Содержание недвижимости в Тунисе

НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Размер коммунальных платежей в Тунисе по большей части зависят от потребления воды и электроэнергии. Причем стоимость возрастает с ростом потребления по прогрессивной шкале, почему довольно сложно вычислить какую-то среднюю цену.

В целом следует ориентироваться на три вида платежей.

Syndic – это расходы управляющей компании, если жить в резиденции (многоквартирном доме). Величина этих затрат разнится от резиденции к резиденции, но в среднем составляет от 20 до 60 динаров в месяц (около €10-30*). Где-то это ежегодная оплата, где-то помесячная. Такие расходы уходят на содержание придомовой территории (сад, газон, подъезд к дому и т. п.), лифт, наведение порядка на лестничных площадках и т. п. В зависимости от резиденции функции управляющей компании могут выполняться застройщиком, или впоследствии у жильцов есть возможность создать что-то напоминающее ТСЖ для управления общими потребностями. При владении частным домом такого платежа нет.
Ежегодный муниципальный налог. Его величина привязана к общей площади квартиры (дома) и составляет менее 1 динара (около €0,5) за 1 кв. м площади. Приходит в виде квитанции в почтовый ящик.
И платежи «по счетчикам».

На стационарный телефон можно выбрать тариф на свое усмотрение. На сайте www.tunisietelecom.tn можно посмотреть информацию о различных видах тарифов на фиксированные номера, но в целом следует ориентироваться минимум на 10 динаров в месяц (€5). Цены на услуги мобильной связи сопоставимы с российскими тарифами. Для интернета можно также воспользоваться предложениями TunisieTelecom или приобрести мобильный модем.

Газ, электричество и вода поставляются государственными монополистами и рассчитываются по прогрессивной шкале, по которой количество до первого порога (кубометров, киловатт) стоит «первую – минимальную – цену», при перешагивании этого порога и вхождении при потреблении во второй порог цена, как правило, увеличивается вдвое, потом втрое и так далее.

Вода. Как и в России, здесь считается входящий и исходящий поток, то есть оплачивается снабжение и канализация. В среднем при потреблении до 10 кубометров цена на каждый не будет превышать 0,25 динара (€0,13), на канализацию – 0,65 динара (€0,34). За поставку и канализацию воды в Тунисе ответственна компания SONEDE.
Электричество в Тунисе дорогое, поэтому важно обращать внимание на наличие газового отопления и мощность электрических приборов. За поставку газа и электричества ответственна компания Steg. Газ существенно дешевле, чем электричество, поэтому наличие газового отопления (индивидуальное отопление через газовую колонку – повсеместная практика Туниса) – гораздо более целесообразный вариант отапливания квартиры в холодные месяцы, чем обогрев через теплый воздух кондиционера. Кубометр газа до первого порога стоит 0,213 динара** (€0,1). Электричество до первого порога 0,136 динара (€0,07) за киловатт.

* Средний курс динара в 2012 году по отношению к евро примерно 1,94
**В 1 тунисском динаре 1000 миллим

Итого, если вообще не проживать в квартире или доме, необходимо как минимум оплачивать ежегодный муниципальный налог. В апартаментах (или коммерческой площади), если они не используются, нужно оплатить еще и Syndic.

Если речь идет о пребывании в доме или апартаментах, то зимой, при среднем потреблении и разумной экономии, в двух-трехкомнатных апартаментах семья из двух человек заплатит (при наличии газового отопления) около 100 динаров (€50) совокупно за газ, электричество, воду. Летом, скорее всего, чуть дороже – около 150 динаров (€75), если активно пользоваться кондиционером для охлаждения помещения. Если жить зимой без газового отопления и обогреваться только теплым воздухом кондиционера, то счета за электричество могут приближаться к 250 динарам (€125) в месяц.

ПРИМЕРНЫЕ ЦЕНЫ НА ПРОДУКТЫ ПИТАНИЯ

Килограмм мяса, рыбы – 18 (€9) динаров мясо, 10 (€5) – рыба;
литр молока – 1,1 динара (€0,5);
буханка хлеба – 0,3 динара (€0,15);
десяток яиц – 1,2 динара (€0,6);
бутылка вина – 10 динаров (€5);
килограмм сыра – 23 динара (€11,8);
килограмм огурцов/помидоров – 1,3 динара (€0,67).

