ГИД – 2014: Покупка квартиры с арендатором. Советы немецкого маклера

В статье использованы материалы из книги Prian.ru "ГИД на жительство - 2014". Спрашивайте на всех весенних выставках зарубежной недвижимости!

Читайте также: «Такая разная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных районах» и «Немецкие советы желающим заработать. Как выбрать недвижимость для инвестиций?».

Покупка сданных в аренду квартир – очень популярная схема в Германии. Ей охотно пользуются местные жители: по сравнению с банковскими депозитами, ставки по которым сейчас редко превышают 1%, доходность немецкой недвижимости, в среднем 4-7% годовых, выглядит весьма привлекательной. Иностранцам также никто не запрещает воспользоваться этим способом заработка.

Что интересно: при такой сделке договоры аренды не перезаключают, они просто переходят от владельца к владельцу. Наниматели даже не всегда замечает смену собственника – только изменение банковских реквизитов для перечисления платежей. Закон защищает права арендаторов от вторжения в частную сферу, необоснованного повышения арендных платежей, внезапного выселения, так что люди чувствуют себя в съемном жилье уверенно и безопасно.

Инвесторам покупка квартиры с нанимателем выгодна по нескольким причинам. Во-первых, новый владелец экономит деньги и время на поиск жильца, начиная получать средства сразу с момента перехода прав собственности. Во-вторых, при потере работы арендную плату за нанимателей будет платить государство. И в-третьих, такие объекты обычно немного дешевле идентичных свободных.

Спектр предложений сданных в аренду объектов в Германии огромен – от дорогих многоквартирных домов в крупных городах, до дешевых маленьких квартирок в провинции. Однако прежде чем сделать выбор в пользу того или иного варианта, советуем оценить имеющиеся риски и возможности.

Совет №1: Изучите историю арендатора

При покупке квартиры с арендатором желательно получить информацию от бывшего владельца о порядочности съемщика и стабильности поступления платежей. Если известно, что есть задержки или оплата происходит нерегулярно, то это сигнал к тому, что и в будущем могут быть проблемы.

При задержке арендной платы на два месяца вы имеете право выселить должника. Но если же он откажется добровольно покидать жилплощадь, принудительное выселение через суд может занять значительное время и стоить немалых средств. Кстати, в договоре купли-продажи продавец обязан подтвердить отсутствие задолженностей со стороны арендатора и регулярность внесения им платежей.

Совет №2: Выбирайте свежие договоры аренды

Более сложным вопрос становится, если квартира с арендатором приобретается с целью собственного проживания. Ведь бывает так: жилье подходит по всем параметрам, но сдано в аренду. В таких случаях мы вначале стараемся подобрать свободный объект, и всегда предупреждаем покупателя о возможных сложностях, связанных с выселением арендатора.

Запомните: Германия – страна арендаторов. Их права здесь защищены законом больше, чем права владельцев недвижимости. С этим нужно смириться и учитывать ряд нюансов.

Если арендатор проживает в квартире более 30 лет, а договор аренды был заключен еще до воссоединения Германии, его будет очень сложно выселить. В случае принудительного выселения, суд может оказаться на стороне жильца. Такая же ситуация и с социально слабыми слоями населения: инвалидами, многодетными матерями-одиночками… Поэтому если вы решили приобретать недвижимость для собственного проживания, тогда выбирайте либо объекты без нанимателей или хотя бы со свежими договорами аренды.

Арендованные квартиры в крупных городах и популярных местах зачастую на 10-20% дешевле идентичных свободных. А если арендатор уже десятки лет проживает в хорошем районе и вносит низкую плату по старому договору, то, бывает, что арендованная квартира стоит на 50%, и даже на 100% дешевле свободной. Однако выселить такого арендатора будет крайне сложно или невозможно.

Также практикуются схемы выплаты арендатору так называемой компенсации за выселение. К такой схеме прибегают обычно при необходимости освободить квартиру с целью перепродажи по более высокой цене. При этом между арендатором и владельцем заключается договор, согласно которому арендатор добровольно выселяется из квартиры в течении договоренного срока, за что получает от владельца определенную сумму в качестве компенсации. Размер компенсации варьируется в зависимости от расположения квартиры и личных договоренностей.

Совет №3: Не рассчитывайте, что сможете резко поднять плату

Согласно немецкому законодательству, повышать ставки уже проживающему в квартире нанимателю можно до уровня средних арендных плат на идентичное жилье, при этом повышение не должно превышать 20% в течение трех лет. В городах или районах, где существует опасность недостаточного снабжения населения доступным жильем, - на 15% за три года. Каждое последующее повышение арендной платы может осуществляться не ранее, чем по истечении года после предыдущего.

Выселение съемщика, исправно оплачивающего арендную плату и не нарушающего правила эксплуатации дома, возможно только с целью личного проживания владельца или его близких родственников. Таким образом, нельзя выгнать арендатора просто так, для заселения нового или для продажи недвижимости. Случаи, когда при законном выселении арендатор отказывается добровольно покидать квартиру, довольно редкие, но если так произошло, то владелец может отстаивать свои права в суде. Судебные тяжбы могут длиться до года, а иногда и дольше.

Совет №4: Рассмотрите возможность покупки многоквартирного доходного дома

Многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) - это здание, состоящее из нескольких отдельных апартаментов, в которых проживают разные семьи. Как правило, такие дома полностью или частично сдаются внаем и приносят пассивный доход владельцу.

Среди иностранных граждан покупка таких домов очень популярна. В этом случае владельцу принадлежит весь дом с земельным участком, он полностью независим от соседей и управляющей компании. Собственник вправе самостоятельно управлять своим зданием или выбрать эксплуатирующую организацию по своему вкусу, а также по собственному усмотрению проводить ремонтные работы.

Стоимость многоквартирных домов зависит от их расположения и качества постройки. Цены на здания в жилом состоянии начинаются от €300 за кв.м в небольших населенных пунктах и могут доходить до €5000-6000 за «квадрат» в центрах крупных городов.

Для того чтобы приобрести хорошее здание, мы советуем обращать внимание на следующие моменты:
- Расположение объекта. Лучше приобретать объекты в крупных городах и популярных среди жителей районах. В этом случае не будет проблем со сдачей квартир в аренду.
- Состояние объекта. Желательно, чтобы объект был санирован, включая утепление фасада, отопительное оборудование, ремонт крыши и т.д. В этом случае от владельца в ближайшие годы не потребуется крупных дополнительных вложений в ремонт, а арендаторы будут довольны проживанием в доме.
- Структура арендаторов. Мы советуем обращать внимание на срок проживания арендаторов и количество сданных внаем помещений. Если большая часть арендаторов занимают квартиры на протяжении многих лет, это означает, что они довольны условиями проживания и, скорее всего, не выселятся в ближайшее время. Если же арендаторы часто меняются, значит, такая ситуация может повторяться и в будущем, и при расчете прибыльности нужно учитывать возможное время пустования помещений.

Совет №5: Работайте с управляющей компанией

Мы советуем иностранцам, не проживающим в Германии и не владеющим немецким языком, всегда использовать услуги управляющей компании, которая находится на месте. Это позволит поддерживать связь с арендаторами и оперативно решать возникающие вопросы.

В Германии есть два вида управляющих компаний. Первый - обычное домоуправление (Hausverwaltung), которое занимается поддержанием порядка в доме, проведением собраний владельцев, сбором средств на ремонт, перерасчетом коммунальных услуг, изданием экономических планов и т.д. Компанию выбирает товарищество собственников большинством голосов и, приобретая квартиру, вы автоматически подписываете договор с текущим домоуправлением. Один владелец не может сменить эксплуатирующую компанию. Стоимость услуг домоуправления входит в жилую плату и варьируется примерно от €15 до €20 месяц.

Второй вид - специальная управляющая компания (Sonderhausverwaltung). Она является представителем владельца и занимается ведением бухгалтерии (получение арендной платы, оплата коммунальных услуг, перевод чистого дохода от аренды владельцу), представлением интереса собственника на собраниях жильцов, перед арендатором, государственными органами и т.д. Специальное домоуправление выбирается добровольно владельцем и может находиться даже в другом городе. Стоимость услуг такой компании варьируется от €17 до €30 месяц. Иногда дополнительно оплачиваются банковские услуги по ведению счета в размере около €10 в месяц.

Рекомендуем иностранцам использовать услуги специальной управляющей компании в случае, если объект недвижимости сдан в аренду. Если же квартира или дом не сдаются, то помощь посредника не обязательна. От владельца потребуется только самостоятельно вносить квартплату и поземельный налог, которые при желании можно оплатить сразу за год.