют тематический характер. Кстати, этот проект оказался настолько успешным, что принято решение построить и третий остров-пальму – Пальма Дейра. Для его намывки потребуется миллиард кубических метров песка.

Проект «Мир»  создается в 5 километрах от побережья Дубая. По внешнему периметру его окружает овальный волнорез. А реализуется проект на территории, представляющей  собой 300 искусственных островов,  которые своими очертаниями  повторяют континенты нашей планеты.

Роман Голубев,  журнал "Kvadratmetrs"  Латвия

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Зарубежная недвижимость: что можно купить за «хрущевку» в Москве

Московская программа реновации уже наделала много шума. Тем, кто не желает в ней участвовать, остается лишь продавать свое жилье. Prian.ru рассказывает, какие объекты можно купить в популярных странах, заработав на продаже квартиры в столичной пятиэтажке. Быть может, это ваш шанс обзавестись недвижимостью за границей? Читать

Курортная недвижимость Европы: ТОП-10 лучших направлений

Лето – самое «жаркое» время для покупки недвижимости за рубежом. И если вы нацелены на приобретение дома или квартиры в Европе, Prian.ru предлагает вам прицениться к недвижимости на 10 лучших курортах Старого Света. Как знать, вдруг вы еще успеете провести ближайший отпуск на одном из них? Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать

Как выбрать лучшую страну для жизни на пенсии

Вам кажется, что подыскивать место для проживания за границей нужно уже в почтенном возрасте? А вот и нет. Чем раньше вы подберете страну, которая соответствует вашим запросам, тем лучше. Prian.ru рассказывает, какие критерии стоит учесть и как не ошибиться с выбором. Читать