Версия
для печати
для печати
Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, преодолела все стадии интереса к своей недвижимости – и, как следствие, все стадии изменения цен. В конце 90-х страной заинтересовались иностранные инвесторы: низкие цены, море, комфортный климат… Тысячи европейцев, в первую очередь англичан и немцев, подумали: «А почему бы и нет»?
Под их чутким присмотром, с начала XXI века начал формироваться современный рынок недвижимости Болгарии. На крупнейших курортах появились жилые комплексы и апарт-отели. До неузнаваемости изменились Солнечный берег и Золотые пески, а вслед за ними и небольшие поселки вдоль берега Черного моря. Начала развиваться инфраструктура. Пошел рост цен.
В 2002-2003 году стоимость квадратного метра в стране составляла €250-300, а уже к 2007 году она равнялась €1000. Это был пик…
Кризис не обошел вниманием рынок жилья Болгарии, страна переживала его негромко, но очень болезненно. С начала рецессии болгарское жилье в среднем обесценилось на треть. В 2008-2010 годах, наблюдался существенный спад, когда квадратный метр снова вернулся к средней отметке €400. Затем, в 2010-м цены немножко поднялись, но затем замерли – и сейчас по капле то растут, то снижаются. Сейчас интересный российским покупателям болгарский «квадрат» продается в среднем за €600-650.
Но – привлекательность (в каком-то смысле и инвестиционную) Болгарии придают, прежде всего, они – низкие цены на жилье. Собственно, по этому показателю среди курортных стран Европы с ней может сравниться разве что Албания, но ее большинство даже не рассматривает. А в Болгарии, к тому же, совсем недорогая жизнь и маленькие налоги на недвижимость – всего 0,3% от стоимости жилья в год.
Тем не менее, мало кто из россиян приобретает жилье здесь с целью инвестиций. Чаще это покупка для себя – чтобы отдыхать. Для нас ценны территориальная близость, сходство языков – вообще, то, что называется сходным менталитетом.
Но – повторим – интерес россиян не способен обеспечить рост болгарской недвижимости. Даже на самых знаменитых курортах страны стоят недострои, владельцы которых ждут лучших времен.
Сергей Наталенко («BG Hot Property»): «Болгария несколько лет назад вступила в Евросоюз. И хотя немногое из фондов этого объединения ей удалось реализовать, уже налицо улучшение инфраструктуры. Кроме того, сейчас недвижимость в Болгарии распродают англичане и ирландцы – с большими скидками. Таким образом, у инвестора есть реальная возможность купить жилье за бесценок…».
Горян Варбанов («New Estate»): «Можно сказать, что люди, купившие и продавшие недвижимость в период между 2000 и 2008 годом – заработали. В этот период процент роста цен на недвижимость во всех сегментах рынка выражался в двузначных числах. Но покупают ли россияне в Болгарии с целью инвестирования? Отвечу на этот вопрос кратко – скорее, нет».
Минимальная сумма, за которую можно купить жилье в Болгарии, составляет менее €5 тыс. Всерьез такое жилье россияне не рассматривают. И не только потому, что инвестиционная привлекательность его равно нулю. Это просто некачественные домики, вдали от туристических мест, интересные разве что отшельникам. Варианты неликвидные ни сейчас, ни в будущем.
И на курортах есть дешевые объекты – около €15 тыс. Это, конечно, будет, совсем небольшая студия, и не на первой линии моря, а в глубине, примерно в километре от пляжей. Но такие варианты действительно есть, в основном на вторичном рынке.
Хотя чтобы получать доход со своего жилья, стоит ориентироваться на сумму минимум в два раза большую. Многие риэлторы и цифру в €25-30 тыс. считают заниженной, напоминая, что спрос сейчас явно уступает предложению. Более того, по их мнению, лишь дорогие, эксклюзивные объекты гарантированно найдут своего покупателя через некоторое время.
К слову, цены на разных курортах страны существенно отличаются друг от друга. Так, в Святом Власе квадратный метр стоит €800, на Солнечном берегу – €500, в Несебре и Поморие – €800-1000, в Бургасе – €600-650, в Созополе – €700.
Сергей Наталенко: «С точки зрения роста цен на жилье самыми перспективными городами являются Поморие и Равда. Мой совет – для того, чтобы инвестиции в болгарскую недвижимость оказались действительно удачными, необходимо прежде всего определить для себя, чего вы хотите. Начинать необходимо с выбора города, затем – района, и только потом – конкретной квартиры. То есть не спеша шаг за шагом двигаться к осуществлению покупки. Обязательно надо побывать на месте и посмотреть объект».
Александр Звезданов («Терем БГ»): «Сейчас в стране стабильные цены на недвижимость, они не возрастают и не падают. Пока никто на перепродаже недвижимости не зарабатывает. Самыми ликвидными являются квартиры с одной спальней. На них очень большой спрос. Самые хорошие перспективы роста цен на жилье в Болгарии в больших городах – София, Варна, Бургас».
Все, кто покупал недвижимость в Болгарии в конце 90-х, имели возможность заработать – цены росли стремительно. Но вот те, кто покупал жилье в Болгарии пять лет назад и планирует продать сейчас – потеряет. Возможно около 50%.
В следующие два года даже аналитики-оптимисты ожидают рост цен на рынке жилья на уровне максимум 3-5%. Это можно назвать несущественным увеличением, поэтому правильнее будет сказать, что цены останутся стабильными. Но – учитывая опыт последних лет – хорошо уже и то, что люди, которые вложатся в недвижимость Болгарии сейчас, ничего не потеряют.
В краткосрочной и среднесрочной перспективе ожидать чуда тоже не стоит. А вот если покупать объекты на более долгий срок, то можно рассчитывать на финансовый успех. Впрочем, единого мнения о перспективах рынка у болгарских риэлторов нет.
Горян Варбанов: «В среднесрочной перспективе можно надеяться на «капитальную прибыль» – получение прибыли при перепродаже недвижимости. Но на серьезные цифры я бы не рассчитывал. Нужно иметь в виду, что цены на недвижимость в Болгарии все еще ненамного, но снижаются. Речь идет не только о жилой, но и о коммерческой недвижимости – этот сектор в Болгарии наиболее пострадал. Если в секторе жилой недвижимости уже заметно движение и оптимизм, то коммерческая недвижимость все еще пребывает в серьезной депрессии. О каких-то успехах вложений в этом секторе, на данный момент, можно говорить только при покупке офисных помещений класса А по заниженным ценам, расположенных в центральных районах больших городов, и в основном в Софии».
Сергей Наталенко: «Если выйти на рынок быстро и приобрести объект недвижимости прямо сейчас, то через несколько лет можно заработать около 20% от его стоимости. Если же выбирать жилье не спеша, то можно даже достичь прибыли в 40% через какой-то промежуток времени. С точки зрения перепродажи главным критерием ликвидности является площадь объекта».
Если о перспективах рынка мнения экспертов расходятся, то оценивая возможную прибыль от аренды, они единодушны. Несмотря на стабильный интерес к болгарским курортам со стороны туристов, ажиотажа тут нет. По нескольким причинам.
Горян Варбанов: «Если вас устраивают 7% годовых, то ответ на вопрос «можно ли заработать на аренде» – да! Самые лучшие показатели в настоящий момент дают жилые объекты в столице. Например: покупаем двухкомнатные апартаменты в Софии по цене около 40000 евро и сдаем его в аренду за 250 евро в месяц. Такая инвестиция будет приносить прибыль около 7% в год. Что касается факторов, которые необходимо иметь в виду при покупке, разумеется, в первую очередь – это расположение. Также, очень важно найти компанию, которая будет заниматься управлением апартамента».
Сергей Наталенко: «Доходность болгарской недвижимости со сдачи в аренду составляет максимум 7-9% годовых. В Болгарии рынок аренды пока не очень развит. Если говорить о немного меньшей прибыли, но стабильной, то необходимо рассматривать города Бургас и Варна, а также София. Россияне же в основном покупают недвижимость для себя, проживают в ней два-два с половиной месяца в году. Сдавать в аренду недвижимость в Болгарии у россиян непопулярно. Выбирая жилье для сдачи в аренду в курортном городе, необходимо, прежде всего, обратить внимание на то, что предлагает сам жилой комплекс. Это очень важно для потенциального съемщика… Управляющие компании, которые занимаются сдачей недвижимости в аренду, только начинают выходить на рынок. Их услуги стоят 20-25% от суммы прибыли».
Александр Звезданов: «Поскольку курортный сезон в Болгарии длится всего три-четыре месяца, на аренде недвижимости в курортных городах Болгарии много не заработаешь. В больших городах можно сдавать жилье круглогодично студентам и рабочим. Но есть один мировой принцип – выгодно сдавать в аренду недвижимость, когда стоимость арендной платы составляет минимум 1% от стоимости жилья. У нас в Болгарии этот показатель меньше 1%. Поэтому сдавать в аренду жилье в нашей стране невыгодно».
Болгарская недвижимость не была интересна российским инвесторам и вряд ли будет интересна в ближайшем будущем. Действовать столь же решительно как англичане пятнадцать лет назад мы не умеем, а большинство прогнозов не обещают заметный рост цен. Так что чистая инвестиция вряд ли станет для многих причиной покупки.
Определенную перспективу открывает стабильно высокий интерес к болгарской недвижимости россиян. Можно сказать, что наши соотечественники в какой-то степени определяют стандарты местной недвижимости так, как это делали раньше англичане. Например, некоторые жилые комплексы на курортах Болгарии построены и отделаны с учетом требований именно российских клиентов. Это позволяет рассчитывать на перепродажу купленной квартиры через некоторое время своему соотечественнику, который может и переплатить.
Правда – и это тоже подтверждают риэлторы – российские клиенты за последние годы стали более требовательными и щепетильными. Так что, Болгария, в ближайшие годы, несомненно, сохранит лидерство среди стран, где россияне покупают жилье. Но причиной тому будут все же солнце и море по доступной цене.
Авторы: Филипп Березин, Ольга Давыдова
Фото: Филипп Березин
