Есть мнение: застройщики Черногории продают недвижимость дешевле себестоимости

19 июля 2016 года
| Рубрики: Мнения и прогнозы

Как громкий закон о предоставлении ВНЖ всем собственникам повлиял на рынок? Кто сейчас покупает местные квартиры? Что происходит с ценами на приморское жилье? Руководитель компании Adriatik Stroinvest Алексей Смирнов рассказывает, как сектор недвижимости Черногории встретил новый курортный сезон.

Алексей Смирнов- Закон о ВНЖ облегчил жизнь тем, кто уже имеет в Черногории недвижимость, а дополнительных покупателей нам не принес. Мы считаем, что он запоздал года на три. Возможно, еще не все знают о новых правилах… Однако главная причина, на мой взгляд, - это высокий курс евро, который подкосил спрос от россиян. 

Между тем, цены на недвижимость в Черногории снижаются. Мы думали, что они еще в прошлом году достигли дна, однако падение продолжается. Я могу приводить примеры бесконечно…

Допустим, наша компания построила трехэтажную виллу. Себестоимость объекта с учетом земельного участка - €242 000. Мы занимались этим проектом полтора года и рассчитывали продать его с прибылью в 15%. На здоровом рынке это минимальная наценка для застройщика – ведь с этой суммы еще налог на прибыль надо платить. В результате: продали виллу за €200 000 через посредника, 3% из них отдали государству, 3% - риэлтору. На руки получили около €185 000. Ни о какой прибыли речи уже не идет, лишь бы просто деньги освободить.

Вот еще пример. Три года строили многоквартирный дом в 80 метрах от пляжа в Сутоморе. Полтора года ушло на проектную документацию, столько же – на стройку. Объект готов. Себестоимость квадратного метра - €1240, это с учетом парковки. Сейчас продаем квартиры в нем по цене от €1250 до €1550 за кв. м. на верхних этажах с панорамным видом на море. Учитывая трехгодичную реализацию проекта, наша прибыль – 0%. 

На вторичном рынке – то же самое. В Будве сейчас полно предложений квартир, причем с мебелью, по €1500 за кв. м., а раньше дешевле 2000 было сложно найти. В Баре большинство сделок проходят в диапазоне €1100-1200, а еще пару лет назад «квадрат» продавали за €1500. Продавцы просто вынуждены идти на уступки. 

Кто же покупает? Поясню на примере того же дома в Сутоморе. Это типичная ситуация. Из 50 квартир проданы 24. Из них 2 – русским, 1 – англичанину, 1 – русскому, проживающему в Германии, и 20 – сербам и черногорцам. 

Рынок изменился. Раньше застройщики рассчитывали на зарубежный спрос и закладывали наценку до 30%. Сейчас мало того, что продают по себестоимости или даже дешевле, так еще и предоставляют рассрочки на 1,5-2 года. Люди, у которых есть хоть какие-то сбережения, спешат этим воспользоваться. Но, к сожалению, денег у покупателей мало.

Если в 2012 году средний чек в Черногории составлял €200-250 тыс., то в прошлом – уже €60-150 тыс. Сейчас и такие сделки редкость. В основном ищут небольшие квартиры стоимостью около €50 тыс. Подобных объектов уже не хватает, как на первичке, так и на вторичке. 

В общем, в нынешнем сезоне черногорская недвижимость стала еще интереснее для иностранцев. Во-первых, здесь землю оформляют в собственность на физическое лицо, в отличие, например, от Болгарии, где приходится идти на всякие ухищрения, регистрировать фирму, а это дополнительные расходы. Во-вторых, ВНЖ выдают владельцам недвижимости любой стоимости. В-третьих, цены – на беспрецедентно низком уровне. Однако, к сожалению, высокий курс евро не позволяет многим оценить эти преимущества. 


Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы - от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр - споры и комментарии приветствуются!  

*Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как построить город для миллионеров? И заодно изменить образ страны…

Шеф-редактор Prian.ru Анастасия Фалей съездила в Черногорию, чтобы посмотреть, как строится новая звезда местного рынка недвижимости – проект Portonovi – и чем этот элитный курорт может удивить иностранцев. Одной фразой – подобных комплексов во всей Адриатике еще не было… Читать

Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать