Русская Болгария в вопросах и ответах

12 сентября 2014 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Болгария

В рамках проекта Workshop от Prian.ru 10 сентября прошел вебинар «Элитная Болгария – высочайшее качество жизни на Черном море». Экспертов онлайн-встречи – компанию «Болгарстрой» – буквально засыпали вопросами об особенностях проведения сделок, возможности получения вида на жительство и, конечно, актуальных ценах на болгарские дома и квартиры.

Еще больше роликов о Болгарии на канале Prian.ru на Youtube!

В нашем материале – ответы специалистов компании «Болгарстрой» на вопросы посетителей вебинара. Если вы хотите узнать о Болгарии еще больше, приходите на семинар, который состоится 27 сентября в Москве. В неформальной беседе вы развеете все сомнения и узнаете факты, которые позволят взглянуть на эту страну по-новому.
 

Процедура покупки недвижимости в Болгарии


Хочу купить квартиру в Болгарии. Какие действия предпринять для приезда? И сколько денег взять с собой для покупки?

БОЛГАРСТРОЙ: Для начала рекомендуем изучить вакантные предложения в интернете. Однако нужно понимать, что в глобальной паутине много неверной информации. Поэтому очень важно найти компанию, которая на этом специализируется и официально представлена в стране. Еще лучше, если эта компания является одновременно и застройщиком, и риэлтором. Это даст достаточные гарантии.

На втором этапе необходимо прийти в офис к выбранной фирме. Например, у «Болгарстроя» есть официальное представительство в Москве, аккредитованное в Торгово-промышленной палате РФ. Компания зарегистрирована в Болгарской Торгово-промышленной палате, входит в ТОП-100 крупнейших болгарских компании и имеет сертификат качества ISO 9001. Во время встречи стоит детально расспросить специалистов обо всех тонкостях покупки.

Затем можно договориться на смотровой тур. Например, наша компания предлагает индивидуальные туры, которые включают в себя авиаперелет, оформление виз, встречу в аэропорту, помощь персонального русскоговорящего гида-менеджера, который покажет все интересующие объекты.

По приезду в Болгарию клиент должен иметь на руках примерно €1000-2000 (в некоторых случаях 2-3% от стоимости выбранной недвижимости) в качестве резервационного взноса. После выбора квартиры, составляется резервационный договор, который подписывается тремя сторонами – застройщиком, клиентом и риэлтором. Затем в течение 20 дней после внесения резервационного взноса готовится предварительный договор, который высылается клиенту, согласуется и подписывается.

Можно ли за один приезд (неделя, две, три) выбрать, оплатить и оформить на себя полностью недвижимость с получением карты Булстат и счетов на электричество и воду? Исходя из опыта работы, сколько дней требовалось для этого?

БОЛГАРСТРОЙ: Если вы приезжаете на неделю-две, то можно успеть нотариально оформить сделку. Также за эту же поездку можно подать документы на получение карточки Булстат, но карточка выдается в течение двух месяцев. Также за время приезда вы или ваш представитель может подать декларации в муниципалитет и налоговую службу, и сразу получить входящие номера. Во время этого приезда вы можете оформить собственность у нотариуса и уехать к  себе с оригиналом нотариального акта – все остальное ваш представитель сделает за вас, а вы получите документы курьером.

Каков порядок и сроки регистрации недвижимости в Болгарии для иностранцев?

БОЛГАРСТРОЙ: Схема оформления недвижимости в собственность выглядит следующим образом. На первом этапе покупатель выбирает объект и вносит резервацию, чтобы снять объекта с продажи. На втором – заключается предварительный договор купли-продажи. Затем вносятся средства – стоимость недвижимости и налоги. Потом заключается нотариальный акт. Кстати, право собственности возникает в день подписания нотариального акта. После этого делаются две обязательные регистрации. Первая – в службе Булстат, вторая  - в налоговой службе. Процедура от начала и до конца длится месяц или два, но нет необходимости оставаться в Болгарии и дожидаться регистрации. Основное – подписать нотариальный акт у нотариуса. Если у вас нет возможности приехать на оформление, за вас это может сделать уполномоченный вами адвокат.

Многих смущают подводные камни при процедуре оформления. На какие моменты имеет смысл обращать внимание, что может являться гарантией того, что сделка пройдет безопасно?

БОЛГАРСТРОЙ: Мы советуем клиентам в самом начале сделки, сразу после выбора объекта, обратиться к адвокату. Адвокат проверит отсутствие обременений на недвижимость, и покупатель еще перед подписанием предварительного договора, получит гарантию, что проблем не появится.

Чтобы выбрать надежного юриста, вы можете проверить удостоверение адвоката, узнать его номер, затем обратиться в коллегию адвокатов, где вам дадут сведения об этом специалисте, например, нет ли на него каких-либо жалоб. Если все хорошо, заключается договор на оказание юридических услуг, где описаны все обязанности адвоката, и даже штрафные санкции для него.

В адвокатские услуги входит – проверка отсутствия обременений, согласование условий предварительного договора, изучение всех документов на недвижимость, участие в подготовке нотариального акта. Если у клиента нет возможности прийти на подписание договора, адвокат может это сделать по доверенности. Также адвокат получает в суде заверенный нотариальный акт и регистрирует недвижимость в Булстате и налоговой службе. Стоимость этих услуг - от €250-300.

Каков размер дополнительных расходов на покупку недвижимости? Например, если человек покупает объект за €30 000, сколько сверху надо заплатить?

БОЛГАРСТРОЙ: Приблизительно нотариальные расходы, таксы за регистрацию сделки, услуги переводчика и адвокатский гонорар составят €1000-1200.
 

Визы и вид на жительство в Болгарии


Допустим, я выбрала при осмотрах квартиру и выполнила требуемые процедуры, я сразу подаю документы на визу и где?

БОЛГАРСТРОЙ: Если виза получается на основании владения недвижимостью, то нужно дождаться получения нотариального акта. Однако если он еще не готов, любой россиянин может оформить туристическую визу в консульствах Болгарии. Это можно сделать в любом городе, где есть визовые центры Болгарии. Можно сделать визу и при помощи нашего московского офиса.

Как можно получить вид на жительство в Болгарии? Как это связано с покупкой недвижимости?

БОЛГАРСТРОЙ: В Болгарии есть три отработанных схемы получения ВНЖ. Первый вариант – открытие торгового представительства любой русской компании в Болгарии, за исключением ИП. Причем, человек, которых хочет открыть представительство, не обязательно должен быть владельцем российской фирмы, он может открыть представительство и для компании, например, своих друзей.

Второй вариант – облегченная процедура получения ВНЖ для пенсионеров. Есть простой список документов, которые необходимо предоставить, чтобы в течение 30 дней оформить ВНЖ. (Подробнее читайте в статье «Болгария для пенсионеров»).

Третий путь – это внесение определенной суммы на счет в болгарском банке (размер депозита определяет миграционная служба), после чего также можно подавать документы на ВНЖ.

По всем вопросам наш юридический отдел оказывает полное содействие в оформлении ВНЖ.

Добавим, что покупка недвижимости напрямую не приводит к получению ВНЖ. Да, был проект закона, согласно которому, собственники недвижимости стоимостью от €300 000, могут подать документы на ВНЖ. Но до сих пор это предложение не принято и все еще обсуждается. Реально эта схема сейчас не работает.

Конечно, есть и другие основания, например, родственные связи, этнические корни, учеба, командировка, инвестиции в размере €500 000.

Что дает вид на жительство пенсионерам? Зачем его получать?

БОЛГАРСТРОЙ: Владельцы ВНЖ не ограничены по количеству дней, которые они могут проводить в Болгарии. Они могут не тратить время и деньги на оформление виз. В то время как визы дают право пребывать в стране максимум 90 дней в полугодие. Также ВНЖ дает право на ведение бизнеса в собственной фирме, бесплатное медобслуживание, получение кредита и т.п.

Через какое время можно получить ПМЖ? Что это дает?

БОЛГАРСТРОЙ: Через 5 лет после получения ВНЖ. Владелец ПМЖ может не продлевать его каждый год, так как он выдается сроком на пять лет.
 

Содержание недвижимости и налоги в Болгарии


Каков размер ежегодного налога на недвижимость для резидентов с ВНЖ и иностранцев?

БОЛГАРСТРОЙ: Разницы в налогообложении между двумя этими группами нет. Надо четко понимать: только за то, что ты – иностранец, не придется платить больше, чем платят сами болгары .Вообще налоги на недвижимость в Болгарии невысокие. Например, если объект стоит €50 000, в год собственник будет платить не больше €100-150.

Как бы вы оценили стоимость ЖКХ в Болгарии?

БОЛГАРСТРОЙ: Собственники недвижимости в Болгарии платят за поддержание порядка в общих частях здания – во дворах, на лестничной клетке, лифтах. Это касается как курортных комплексов, так и обычных городских домов.  Конечно, в курортных комплексах плата за содержание намного выше, потому что там большая облагороженная территория, которой пользуются жильцы и гости. Услуги управляющей компании, в зависимости от местоположения, площади комплекса, его инфраструктуры, стоят €6-12 за квадратный метр в год без  учета НДС.

Какое отопление в Болгарии? Есть такое опасение, что Болгария - страна для летнего отдыха, а что делать зимой?

БОЛГАРСТРОЙ: Зимы здесь не такие суровые, как в России и в странах бывшего СССР. В холодное время года можно спокойно обогревать квартиру кондиционерами. Это очень распространено на побережье и в горах, где нет центрального отопления. Даже в городских условиях многие отключают центральное отопление, т.к. в нем нет необходимости.

Насколько реально для пенсионеров приобрести жилье с отоплением в горной местности и недалеко от моря?

БОЛГАРСТРОЙ: В Болгарии есть варианты недвижимости на любой вкус и кошелек, в том числе, и для пенсионеров. Если хочется совместить горы и море, то рекомендуем обратить внимание на район Святого Власа и южнее, рядом с горой Странджа. Однако стоит иметь в виду, что районы, где горы встречаются с морем, считаются более эксклюзивными, и средний бюджет покупки будет выше. Тем не менее, и там встречаются недорогие апартаменты.

Не надо сравнивать отопление в России с отоплением в Болгарии: это несопоставимые вещи, ровно как и зимы двух стран. Покупайте любой дом или квартиру, отопление обустроите себе такое, как вам понравится. Если говорить о побережье, центральное отопление бывает лишь в некоторых микрорайонах Бургаса и Варны, и то местные не очень любят им пользоваться.
 

Актуальные цены на недвижимость в Болгарии


Каков диапазон цен на рынке новостроек?

БОЛГАРСТРОЙ: Диапазон широкий. Например, на отдалении от моря километров 5-6 можно купить неплохую квартиру и за €20 000. Однако, чтобы составить адекватное представление о ценах на новостройки в Болгарии, стоит учитывать некий «санитарный минимум». В среднем, застройщик платит €100-150 за каждый квадратный метр земли  и получение разрешений на строительство. Себестоимость возведения здания – €350-370 за кв. м. Еще €150 за «квадрат» уходит на отделку. Обычно в Болгарии продаются квартиры «под ключ»  – напольное покрытие, окрашенные стены, оборудованный санузел и иногда оборудованная кухня. Итого, если сложить все и добавить небольшую прибыль, получается – €650-700 за квадратный метр. Это так называемый «санитарный минимум». Поэтому если кто-то предлагает новостройки дешевле, то, скорее всего, это будет дом, удаленный от моря, либо в неразвитом районе, либо не очень качественное строительство.

Что происходит на вторичном рынке Болгарии? Там цены выше или ниже, чем на новостройки?

БОЛГАРСТРОЙ: На «вторичке» цены ниже. Почему? Чаще всего перепродаются квартиры, которые были построены в 2007-20008 годах. Тогда мы только начинали вводить европейское законодательство, не было таких строгих норм, как сейчас, соответственно, строили не настолько качественно. Поэтому, та «вторичка», которая сейчас выставлена на продажу, часто дешевле новых квартир. Иногда можно найти варианты намного дешевле. Но эти объекты не такие качественные, и часто неухоженные, т.к. их покупали именно с целью перепродажи, там никто не жил и не присматривал за ними.

Недвижимость в горах, в Банско,  за €10-15 тысяч – это реально?

БОЛГАРСРОЙ: Цены на горнолыжных курортах несколько ниже, чем на побережье. Но за €10-15 тысяч в Банско можно найти только крохотную студию, где даже нет кухни, и достаточно удаленную от лыжных спусков. А также за такую цену могут продавать проблемный с юридической точки зрения объект. Качественную квартиру  большой площади за такие деньги купить нереально.

На горнолыжных курортах цена недвижимости зависит от нескольких параметров – качество комплекса, наличие инфраструктуры, сдается ли там недвижимость в аренду, работает ли он как гостиница, и как близко от лыжных подъемников дом расположен. В качестве примера: квартиру с одной спальней площадью около 45 кв. м. в хорошем комплексе недалеко от спусков можно найти от €35 000 - 50 000.

Пенсионер хочет приобрести частный дом в деревне, площадью 100-140 кв. м., с земельным участком, в районе Бургаса или Варны, для постоянного проживания. Реально ли уложиться в €20 000?

БОЛГАРСТРОЙ: Да, конечно, есть такие дома. Но они находятся в аварийном состоянии, вам придется делать основательный ремонт. На мой взгляд, лучше добавить еще €20-30 тыс., например, взять какую-то рассрочку, и купить качественный дом. Однако если отъехать от моря на 50-60 км, то хороший двухэтажный каменный дом уже можно купить за €38-40 тыс.

Что можно ожидать от цен в ближайшее время? Они вырастут или упадут?

БОЛГАРСТРОЙ: Цены на недвижимость достигли того уровня, что падать уже некуда. Сейчас строятся и будут продолжать строиться все более элитные и качественные комплексы – в городах, на море, в горах… Корректируется законодательство, развивается инфраструктура – строятся дороги, школы… Все это влияет на стоимость местной недвижимости. На наш взгляд, дома и квартиры будут дорожать. Конечно, резких скачков, как перед кризисом, не будет. Мы ожидаем плавный прирост стоимости жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Взять ипотеку в Болгарии: особенности оформления, процентные ставки

Болгарский рынок недвижимости многим привлекателен для иностранных покупателей. В первую очередь,доступными ценами. В придачу к этому, в стране выдают кредиты на покупку недвижимости иностранцам. И, что важно для русскоговорящих покупателей, различий между гражданами ЕС и других стран здесь не делается. Ипотека в Болгарии доступна для всех. Конечно, на чуть менее выгодных условиях, чем для самих болгар, но разница будет невелика. Читать

Личный опыт: две квартиры в Бяле. Болгария

Семейная пара из Киева много лет назад твердо решила, что обязательно приобретет собственное жилье у моря. Сначала о загранице даже не думали. Но со временем, когда появилось не только желание, но и возможность для покупки, оказалось, что за рубежом есть много достойных вариантов, которые подходят не только по качеству и цене, но и «по ощущениям». Главное – отыскать «свой». Читать

Личный опыт: квартира на первой линии в Несебре. Болгария

Пожилая пара из Москвы давно хотела обзавестись дачей, где можно было бы отдыхать всей семьей. Вариантов было много, а конкретных пожеланий – минимум. Даже со страной определиться не могли. Поэтому процесс выбора имел все шансы затянуться на долгие годы. Но одна поездка в Болгарию резко поменяла настрой покупателей. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: Болгария ждет

Директор компании Теоинвест Теодоси Гуджуков рассказывает об изменении российского спроса на болгарскую недвижимость и работе в новых условиях, а также делится своими мыслями по поводу возможного восстановления прежней покупательской активности. Читать