Инвестору на заметку: Недвижимость в Германии дорожает. Очень быстро

Тот рынок недвижимости, который мы видим в Германии в 2017 году, сформировался под влиянием нескольких ключевых факторов.

Падение ставок по ипотеке

В Германии можно получить кредиты по ставкам от 1-1,5% годовых. Это подстегивает спрос. Если раньше немцев называли «нацией арендаторов», то сейчас местные все чаще предпочитают не снимать, а покупать недвижимость. Впрочем, в крупных городах около 50% жителей по-прежнему арендуют квартиры.

Миграция населения в крупные города

Общемировая тенденция характерна и для Германии – в поисках работы и лучших условий люди переезжают в крупные города. Сейчас в Берлине – около 3,5 млн жителей, а к 2030 году, по прогнозам, будет более 4 млн. Результат – колоссальный спрос на аренду. Буквально на каждую квартиру выстраивается очередь из 10-50 нанимателей. Дефицит приводит и к росту стоимости квадратного метра.

Недостаточное строительство нового жилья

Застройщики активно возводят новые комплексы, но за спросом все равно не успевают. По оценкам аналитиков, Германии ежегодно надо вводить в эксплуатацию 350-450 тыс. новых объектов недвижимости, а пока строится вдвое меньше. Приток иммигрантов из-за рубежа только усугубляет проблему нехватки жилья.

Все эти факторы привели к стремительному росту цен на недвижимость. С 2011 по 2016 годы стоимость квадратного метра в Берлине подскочила на 76% до €2 860. Повышаются и арендные ставки: сейчас съемное жилье в столице стоит в среднем €8,37 за кв. м в месяц, т.е. на 33% дороже, чем пять лет назад.

Читайте также: Жилая недвижимость Германии. Такой разный Берлин

В феврале 2017-го немецкая газета Bild опубликовала официальную статистику, которая доказывает, что бум на рынке недвижимости наблюдается не только в столице, но и практически во всех крупных городах.

Динамика изменения арендных ставок и цен на недвижимость в Германии

Город	Средняя арендная плата, кв.м	Рост арендной платы с 2011 по 2016 гг.	Средняя стоимость, кв.м	Рост стоимости кв.м с 2011 по 2016 гг.
Аугсбург	8,67	28%	2625	67%
Баден-Баден	8,20	15%	2736	36%
Берлин	8,37	33%	2860	76%
Бохум	6,22	9%	1448	9%
Бонн	8,45	16%	2196	49%
Брауншвайг	7,10	26%	1794	72%
Бремен	7,31	16%	1656	56%
Бременхафен	5,21	12%	943	61%
Висбаден	9,45	13%	2943	54%
Вольфсбург	7,55	28%	1832	70%
Вюрцбург	8,96	25%	2700	56%
Вупперталь	6,04	10%	1184	9%
Гамбург	9,85	10%	3458	51%
Гера	4,73	1%	873	4%
Дормунд	6,06	16%	1482	27%
Дрезден	6,61	20%	1885	40%
Дуйсбург	5,48	5%	1081	-1%
Дюссельдорф	9,35	14%	2753	43%
Ингольштадт	10,54	29%	3648	80%
Карльсруэ	8,96	17%	2618	47%
Кёльн	9,56	18%	2745	59%
Лейпциг	5,82	23%	1649	50%
Магдебург	5,61	11%	1210	22%
Майнц	9,66	17%	2779	59%
Мюнхен	14,22	29%	5890	85%
Нюрнберг	8,52	23%	2501	69%
Оснабрюк	7,20	27%	1591	38%
Пассау	7,29	22%	1977	73%
Потсдам	8,28	13%	2350	42%
Регенсбург	9,23	18%	3289	47%
Саарбрюкен	6,49	16%	1311	24%
Фрайбург	9,77	10%	3814	54%
Франфурт-на-Майне	11,73	20%	3443	53%
Халле	5,43	5%	1390	31%
Хемниц	4,97	8%	900	-5%
Штуттгарт	10,62	24%	3553	80%
Эссен	6,44	8%	1377	19%

Стремительный рост цен уже начал вызывать опасения у немецких властей. Так, аналитики Центробанка считают, что недвижимость в крупных городах Германии переоценена на 15-30%. По их мнению, несмотря на укрепление экономики и миграцию населения в мегаполисы, цены на квартиры в последние годы росли слишком быстро.

Стоит ли инвесторам опасаться образования «пузыря» на рынке недвижимости Германии? Есть ли предпосылки для дальнейшего повышения цен? И в какие города лучше вкладывать деньги? С этими вопросами Prian.ru обратился к немецкому маклеру.

Любовь Баумгертнер,

исполнительный директор L&B Immobiliya

- Вам не кажется, что такой быстрый рост цен говорит о перегреве рынка, по крайней мере, в отдельных городах? Есть ли предпосылки для того, чтобы стоимость недвижимости продолжала расти такими же темпами в ближайшие пять лет?

- О возможном перегреве уже несколько лет говорят отдельные эксперты. Тем не менее, цены росли и продолжают расти. Я лично считаю, что стоимость недвижимости падать не будет, но темпы роста снизятся до 5-10% в год, вместо 15%.

Меня всегда удивляло, почему Берлин такой дешевый по сравнению с Парижем, Лондоном, Римом и другими европейскими столицами. Ведь Германия считается самой экономически сильной страной Евросоюза с высокой покупательной способностью населения. Поэтому, по моему мнению, рост цен остановится только тогда, когда их уровень хотя бы немного приблизится к уровню других европейских столиц или, когда произойдет очередной мировой кризис. Хотя последний финансовый кризис наоборот дал толчок к росту цен именно в Германии.

- Какие города Германии являются самыми популярными у зарубежных покупателей недвижимости?

- Среди зарубежных покупателей, собственно говоря, как и среди немецких, особой популярностью пользуются крупные города, такие как Берлин, Мюнхен, Кёльн, Штуттгарт, Гамбург. «Бюджетные варианты» ищут в Саксонии и Баварском лесу.

За последние годы взгляды иностранцев немного поменялись, они стали более практично рассматривать покупку зарубежной недвижимости. Сейчас покупателей из России и СНГ больше интересуют ликвидные доходные объекты, меньше – элитные престижные объекты, символы статуса.

- На какие города сейчас стоит обратить внимание инвесторам, которые хотят, чтобы их квартира дорожала и хорошо сдавалась в аренду?

- Если у вас есть порядка €100 000 и больше, тогда я советую приобретать недвижимость в Берлине. Покупателям с бюджетом от €300 000 и выше – в Берлине (варианты получше) или в Мюнхене. По моему мнению, эти два города будут всегда в цене, инвестировав в них, вы точно не прогадаете.