Квартиры в Риге: на откуп иностранцам

Если сопоставить предлагаемые на продажу квартиры, количество сделок с ними и динамику цен, то Старая Рига и Тихий центр — это самый оживленный сегмент латвийского рынка недвижимости. Таковым он стал благодаря вступлению в силу с 1 июля 2010 года поправок к Закону Латвии «Об иммиграции», которые предусматривают возможность получения вида на жительство иностранными покупателями латвийской недвижимости. В Риге нижний «порог входа», позволяющий претендовать на такой бонус, находится на отметке в 100 000 латов (143 000 евро). А это и есть ценовой сегмент центра столицы Латвии.

По данным Управления по делам гражданства и миграции, на 8 февраля 2012 года вид на жительство в Латвии (вместе с членами семьи) был оформлен покупателям 421 объекта рижской недвижимости. И более 85% из них располагались именно в сердце латвийской столицы. Получается, что за последние 20 месяцев иностранцами в историческом центре Риги было приобретено не менее 350 единиц жилья (для сравнения: в Юрмале — 275). Цифра вроде бы не столь уж и масштабная, но и этого хватило для того, чтобы квартирный сегмент центра пришел в движение. И сделал он это практически без участия латвийских покупателей.

«В Тихом центре и Старой Риге у нас за последний год не было ни одного местного покупателя», — признается директор компании Riga Real Estate Айвар Андерсонс. «Интересующиеся встречаются, но реальных покупателей дорогих квартир кот наплакал», — вторит ему член правления компании NĪRA Fonds Евгения Маркова. «Нашего единственного местного покупателя отлично помню в лицо», — с улыбкой комментирует ситуацию Илзе Мазуренко, совладелица Baltic Sotheby’s International Realty.

И лишь Лига Плауде, член правления компании Vestabalt, которая в докризисные годы наработала большую местную клиентскую базу, отметила, что среди их клиентов, подыскивающих себе недвижимость в Старой Риге и Тихом центре, 10-15% — это жители Латвии. «Они обычно смотрят небольшие квартиры в центре, где можно остаться на выходные после посещения театра или концерта. Те латыши, которые могут позволить себе покупку жилья за 300 000-500 000 евро, обычно останавливают свой выбор на частном доме где-нибудь в Берги, Марупе, Бартэзерсе или на Тейке», — поясняет она. И добавляет, что в последнее полугодие специалисты Vestabalt фиксируют новую тенденцию: местные владельцы апартаментов в престижном центре выставляют их на продажу, чтобы затем приобрести жилье чуть подальше от главных туристических мест латвийской столицы. Это движение имеет под собой экономическую подоплеку: разница в цене на квартиры в Тихом центре и Старой Риге по сравнению с так называемым обычным, а уж тем более дальним центрами Риги может быть двукратной. А показатель прибыли от сдачи в аренду таких «периферийных» квартир чуть выше. И если находится иностранный покупатель, то местные охотно продают более дорогие квартиры и приобретают себе более дешевые.

В погоне за идеалом
«На окраинах центра Риги, где зарубежные клиенты не покупают, квартира обойдется в 850-1 100 евро за кв. м. Это будет жилье в довоенных домах, разумеется, без какого-либо ремонта. Хорошо, если подъезд будет закрываться, — предлагает оценить объекты за пределами престижных мест столицы Евгения Маркова. — Ближний центр, в районе улиц Гертрудес или Кришьяна Барона, — там жилой фонд получше. Здесь цены колеблются от 1 700 до 2 200 евро за кв. м. Но и эти места не избалованы вниманием большинства иностранных покупателей».

Всех иностранцев (а россияне среди них по статистике превышают 75%), которые приезжают в Латвию с целью приобрести жилье для получения вида на жительство, по словам собеседников журнала и портала varianti.lv, можно разделить на три большие группы. Первая — те, чей планируемый бюджет покупки находится в пределах 150 000-250 000 евро. Представители второй смотрят в центре Риги жилье за 300 000-500 000 евро. Ну и третьи — от полумиллиона и выше. И хотя подавляющее большинство потенциальных иностранных покупателей едет уже подготовленными и имеет общее представление о рынке недвижимости центра Риги, случается, что цены и качество предлагаемых объектов становятся для многих из них откровением.

«Идеальная квартира в представлении наших клиентов — это жилье в полностью реновированном доме, с отремонтированными подъездами, имеющими лифт, с хорошими соседями и открывающимся из окон видом на парк или какие-то знаменитые архитектурные шедевры. И так, чтобы это стоило в пределах 150 000- 200 000 евро. Или до 2 500 евро за кв. м, если пересчитывать на единицу жилой площади. Только на деле объекты с перечисленными достоинствами предлагаются дороже. Столкнувшись с действительностью, клиенты начинают рассматривать другие варианты: либо идут на меньшие по площади квартиры, либо решают увеличить бюджет покупки», — рассказывает Айвар Андерсонс.

Стоит отметить, что цены на квартиры в Тихом центре и Старой Риге не были супернизкими даже в разгар кризиса. Хорошие апартаменты в историческом сердце латвийской столицы и в 2009 году продавались за 2 000-2 200 евро за кв. м.
А уж после того, как начали работать поправки к Закону «Об иммиграции» и отчетливо проявился интерес иностранцев к этому сегменту, пошел рост. Он особо ярко проявился в конце 2010 года — начале 2011 года: начали проводиться сделки и квартиры во многих проектах подорожали на 25-30%. Но уже во второй половине 2011 года, отыграв существенную часть кризисного падения, цены в определенной степени стабилизировались. Тому способствовало несколько факторов. Во-первых, проблемных собственников, на которых давили ипотечные обязательства перед банками, почти не осталось, и они перестали сильно уступать в цене. В то же время об ажиотажном спросе со стороны покупателей также говорить не приходится. А те, кто смотрит объекты, стоят на своих, разумных, по их понятиям, финансовых позициях и пытаются называть устраивающие их цены. «У меня есть клиент, который приобрел квартиру на ул. Пулквежа Бриежа в 2008 году за 3 200 евро за кв. м. За аналогичную цену готов продать ее и сейчас. Но никак не дешевле. При этом, если бы он опустился до 2 500-2 700 евро за кв. м, то квартира ушла бы моментально: на жилой объект с подобными характеристиками у нас уже образовалась очередь из трех претендентов», — приводит характеризующий рынок пример Лига Плауде.

Ситуацию на рынке ярко иллюстрирует еще одно занимательное наблюдение: в историческом центре наблюдается определенная нехватка квартир стоимостью 120 000-130 000 евро. Дело в том, что владельцы подобного жилья весной прошлого года искусственно подняли цену до требуемых для получения вида на жительство 145 000 евро. В надежде на то, что потенциальные покупатели клюнут на эту наживку. Хотя объективная рыночная цена таких квартир осталась на прежнем уровне.

С перспективой небольшого роста
«Диапазон цен на жилье в новых или реставрированных домах в престижных местах Риги довольно широкий: от 2 500 до 4 000 евро за кв. м. Причем если ориентироваться на нижней предел озвученных мною границ, то это будет не фасадный, а внутридворовой дом. Действительно эксклюзивные предложения столичных апартаментов — это уже и 4 500, и 5 000, и 5 500 евро за кв. м, — делится своими рыночными наблюдениями представитель Baltic Sotheby’s International Realty. — Насколько располагаю информацией, самой дорогой продажей прошлого года в центре Риги остается проведенная при нашем участии сделка с квартирой в фасадном здании проекта на ул. Аусекля, 4. Там была зафиксирована цена, близкая к 6 000 евро за кв. м».

По словам Илзе Мазуренко, в последний год клиенты их компании чаще останавливают свой выбор на апартаментах в Старой Риге, чем в Тихом центре. Здесь стоит отметить, что из года в год эта география предпочтений покупателей меняется — то в сторону Старой Риги, то Тихого центра. Эти перепады зависят от того, какие новые проекты или реновированные дом, в тот или иной момент времени представлены в продаже.
Что касается 2011 года, то у того же Baltic Sotheby’s International Realty набрался почти десяток сделок с рижскими квартирами, стоимость квадратного метра в которых находилась на уровне 4 500-5 000 евро. Хотя доминирующая часть покупателей на рынке, как мы уже отмечали, в центре Риги ищет предложения за 150 000-250 000 евро. Интересно, что только те, кто берет объекты в этой ценовой нише, сразу ставят перед посредниками вопрос о сдаче этой недвижимости в аренду. Средние ставки на такие квартиры в Тихом центре и Старой Риге, в зависимости от площади, месторасположения и качества объекта, нынче составляют 8-12 евро за кв. м в месяц. Таким образом, отдача от инвестиций может составлять до 3,5-4%. А вот иностранные покупатели более дорогой недвижимости от 300 000 евро и выше редко выставляют ее на аренду. У них совершенно иной уровень достатка.

По мнению собеседников m2 и varianti.lv, цены на квартиры в Тихом центре и Старой Риге в 2012 году будут оставаться стабильными. Какая-то коррекция в сторону уменьшения возможна только в ряде проектов с ценой свыше 4 500 евро за кв. м и только, если они уступают по своим качественным характеристикам аналогичным по ценам конкурентам. В целом же при сохранении нынешнего уровня спроса и выкупа имеющегося предложения, скорее всего, стоит ждать постепенного повышения цен. Ведь иностранцев интересует не весь жилищный фонд, а только новые и реновированные дома. А о затоваривании рынка таким предложением говорить не приходится.

Мнения экспертов:

Лига Плауде, член правления компании Vestabalt:
«Мне кажется, что запрашиваемые за квартиры в центре Риги цены в большинстве своем адекватны. И в 2012 году они сохранятся на нынешнем уровне. Надеюсь, что спрос со стороны иностранцев на квартиры в престижных местах столицы Латвии сохранится хотя бы на нынешнем уровне».

Айвар Андерсонс, директор компании Riga Real Estate:
«Те, кто ищет квартиры в Риге только «для галочки», для того, чтобы получить вид на жительство и сдать жилье в аренду, ориентируются на
150 000 евро. Но если люди собираются жить сами, то тогда они выбирают более интересные варианты, чья стоимость превышает 200 000-250 000 евро. В этом году цены в центре падать не должны: имеющиеся квартиры выкупаются, а новые объекты на продажу выходят в довольно дозируемом количестве».

Илзе Мазуренко, совладелица Baltic Sotheby’s International Realty:
«Центр Риги интересен иностранцам широким объемом предложения. И если в Юрмале сейчас многие говорят о завышенных ожиданиях девелоперов ряда новых проектов, то здесь цены действительно соответствуют рыночным».

Евгения Маркова, член правления компании NĪRA Fonds:
«Хоть для большинства местных покупателей цены в Старой Риге и Тихом центре являются неподъемными, говорить о формировании пузыря не приходится. Квартиры в центре иностранцы берут не для перепродажи, а для себя. А продажа недвижимости автоматически лишает их основания для продления вида на жительство. По мере того, как программа получения видов на жительство в Латвии через покупку недвижимости будет получать большую известность в странах СНГ, цены на квартиры в центре Риги будут расти. Потому как иностранным покупателям интересен именно центр столицы, а не ее микрорайоны».