Такая разная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных» районах

10 апреля 2014 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Недвижимость в Германии прочно ассоциируется у иностранцев с надежным инструментом для сохранения средств. Однако пресловутая немецкая стабильность – это не все, что может предложить страна. Здесь есть возможности и для отдыха, и для заработка. Совладелец компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер рассказывает о различных видах недвижимости, которые доступны россиянам в Германии.

В статье использованы материалы из книги Prian.ru "ГИД на жительство - 2014". Спрашивайте на всех весенних выставках зарубежной недвижимости!

В этом материале мы говорим о различных видах недвижимости, которые иностранцы могут приобрести в Германии. Если вас интересуют инвестиционные возможности этой страны, прочитайте статью "Немецкие советы желающим заработать".


Курорты: для кратковременного отдыха и сдачи в аренду
 

Что? Предложения на курортах Германии можно разделить на два типа. Первый - квартиры в обычных домах, расположенных в популярной у туристов местности, обычно в Баварии, Баден-Вюртемберге, Нижней Саксонии. С этими объектами все понятно – квартиры на курортах мало чем отличаются от своих городских аналогов.

Второй тип недвижимости – жилье в курортных комплексах, так называемых апарт-отелях. Это не совсем гостиницы, поскольку апартаменты в них принадлежат не отелю-юридическому лицу, а различным частным владельцам, которые в свою очередь либо отдыхают там сами, либо заключают договор аренды с туроператором.

Строительство таких комплексов было распространено в 70-80-е годы, когда среди немцев было популярно отдыхать на отечественных курортах. Государство поддерживало возведение этих объектов налоговыми льготами. В те времена одна-двухкомнатные апартаменты стоили €30-100 тыс.

Сейчас налоговые программы закончились, а немцы открыли для себя другие курорты мира, начав меньше отдыхать в своих квартирах. Поэтому сегодня такие варианты можно купить уже за €5000-15000.

Практически при всех комплексах есть менеджмент отеля или туроператор, снимающий у владельцев квартиры и сдающий их туристам. Собственники получают за это небольшую арендную плату или возмещение коммунальных услуг и могут лично проживать в своей квартире несколько – обычно четыре-пять – недель в году.

Зачастую курортная недвижимость, будь-то обычная квартира или отельные апартаменты, используется не для круглогодичного проживания, а для сезонного отдыха. Поэтому в большинстве случаев она оснащена мебелью и техникой, а рядом или в самом комплексе имеется необходимая для отдыха инфраструктура: ресторан, бассейн, сауна, игровые площадки…

Почем? Самый широкий выбор предложений курортной недвижимости в Германии можно найти на вторичном рынке. Новые многоквартирные дома строятся редко, в основном только на крупных известных курортах с высокими ценами на жилье. Например, в Баден-Бадене или в районе Бодензее. Цены в новых домах начинаются примерно от €3 000 за кв.м.

В старых курортных комплексах другой порядок цен: здесь даже есть предложения от €200 за «квадрат».

L&B Immobiliya советует: Если вы хотите купить что-то недорогое в курортной местности, пару раз в год отдыхать в своей квартире, получая мультивизы на основании владения недвижимостью, а в остальное время не платить за содержание или нести минимальные расходы - тогда этот вариант именно для вас! Если же вы хотите проживать в своей недвижимости большую часть времени или получать доход от сдачи в аренду, ищите другие варианты.

При покупке квартиры, расположенной в курортном комплексе, мы советуем обращать внимание на общее состояние здания, размер ежемесячных платежей, наличие договора аренды с оператором и его условия, а также расположение объекта, инфраструктуру и транспортную связь. Это основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Такие вопросы лучше обговорить перед покупкой с продавцом или маклером, чтобы не было неприятных сюрпризов владения в будущем. Например,  дополнительных взносов на ремонт здания или высоких ежемесячных платежей, ведь содержание бассейна, сауны, уход за садом и т.п. финансируются всеми владельцами.

Провинция: для размеренной жизни в живописной сельской местности
 

Что? Немецкая «глубинка» привлекает иностранцев низкими ценами на недвижимость и живописными сельскими ландшафтами. Дома и квартиры в провинции выбирают люди, которые ценят спокойное времяпрепровождение в окружении коренных немцев.

Перед покупкой надо учесть, что большинство провинциальных городков и поселков находятся далеко от крупных мегаполисов с международными аэропортами. Соответственно, людям, которые не знают немецкого и не ориентируются в местной транспортной системе, может быть непросто добраться до своей «дачи». Хотя если вы приедете в деревню на пару недель или даже месяцев, долгий путь придется преодолеть всего два раза, а в самих поселках есть необходимая для жизни инфраструктура – каждый день ездить в соседний город за продуктами не придется.

Почем? Недвижимость в немецких деревнях бывает разная, так же, как и в немецких городах. Цены зависят от качества объекта, его расположения и близости к мегаполисам.

К примеру, недвижимость в окрестностях Мюнхена практически не отличается по стоимости от городской. В столице Баварии чувствуется недостаток жилья, поэтому местные жители вынуждены перебираться в пригороды, провоцируя тем самым рост цен на недвижимость. Разница между центральными районами и пригородами, конечно, существенная, но стоимость жилья на окраинах Мюнхена и в близлежащих деревнях практически одинаковая. Подобная ситуация наблюдается и в пригородах, радиусом примерно 30-50 км., других крупных городов: Гамбург, Берлин, Франкфурт-на-Майне...

В поселке, который находится вдалеке от мегаполиса, стоимость жилья будет значительно ниже, иногда даже в несколько раз. Если в крупных городах цены на недвижимость начинаются примерно от €1 500 за кв.м, то в деревнях и мелких городах можно купить похожую квартиру уже за €300-500 за «квадрат».  

L&B Immobiliya советует: Такая недвижимость – «на любителя» - больше чем любая другая. Прежде чем покупать сельское жилье, нужно ответить на вопрос: хотите ли вы просыпаться каждое утро под пение птиц, идти в пекарню за ароматными булочками, гулять по городу, вдыхая свежий воздух и любуясь чистыми улицами, ажурными фасадами домов, улыбками приветливых жителей? Вам нравится обедать в типичном семейном ресторане, запивая свиную рульку и квашеную капусту местным пивом, посещать выставки цветов, поделок и антиквариата, ярмарки и воскресные рынки, обмениваться последними новостями с продавцами и соседями, прогуливаться по паркам или купаться в озере, а вечерами отдыхать на летней террасе пивного садика? Или все-таки вам ближе бурная жизнь крупного города со своим разнообразием?

Среди наших покупателей недвижимости в небольших городках и деревушках есть множество восторженных и абсолютно довольных сделкой клиентов. Однако есть и те, которым такой стиль жизни оказался не по душе, они в последствии сдали свою квартиру в аренду или продали с помощью нашей компании.

«Депрессивные» районы: для инвестиций и заработка на аренде
 

Что? «Депрессивными» районами по привычке называют бывшие земли ГДР - Саксонию, Саксонию-Анхальт, Тюрингию, Мекленбург-Переднюю Померанию, Бранденбург. Из-за такого эпитета у многих покупателей перед глазами встает картина: пустынные улицы, заброшенные дома с выбитыми окнами и облезшими фасадами, бедное население и отсутствие инфраструктуры. Возможно, где-то вы сможете встретить такую картину, но поискать нужно будет изрядно. Просто приведем следующие факты:

- Согласно правительственному отчету, в 2012 году впервые со времен воссоединения Германии иммиграция населения на запад страны прекратилась. Причиной тому стала улучшившаяся экономическая ситуация, рост заработных плат и падение безработицы.

- В Восточной Германии вкладывается гораздо больше средств в реставрацию улиц, зданий и улучшение жилищных условий, а цены на недвижимость в некоторых восточных городах поднялись до уровня и даже выше многих западных. Стоит только вспомнить Берлин, Дрезден, Потсдам, Лейпциг, где уже несколько лет чувствуется нехватка доступного жилья благодаря притоку населения в эти города.

- Для инвестора восток имеет одно большое преимущество перед западом - это высокая доходность при сдаче в аренду, в среднем 7-15% годовых, благодаря низким покупных ценам и средним арендным платам. Поэтому многие россияне, начинавшие поиск доходной недвижимости в западных городах Мюнхене, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, в конечном счете приобрели  недвижимость в Лейпциге, Берлине, Плауэне, Цвикау и других восточных населенных пунктах.

Почем? Недвижимость в «депрессивных» регионах стоит ощутимо дешевле, чем в процветающих. К примеру, в Саксонии можно купить приличную квартиру уже от €300 за кв.м. Это касается не всех городов. Исключения: Лейпциг, Дрезден, Хемниц. В этих населенных пунктах цены на недвижимость начали расти и уже достигли средней отметки в €1000-2000 за «квадрат».

Дома и квартиры в Саксонии пользуются особым спросом среди иностранных инвесторов. Во-первых, цены на такую недвижимость очень выгодные, во-вторых, доходность высокая, а в третьих, сложности с трудоустройством и какие-то социальные проблемы иностранных покупателей практически не касаются.

L&B Immobiliya советует: Мы ни в коем случае не рекомендуем брать любую недвижимость на востоке, тем более не глядя. Не зная городов и специфики рынка действительно можно купить неликвид, где из обещанной сверхприбыли 20-30% через пару лет после выселения части арендаторов останутся в лучшем случае 3-5% или вообще ничего. К покупке таких объектов мы стоит привлекать профессионального маклера.  Выбирайте наиболее ликвидные варианты, пусть даже с более скромной, зато гарантированной доходностью. На нашей практике самый большой процент доходности, которую покупатели стабильно получают уже на протяжении многих лет, - 10-12% годовых.
 



Справка Prian.ru

На протяжении многих лет наибольшей популярностью среди российских покупателей пользуются три направления:
1. Крупные города: Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, с недавнего времени - Лейпциг.
2. Недорогая высокодоходная инвестиционная недвижимость: Саксония, Тюрингия, Северный Рейн-Вестфалия.
3. Курортная недвижимость: Бавария, регион Баден-Бадена, регион Харц.
 


L&B Immobiliya

Friedrichstrasse 81, 10117 Berlin

+49 30 76214976 (Берлин),
+7 (495) 7957716 (Москва)

info@immobiliya.de

www.immobiliya.de

Skype: lyubov.baumgaertner

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать



Популярные предложения
в Германии
Популярные предложения
в других странах