a
Версия
для печати

Калькулятор: Покупка замка в Словении. Инвестиционный проект

Посмотрим на покупку замка как на инвестиционный проект. Какие затраты ждут покупателя на этапе приобретения и реставрации, и сколько можно заработать при продаже обновленного объекта исторической недвижимости. Подробная смета в нашем «Калькуляторе».

Материал подготовлен совместно с компанией Reality Club

I Покупка замка в Словении 

Дано: Инвестор из России решает вложить средства в словенский замок. Цель – найти ликвидный объект, отреставрировать, переоборудовать в отель, затем продать по возросшей цене. Для реализации проекта покупатель выбирает замок, расположенный в 20 минутах езды от СПА-курорта Рогашка Слатина. Сделку проводит с помощью словенского риэлтора. 

Расходы:

Замок: €950 000

В особняке 35 спален, а также помещения, подходящие для кухни, ресторана, рецепции, СПА-зоны. Его площадь составляет 1413 кв. м. Соответственно, каждый метр обходится покупателю в €672. Подробнее о факторах, влияющих на стоимость, читайте в статье «Недвижимость с родословной от €200 за «квадрат».

Замок окружен парком, к нему прилагается участок площадью 4200 кв. м. Имение было построено в Средневековье, впервые упоминается в литературе в 1412 году. Фасад здания с башней, опорами и балконами в хорошем состоянии, сохранились некоторые элементы внутреннего декора. Объекту требуется реставрация. 

Максим Чернышков, директор компании Reality Club: С продавцами замков можно торговаться. Обычно у нас получается скинуть от озвученной цены достаточно большую сумму – от €50 до €200 тыс. Поэтому клиенты с радостью оплачивают наш гонорар в 3% от стоимости замка, т.к. в результате им достается объект с куда большим дисконтом. 

Регистрация компании: €0

Иностранец по закону не может приобрести недвижимость в Словении на себя как на физическое лицо. Все объекты, в том числе замки, оформляются на компанию. Помощь риэлтора по регистрации юрлица стоит €3900. Покупатель вносит эту сумму перед началом сделки. Если инвестор не отказывается от своего намерения и приобретает недвижимость, затраченные на регистрацию фирмы средства зачитываются при оплате гонорара риэлтора. 

Налог на оборот недвижимости: €0

В Словении данный налог оплачивает продавец. Его размер – 2% от рыночной цены объекта. 


Этапы покупки замка

  • Подписание договора с риэлтором на подбор соответствующего объекта и регистрацию компании
     
  • Получение налогового номера на владельцев юрлица
     
  • Подписание первичной документации по компании у нотариуса
     
  • Открытие накопительного счета и внесение уставного капитала - €7500 (сумма блокируется только на время регистрации компании – до 14 дней, после разблокировки счета этими средствами можно будет пользоваться, в том числе для расчетов по замку)
     
  • Приезд директора компании на разблокировку счета (примерно через 7-14 дней)
     
  • Заведение финансов на компанию для приобретения объекта 
     
  • Переговоры с владельцем замка и согласование цены и условий платежа
     
  • Подписание договора купли продажи замка у нотариуса 
     
  • Получение разрешения на приобретение от мэрии 
     
  • Расчет налога на замок (2%, оплачивает продавец)
     
  • Внесение средств за замок (всегда безналичный расчет, деньги перечисляются на нотариальный депозит)
     
  • Оформление замка в кадастре на нового владельца
     
  • Оплата услуг риэлтора
     

Оплата услуг риэлтора: €28500

Гонорар стандартно составляет 3% от цены объекта. В эту сумму входит не только обычная для риэлтора работа (подбор объектов, любое количество показов, проверка юридической чистоты, подготовка документации, организация расчетов), но и услуги переводчика, нотариуса, затраты на регистрацию недвижимости и создание компании. Оплата агентского вознаграждения происходит после успешного завершения сделки. 

Итого: На этапе покупки инвестор заплатит около €980 000.

Замок в Словении

II Реставрация замка в Словении

Дано: На весь инвестиционный проект (покупка, ремонт, продажа) покупатель закладывает три года. С момента получения прав собственности он оплачивает налоги и коммунальные сборы. Во время реконструкции заказчик находится в России и пользуется услугами управляющей компании, которая реставрирует объект «под ключ» и решает все возникающие вопросы. 

Расходы:

Стоимость архитектурного проекта: €64 000 

Сначала составляется идейный проект реконструкции замка. Его стоимость - €10 за кв. м, т.е. в нашем случае €14 000. На этот этап стоит заложить месяц. Затем – главный проект реконструкции, на который уходит три месяца и примерно €35 за «квадрат». 

Получение разрешения на строительство: €10 000 

Проект реставрации должен быть согласован и заверен у местных властей. На практике сложностей с получением разрешения на реконструкцию от мэрии не возникает. Чиновники заинтересованы в том, чтобы замки содержались в хорошем состоянии. Если проект не меняет конструкцию здания, например, увеличивает размеры, то разрешение дадут быстро (два месяца). В случаях, когда требуется существенная перестройка, сроки и стоимость согласования проекта могут вырасти вдвое. 

Реставрация замка: €2 826 000 (€2000 Х 1413 кв. м)

На реставрацию замка «под ключ», т.е. с учетом отделки, стоит закладывать €1500-2000 за кв. м. В эту цену также включен полный контроль над процессом со стороны управляющей компании. С генеральным подрядчиком заключается договор на строительство, в котором оговариваются все используемые материалы и сроки реализации проекта. 

Максим Чернышков: Технология реконструкции зависит от состояния объекта, года постройки, требований министерства культуры. Чиновники, одобряющие проект, приложат к нему список условий, которые должен выполнить инвестор. В том числе, укажут, какие материалы разрешено использовать. Например, если на полу в замке было дерево, при реставрации также придется застелить деревянный паркет или половую доску. Из установленного списка можно выбирать отделку по собственному усмотрению. 

Строительный надзор: €60 000 (€4000 Х 15 месяцев)

Стоимость строительного надзора при контроле один раз в неделю -  €4000 в месяц, при контроле два раза в неделю - €8000 в месяц. 

Максим Чернышков: Для реализации любого строительного проекта нужны три участника: проектировщик, застройщик и независимый надзиратель, т.е. лицензированный инженер, который следит за качеством строительства и, более того, несет ответственность за правильность выбранных технологий. Если проект срочный, допустим, надо уложиться в семь месяцев, рекомендую инвестору заказывать надзор два раза в неделю, т.к. инженерное решение может потребоваться «прямо сейчас». Если сроки позволяют, можно ограничиться еженедельным надзором. 

Подключение/расширение коммуникаций (вода, электричество, газ, интернет) - €35 000 

Указанная цена – ориентировочная. Точно рассчитать стоимость подключения коммуникаций можно только после составления проекта реконструкции. 

Максим Чернышков: Эту статью расходов можно просчитать только после составления проекта. В замке могут применяться различные системы отопления. Водонагревательная – в этом случае придется вложиться в хороший котел. Или электрическая – тогда нужно будет обеспечить высокие мощности электричества. Это только один фактор, влияющий на стоимость подключения коммуникаций, а там их миллион. Обычно трансформаторная станция находится в 300-350 метрах от объекта, т.к. все замки все равно стоят в населенных пунктах. В среднем каждые 100 метров кабеля мощностью 150 КВт с прокладкой в траншею стоят €10 000. Соответственно, можно заложить в проект около €35 000. Но это очень примерная сумма, основанная на предыдущих проектах. 

Меблировка замка - €0

Если замок реставрируется для перепродажи, инвестор может не покупать мебель. 

Максим Чернышков: Если инвестор захочет, наша компания может помочь с меблировкой замка. Мы являемся эксклюзивными поставщиками итальянских и английских производителей в Словении, цены для наших клиентов будут ниже, чем в магазинах. Но даже ориентировочную стоимость без проекта назвать не могу. Цены на предметы интерьера различаются даже не в разы, в десятки раз. 

Налоги - €12 000 (€4000 Х 3 года)

Налога на роскошь в Словении нет. Налог на недвижимость ежегодно рассчитывается инспекцией исходя из 35 факторов (расположение, год постройки, метраж и др.) и составляет примерно 0,4% от реальной стоимости замка. В нашем случае это около €4000 в год. 

Обратите внимание: в процессе реставрации улучшается состояние замка, соответственно, после технической сдачи проекта в кадастре записывается его возросшая оценочная стоимость. Значит, могут вырасти и налоги. 

Коммунальные услуги – €30 000 (€2000 Х 15 месяцев)

Стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов и подключений. При максимально использовании получается - €1,5 за кв. м в месяц. На «коммуналку» во время строительства (15 месяцев) стоит заложить в бюджет – около €2000 ежемесячно. Если после сдачи объекта в эксплуатацию замок будет стоят закрытым и ждать своего покупателя, расходы на содержание будут минимальны. 

Итого: За период реставрации расходы инвестора составят около €4 020 000. 

замок в Словении

III Продажа отреставрированного замка в Словении

Дано: Сразу после реставрации инвестор выставляет объект на продажу. Для поиска покупателя пользуется услугами агентства по недвижимости. 

Доходы и расходы:

Цена объекта: €7 550 000

Максим Чернышков: Есть простая формула расчета цены отреставрированного замка. Берем стоимость объекта до ремонта (€950 000), добавляем расходы на реставрацию (€2 826 000), умножаем на два и получаем адекватную рыночную цену, которую будет готов заплатить покупатель. По времени на продажу замка стоит закладывать год-полтора.  

Услуги риэлтора: €226 500

Стандартно продавец недвижимости в Словении платит риэлтору 3% от цены объекта.

Максим Чернышков: Возможны другие варианты работы. Договорами четко фиксируется, за сколько был куплен замок и сколько потрачено на реконструкцию. Мы готовы не брать проценты при приобретении и продаже замка, подписав эксклюзивный договор о том, что мы получаем 20% от прибыли владельца. Тем, кто верит в проект, выгоднее платить стандартные проценты. А тем, кто сомневается, можно выбрать второй вариант. Или более продуманным: 20% для нас – это намного больше, клиенты понимают, что и стараться для продажи мы будем сильнее. Это по сути гарантированный вариант, что инвестор проект продаст, иначе мы вообще ничего не заработаем на этом предприятии. 

Налоги: €151 000 

В Словении нет повышенных сборов при ранней продаже объекта. Продавец заплатит только стандартный налог на оборот недвижимости - 2% от цены замка. Для проведения сделки понадобится визит директора компании в Словению. 

Дополнительные расходы: до €50 000 

При расчетах стоит учесть дополнительные расходы, которые могут появиться у инвестора. Для реализации проекта понадобится несколько поездок в Словению, в процессе реставрации могут возникнуть непредвиденные расходы или вырасти налоги на содержание. В итоговой стоимости замка доля возможных дополнительных затрат не должна превысить 1%. 

Итого: После вычета обязательных и возможных расходов у инвестора останется €7 120 000. Таким образом, за три года он сможет увеличить вложенный капитал на 77% и заработать более €3 000 000. 

Компания REALITY CLUB
 

Центральный офис в Словении
Slovenia
Ljubljana 1000
Vosnjakova 1
Тел. +386 64 177 151
(английский и русский язык)
www.mirag.ru
Представительство в России
Россия
Москва
Новый Арбат 21, Офис 907
Тел.  +7 495 991 70 20
www.mirag.ru
E-mail:  [email protected]

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Словения, Инвестиции, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы, Элитная недвижимость, Калькулятор

Читайте также

Ипотека в Словении. Как иностранцу получить кредит на недвижимость
Здесь проще взять деньги на покупку магазина, чем квартиры
Три малоизвестных способа получить европейский ВНЖ благодаря инвестициям
Возможно, среди них есть ваш вариант
Словенские кейсы: реновация помещения в небольшом городе
Может быть и быстрее, и дешевле
Пережили… Какие объекты коммерческой недвижимости зарекомендовали себя в кризис как самые надёжные
И дают максимальный доход
Доходная «пятилетка». В какое жильё инвесторы планируют вкладывать деньги
Выводы из нынешнего кризиса сделаны
Цены росли, растут и будут расти. Чего ожидать от рынка жилья Европы: исследование
Уйма интересных цифр

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недвижимость в Рогашка-Слатине Дома (виллы) в Рогашка-Слатине Коммерческая недвижимость в Рогашка-Слатине Недвижимость в Рогашка-Слатине

Новости и статьи по теме «Словения»:

Где проще всего получить шенген: рейтинг стран Европы
  • 39204
Эти страны одобряют максимальное число заявок на визу
Пережили… Какие объекты коммерческой недвижимости зарекомендовали себя в кризис как самые надёжные
  • 790
И дают максимальный доход