Ужин не в самом дорогом, но очень достойном ресторане на двух человек (закуска, основное блюдо, бутылка местного вина, десерт) обойдется в 100-120 динаров (€51-62). Более простой ресторан обойдется в 40 динаров (€21) без вина, 60 (€31) – с вином.

Несмотря на то что Тунис – мусульманская страна, табачные и алкогольные изделия продаются без ограничений по количеству. Табак можно купить повсеместно, цена сильно зависит от бренда – местные марки будут не дороже €1 за пачку, мировые бренды, такие как Мальборо, – уже около €3. Алкоголь – только в ресторанах и специальных отделах крупных супермаркетов. Алкоголь местного производства хороший по качеству и доступнен по цене (€2,5-10 за бутылку). Импортный алкоголь известных брендов стоит очень дорого ввиду огромных налогов, доходящих до 600% от стоимости товара. Также нужно учитывать что сигареты и алкоголь как минимум в 2-2,5 раза дороже в публичных местах (дискотеки, рестораны, отели).

ТРАНСПОРТ В ТУНИСЕ

Представлен автобусами, линиями наземного метро (в столице), такси, междугородними поездами, междугородними и городскими маршрутными такси. Кроме того, неплохо развито авиасообщение внутри страны. В Тунисе девять аэропортов, из которых половина принимает даже международные рейсы. Кроме того, есть так называемые «баки» – водный транспорт, который можно использовать для перевозки автомобилей. Они курсируют между портами Ля Гулет – Радес (La Goulette – Rades), от материковой части до острова Джерба (Ajim – Djerba) и от материковой части до острова Керкена (Sfax-Kerkenah). И есть совершенно особый и абсолютно туристический вид транспорта – тук-тук, представляющий собой небольшие вагончики типа открытого трамвая, которые медленно едут и собирают туристов по пути. Они ходят только в самых популярных туристических зонах, равно как и конные экипажи.

Маршрутные такси бывают трех видов: белые с голубой полосой курсируют в пределах одного города, желтые с голубой полосой курсируют в пределах Гувернората, белые с красной полосой курсируют по всей стране между крупнейшими городами.

Посадка в такси стоит 0,4 динара (€0,2). Во столько же обойдется каждый километр пути. После восьми вечера действует ночной тариф – в полтора раза выше дневного. Благодаря шаговой доступности всего необходимого без использования такси в большинстве случаев можно обойтись, но короткая поездка более чем доступна по цене и обойдется не более 2-3 динара (€1-1,5). В популярных среди иностранных покупателей недвижимости городах (Сусс, Хаммамет, Махдия) поездка из одного конца города в другой будет стоить не более 10 динаров (€5).

Аренда автомобиля – распространенная практика как среди местного населения, так и среди приезжих. Стоимость небольшой машины (Фиат Палио, Рено Симбол и т. п.) обойдется в низкий сезон около 40-50 динаров (€20-25) в день, в высокий сезон – 90-100 динаров (€46-51) в день. Ограничения на взятие в аренду стандартные – должны быть водительские права, паспорт, деньги.

При желании автомобиль можно арендовать на два-три года (с помесячной оплатой). Цена для указанных выше марок составит примерно 800-900 динаров (€413-465) в месяц.

СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Спрос на съемное жилье, несомненно, есть. У ряда местных бизнесменов даже есть построенные специально под сдачу в аренду небольшие резиденции, но нельзя утверждать, что это повсеместная практика и высокорентабельный бизнес. Чаще всего местные жители сдают в аренду купленные специально для этих целей квартиры или часть своего частного дома в летний сезон для отдыхающих.

Квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду, порой обходятся гораздо дешевле, чем арендованные на один из месяцев «высокого» сезона. Так, цена на двухкомнатную квартиру (спальня и салон) при условии годовой аренды обойдется примерно в 600 динаров в месяц (€310), а трехкомнатной – 800 динаров (€413). Речь идет о квартирах приемлемого качества и расположенных в популярных городах. Такие же цены, но уже за неделю проживания, могут быть предложены в высокий летний сезон за то же самое предложение.

Среди иностранцев чаще всего существует желание снять не квартиру, а дом. Французы, итальянцы, немцы приезжают сюда с семьей или для работы, бизнеса, поэтому меньше интересуются квартирами. В отличие от излюбленной россиянами первой линии они выбирают дома в районах с демократическими ценам. Так небольшой дом с тремя-четырьмя комнатами, но уже с территорией и зачастую бассейном, паркингом и т. п. обойдется (при условии годовой аренды) в 1-1,1 тыс. динаров в месяц (€515-567).

Доход от сдачи жилья в аренду. Чрезвычайно дешевого жилья в Тунисе нет, поэтому среднестатистическим вариантом можно считать двух-трехкомнатную квартиру по цене 190 тыс. динаров (€98 тыс.). Для сдачи в аренду ее необходимо обставить минимальным набором мебели и техники на сумму примерно в 30 тыс. динаров (€15,5 тыс.). Тогда при круглогодичной аренде ее можно сдавать за 800 динаров (€413) в месяц, в этом случае срок окупаемости составит 23 года. Если сдавать ее по более высокой цене, не стоит ожидать высокого спроса, так как на бюджет 1 тыс. динаров (€515) уже достаточно предложений о сдаче дома.

При расчете на «летнюю» аренду срок окупаемости будет приблизительно тот же. Если удается обеспечить загрузкой 15-16 недель высокого сезона (май-сентябрь) это дает на средний вариант той же двух-трехкомнатной квартиры 700 динаров (в неделю), то есть за 15 недель это принесет 10,5 тыс. динаров (€5,42 тыс.) в год, что на вложения €98 тыс.+15,5 тыс. = €113,5 тыс./5,42 тыс. даст 20,9 года окупаемости.

Обязанности арендатора и арендодателя. Коммунальные услуги оплачивает арендатор. Арендодатель же должен уплачивать налог на доход со сдачи жилья в аренду, однако на практике большинство сдает недвижимость «неофициально», так как в Тунисе нет четкой системы контроля подобных доходов.

Жестких правил, кроме как общепринятых (не ломать, не поджигать и т. п.), нет. Любые особые правила можно оговорить в контракте. Однако на практике чаще всего все решается путем переговоров и устном информировании. Против животных или тем более семей с детьми обычно возражений нет.

Ситуация с заключением контракта похожа на российскую: при долгосрочной аренде часто подписывается договор аренды (он имеет какую-то юридическую силу, в случае если зарегистрирован в муниципалитете). При краткосрочной аренде контракт может и не заключаться по взаимному согласию сторон.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Как таковых независимых управляющих компаний в Тунисе нет, но нет их не по причине неразвитости рынка, а из-за отсутствия необходимости. Страна небольшая, сдача в аренду распространена фактически только в столице и курортной зоне. Основные курорты – это два популярных города, Сусс и Хаммамет, и чуть менее значимые в плане аренды Махдия и остров Джерба. В курортной части принят способ поиска клиентов путем «объявления на заборе». В столице такой способ тоже используется, но там, в силу большей урбанизированности и развитости бизнеса, к сдаче в аренду чаще привлекаются агентства по недвижимости.

Никаких специализированных клининговых компаний на рынке тоже нет, причины те же. Поэтому собственник сам обеспечивает уборку между сменой жильцов или договаривается с агентством, которое может разово или на более-менее постоянной основе найти женщину, следящую за чистотой помещения. На практике очень часто случается, что самого жильца просят сдать помещение в первоначальном виде, и он проводит уборку после окончания срока аренды.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

При продаже объекта уплачивается налог на доход. Он составляет 10% от суммы прироста стоимости первые 10 лет владения объектом и 5%, если срок владения объектом превышает 10 лет. То есть при покупке недвижимости на сумму 100 тыс. динаров (€51,6 тыс.) и последующей ее продаже, например, через 3 года за сумму 130 тыс. динаров (€67,1 тыс.) владелец заплатит 3 тыс. динаров (€1,5 тыс.) налога (130 тыс. – 100 тыс. = 30 тыс.*0,10 = 3 тыс.).

Если продажей занимается агентство недвижимости, оно ориентировано получить часть комиссии от покупателя и часть от продавца. Иногда это 3% и 3%. Но комиссионные от продавца могут зависеть от многих условий и колебаться в пределах от 1% до 5%. В некоторых случаях агентство может договориться о фиксированном гонораре. Аналогичная ситуация и с комиссионными от покупателя, величина комиссионных – это сложившаяся практика работы конкретной компании, сопровождающей сделку.

Материал подготовила Полина Водзинская, компания GG-Dom