ГИД – 2014: Немецкие советы желающим заработать. Как выбрать недвижимость для инвестиций?

Теги: Германия

Германия – безусловный номер один для россиян, которые задумываются о покупке недвижимости с инвестиционными целями. Считается, что именно здесь можно вложить мало и, почти не рискуя, получить много. В цикле материалов, посвященных немецким квадратным метрам, совладелец компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер освещает самые разные вопросы, интересные людям, находящимся на разных стадиях выбора.

В статье использованы материалы из книги Prian.ru "ГИД на жительство - 2014". Спрашивайте на всех весенних выставках зарубежной недвижимости!

В первой статье говорим о том, как выбрать недвижимость для инвестиций, в чем преимущества и недостатки ликвидных объектов, и на какую прибыль реально можно рассчитывать в Гремании…

Сверхприбыль и стабильность несовместимы

Вложения в недвижимость Германии считаются самыми надежными в Европе. Заслуженно. Ведь даже в «кризисных» 2008-2009 годах цены на местные дома и квартиры лишь приостановили свой рост, в то время как в других европейских государствах наблюдался обвал.

Немецкая надежность держится с, одной стороны, на сильной экономике, а с другой, на особенностях местного рынка недвижимости. Германия – страна арендаторов. В крупных городах каждый второй житель снимает квартиру, а в Берлине, Гамбурге, Мюнхене таковых 70-80%. Процент собственников в последние годы начал расти, тем не менее, развитый сектор аренды удерживает рынок купли-продажи от перегрева. И от возможного обвала.

За стабильность и безопасность нужно платить. В нашем случае плата – это сравнительно невысокая доходность (4-7% годовых), если рассматривать ликвидные объекты.

Любовь Баумгертнер: Не верьте, когда утверждают, что хороший ликвидный объект легко принесет вам 15-20% годовых. Такой доход может быть только у малоликвидного жилья, из которого – есть риск – может выселиться арендатор. Или при посуточной сдаче недвижимости в аренду, но в этом случае искать нанимателей придется самостоятельно, а это потребует времени.

Итак, средняя доходность недвижимости в Германии составляет около 4-7% годовых в зависимости от расположения, состояния недвижимости и других факторов. Тем не менее, немцы считают недвижимость самым выгодным и безопасным вложением средств. Для сравнения: депозиты в местных банках приносят менее 1% годовых.

При покупке недвижимости с целью капиталовложения обращайте внимание, в первую очередь, на ликвидность и качество недвижимости, а не на ее доходность и низкую цену. Может оказаться, что высокодоходный дешевый объект в последствии нужно будет ремонтировать, вкладывая дополнительные средства, или из него выселится арендатор, лишив вас вообще какого-либо дохода. А качественная недвижимость, расположенная в хорошем месте, всегда будет приносить стабильную прибыль.

германияЦены на жилье ползут вверх с разной скоростью

Первое, на что обращает внимание инвестор, – это динамика изменения цен на недвижимость в выбранной им стране. Плавно ползущая вверх кривая – верный признак того, что вложенные в «бетонное золото» средства не обесценятся спустя несколько лет. В Германии мы наблюдаем как раз такую картину.

Согласно статистическим данным, за последние три года немецкая недвижимость подорожала в среднем на 8%. За тот же период цены в популярных регионах страны подскочили более, чем на 25%. К последним относятся, прежде всего, крупные города.

Причины повышения цен понятны. Беспрецедентно низкие ставки по кредитам (2,5-3% годовых) и уверенно растущие ценники на аренду стимулируют спрос со стороны местного населения. Иностранцы также не отстают: финансовая нестабильность в мире, которая началась с банкротства американских банков и усилилась кризисом в Греции, привела многих инвесторов на рынки надежных стран.

Специалисты немецкого банка прогнозируют, что рост цен в целом по Германии в ближайшие несколько лет составит 5% в год. Это в среднем, а в частностях: где-то жилье может подорожать на 1-2%, а где-то на все 10-12%.

Любовь Баумгертнер: Я бы сказала, что недвижимость в Германии ощутимо дорожает… Но не везде. При перепродаже разумно выбранного объекта вы либо заработаете, либо вернете вложенные средства, если, конечно, сделка осуществляется спокойно, без спешки и срочности.

Если вы покупаете недвижимость с целью перепродажи в будущем, обратите внимание на районы и города с большим потенциалом развития и пока еще низкими ценами. Эти места на первый взгляд могут показаться не слишком привлекательными из-за неухоженных зданий или большой доли иностранцев, но дальновидные инвесторы покупают именно здесь. Отличительные признаки этих мест – близость к центру, старинные здания, учебные заведения, крупные компании, культурные центры…

Отличный пример: районы Берлина Веддинг, Нойкёльн, Лихтенберг. Пять лет назад мы продавали однокомнатные квартиры в Веддинге всего за €15-20 тыс. Сейчас они стоят не менее €40-60 тыс. В Лейпциге «однушки» с ремонтом или «двушки» без ремонта за пять лет подорожали с €10-15 тыс. до €25-30 тыс., а «двушки» с ремонтом сейчас дешевле €35-40 тыс. и вовсе не найти.

Старинные дома в ГерманииГрамотно поставленная цель – определяет успех сделки

Чтобы найти в Германии (как, впрочем, и в любой другой стране) инвестиционную недвижимость, необходимо точно понять собственные цели и возможности. Вы хотите гарантированно получать стабильный доход или мечтаете «сорвать куш» от перепродажи жилья через несколько лет? Вы готовы вкладываться в ремонт и заниматься поиском арендаторов или не желаете тратить на это время?

На немецком рынке есть масса возможностей для заработка на недвижимости. И тем мне менее, чудес не бывает и здесь. Например, вы не найдете дешевую недвижимость в Мюнхене, которая будет приносить высокий ежемесячный доход с аренды. Мюнхен – самый дорогой город в Германии. Из-за высоких цен на покупку жилья, доходность от аренды составляет около 3% годовых. Есть места, где можно заработать в два-три раза больше. Словом, с каждым случаем надо разбираться. И желательно, с помощью профессионалов.

Любовь Баумгертнер: На немецком рынке существует четыре основных типа заработка на недвижимости.

Во-первых, перепродажа по более высокой цене через несколько лет. С этой целью лучше покупать недвижимость в крупных городах Германии. Здесь рост цен гарантирован практически на 100%. Ожидается, что к 2030 году население Мюнхена вырастет на 24%, Берлина  – на 14,6%, Франкфурта-на-Майне  и Гамбурга – на 9-10%, Штутгарта – на 6,3%. Спрос неминуемо приведет к удорожанию жилья.

Недостаток крупных городов – сравнительно низкая доходность от аренды (около 3-5% годовых) при высоких покупных ценах (в среднем €2000-4000 за кв. м., а в Мюнхене даже €4000-8000).

Желательно подбирать объект по цене ниже рыночной, поскольку в этом случае сроки перепродажи по более высокой стоимости сокращаются. Например, более низкие цены часто встречаются в квартирах, занятых арендаторами. Можно приобрести такой объект дешевле, а к моменту перепродажи освободить от арендатора и продать дороже.

Оптимально перепродавать жилье через 10 лет, т.к. в этом случае отсутствует спекулятивный налог. При перепродаже недвижимости в течение первых 10 лет чистая сумма прибыли облагается сбором в размере около 25%.

Во-вторых, сдача жилья в аренду на долгий срок. Доходность недвижимости в этом случае колеблется между 3% и 10% годовых. Чем ликвиднее объект (крупнее города, лучше расположение, состояние дома), тем ниже доходность, и наоборот. Это объясняется более высокими ценами и ликвидностью (быстрой сдачей в аренду, быстрой продажей) первых объектов и более низкими ценами и ликвидностью вторых. Самые «ходовые» объекты находятся в центральных районах крупных городов, менее ликвидные - на периферии крупных и средних городов или в мелких населенных пунктах.

В-третьих, посуточная сдача недвижимости в аренду. Здесь вы можете выйти на высокую доходность - 10-30% годовых. Такой вид заработка выгоден в крупных туристических центрах, но только при условии личного занятия этой деятельностью или через надежного друга, родственника, знакомого… Управляющие компании в Германии обычно не предоставляют подобные услуги. Объем работы не оправдывает себя для управляющей компании, а при более высоких тарифах на услуги посуточная сдача в аренду становится невыгодной для самого собственника.

И в-четвертых, покупка недвижимости под ремонт или самостоятельное возведение здания. В этом случае вы можете получить рекордную доходность – от 20% до 50% от вложенных средств. Однако есть одно важное условие: этот вид заработка интересен преимущественно для владельцев строительных компаний, которые имеют возможность держать расходы на низком уровне. В других случаях траты на ремонт или строительство через немецкую фирму обычно не оправдываются. Подобные схемы наиболее выгодны в крупных городах или центральных районах средних городов, где имеется сильный спрос на недвижимость и высокие цены на покупку.

Читайте в следующих материалах: «Такая разная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных районах» и «Приобретение жилья с арендатором: плюсы и минусы».


L&B Immobiliya

Friedrichstrasse 81, 10117 Berlin

+49 30 76214976 (Берлин),
+7 (495) 7957716 (Москва)

info@immobiliya.de

www.immobiliya.de

Skype: lyubov.baumgaertner


 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать