Такая разная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных» районах

В статье использованы материалы из книги Prian.ru "ГИД на жительство - 2014". Спрашивайте на всех весенних выставках зарубежной недвижимости!

В этом материале мы говорим о различных видах недвижимости, которые иностранцы могут приобрести в Германии. Если вас интересуют инвестиционные возможности этой страны, прочитайте статью «Немецкие советы желающим заработать».

Курорты: для кратковременного отдыха и сдачи в аренду

Что? Предложения на курортах Германии можно разделить на два типа. Первый – квартиры в обычных домах, расположенных в популярной у туристов местности, обычно в Баварии, Баден-Вюртемберге, Нижней Саксонии. С этими объектами все понятно – квартиры на курортах мало чем отличаются от своих городских аналогов.

Второй тип недвижимости – жилье в курортных комплексах, так называемых апарт-отелях. Это не совсем гостиницы, поскольку апартаменты в них принадлежат не отелю-юридическому лицу, а различным частным владельцам, которые в свою очередь либо отдыхают там сами, либо заключают договор аренды с туроператором.

Строительство таких комплексов было распространено в 70-80-е годы, когда среди немцев было популярно отдыхать на отечественных курортах. Государство поддерживало возведение этих объектов налоговыми льготами. В те времена одна-двухкомнатные апартаменты стоили €30-100 тыс.

Сейчас налоговые программы закончились, а немцы открыли для себя другие курорты мира, начав меньше отдыхать в своих квартирах. Поэтому сегодня такие варианты можно купить уже за €5000-15000.

Практически при всех комплексах есть менеджмент отеля или туроператор, снимающий у владельцев квартиры и сдающий их туристам. Собственники получают за это небольшую арендную плату или возмещение коммунальных услуг и могут лично проживать в своей квартире несколько – обычно четыре-пять – недель в году.

Зачастую курортная недвижимость, будь-то обычная квартира или отельные апартаменты, используется не для круглогодичного проживания, а для сезонного отдыха. Поэтому в большинстве случаев она оснащена мебелью и техникой, а рядом или в самом комплексе имеется необходимая для отдыха инфраструктура: ресторан, бассейн, сауна, игровые площадки…

Почем? Самый широкий выбор предложений курортной недвижимости в Германии можно найти на вторичном рынке. Новые многоквартирные дома строятся редко, в основном только на крупных известных курортах с высокими ценами на жилье. Например, в Баден-Бадене или в районе Бодензее. Цены в новых домах начинаются примерно от €3000 за кв. м.

В старых курортных комплексах другой порядок цен: здесь даже есть предложения от €200 за «квадрат».

L&B Immobiliya советует: Если вы хотите купить что-то недорогое в курортной местности, пару раз в год отдыхать в своей квартире, получая мультивизы на основании владения недвижимостью, а в остальное время не платить за содержание или нести минимальные расходы – тогда этот вариант именно для вас! Если же вы хотите проживать в своей недвижимости большую часть времени или получать доход от сдачи в аренду, ищите другие варианты.

При покупке квартиры, расположенной в курортном комплексе, мы советуем обращать внимание на общее состояние здания, размер ежемесячных платежей, наличие договора аренды с оператором и его условия, а также расположение объекта, инфраструктуру и транспортную связь. Это основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Такие вопросы лучше обговорить перед покупкой с продавцом или маклером, чтобы не было неприятных сюрпризов владения в будущем. Например, дополнительных взносов на ремонт здания или высоких ежемесячных платежей, ведь содержание бассейна, сауны, уход за садом и т.п. финансируются всеми владельцами.

Провинция: для размеренной жизни в живописной сельской местности

Что? Немецкая «глубинка» привлекает иностранцев низкими ценами на недвижимость и живописными сельскими ландшафтами. Дома и квартиры в провинции выбирают люди, которые ценят спокойное времяпрепровождение в окружении коренных немцев.

Перед покупкой надо учесть, что большинство провинциальных городков и поселков находятся далеко от крупных мегаполисов с международными аэропортами. Соответственно, людям, которые не знают немецкого и не ориентируются в местной транспортной системе, может быть непросто добраться до своей «дачи». Хотя если вы приедете в деревню на пару недель или даже месяцев, долгий путь придется преодолеть всего два раза, а в самих поселках есть необходимая для жизни инфраструктура – каждый день ездить в соседний город за продуктами не придется.

Почем? Недвижимость в немецких деревнях бывает разная, так же, как и в немецких городах. Цены зависят от качества объекта, его расположения и близости к мегаполисам.

К примеру, недвижимость в окрестностях Мюнхена практически не отличается по стоимости от городской. В столице Баварии чувствуется недостаток жилья, поэтому местные жители вынуждены перебираться в пригороды, провоцируя тем самым рост цен на недвижимость. Разница между центральными районами и пригородами, конечно, существенная, но стоимость жилья на окраинах Мюнхена и в близлежащих деревнях практически одинаковая. Подобная ситуация наблюдается и в пригородах, радиусом примерно 30-50 км., других крупных городов: Гамбург, Берлин, Франкфурт-на-Майне...

В поселке, который находится вдалеке от мегаполиса, стоимость жилья будет значительно ниже, иногда даже в несколько раз. Если в крупных городах цены на недвижимость начинаются примерно от €1500 за кв. м, то в деревнях и мелких городах можно купить похожую квартиру уже за €300-500 за «квадрат».

L&B Immobiliya советует: Такая недвижимость – «на любителя» – больше чем любая другая. Прежде чем покупать сельское жилье, нужно ответить на вопрос: хотите ли вы просыпаться каждое утро под пение птиц, идти в пекарню за ароматными булочками, гулять по городу, вдыхая свежий воздух и любуясь чистыми улицами, ажурными фасадами домов, улыбками приветливых жителей? Вам нравится обедать в типичном семейном ресторане, запивая свиную рульку и квашеную капусту местным пивом, посещать выставки цветов, поделок и антиквариата, ярмарки и воскресные рынки, обмениваться последними новостями с продавцами и соседями, прогуливаться по паркам или купаться в озере, а вечерами отдыхать на летней террасе пивного садика? Или все-таки вам ближе бурная жизнь крупного города со своим разнообразием?

Среди наших покупателей недвижимости в небольших городках и деревушках есть множество восторженных и абсолютно довольных сделкой клиентов. Однако есть и те, которым такой стиль жизни оказался не по душе, они в последствии сдали свою квартиру в аренду или продали с помощью нашей компании.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

«Депрессивные» районы: для инвестиций и заработка на аренде

Что? «Депрессивными» районами по привычке называют бывшие земли ГДР – Саксонию, Саксонию-Анхальт, Тюрингию, Мекленбург-Переднюю Померанию, Бранденбург. Из-за такого эпитета у многих покупателей перед глазами встает картина: пустынные улицы, заброшенные дома с выбитыми окнами и облезшими фасадами, бедное население и отсутствие инфраструктуры. Возможно, где-то вы сможете встретить такую картину, но поискать нужно будет изрядно. Просто приведем следующие факты:

Согласно правительственному отчету, в 2012 году впервые со времен воссоединения Германии иммиграция населения на запад страны прекратилась. Причиной тому стала улучшившаяся экономическая ситуация, рост заработных плат и падение безработицы.
В Восточной Германии вкладывается гораздо больше средств в реставрацию улиц, зданий и улучшение жилищных условий, а цены на недвижимость в некоторых восточных городах поднялись до уровня и даже выше многих западных. Стоит только вспомнить Берлин, Дрезден, Потсдам, Лейпциг, где уже несколько лет чувствуется нехватка доступного жилья благодаря притоку населения в эти города.
Для инвестора восток имеет одно большое преимущество перед западом – это высокая доходность при сдаче в аренду, в среднем 7-15% годовых, благодаря низким покупных ценам и средним арендным платам. Поэтому многие россияне, начинавшие поиск доходной недвижимости в западных городах Мюнхене, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, в конечном счете приобрели недвижимость в Лейпциге, Берлине, Плауэне, Цвикау и других восточных населенных пунктах.

Почем? Недвижимость в «депрессивных» регионах стоит ощутимо дешевле, чем в процветающих. К примеру, в Саксонии можно купить приличную квартиру уже от €300 за кв. м. Это касается не всех городов. Исключения: Лейпциг, Дрезден, Хемниц. В этих населенных пунктах цены на недвижимость начали расти и уже достигли средней отметки в €1000-2000 за «квадрат».

Дома и квартиры в Саксонии пользуются особым спросом среди иностранных инвесторов. Во-первых, цены на такую недвижимость очень выгодные, во-вторых, доходность высокая, а в третьих, сложности с трудоустройством и какие-то социальные проблемы иностранных покупателей практически не касаются.

L&B Immobiliya советует: Мы ни в коем случае не рекомендуем брать любую недвижимость на востоке, тем более не глядя. Не зная городов и специфики рынка действительно можно купить неликвид, где из обещанной сверхприбыли 20-30% через пару лет после выселения части арендаторов останутся в лучшем случае 3-5% или вообще ничего. К покупке таких объектов мы стоит привлекать профессионального маклера. Выбирайте наиболее ликвидные варианты, пусть даже с более скромной, зато гарантированной доходностью. На нашей практике самый большой процент доходности, которую покупатели стабильно получают уже на протяжении многих лет, – 10-12% годовых.

Справка Prian.ru

На протяжении многих лет наибольшей популярностью среди российских покупателей пользуются три направления:

Крупные города: Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, с недавнего времени – Лейпциг.
Недорогая высокодоходная инвестиционная недвижимость: Саксония, Тюрингия, Северный Рейн-Вестфалия.
Курортная недвижимость: Бавария, регион Баден-Бадена, регион Харц.