Ипотека за рубежом: как получить кредит в Испании

Этой статьей мы продолжаем серию материалов о том, как получить ипотеку в самых разных странах мира и что происходит в настоящий момент в сфере кредитования недвижимости. 
Трудно ли получить кредит
В Испании достаточно банков, которые выдают ипотечные кредиты иностранцам – например, Union de Creditos Inmobilaros, Sabadelle, La Caixa, Bankinter, Deutsche Bank, Bankia. Во всех приблизительно одинаковый список запрашиваемых документов, но, разумеется, разные условия кредитования. Например, Deutsche Bank кредитует до 80% от стоимости недвижимости под 3-5% годовых. А вот Bankinter предлагает всего до 60% ипотеки под 4% годовых.
По мнению риэлторов, выбирать банк лучше, обратившись непосредственно к агентству недвижимости. То есть сначала стоит найти объект для покупки и продавца, и уже потом оценить, в какое финансовое учреждение лучше подать заявку.
Кризис в Испании в определенном смысле сыграл на руку гражданам из стран бывшего СССР. Покупательская способность местного населения снизилась, и на его фоне иностранцы с северо-востока совсем не смотрятся «бедными родственниками». Даже сейчас, многие куда более платежеспособны и финансово дисциплинированы по сравнению с испанцами. Вот почему местные банки охотно выдают ипотечные кредиты россиянам. Однако в связи с санкциями ужесточились требования к платежеспособности заемщиков. Поэтому необходимо предоставлять кредитору большой список подтверждающих доход документов.
Дмитрий Иванусь, «Dilani Businessgroup»: «По моим оценкам, ипотеку используют 50-60% российских покупателей испанской недвижимости. Как правило, сами клиенты не разбираются в том, какой банк выбрать. Им подсказывает агент, у которого есть опыт в получении кредитов по прошлым клиентам.
Основной упор надо сделать, как бы это странно ни звучало, не на ипотеке. Счет, который вы будете открывать в Испании, скорее всего, будет единственным для всех ваших операций. И здесь могут быть подводные камни. В основном они касаются лимитов на снятие наличных. Некоторые банки ограничивают сумму снятия до €2 500 евро в месяц.
Так же как и в России, при выборе банка для взятия ипотечного кредита необходимо выяснить кредитную ставку, санкции за досрочное погашение, срок отмены моратория на досрочное кредитование. Скрытых платежей, как правило, не бывает».
Олег Стволинский, «Real Estate Worldwide»: «Если квартира банковская, то, скорее всего, ипотека будет оформлена в том банке, у которого квартира в залоге. Если же квартира не банковская, то можно оформлять ипотеку в любом из банков. При выборе кредитной организации мы обычно останавливаемся на той, с которой поддерживаются хорошие отношения, что позволяет рассматривать заявки наших клиентов без очереди. Так, последнее время, мы часто работаем с банком, который принимает по нашим клиентам решение менее чем за неделю».
Михаил Ткачев, «Corruso Estate»: «По нашему опыту, ипотечный кредит в  Испании берет каждый третий клиент. В основном россияне пользуются дополнительным финансированием при покупке любой жилой недвижимости стоимостью €50-100 тыс. Как правило, если клиент обращается к нам за помощью в ипотечном кредитовании, мы сразу получаем ответ от банка, есть шанс получить ипотеку или нет. Поэтому на нашей практике не было ни одного случая, когда бы клиент подавал все необходимые документы на ипотеку и получал отказ».
Марьяна Попова, «Dinastia Estate SL»: «Россияне в основном  берут ипотечные кредиты в Испании на апартаменты стоимостью €100-250 тыс. и на виллы стоимостью €250-500 тыс. По моим наблюдениям, санкции пока никак не повлияли на частоту выдаваемых ипотечных кредитов нашим соотечественникам».

Какие объекты кредитуются
По словам риэлторов, ипотечные кредиты в Испании и сегодня выдаются под любую жилую недвижимость - и дома, и квартиры. А вот кредитование коммерческой недвижимости затруднено. В некоторых банках существуют также ограничения по стоимости кредитуемого жилья.
Дмитрий Иванусь: «Кредит можно получить под жилую недвижимость. Коммерческое кредитование ведется с опаской. Ипотеку можно оформить и на новую недвижимость, и на «вторичку». По суммам нет особых ограничений - главное показать легальность получения денег (договоры купли-продажи, зарплата, доход)».
Михаил Ткачев: «Все зависит только от платежеспособности клиента. Для любой недвижимости стоимостью до €200-250 тыс. можно без проблем получить ипотечный кредит».
Марьяна Попова: «По нашему опыту, финансовые учреждения Испании не кредитуют участки, а также коммерческую недвижимость. Также неохотно выдаются кредиты на жилье дороже €500 тыс.».

Стандартные условия по кредитам

Сегодня абсолютно обязательная отметка в количестве собственных средств для получения дополнительного финансирования равна 40%. Минимальные процентные ставки составляют 4-6% годовых. Максимальный срок выдачи займа составляет 20 лет.
Дмитрий Иванусь: «Процесс оформления ипотечного кредита происходит следующим образом. Ваш агент подготавливает пакет документов  - потребуется перевод на испанский - и подает их в банк. Банк их рассматривает от недели до трех недель и, в случае одобрения, выдает кредит. Сделка ничем не отличается от простой покупки за исключением того, что на подписании у нотариуса кроме покупателя, продавца и агента, присутствует еще и представитель банка».
Олег Стволинский: «При досрочном погашении выплачиваются незначительные штрафы: обычно при погашении кредита в течение первых пяти лет – по €50 с каждых €10 000 кредита; начиная с шестого года – по €25 с каждых €10 000 кредита».

Требования к заемщику
1.Паспорт с действующей визой
2.НДФЛ-2 за два года
3.НДФЛ-3 для предпринимателей
4.Справка из своего банка о наличии средств на счету
5.Выписка из своего банка по операциям по счету
6. Справка из кредитного бюро
В некоторых случаях нужна справка об отсутствии судимости. Но главное - банк должен видеть, что Вы регулярно получаете и тратите деньги со своего счета.
Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом. Необходимо предоставить все документы до единого. Если не будет хотя бы одного, банк откажется принимать заявку на кредит.

Олег Стволинский: «Мы понимаем, что в России есть большое количество клиентов, получающих часть дохода неофициально, которым сложно подать документы, соответствующие требованиям банка. Подобным клиентам мы советуем учитывать, что между Россией и Испанией нет подписанного соглашения об обмене официальной информацией по уплачиваемым гражданами налогам, что оставляет большой простор для творчества при подготовке справок 2-НДФЛ и 3-НДФЛ, которые не могут быть досконально проверены испанскими банками».

Советы соискателю
Риэлторы дают рекомендации, как с большей вероятностью получить ипотечный кредит в Испании. Так, по предоставляемой справке НДФЛ-2 доход не должен падать. Он должен либо расти, либо быть стабильным. Необходимо также работать на последнем месте работы минимум шесть месяцев.
Сегодня очень желательно, чтобы доход был больше ежемесячного платежа не в три раза, а больше.
Если получатель ипотеки состоит в браке, то и супруг должен дать свое согласие на сделку. Поскольку в загранпаспорте нет информации о браке, то об этом можно умолчать, но при этом законный супруг может, если узнает, предъявить права на половину собственности.

К популярности ипотечного кредитования в Испании приводят низкие процентные ставки по сравнению, скажем, с российскими, широкий спектр кредитуемой недвижимости (все жилые объекты с редкими ограничениями по стоимости) и налаженная работа агентств по недвижимости с несколькими финансовыми учреждениями. Покупателю удобно сначала выбрать понравившийся объект, а затем обратиться к продавцу за помощью в кредитовании.
Санкции несколько ужесточили требования испанских банков к платежеспособности русскоязычных заемщиков. Но пока в Испании все равно рады покупателям из-за границы и покупательская способность местных жителей только снижается, местные банки будут благоволить иностранцам с севера.
Автор Ольга Давыдова
Фото Виталий Жуков, Илья Огородников

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru