Инвестиции в строительные проекты

Часть IX. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

В чем заключаются риски строительных проектов? Какие направления считаются самыми перспективными? В какие инвестиционные продукты лучше вкладывать новичкам? В девятой части спецпроекта  «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим об инвестициях в строительные проекты.

Инвесторы, которые планируют вложить деньги в коммерческую недвижимость Германии, часто задают нам вопросы об инвестиционно-строительных проектах. Партнеры, которые имеют опыт строительства в других странах, стараются применить его здесь, в Германии. Мы несколько скептически к этому относимся – в силу разных причин. Важно понимать, что требования к строительству в Германии – самые жесткие в мире. Есть множество условий и ограничений, которые должен выполнить застройщик.

 

Германия – страна с надежной экономикой, сильной правовой системой, набором финансовых инструментов, позволяющих развивать бизнес. Но я бы обратил внимание на то, что сектор с наибольшим количеством банкротств в стране – строительный. Он считается одним из самых высокорискованных.

 

В строительном бизнесе вы планируете на будущее, то есть в настоящий момент вступаете во что-то, что нужно построить и продать потом. А вот каким будет это «потом»? Поскольку конъюнктура у нас стабильная, мы предполагаем, что дальнейшее развитие тоже будет стабильным. Тем не менее, из правил бывают исключения.

Риски строительных проектов

Один из самых больших рисков в строительстве – сроки реализации проекта. Часто на них влияет  банкротство какого-либо субподрядчика. Как это происходит на практике? Небольшие компании в поисках заказа предлагают на конкурсной основе условия, которые в принципе невозможно соблюсти. Никто – в том числе и они – не сможет их выполнить. Но подрядчик только в ходе строительства понимает, что за согласованные деньги он не справится с реализацией проекта. А вы стоите перед выбором: или доплачивать ему, или настаивать на исполнении договора. Но если компания-субподрядчик небольшая, она скорее обанкротится, нежели исполнит свои обязательства.

 

Другой пример. Предположим, вы строите коммерческий объект. Договоры аренды подписываются перед началом стройки; это обычная рыночная практика, чтобы строители могли просчитать свои возможности и составить нормальный бизнес-план. Но в договоре есть один обязательный пункт – время сдачи объекта, время открытия. Иногда есть возможность перенести сроки на 2 – 3 месяца. А если нет? Договор аренды может попасть под угрозу.

 

Мы сами вышли из девелоперского бизнеса и, понимая все риски, создали для себя новый инструмент. Да, мы работаем на многих стройках, но выступаем там исключительно с интересами капитала. Можно ведь переложить строительные риски на третью компанию, которая получит свою прибыль. Мы убеждены: выгоднее отдать свою маржу девелоперу, который будет нести строительный риск, а самим сконцентрироваться на рентабельности капитала.

 

Как правило, мы работаем  с объектами, участок под которые уже выкуплен, а разрешение на строительство получено. Но классическая проблема девелопера – дефицит собственного капитала – остается. И мы – именно те, кто, во-первых, покрывает этот дефицит, а, во-вторых, по завершении строительства выкупает проект.

 

У такого подхода есть и достоинства, и недостатки. Основной плюс в том, что мы изначально согласовываем цену, которую будем платить после окончания стройки, а шансы получить более интересное предложение на раннем этапе значительно выше, нежели потом, когда возле объекта будет стоять очередь из нескольких покупателей.  Второй плюс – рентабельность капитала: деньги мы даем под 6 – 12% в зависимости от объема займа и получаемых гарантий.

 

Это все равно риск, но мы сознательно идем на него. Просто перед началом работы важно понимать, что будет, если девелопер обанкротится. Нам нужно обеспечить свой заем целым рядом гарантий и рассмотреть ситуацию, при которой мы останемся с проектом один на один.  Каким образом мы будем доводить его до конца? Достаточно ли у нас средств – даже не финансовых, а физических – для его реализации? Для положительного ответа на эти вопросы нужны компетенция, опыт и команда.

 

Поэтому все инвестиционно-строительные проекты проходят проверку у наших специалистов, в первую очередь риск-менеджеров. Такая проверка может занять несколько месяцев в зависимости от того, насколько полную информацию от девелопера мы получаем. Чаще всего, к сожалению, к нам поступают некачественные предложения, от которых приходится отказываться.

Перспективные направления в строительстве

Мы рассматриваем несколько наиболее перспективных направлений в строительстве. Одно из них – жилье; его дефицит в Германии составляет 250 – 260 тысяч квартир. Также нам интересно строительство домов престарелых и коммерческая недвижимость – классические магазины.

 

Один из наших объектов – магазин в Мюнхене. Срок реализации проекта составил более 10 лет. Если посмотреть на объект сегодня и сравнить его с тем, что было запланировано, мы увидим два абсолютно разных варианта. Различия связаны с разрешением на строительство. Место, изначально запланированное под парковку, в настоящий момент используется как зеленая зона, площадка для экологических программ.

 

Вы не поверите, но на этой территории есть специальные места для хомячков, поставлены столбы, на которые могут садиться орлы или другие крупные птицы. Только представьте: над Мюнхеном пролетают орлы, им негде сесть, потому что весь город застроен. И они могут как раз приземлиться на нашем земельном участке.

 

Не будем забывать, что один квадратный метр такого участка в Мюнхене стоит около 1 300 евро. А несколько тысяч квадратных метров предназначены для животных и птиц. Разумеется, построить парковку на этом месте не удалось, пришлось делать подземный паркинг, а это, как вы знаете, один из самых дорогих строительных процессов. И ведь такая парковка не принесет денег, покупатели пользуются ей бесплатно! А зарезервированная под автомобили площадь, Ausgleichsfläche – я даже не могу найти точного перевода на русский язык – предназначена для млекопитающих.

Смотреть видео

Наш другой проект находится под Берлином, здесь идет завершающий этап строительства жилого комплекса. Финальная стадия запланирована на середину 2017 года. Мы выступаем здесь исключительно как партнер, предоставляем мезонинный капитал. А на выходе мы – инвестор, собственник.

 

Это действительно уникальный проект. Как говорят у нас в Германии: такие не продают, а распределяют между покупателями. Один из ведущих глянцевых журналов региона, рассказывающий о недвижимости, признал его «самым привлекательным в окрестностях Берлина».

 

Действительно, у комплекса уникальное расположение.  Он находится непосредственно на берегу реки, у нас прямой выход на пляж, рядом озера и леса. А до центра Берлина менее получаса езды.  

Юрген Шой Застройщик
Четыре года назад власти города Вердер обратились к нам с предложением инвестировать в жилую недвижимость. Согласившись, мы пошли на определенный риск, так как предложенный участок не был освоен. Цены тогда были намного ниже текущего уровня, но первые продажи шли непросто. Когда начались строительные работы, мы начали рекламную кампанию – продажи активизировались, а мы смогли в кратчайшие сроки расширить строительные работы уже на соседнем участке. И во второй очереди предпродажи составили более 60%.
 
Успех проекта в значительной степени определяет прекрасная транспортная доступность: в нескольких минутах ходьбы от комплекса находится железнодорожная станция, на машине менее чем за 4 минуты можно выехать на автобан. В 7 минутах ходьбы – площадка для гольфа, рядом – крупный конноспортивный комплекс. И, конечно, в непосредственной близости столица – до Берлина можно добраться за 25 минут.

Процесс строительства зачастую растягивается на десятилетия, а реализация – продажа продукта, готового арендного бизнеса, или кэш-генератора – длится несколько недель или месяцев. То есть покупка готового арендного бизнеса зачастую намного выгоднее строительного проекта, в котором есть шансы, но есть и риски.

 

Встречаются проекты, завершив которые, девелопер говорит: «Слава богу, я ничего не заплатил из своего кармана!» Но при этом он ничего и не заработал! Он потратил много сил, активно работала его команда, но о прибыли никто уже не задумывается.

 

Если вы новичок на немецком рынке, думаю, правильно будет начать с не самого высокого. Пусть ваш инвестиционный продукт будет надежный, даже скучный, но прогнозируемый. Хотя бы на 5, а лучше на 15 лет.

Резюме

В Германии строительный бизнес считается одним из самых высокорискованных. Инвесторам, которые не разбираются в тонкостях немецкого рынка, лучше подобрать более надежный и прогнозируемый продукт.

     

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

 

 

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

info@bigproperty.de

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77