ГИД – 2014: Немецкие советы желающим заработать. Как выбрать недвижимость для инвестиций?

В статье использованы материалы из книги Prian.ru "ГИД на жительство - 2014". Спрашивайте на всех весенних выставках зарубежной недвижимости!

В первой статье говорим о том, как выбрать недвижимость для инвестиций, в чем преимущества и недостатки ликвидных объектов, и на какую прибыль реально можно рассчитывать в Гремании…

Сверхприбыль и стабильность несовместимы

Вложения в недвижимость Германии считаются самыми надежными в Европе. Заслуженно. Ведь даже в «кризисных» 2008-2009 годах цены на местные дома и квартиры лишь приостановили свой рост, в то время как в других европейских государствах наблюдался обвал.

Немецкая надежность держится с, одной стороны, на сильной экономике, а с другой, на особенностях местного рынка недвижимости. Германия – страна арендаторов. В крупных городах каждый второй житель снимает квартиру, а в Берлине, Гамбурге, Мюнхене таковых 70-80%. Процент собственников в последние годы начал расти, тем не менее, развитый сектор аренды удерживает рынок купли-продажи от перегрева. И от возможного обвала.

За стабильность и безопасность нужно платить. В нашем случае плата – это сравнительно невысокая доходность (4-7% годовых), если рассматривать ликвидные объекты.

Любовь Баумгертнер: Не верьте, когда утверждают, что хороший ликвидный объект легко принесет вам 15-20% годовых. Такой доход может быть только у малоликвидного жилья, из которого – есть риск – может выселиться арендатор. Или при посуточной сдаче недвижимости в аренду, но в этом случае искать нанимателей придется самостоятельно, а это потребует времени.

Итак, средняя доходность недвижимости в Германии составляет около 4-7% годовых в зависимости от расположения, состояния недвижимости и других факторов. Тем не менее, немцы считают недвижимость самым выгодным и безопасным вложением средств. Для сравнения: депозиты в местных банках приносят менее 1% годовых.

При покупке недвижимости с целью капиталовложения обращайте внимание, в первую очередь, на ликвидность и качество недвижимости, а не на ее доходность и низкую цену. Может оказаться, что высокодоходный дешевый объект в последствии нужно будет ремонтировать, вкладывая дополнительные средства, или из него выселится арендатор, лишив вас вообще какого-либо дохода. А качественная недвижимость, расположенная в хорошем месте, всегда будет приносить стабильную прибыль.

Цены на жилье ползут вверх с разной скоростью

Первое, на что обращает внимание инвестор, – это динамика изменения цен на недвижимость в выбранной им стране. Плавно ползущая вверх кривая – верный признак того, что вложенные в «бетонное золото» средства не обесценятся спустя несколько лет. В Германии мы наблюдаем как раз такую картину.

Согласно статистическим данным, за последние три года немецкая недвижимость подорожала в среднем на 8%. За тот же период цены в популярных регионах страны подскочили более, чем на 25%. К последним относятся, прежде всего, крупные города.

Причины повышения цен понятны. Беспрецедентно низкие ставки по кредитам (2,5-3% годовых) и уверенно растущие ценники на аренду стимулируют спрос со стороны местного населения. Иностранцы также не отстают: финансовая нестабильность в мире, которая началась с банкротства американских банков и усилилась кризисом в Греции, привела многих инвесторов на рынки надежных стран.

Специалисты немецкого банка прогнозируют, что рост цен в целом по Германии в ближайшие несколько лет составит 5% в год. Это в среднем, а в частностях: где-то жилье может подорожать на 1-2%, а где-то на все 10-12%.

Любовь Баумгертнер: Я бы сказала, что недвижимость в Германии ощутимо дорожает… Но не везде. При перепродаже разумно выбранного объекта вы либо заработаете, либо вернете вложенные средства, если, конечно, сделка осуществляется спокойно, без спешки и срочности.

Если вы покупаете недвижимость с целью перепродажи в будущем, обратите внимание на районы и города с большим потенциалом развития и пока еще низкими ценами. Эти места на первый взгляд могут показаться не слишком привлекательными из-за неухоженных зданий или большой доли иностранцев, но дальновидные инвесторы покупают именно здесь. Отличительные признаки этих мест – близость к центру, старинные здания, учебные заведения, крупные компании, культурные центры…

Отличный пример: районы Берлина Веддинг, Нойкёльн, Лихтенберг. Пять лет назад мы продавали однокомнатные квартиры в Веддинге всего за €15-20 тыс. Сейчас они стоят не менее €40-60 тыс. В Лейпциге «однушки» с ремонтом или «двушки» без ремонта за пять лет подорожали с €10-15 тыс. до €25-30 тыс., а «двушки» с ремонтом сейчас дешевле €35-40 тыс. и вовсе не найти.

Грамотно поставленная цель – определяет успех сделки

Чтобы найти в Германии (как, впрочем, и в любой другой стране) инвестиционную недвижимость, необходимо точно понять собственные цели и возможности. Вы хотите гарантированно получать стабильный доход или мечтаете «сорвать куш» от перепродажи жилья через несколько лет? Вы готовы вкладываться в ремонт и заниматься поиском арендаторов или не желаете тратить на это время?

На немецком рынке есть масса возможностей для заработка на недвижимости. И тем мне менее, чудес не бывает и здесь. Например, вы не найдете дешевую недвижимость в Мюнхене, которая будет приносить высокий ежемесячный доход с аренды. Мюнхен – самый дорогой город в Германии. Из-за высоких цен на покупку жилья, доходность от аренды составляет около 3% годовых. Есть места, где можно заработать в два-три раза больше. Словом, с каждым случаем надо разбираться. И желательно, с помощью профессионалов.

Любовь Баумгертнер: На немецком рынке существует четыре основных типа заработка на недвижимости.

Во-первых, перепродажа по более высокой цене через несколько лет. С этой целью лучше покупать недвижимость в крупных городах Германии. Здесь рост цен гарантирован практически на 100%. Ожидается, что к 2030 году население Мюнхена вырастет на 24%, Берлина – на 14,6%, Франкфурта-на-Майне и Гамбурга – на 9-10%, Штутгарта – на 6,3%. Спрос неминуемо приведет к удорожанию жилья.

Недостаток крупных городов – сравнительно низкая доходность от аренды (около 3-5% годовых) при высоких покупных ценах (в среднем €2000-4000 за кв. м., а в Мюнхене даже €4000-8000).

Желательно подбирать объект по цене ниже рыночной, поскольку в этом случае сроки перепродажи по более высокой стоимости сокращаются. Например, более низкие цены часто встречаются в квартирах, занятых арендаторами. Можно приобрести такой объект дешевле, а к моменту перепродажи освободить от арендатора и продать дороже.

Оптимально перепродавать жилье через 10 лет, т.к. в этом случае отсутствует спекулятивный налог. При перепродаже недвижимости в течение первых 10 лет чистая сумма прибыли облагается сбором в размере около 25%.

Во-вторых, сдача жилья в аренду на долгий срок. Доходность недвижимости в этом случае колеблется между 3% и 10% годовых. Чем ликвиднее объект (крупнее города, лучше расположение, состояние дома), тем ниже доходность, и наоборот. Это объясняется более высокими ценами и ликвидностью (быстрой сдачей в аренду, быстрой продажей) первых объектов и более низкими ценами и ликвидностью вторых. Самые «ходовые» объекты находятся в центральных районах крупных городов, менее ликвидные - на периферии крупных и средних городов или в мелких населенных пунктах.

В-третьих, посуточная сдача недвижимости в аренду. Здесь вы можете выйти на высокую доходность - 10-30% годовых. Такой вид заработка выгоден в крупных туристических центрах, но только при условии личного занятия этой деятельностью или через надежного друга, родственника, знакомого… Управляющие компании в Германии обычно не предоставляют подобные услуги. Объем работы не оправдывает себя для управляющей компании, а при более высоких тарифах на услуги посуточная сдача в аренду становится невыгодной для самого собственника.

И в-четвертых, покупка недвижимости под ремонт или самостоятельное возведение здания. В этом случае вы можете получить рекордную доходность – от 20% до 50% от вложенных средств. Однако есть одно важное условие: этот вид заработка интересен преимущественно для владельцев строительных компаний, которые имеют возможность держать расходы на низком уровне. В других случаях траты на ремонт или строительство через немецкую фирму обычно не оправдываются. Подобные схемы наиболее выгодны в крупных городах или центральных районах средних городов, где имеется сильный спрос на недвижимость и высокие цены на покупку.

Читайте в следующих материалах: «Такая разная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных районах» и «Приобретение жилья с арендатором: плюсы и минусы».