Содержание недвижимости в Австрии

Особенности покупки недвижимости в Австрии

Австрийский ВНЖ на основании приобретения недвижимости получить невозможно. Процедура обратная: если вы не гражданин одной из стран ЕС, вначале вам нужно получить вид на жительство, и только после у вас появляется право купить жильё. Причём приобрести можно только один объект для собственного пребывания – о коммерческих помещениях или втором арендном доме для физических лиц речи не идёт.

В Австрии действует несколько программ иммиграции, среди них – ВНЖ на основе инвестиций и вид на жительство для финансово независимых лиц. И в том, и в другом случае успешный заявитель становится налоговым резидентом страны и получает право покупать недвижимость.

Что делать нерезидентам?

1. Получить специальное разрешение властей. При этом надо соблюсти ряд условий. В общем случае требуется постоянно проживать в Австрии не менее трёх лет, иметь в долгосрочной аренде жильё и регистрацию по адресу проживания. Но в каждой земле есть свои особенности и правила. К примеру, в городе Грац (федеральная земля Штирия) разрешение получать вообще не нужно. В Вене тоже можно избежать данной процедуры, если у одного из супругов есть гражданство Австрии.
2. Приобрести недвижимость через компанию. В таком случае вы вправе покупать и коммерческие, и жилые помещения для сдачи в аренду или перепродажи. Коммерческая организация должна иметь основное место регистрации и деятельности, а также главный офис в Австрии и отчислять налоги этой стране. Если компания зарегистрирована в одной из стран ЕЭЗ, возможность купить через неё австрийскую собственность тоже есть, но только после получения соответствующего разрешения.

Покупка жилья в Австрии больше всего подходит людям, планирующим тесно связать с ней последующую жизнь и коммерческую деятельность.

Налоги на недвижимость

Налог на владение землёй и расположенными на ней объектами (Grundsteuer) перечисляется на счёт местного муниципалитета. Ставка рассчитывается на основании стоимости участка и типа недвижимости. Данный налог уплачивает не только собственник, но и совладельцы. Если объект сдают в аренду, то начисленная сумма обычно поровну делится между владельцем и съёмщиком и включается в коммунальные платежи.

Ставки. Отправной точкой при расчёте налога на недвижимость является кадастровая стоимость объекта (Einheitswert), которую определяет налоговая инспекция. Зачастую кадастровая стоимость значительно ниже рыночной, так как при её определении не учитывают колебания валютных курсов, сезонные скачки цен и прочие временные факторы. Но даже знать данную сумму и точную ставку муниципалитета недостаточно, чтобы рассчитать налог: дополнительно в формуле участвуют и другие переменные, такие как тип и характер использования объекта, а также доля территории, отведённая под застройку.

В общем случае ставки варьируются следующим образом.

1. Для собственного дома

• За первые €3 650 – 0,5%
• За следующие €7 300 – 1,0%
• На оставшуюся сумму – 2,0%

2. Для объектов смешанного назначения и арендуемого жилья

• За первые €3 650 – 1,0%
• За следующие €3 650 – 1,5%
• На оставшуюся сумму – 2,0%

3. Для объектов производственного и сельскохозяйственного назначения

• За первые €3 650 – 1,6%
• На оставшуюся сумму – 2,0%

4. Для прочих типов собственности

• За первые €3 650 – 1%
• На оставшуюся сумму – 2%

Зная кадастровую стоимость недвижимости, ставки и повышающий коэффициент, вы можете самостоятельно рассчитать сумму налога и сверить с указанной налоговым управлением. Если разница слишком велика, вы вправе обратиться в инспекцию для перерасчёта.

Для квартир сумма налога намного меньше, чем для домов, так как земля, на которой стоит комплекс, в равной степени делится между всеми собственниками. В данном случае применяется ставка около 0,2%, а сумма налога небольшими частями включается в коммунальные платежи.

Когда и как платить. Причитающаяся сумма рассчитывается на начало года и обычно подлежит уплате в четыре этапа с крайними датами 15 февраля, 15 мая, 14 августа и 15 ноября. Однако если сумма меньше €75, внести её нужно одним платежом на счёт муниципалитета до 15 мая.

Когда платить не надо. Обычно от налога освобождаются правительственные объекты: министерства и департаменты, церкви, благотворительные организации, спортивные объединения, школы, детские сады и т. д. В некоторых федеральных землях действуют временные налоговые льготы на новостройки, на возведение которых выделили государственные субсидии.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Коммунальные платежи

Стоимость коммунальных услуг за квартиру 80 кв. м в Вене составит около €200

Разнятся в зависимости от региона и района проживания, площади жилья, дополнительных удобств. К примеру, ежемесячные платежи за квартиру площадью 80 кв. м в Вене составляют в среднем €200, а за просторный дом – €350–400.

В коммуналку в случае с жилым комплексом входят следующие статьи расходов.

Плата администрации комплекса

Сюда входит обслуживание водопровода и канализации, вывоз мусора, обслуживание дымохода, уборка снега, ремонт здания и общее освещение (без ремонта электропроводки), страхование. Обычно плата администрации составляет около €3,5 за кв. м.

Особенности, которые влияют на ставку

• Обслуживание дымохода. Включает прочистку дымохода и обследование газоотводящих труб. Плата за четыре плановые проверки одного дымохода, проводимые частной компанией в течение года, составит €60.
• Вывоз мусора. Ложится на городские коммунальные службы. Стоимость уборки – примерно €5 в месяц. Но цена может вырасти в зависимости от характера отходов. Так, вывоз отработанного мазута или дизельного топлива с переработкой стоит €7.
• Борьба с насекомыми и грызунами. Служба дезинфекции берёт разную оплату в зависимости от сложности работы. К примеру, для Вены стоимость работ разнится в пределах €100–180. Дешевле всего стоит борьба с мышами и крысами, дороже всего – с блохами и клопами.
• Страховка. Стоимость зависит от страховой компании, суммы покрытия и включённых случаев. Обязательные компоненты – от пожара, прорывов и коррозии водопровода, взлома, повреждения стёкол и стихийных бедствий. Это необязательный «компонент» платы администрации: коллективную страховку оформляют, только если большинство собственников на неё согласились.  

Вода

Согласно статистическим данным, в среднем человек, постоянно проживающий в Австрии, тратит 50 тыс. литров воды в год. Тарифы сильно разнятся в зависимости от компании и региона. К примеру, в горных и холмистых местностях затраты выше, так как наверх воду поднимают насосами. Дополнительная плата взимается за канализацию и обслуживание трубопровода.

В горных и холмистых местностях затраты на оплату водоснабжения выше, так как наверх воду поднимают насосами

Средний тариф – €0,89 за куб. м. Самые низкие ставки – в Форарльберге (€0,6), самые высокие – в Каринтии и Вене (€1,2).

Электричество и газ

На выбор собственника – около 170 поставщиков, потому можно спокойно выбирать в зависимости от тарифов и условий. Общий тариф включает в себя стоимость энергоносителя, назначенного поставщиком, а также налоги и пошлины в пользу муниципалитета. Последний пункт можно сократить, если использовать «зелёные субсидии», то есть брать смешанные планы с «участием» возобновляемых источников энергии.

Финальная ставка будет зависеть от трёх факторов.

1. Место жительства. Тарифы могут быть разными даже в пределах одной федеральной земли. В Штирии киловатт-час стоит €0,17, в Граце – €0,15. Тариф для Вены – €0,16. Самый дешёвый газ – в Форарльберге (€0,045 за куб. м), самый дорогой – в Каринтии (€0,060) и Вене (€0,059).
2. Потребление. Чем больше вы тратите, тем меньше тариф. Если потребляете до 2 тыс. кВт·ч в год, средняя ставка составит €0,225 за кВт·ч, если около 6 тыс. кВт·ч – €0,179.
3. Поставщики. Разница в тарифах достигает 50–60%, потому к выбору компании стоит отнестись серьёзно.

Отопление

В зависимости от региона и типа дома используется центральное, газовое или электрическое отопление. В первом случае расходы уже включены в плату администрации. В последние годы всё чаще используются газовые котлы, позволяющие настраивать температуру. В сельских домах самый популярный вид обогрева – дрова, древесные щепки или гранулы. Всё больше компаний предлагают экономичные солнечные или геотермальные системы.

Интернет и телевидение

Тариф зависит от выбранной компании. К примеру, в Tele2 месячный пакет, включающий безлимитный интернет (скорость 40 Мб/с), домашний телефон и ТВ на 40 каналов, обойдётся в €40. В компании А1 предлагают комбинированные пакеты, включающие безлимитный мобильный и стационарный интернет, – €33 в месяц с хорошей скоростью. В UPC пакет домашнего интернета со скоростью 75 Мб/сек обойдётся в €30.

Особенности оплаты. В отличие от российской системы, владелец квартиры в Австрии не платит за фактически набежавшие расходы по счётчикам, а вносит фиксированную сумму, которая рассчитывается по местным тарифам. Ориентир – значения за прошлый год для этой же или аналогичной собственности. В конце года управляющая компания снимает показания счётчиков. Если оплаченный лимит превышен, сумма платежей на следующий год возрастает, если владельцы переплатили – будущий фиксированный платёж уменьшится.

Обычно собственники жилья в Австрии открывают счёт в местном банке, кладут определённую сумму и настраивают автоматическое отчисление в пользу указанной компании. Можно также оплачивать счёт самостоятельно – через интернет-банкинг или наличными через кассу.

Обычно собственники жилья в Австрии открывают счёт в местном банке, кладут определённую сумму и настраивают автоматическое отчисление в пользу указанной компании

Пример расчёта коммунальных услуг для разных типов недвижимости (в год)

Стоимость жизни в Австрии

Доходы. В Австрии не установлен минимальный уровень оплаты труда, но есть минимальная почасовая ставка, которая на данный момент составляет €8,5. Кроме того, для отдельных сфер деятельности минимальный уровень оплаты фиксируется в трудовом коллективном договоре между работодателем и профсоюзом. Для гостиничной индустрии этот уровень – €1,32 тыс. в месяц, для розничной торговли – €1,45 тыс., для строительства – €1,74 тыс.

Если отталкиваться от почасовой ставки, то при полной 40-часовой неделе месячный заработок составит около €1,5 тыс. до вычета налогов. К слову, уже в этом году власти страны планируют ввести официальную минимальную зарплату на уровне €1,5 тыс. для всех секторов экономики.

Средний заработок варьируется в пределах €3,0–3,5 тыс. до вычета налогов и €2,2–2,4 тыс. после. «Дефицитные» и высококвалифицированные специалисты получают от €5 тыс.

Ставка подоходного налога варьируется от 0% (если доход меньше €11 тыс. в год) до 55% (свыше €1 млн в год).

Жильё. Чтобы жить в центре Вены, придётся ежемесячно отдавать за односпальные апартаменты около €850–1000, за трёхспальные – €1,55–1,80 тыс. Если вы согласны и на другие районы, плата за аналогичные квартиры составит €600–700 и €1,1–1,3 тыс. соответственно.

Еда. Питание в Австрии обходится недёшево – в сравнении с Восточной Европой цены примерно в полтора-два раза выше. Пакет молока в супермаркете стоит €1,15, хлеб – €1,5–2,0, кило риса – €1,7, дюжина яиц – €3. За кило курицы придётся отдать около €9, говядины – €14–15. Килограмм фруктов и овощей стоит €1,5–2,5.

Что касается кафе и ресторанов, бюджетный обед в недорогом заведении обойдётся в €10–12, полноценный ужин на двоих (без алкоголя) – в €50–60. Комбо-обед в McDonalds стоит €8, за чашку капучино придётся заплатить €3,5–4,0.

В целом, если питаться «снаружи» по-минимуму и в основном готовить дома, на одного человека будет уходить около €300–350 в месяц.

Транспорт и связь. Стоимость поездки на общественном транспорте зависит от расстояния. Средняя цена билета €2,4. Проездной на месяц обойдётся в €40–60. Литр топлива стоит €1,2. Километр поездки на такси – около €1,5, за посадку придётся заплатить €4.

Мобильных операторов несколько, каждый предлагает множество пакетов на выбор. К примеру, в А1 самый простой тариф за €10 включает 700 минут звонков / SMS и 1 Гб интернета. T-Mobile предлагает более медленный интернет, но за те же деньги можно получить уже 4 Гб и 1000 минут звонков / SMS.

Если готовить дома и не ходить в рестораны, то на одного человека будет уходить около €300–350 в месяц

Развлечения и медицина. Абонемент в тренажёрный зал стоит около €30–35, билет в кино – €11–15.

Государственная медицинская страховка обязательна для всех, кто постоянно живёт в Австрии. Страховые взносы отчисляются из зарплаты работника; предприниматели самостоятельно платят определённую сумму. Минимальный месячный доход, с которого отчисляются взносы, составляет €446, вычет – 7,65%. Людям с низким уровнем доходов предоставляют бесплатные услуги: базовые осмотры, анализы, тестирование.

Но чтобы не сидеть в очередях и свободно выбирать врача, многие австрийцы дополнительно покупают частную страховку. Стоимость полиса сильно зависит от возраста и состояния здоровья клиента и варьируется в пределах €100–200 в месяц.

Сдача жилья в аренду

Доходность. По данным экспертов рынка, чистая годовая доходность от сдачи жилья в Австрии не сильно высока. Для жилой недвижимости она составляет 2,5–5,0%, для коммерческой – 2–6%. В последнем случае наиболее рентабельны торговые объекты и гостиницы в центре туристических городов (не в коронавирусное время).

Ставки. В австрийской столице можно найти варианты по самым разным ценам. Ставки посуточной аренды для студий или односпальных апартаментов стартуют с €40–45. В сезон цены в полтора-два раза выше.

Налоги. Налог на доход от аренды рассчитывается по прогрессивной ставке. Если прибыль не превышает €11 тыс. в год, налог не применяется. В пределах €11–18 тыс. – 25%, €18—31 тыс.– 35%, €31–60 тыс. – 42%, €60–90 тыс. – 48%, свыше €90 тыс. – 50%.

Но не всё так печально. Во-первых, к каждой части суммы применяется своя ставка. То есть доход делится на части, указанные выше, и для каждой используется свой процент. Во-вторых, в определённых случаях владелец имеет право на вычеты.

• Амортизация. Исходя из того, что арендное жильё постоянно изнашивается и регулярно требуются деньги на его обновление, австрийские власти предусмотрели налоговый вычет. В данном случае используется специальная ставка затрат на оборудование (Absetzung für Abnutzung, AfA), которая составляет 1,5–2,0% в зависимости от возраста здания. В качестве основы выступает покупная стоимость недвижимости (без учёта земли).
• Ремонт и пустующее жильё. Арендодатель терпит убытки, если тратит много денег на ремонт или если его недвижимость простаивает. В такой ситуации вместо обычного вычета используется компенсация за счёт личной прибыли. К примеру, если за год владелец потратил на ремонт €15 тыс., а заработал как бизнесмен или наёмный работник €60 тыс., то база для подоходного налога для него снижается до €45 тыс.
• Малое предпринимательство. Если доход от аренды не превышает €30 тыс. в год, то деятельность собственника переходит в категорию малого бизнеса. В таком случае можно подать заявление на освобождение от НДС. Но вычесть затраты на амортизацию и ремонт уже будет нельзя. Учтите, что менять формы налогообложения в Австрии можно не чаще чем раз в пять лет.

Собственник должен самостоятельно рассчитывать налог с арендного дохода и перечислять его на счёт налогового департамента в те же сроки, что и ежегодный налог на содержание недвижимости.

Управляющая компания. В Австрии есть компании, которым можно доверить весь процесс управления собственностью: от уборки, ухода и оплаты коммунальных услуг до поиска арендаторов, приёма платежей и небольшого необходимого ремонта.

В зависимости от агентства обслуживание может быть пакетным, включающим полный спектр услуг (€300–500 в месяц), или минимальным, когда к фиксированной сумме прибавляется стоимость дополнительных услуг. Если речь идёт о поиске, заселении и коммуникации с арендаторами, агентство берёт за свои услуги 5–7% от дохода.

Продажа недвижимости

Тенденции рынка. Несмотря на пандемию, цены на недвижимость и спрос неуклонно растут. С 2013 года число доступных квартир в Вене сократилось наполовину. А за последние десять лет цены на жильё в Зальцбурге взлетели на 110%.

Налоги. Налог на прирост капитала должен платить каждый, кто продаёт недвижимость в Австрии, купленную после 2002 года. Налог уплачивается с разницы между стоимостью покупки и продажи. Ставка для физических лиц фиксированная и составляет 30%. Если недвижимость приобрели до 2002 года, ставка 4,2%.

Сумму налогооблагаемой базы можно снизить, если собственник докажет затраты на ремонт и перепланировку. Техническое обслуживание не учитывается.

Есть несколько случаев, когда налог на прирост капитала платить не нужно.

• Если продаваемая недвижимость – основное место жительства собственника, а площадь объекта не превышает 1 тыс. кв. м. При этом владелец должен жить в доме или квартире не менее двух лет подряд или не менее пяти лет в сумме за последние десять лет.
• Если владелец вначале купил участок, а потом построил на нём дом. В данном случае налог взимается только с земли, при условии что в доме собственник жил постоянно.
• Если недвижимость передают по наследству или используют в качестве пожертвования, налог на прирост капитала платить не надо – только налог на передачу прав собственности. В данном случае ставка составляет 2% для родственников и 3,5% для посторонних лиц.

Когда и как платить. После заключения сделки бывший владелец должен отправить данные о прибыли нотариусу, чтобы тот передал их в налоговую инспекцию. Декларацию об этом нужно подать не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем заключения сделки. На основе декларации налоговое управление высылает уведомление, после прихода которого нужно максимум в течение месяца перечислить сумму налога на счёт департамента.

Дополнительные расходы. Все расходы по сделке ложатся на покупателя. Помимо налога на передачу недвижимости, новый владелец платит сбор за внесение в Земельный кадастр (1,1%), оплачивает услуги риелторского агентства (3–4% от суммы сделки) и юриста (1–2%).

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru